【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part2

いや、冷静に考えてみてくれ。
ここに乗り込んでくるとすればクレスト側の駐車場エントランスだよな。空き地が少ないし、仮にクリアして入れたとしても道路に戻ると、環２スロープへは進入できず即左折してクレスト前を通り、環２へ戻るため敷地外周をグルグル回ることになる。
速達性を考えると厳しくないか？それに敷地内に停留所ができると落ち着かないし、ここは無難にTTTにやってもらったほうがいいかも。

以下記載がありますね。公共性が見込まれる大規模マンションって正にKTTな気がする。デイケアも入るし。


3 停留施設(バスステーション等)の公募検討
停留施設(バスステーション等)の配置を検討するに当たり、歩道上などへ の設置のほか、公益性が見込まれる大規模マンションなどのエントランスを公 共的に活用することも検討していきます。
その際、施設所有者などを対象に公募することも視野に入れていきます。公 募を行う場合には、下記の項目などをはじめとした条件整理を進めていきます。
(公募条件のイメージ) ・道路管理者、交通管理者、運行事業者との協議が調うこと。 ・BRT導入可能な構造的な条件(荷重や面積など)に適合すること。 ・想定するルート沿道である地理的な条件(速達性の確保)に適合すること。 ・乗り入れする建物に一定の需要があること。/近隣からの利用も可能となること。 ・事故防止や周辺交通への影響について対策を講じること。 ・出入口の形状や、停留施設(バスステーション等)までのアクセスルート等の安全
対策が講じられること。
・応募者条件
既存建物の場合:管理組合や所有者、計画中の建物:開発事業者、組合等

>>605
・想定するルート沿道である地理的な条件(速達性の確保)に適合すること。
・事故防止や周辺交通への影響について対策を講じること。

この核となる２つがKTTの場合はクリアするのが難しそうなんですよ。

前に誰かが言ってたけど、
環2から降りてきた道は2車線だからいったん交差点を渡り切ってKTT前辺りで停車しないと、右左折どちらの交通にも妨げになる。

BRTじゃなくて普通のバスだったとしてもこのルートの路線あったら使いたかったので、良かったです。

明確には記載されて無いですけど、まず従来型のバスを充実させるそうなので、2019年を待たずに環状2号線の開通と合わせて走らせ始めてくれると助かるので期待してます

豊洲市場問題、影響ないですかねー？

非常に少ないかと。残念ではありますがここの契約者は基本的に銀座や、築地、虎ノ門再開発への意識が高いと思いますし。

>610
611さんに同感です。
核となる買い物先や食事処は周辺の既存のものをベースに考えており、築地再開発やポスト千客万来施設計画は、興味程度です。

KTTの敷地内にBRTステーションを設置できるか、遊びで検証してみようと思います。

KTTの敷地面積は公式HPより、10878.09平米である。
http://www.kachidoki1420.com/shinchiku/X1029001/outline.html

KTTの敷地形状はのらえもんさんのHPより、多少いびつな正方形であることがわかる。
http://wangantower.com/?cat=127&paged=3
私見により、環状2号線の辺を108米、清澄通りの辺を100米と仮定する。この図からみると、東棟の辺から清澄通りの辺までの距離は50米弱にみえる。ステーションを設置するなら、オープンフォレスト北東面の環２側敷地が有力に思える。

BRTで導入が予想されている連節バスは、長さ18米、幅2.6米程度のようである。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%80%A3%E7%AF%80%E3%83%90%E3%82%B9#/med...

勝どき5丁目6丁目の交差点完成図は以下のとおり。
http://farm3.static.flickr.com/2934/14694204836_4bf66d3619_o.jpg
KTTの東棟と敷地・公道（環２側歩道）との距離が10米（上記図の緑点線）、高架との距離が15米（上記図の赤点線）。
また、同交差点から環２の高架に上り築地大橋に向かう車線は１車線となっているが、降りてくる車線が３車線なのと比して車線幅には余力があるように見える（上記図の赤点線の位置参照）。

基本計画に関して詳しいのはこちら。
http://wangantower.com/?p=9990
http://ameblo.jp/dorattara/entry-12020017371.html

つづき。

以上の事実を前提とすると、交差点をわたりKTTの敷地横に差し掛かると同時に、道路上に停車スペース用車線（長さ40米、幅4米）を造成する必要がある。その分オープンフォレストの敷地が食い込む見込み。

また、ステーションは可能な限り建屋整備を行う前提ゆえ、リオのステーションをイメージすると長さ30～40米、幅6米ほどのスペースを更に食い込ませる必要がある。

長さ40米、幅合計で10米として、約400平米也。2割上ブレるとして500平米也。
ひるがえって、物件概要をみると敷地面積から建築面積を控除すると5000平米弱。
のらえもんさんのHPをじっとみると、オープンフォレストの面積は1800平米といったところ。したがって、かりに設置するとしたらオープンフォレストの3割前後を使えばできないことはなさそう、というのが私見です。

どうでしょうか？？
ちなみに、スペース的にはTTTミッド横の部分が恵まれていますが、シーへの動線を考えると長さはともかくも幅においては微妙かなという感覚があります。

なお、ここは税金投入されているとはいえ、すでに権利変換済みで私人へ分譲が進んでおり、かつ敷地権は所有権の共有ですから、400平米を東京都などに賃借するとした場合は確実な（とりっぱぐれのない）賃料収入が見込めるのではないかと思っています。敷地権に関する持分と管理費はある程度比例するはずですので、この賃料収入に対する持分に応じた貢献分を管理費から控除（安く）できるなら、設置について前向きな意見も増えるかもしれません。

前に建設事務所行った時に撮った模型の写真です。オープンフォレスト前のスペースは充分あると思います。北東側はKTTの駐車場と被るのと、TTTミッド前は同じくTTTの駐車場出口と被るので難しいと思います。

お付き合いくださり、ありがとうございます。

スペース的な問題はともかくとして、交差点前にステーションを置くほうが良いのでしょうか？
それとも交差点を渡った後に置くほうが良いのでしょうか？

信号が強制的に青になるシステムがおよそ採用されるとしても、交差する通りは環状３号に格上げ予定の道路ゆえ、影響は出来る限り少ない方がよいはず。環状２号線は晴海通りと異なり信号機交差点が少ないというメリットがありますが、定時運行となるとどの交差点であろうと影響を押さえる方向で考えたいはず。

そうすると、交差点前？交差点後？どちらでしょうかね・・・単純に考えると乗降時間の不確定要素を極力排除したいなら交差点後、すなわちTTTミッド前よりも、KTTオープンフォレスト前となりそうですが。

とりあえず既存不適合にならないことは前提としたいですね。

ありうるのは、現在の歩道にBRTステーションの建家を作る。歩道の確保のためにKTTの敷地を利用、ってあたりですかね。
BRTは車道に停車。(多少歩道側にめりこませるかも)

>>616

交差点後の方が他交通への影響は少ないですよね。また、下りの駅がどこかにもよりますが、勝どきシャトル便は交差点後だとほとんど信号の影響無く運行できますし。

既存不適格というと、隣のクレストも当てはまるようですね。

後発的な規制の変更により、建築条件に合わない物件となることを一般的に既存不適格といいますが、今回の事例の場合公共性が極めて高く、かつ必要性もある事案ですので、設置にあたり東京都等の行政との間で別途の計画変更許可等をもらえないものでしょうか。

或いは収用されるのではなく、賃貸に出す形にして特例措置等があると手続を進めやすくなると思います。
BRTの準備を進める場合に、KTTは引渡未了でまだ管理組合もできていない状況の一方で、売主もすでに分譲済みですから、管理準備組合なるものを立ち上げて交渉等を行わなければならないかもしれませんね。

ちなみに過去スレを読んで、以下の１１頁目に中央区BRTの際の高架駅イメージを見つけました。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai3kaikikankout...

高架上は２車線しかないので、幅員を各１車線BRT停車用に確保する必要があり、かつキーステーションとして相応のものに仕上げるには上記中央区案では物足りませんね。基本計画１０頁によると「道路上での設置検討のほか、高層マンション等の敷地内へのBRTの直接乗り入れを含めて、地域の意見を聞くなど検討を進めていきます。」とあるので、１００％高架上が排除されたとは読み取れません。

なるほど。勝どきシャトル便を考えると折り返し地点が必要ですが、転回は晴海の交差点あたりでも大したタイムラグなく折り返しはできますよね、きっと。文脈をみればおそらく地上なんでｙそうけど。

あと、やはり交差点後の方が定時運行に関してはメリットありますよね、同感です。
そうすると、下りのステーション設置には住友不動産販売などが入っているYSビルが干渉しますね。

清澄通りの上の環2に停留所が出来ることはないですかね？
(ここだけまだ橋ができてないので)

BRTに関する進捗がこの基本計画の発表で一段落したので、当初予定のとおりの高架ができあがるのでは？
高架上にステーションを設置するなら、できあがったモノをふまえての次のステップで、ショートカットは難しいと思います。

>>622
そうですか。
高架良いと思ったんですけどねえ。

高架と地上どちらがいいのでしょうかね？


高架のメリット：交差点信号に左右されないので、定時制速達生に資する。地上の人の流れが整然とする。

高架のデメリット：高架上は2車線ゆえに車線拡張しない限り交通に影響がでる。高架脇デッキ上に登れる人の数が制限される。需要が上回った時の混乱が大きい。費用が高くなる（これほどのプロジェクトですから、高架にする費用など微々たるものと思うのですが）。景観に与える影響が大きい。

私も高架上は難しいと思います。
現時点では高架上は歩道もないエリアになっており、今からその張り出しを作るには支持部も含めて大幅な設計変更が必要でしょう。

加えて周辺道路との干渉、交通安全を考えると、TTT側の方がいいかと思います。KTTオープンフォレスト側は清澄通りから曲がってくる車、西仲通り側は西仲通り側への車線分岐が有り、あまりいい案でない気がします。

車輌が両側オープンタイプになるなら、高架の柱間という手もあるかもしれませんがどうですかね？

タイムラグも少ないし、楽なのは高架下かな。

高架は二車線だから、ステーションできませんよ。

>>625
車輌が両側オープンってのは無いかもしれませんが、確かに高架下のステーションは、アリかもですね。KTT横の高架の下って何に使われるのですかねぇ？ 資材置場とか？ 有効活用していただきたいですね。

もともとの中央区BRTの勝どきステーション案は高架上でした。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/dai3kaikikankout...

の11頁目の図を見てください。
但し、東京都主導になったのと、ステーションが取捨選択されて少なくなったことから、高架下に駅を作ったとしても定時・速達の目標はある程度カバーされるのではないかと。

高架上に作る場合には、ステーション部分の車線拡張をしなくてはいけないのではないか、というのが上の議論です。

勝手な妄想ですが
KTTのオープンフォレスト辺りに自動改札が設けてあり
そこから階段やエスカレータ・エレベーターで高架上へ
高架ではBRT停車用に一部ラインを増設（現在北側の交差点の環２工事中あたり？）
高架下では停車スペース厳しいけど、高架上ならまだ増設可能かな？って思ったんですが、
どうなんでしょうね。

なるほど～高架に上がるエスカレータ、エレベータの設置なら、ＴＴＴ側とＫＴＴ側に作れそうですね。

下り車線はどうなりますかね？？新島橋ありますが。

東京タワーからの360°パノラマギガピクセルのサイトがありました
http://360gigapixels.com/tokyo-tower-panorama-photo/
KTT方面も怖いくらい鮮明に写っていますね
これを見ると結構低層から東京タワーがキレイに見えそうです
それにしても2.5km先からこれほど鮮明に撮られると
どんなマンションでも完璧なプライバシーは難しそうですね

立体道路制度を適用するのでは

しばらく発表はなさそうだし、期待半分で待ちましょう。

今日久しぶりに現地見てきましたが、工事は進んでおりました。躯体は２４階まできてました。

昨日、会社を定時であがって、タワーを見に行きました。
(既出ですが)24階まで出来てました。
今月中に半分超！ですかね。
確実に進捗していて、嬉しいです。

帰り道、隅田川を見に行きました。
夕暮れの煌めく川面は美しかった！
都心の風景と屋形船のアンバランスも絶妙でした！
この季節は、夕暮れの散歩が最高の贅沢です。
早く引っ越したいです。

まぁ、早く、ってのは無理でしょうね。

今日も良い天気ですね〜

午前11時半頃の写真です。

>>638
ありがとうございます。
立派に成長してますね～

思ったよりも密な感じがしますね。

現地見てきたけど、BRTの停留所は高架上かなと感じた。

2枚目です。

3枚目です。
勝どき橋からの景色です。

環状二号線は目線としてはこのマンションの何階と被るんでしたっけ？五階くらい？

>>643
3枚の写真を有難うございます！
既に外見上は半分近い高さですが引き渡しまでまだ2年弱あるので、外からでは見えない工程が多々あることが想像できます。

>>644
防音壁の高さがどれくらいかわからないのですが、
ぱっと見は4階がモロ被りで、5階はもしかすると抜けるかもしれません。
違ってたらごめんなさい。

＞＞６４４

あくまで参考に過ぎませんが、下のリンクをみてください。
となりのTTTですと５階、YSビルの４階がちょうど目線が被って、そのひとつ上からは抜けてきそうです。
KTTもたぶん５階かな。

http://farm3.static.flickr.com/2934/14694204836_4bf66d3619_o.jpg

>>647
ご丁寧にありがとうございます！低層住戸を親用にもう一戸購入しようか検討しているのですが低層がいいみたいで。抜けても低層だと音は響きそうですね。

>>648
難しいところで、低層のほうが音の影響が小さい場合がありめす。

家から路面が見えなく、防音壁しか見えない状況だと防音壁の効果で騒音が緩和されます。

家から、車のタイヤと路面が接する箇所が見える状況たと音が直接的に聞こえるようになります。

5月にタワー周辺道路で電線共同溝入線工事があるみたいですが、
電線地中化されるのかもしれないですね。

>>650 確か晴海通り、清澄通りは2020年までに無電柱化の計画だったかと。
現在、KTTのまわりは電線がゴジャゴジャしてますが、いずれはスッキリ綺麗になると思います。

今年度の中央区予算（10ページ）を見る限り、電線共同溝の整備対象として勝どき5丁目は載っていません。近隣では勝どき2丁目のみです。
勝どき5丁目の市街地再開発助成（38ペ－ジ）が電線共同溝整備を含まないと考える方が自然なので、現時点では2020年までのんびり待つつもりの方が良いかも知れません。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/zaisei/yosan/27tousyoyosangaiyou.file...

電線の地中化工事、中央区のそこかしこで行われていてウオッチしているのですが工事が終わっても電線がなくなるわけでは無く、、恐らく少しずつ工事して、あるタイミングで電線が必要無くなるのでは。ここものんびり待ちたいと思います。