【住民専用】イニシア千住曙町Part6

>>449
>総会準備などでその暇がありません。

でも榊先生の話題になると出てこざるを得なくなるのでは？

そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
相応しいでしょうけどねえ。

ホームページ一つとってみても片方はアドレスを
ここに載っけることすら禁止扱いではなあ。

>>452
>そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
>総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
>相応しいでしょうけどねえ。

ところで最近こんな話を聞いた。

先期Ｔ理事長時代の塗装工事の瑕疵を翌期の理事会で摘発した副理事長Ｓが、過去期にＳ自身が監事をしていた時代の総会監査報告で虚偽報告をしていたことを、もう一方の先期理事長のの副理事長Ｔが過去期の通帳検査を独自に実施して証拠をつかみ、復讐のために突如理事会の席で当時の監事だった件の副理事長Ｓを告発し、愚の根も出ないほど叩きのめして恥をかかし、理事会議事録に言質を取って証拠を記録に残した、と言う話。
「目には目を歯には歯を」、理事会は和気藹々どころか常に緊張感が走るようだ。

なんか大変そうですねぇTさんも。
反撃したから自分の失態が消えるもんでもないとは
思うのですが

でもまぁ、このマンションはまだ鉄部塗装工事なんて
してないわけで、そちらのマンションの掲示板に書くか、
この掲示板のスレッド名を、タフちゃんの独り言にかえるかしてくれればいいのにな（笑）

>ご自分が理事をされていたマンションでももう役員はできなくなったヘタレな方です。

サルにもできる管理組合理事だからヘタレもクソもないだろう。
サルにもできるのに高額な報酬まで払ってる馬鹿もいるが。
うわさによると堂々と理事会半分も欠席してたとか。でも誰も文句を言えなかったらしい。
前半にやるだけのことやって後半は欠席しまくって総会にも出ず退任した豪傑だったとか。

きっと、自分とは関係のないマンションの匿名掲示板とかへの書き込みにお忙しくていらっしゃるせいではないかと思いますです。
ご自分のマンションの総会の最中にも副理事長だったのに書き込みしてるぞとか書かれて反撃が、議決権行使してるから総会には顔は出さなくても良いのだとか。
あまりの正しさに涙が出そうになります。

ホームページで情報公開しすぎでおまけにオウタがブログで書きまくってるからネタにされたのだろう。

自分で個人的あげてるアドレスをここに書くと、
書き込み禁止になるのがタブチさん。
紹介したくても紹介てきないんだよなあ。

タブチくんのいけてないホームページのには
なかなか中に面白いファイルも落ちてて、
理事会だの理事長だのにクレームつけたりしてるのが
フォルダー構造ごと丸見えとかなんで、
大笑いしたいときには見てみるのも悪くはない。

フォルダーの中が丸見えとかは避けたほうがいいと思うよ
→タブチさん

人気者ですね。総裁として迎えたら？月１０万で。

>書き込み禁止
ここのサイトは格調の高すぎるホームページへのリンクはできないみたいですよ。
ちんけなはるぶーのブログはリンクできるようです。

あれが格調高いサイトねぇ。

ごめん。格調高いサイトはこっちだった。
まだあるみたいけど、それはいずれ・・・・
人車鉄道：http://www.kk-net.com/~tabuchi/JINSHA.htm
中世城郭模型：http://www.kk-net.com/~tabuchi/castle/furumagi.html

>>462
Excellent !　乙。

>>425

>4月に東電と系統連系予定で工事は進んでます。

どこにパネルを置くのですか？

>>464
マンション住まいだとベランダにパネル設置するのは無理だろう。
新たに戸建買って屋根に載せるか更地買って野立てに設置するかどちらかだろう。

安倍ノミクス８.１兆円規模の市場創出だろう。
電力のあとにはガスの自由化もくる。

>>465
更地に野立て設置は前スレにあったこれのことですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/566/

>>887
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明（区分所有法）
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制（電気事業法）
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。

2016年度電力小売全面自由化に向けて、自治体も地産地消の小売電力事業への参入に動き出してる。

【自治体、電力小売り続々参入　再生エネで地産地消】
　2015/3/23 13:30 情報元 日本経済新聞

　2016年４月の電力完全自由化に向け地方自治体が電力小売りに参入する動きが広がっている。福岡県みやま市は新電力会社を月内に設立、市内の再生可能エネルギーを使って家庭向けに大手より２％安く電力を供給する。鳥取市はバイオマスなどで作った電力の販売を始める。地元のエネルギー資源から作った割安な電力を地元で消費する仕組みを作り地域の振興につなげる。

　みやま市が設立する新電力「みやまスマートエネルギー」には同市が55％、残りを地元金融機関や電力管理システムのエプコなどが出資する。市内のメガソーラー（大規模太陽光発電所）や市民が持つ太陽光パネルの電力を買い取り、まず市役所など公共施設に売電する。足りない分は他の電力会社から買う。

　来春から市内の家庭にも電力を供給する。18年までに市内の４割強にあたる６千世帯への売電を目指す。エプコの需給管理システムを使い、安価な時間帯の電力をためて、電気料金を大手電力より２％程度安くする。

　鳥取市は鳥取ガス（鳥取市）と組み新電力を４月に設立する。太陽光発電やバイオマス、小水力発電など市内の再生可能エネで作った電力を公共施設や企業、家庭に供給する。メガソーラーなど再生エネ電源の開発にも取り組む。

　岩手県北上市はＮＴＴファシリティーズが同市内で４月から事業を始める新電力と連携する。新会社が市内のメガソーラーから調達した電力を市役所や給食センターなど公共施設用に買い取る。同市は市関連施設の使用電力の２割以上を再生エネとする目標を掲げる。エネルギー管理システムで節電しながら、地元で作った再生エネ電力の使用を増やす。

　地元で電力を調達・販売する会社を立ち上げれば、長距離の送電に伴う電力ロスを防げ、エネルギーの有効活用にもつながる効果もある。自治体による新電力第１号は群馬県中之条町が13年に企業と組んで一般財団法人を立ち上げた。地元の太陽光発電所や他の新電力から電力を調達し公共施設に売電している。

　電力を地元の行政や企業で運営管理する取り組みはドイツが先行している。「シュタットヴェルケ」と呼ばれる公的事業体でドイツ内で約900あり電力小売市場の４割を占めるという。水道や通信など生活インフラ全般も担い、地域で雇用を創出している。

来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか？
マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
マンションは今後高圧一括受電するしか方法はないのでは？

低圧の契約も自由化されますから、専有部の支払いとしては東電より安い契約への
切り替えを選ぶ自由はあり、　現時点での解約を「強制」はできないはずです。
理事会としてはあくまでも全戸に「お願い」するしかないでしょうね。

2週間というあっという間に95%をかなり超えて集めたのはさすがだなと思う
けどここからは苦労するんではないかなとは思いますね。
確か総会でも97%までしか集めたことないわけですから。

>>471

468に書いてありますね。
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明（区分所有法）
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制（電気事業法）
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。

総会決議でいくら管理組合が気張って決意表明しても、全区分所有者の現行電気契約解約の同意がなければ、電力会社はマンションの高圧一括受電をの電力供給をしないということですね。拠り所の法律が違うから仕方ないです。

一人でも電気契約の解約をしなければいくら99%でも駄目だということになります。

それから自由化は「安い契約への切り替え」と解釈しているのは大間違いです。
電気以外の付加価値サービスの競争になります。それが各社趣向を凝らしてるセット割引なのです。

今回の議案書とかみると組合が急ぐのも分かる気も
しますが、素直に管理費を平米10円ばかり値上げ
する方が筋はいい気はします。

>>470
>来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか？
>マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
>マンションは高圧一括受電するしか方法はないのでは？

マンションの軒先を借りて高圧一括受電をして儲けたい業者、管理組合に高圧一括受電を導入させることにより業者からキックバックが期待できる管理会社、更に彼らに唆されて高圧一括受電を組合員に強要する理事会、の言うことを鵜呑みにしてはなりません。自分で勉強するか専門家に相談するかして正しく理解して判断することです。

電力会社との電力需給契約は電力の需要場所に対して締結するので、その需要場所が区分所有建物の専有部分であろうと戸建であろうと契約種別ごとの契約内容は同一です。
電力需給契約は建物形態で締結するのではなく、電力の需要場所すなわち消費場所に対して締結するのです。

自由化は現行の電力会社との電力需給契約を締結していることが前提ですから、高圧一括受電していると住民は電力会社と電力需給契約を締結していないので自由化の恩恵は享受できません。ここが注意のしどころです。

>>473
その前に身内のリストラが必要と思われます。
役員は18名も多すぎで年間80万円以上も報酬を払ってます。
報酬を払わないなら役員は何名でもかまわないです、たとえ100名でも。
それに輪をかけてマン管士に年間120万円以上も顧問契約までしています。
役員報酬廃止とマン管士顧問契約廃止で年間200万円以上も経費節減できます。
10年で2000万円以上の経費節減です。これは簡単に即実行できます。
経費節減が急務なら、まずはこれをやるべきでしょう。
「経費節減に聖域なし！」これリストラの鉄則です。

>>473
>素直に管理費を平米10円ばかり値上げする方が筋はいい気はします。

なんで値上げする必要があるのですか？ 理由ないですよね。
おそらく、不確かでリスクがあり組合員に無理強いする高圧一括受電の導入よりは、簡単確実に徴収できる管理費の値上げで削減分の500万円近くを資金調達しようという腹でしょう。
［月10円/㎡×40,993.71㎡t×12月≒491万円］

475で年間200万円も無駄遣いが削減できますから管理費を値下げすべきです。
200万円÷515戸÷12月≒平均月323円の管理費値下げ

一般会計が経費節減しなければならないくらい逼迫してるといいながら、直近の期で収支損益1200万円余剰金をたたき出してるのはどう説明するのですか？管理費取りすぎてるのですか？

一般会計に駐車場使用料を計上してるから会計収支が大幅に歪んでる。
徴収管理費と管理経費支出の実態が不明瞭になってしまってる。
実態は駐車場使用料に頼り切ってる。これを見直さないとだめだろう。
となると駐車場使用料を修繕積立金会計に移設することになる。
一般会計が収支トントンになるためには駐車場使用料の何％を修繕積立金会計に移設するか？
この検討をしたほうがいい。
あるいは、駐車場使用料を100%修繕積立金会計に移設し、一般会計で発生する赤字分を徴収管理費の大幅値上げで補填する。
その代わり、駐車場使用料が修繕積立金会計に計上されるので、徴収している修繕積立金を大幅に値下げする。
値上げと値下げでバランスし、区分会計の原則に従い不用意な会計間資金移動をしないことだ。
会計間資金移動を恒常的に行うのなら、もはや区分会計している意味はなく、徴収も管理費と修繕積立金に分けることもなく一緒くたにし、会計すべてをどんぶり勘定にすればよい。

どんぶり会計は賛成です。分けることなく一本の会計にした方が分かり易く運用し易いです。

　高圧一括受電は、全515戸の区分所有者が東電との現行の低圧電力需給契約を解約しなければ、東電は受電業者と高圧業務用電力需給契約を締結できない。
　これは電気事業法の規制によるもので、管理組合の高圧一括受電導入決意表明である区分所有法に基づく総会賛成決議とは無関係である。

　高圧一括受電により東電と電力需給契約を締結するのは受電業者だから、現行の低圧電力需給契約解約は受電業者と個々の区分所有者との問題である。現行低圧契約解約の件は管理組合は一切関係ない。

　受電業者がどうしても東電と高圧業務用電力需給契約を締結したいなら、区分所有者が反対して現行低圧契約の解約に応じない場合は、受電業者があの手この手を使って解約に同意させなければならない。これに関しても管理組合は一切関係ない。

　反対する区分所有者に受電業者が解約同意させるに最も確実かつ簡単な方法は、「高圧一括受電後はお宅の電気料金をタダにします！」である。

　こうすれば、区分所有者は確実に解約同意してくれる。電気代がタダであるから、電気は使い放題、MEMSの省エネなんて糞食らえである。
　もちろん、電気代は高圧業務用電力需給契約を締結する受電業者負担であることは言うまでもない。高圧一括受電をするのは管理組合ではなく受電業者であるから。
　ちなみに、管理組合が高圧一括受電をする場合は、管理組合が東電と高圧業務用電力需給契約を締結する必要があることは言うまでもない。

>>480
逆に言えば「電気代タダにしてくれるなら解約同意する」と言えばいいのですか？

>>481
その通り。
御託を並べてただ反対するのではなく、実利を求めて条件闘争に切り替えることがポイントだ。
これで解約同意の条件が明確になり受電業者も交渉が具体化することになる。条件を呑む否かだ。
受電業者も高圧一括受電の美味しいビジネスがポしゃるよりも僅か数名の電気代負担など微々たる出銭で済む。

ここまでくると、もはや管理組合はアンタッチャブルになる。
受電業者とのサービス契約においては、管理組合（共用部分）も区分所有者（専有部分）も受電業者から見れば同位同列で、管理組合と区分所有者間には契約上はなんら関連はない。
だから区分所有者と受電業者とのサービス契約に管理組合は一切干渉できない。あくまでも区分所有者と受電業者の相対契約で、区分所有者は管理組合となんら契約関係はない。
裏を返せば、反対者の電気代タダに関しては管理組合に何ら責任はないことになる。
管理組合曰く「業者よ、良きに計らえ」で済む。

>>482
受電業者が高圧一括受電するなら管理組合も区分所有者も関係ないですね。
希望者が利用したらいいです。希望しない人は今まで通り東電との契約です。

>>483
そうですね。
受電会社のビジネスのために、管理組合が総会の賛成特別決議を経て敷地や屋上等の空きスペースを受電会社に賃貸し、そこに受電会社が受電設備を設置して希望者に高圧一括受電サービスを提供すれば済む話です。
東電借室電気室は従来通りの不可侵でそのままで、区分所有建物に対して2事業者(業者高圧一括受電と従来通り東電配電)による専有部分への電力供給になりますが、会計区分(業者会計と区分所有者会計)が異なりますから東電の電気供給約款上は遵法で問題ありません。

>>484
高圧一括受電しても東電借室はそのままですか？
規約ではそのまま残るように書いてあります。

>485

議案書参照。コラボにでてますね。

規約に文言が残ってることを言ってるのではないですか？

ところで高圧一括括受電した場合、東電との電力需給契約は誰が締結するのですか？

管理組合が高圧一括受電するわけではないので管理組合が東電と電力需給契約を締結することはない。
管理組合は受電業者からサービスを受けるだけ、東電から電気を購入しない。

>489
管理組合と言わず区分所有者と言う方が正確だ。

今の共用部分高圧受変電設備は自家用電気工作物で年1回の法定停電点検があるのに、高圧一括受電になると同じ自家用電気工作物でありながら3年に1回の停電点検に延伸される理由は何ですか？共用部分高圧受変電設備は高圧一括受電後は受電ケーブルの繋ぎ替えだけなのですが。
3年に1回の停電点検延伸に関して保安規定届出時に経産局のお墨付はとられていますか？

サイネージに理由でてますよ。
とうとう98%とかコラボにでてましたね
最後の追い込み頑張ってください。

>>491
停電点検周期の延伸については現時点の技術的課題が解決されれば最大3年に延伸可能との経産省の結論（平成２６年３月１０日）で、3年がまだ認められていないよ。注意したほうがいい。
新設の高圧一括受電設備の保安規定を経産局に届出した時点で3年延伸が認められるなどありえない。
http://www.meti.go.jp/committee/sankoushin/hoan/denryoku_anzen/pdf/005...
平成２５年９月のこれも関係する。多年の点検実績を積まないと停電点検周期の3年延伸は絶対無理。
http://www.meti.go.jp/policy/safety_security/industrial_safety/oshiras...

東電と契約してた時は点検で部屋が停電することはなかったのに、こんど受電業者と契約すると点検で部屋が停電するのは何故ですか？

>>494
東電の設備は電気事業用で受電会社の設備は自家用、当然設備の品質と信頼性と保守に大きな差がある。
電力会社の設備はライフラインとして電力供給義務があるから設備も品質・信頼性も高く保守技術者も熟練工だが、民間の自家用設備は電力会社の設備に比べてグレードは落ちるし保守技術者も熟練工の保障はない。
だから法律で電気事業用は無停電活線点検を許可しているが、自家用は停電点検を義務付けている。

>>495
今の共用部分の高圧受変電設備は自家用だから年1回の停電点検が必要なので共用部分が停電になりますが、今の借室電気室の東電変圧設備は電気事業用だから停電点検が必要ないので専有部分は停電にならない、と言うことですね。
これが受電業者の高圧一括受電設備に入れ替わると、借室電気室の変圧設備も受電業者に入れ替わるので全て自家用になるから停電点検が必要になるので共用部分はおろか専有部分まで停電になると言うことですね。
これが高圧一括受電をした場合の専有部分の最大のデメリットでしょう。そのデメリットをカバーするだけの専有部分電気代削減の還元は今回は何もありませんが。

総会議案書や理事会の説明やコラボにない情報が非常に多いですね。勉強になります。

高圧一括受電を無理に導入して一般会計の経費を節減する前に、管理会社を変更して管理委託費を削減するとか、役員報酬と管理士顧問委託を廃止して経費節減するとか、理事会はなぜ考えないのですか？後者のほうが簡単にできると思いますが。
顧問委託してるマンション管理士に相談しないのですか？

>>530
32円の5%なら1.6円だね。でも新聞には5%と書いてあったが、NTTSEのプレスリースでは施主とエコめがね販社との協議によるとのこと。
http://www.nttse.com/info/20150127.html
今、26年度の32円案件まで＋1円のところが多いから、＋1.5円はかなりいいのでは？
ただNTTスマイルエナジーはエコめがね利用が必須で今のところ東電管内だけだけど。
今後27円とかもっと下がって25円とかになると、＋1円が今後も続くかどうか。

エナリスは＋1円のプレミアム買取止めたの？
ホームページから消えてなくなってる。
例の粉飾決算の影響？
ソフトバンクも＋1円のプレミアム買取だけど26年度FIT案件は駄目と書いてある。