ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

築地再開発や臨海地下鉄も控えてるしな。

>>14397 eマンションさん
多分投資家のこと知らないと思うけど、タワマンをローン組んで保有するのは住宅ローンの不正でもしない限りかなり保有コストが重いので、築地の再開発なんて待たずに、出来るだけ保有期間短くして転売するよ。

新築に殺到してるのは手付金だけ払えばそれ以上の保有コスト０で３年分のインフレを享受できるから。

最近の投資家は保有ではなく転売目線が物凄く増えた。

不動産投資をやってる人はインカム狙いがほとんどでしょう。豊海は賃料も高く取れそうだから人気なのだと思う。

このマンション当たった人は経済的には人生クリアだな。羨ましい

子育てを考えても最高の環境だし、人生が豊かになれる立地だと思います。

>>14406 匿名さん
インカム狙いでタワマン投資はない。断言する。
タワマン投資はキャピタルゲイン特化型でありインカムはむしろ支出と金利に負けるレベル。インカム狙いなら民泊や一棟アパート投資。

後学のために5007、4907、4607、4507の倍率おちえてください

投資ローン引いて即転なんて大丈夫なの？

利率2％以下の投資ローンで即転なんてしたら銀行出禁なるから。

即転したいならそれに見合った利子を払わないといけない。
ただし即転用の融資引くには不動産業やってる法人しか無理。昔は個人でもいけたけど

ここ数年の都心マンションでインカム成立するのなんて晴海フラッグ（表面6％）しかない。キャピタル100％でインカム6％のハルフラは最強すぎる

>>14404 匿名さん
全部価格に織り込み済みです。はい。

北東角ダイレクトウインドウの築地ビューが坪600万台は安すぎる

短期譲渡は税率が20%増えるからキャッシュに困らない限り皆6年ぐらいは持ってるよ　

逆に、6年位耐えられるぐらいの純資産ないと融資してもらえないです

>>14414 評判気になるさん
マンマニも言ってたけど全然織り込まれてないよ。

>>14413 匿名さん
それ、自己資金50%入れてるのと変わらないから。
短期譲渡回避するために渋々5年間貸し出してるんでしょう。
5年後の中古市場すごそう。

5年後は築地再開発の一期が終わってる頃だから、かなり値上がりしてそうですね。

>>14419 匿名さん
PTKと並ぶと思う
年明けの次期販売は、10-15%値上げかな？

並んだら引き離されるよ

築地新駅直結の再開発タワマンは坪1500ぐらいするかな？

北75、西74人気無いって言われてたのに
結果高層中心に倍率高めでしたね涙

>>14412 匿名さん
中国人業者はみんなやってるけど

あまり人気がないE棟北向き75平米の高層階が買いだったかな？資産性悪い？

>>14411 評判気になるさん
そもそも投資家は抵当権とか付けたり解除も面倒だから豊海くらいのグロスなら現金で決済して即転売。

どうしてもローンつける場合は宅建業者なら業者向けの即転売用の高金利ローンがあるし、宅建業者でなくてもノンバンクとかから借りられる。

法人での購入なので短期譲渡/長期譲渡とかも無関係。

豊海は立地が良いからな。
竣工時にPTKの坪単価に追いつきますよ。

>>14423 マンション検討中さん

やっぱり北75平米が狙い目だったかな？タワマンだから北向きでもデメリット少ないし。

>>14427 口コミ知りたいさん
つまり何パーセントあがるということ？

北75は割安な北東73があった事で割高に見えた。結果として低倍率狙い目になったね。

>>14430 匿名さん
そうだね。実際、北東73より北75の方が資産性高いんじゃないかな？2平米広いだけで結構違うからね。

まだ落選のメール来てないんだけどみんな来た？

>>14432 マンション掲示板さん

昨日来てるよ。営業から相手にされてないね

落選のメールなんて要らないから最終倍率表をください。
次回以降の参考にしたい。

みんな来てるんだ。。

次々点だったのでかなり厳しそう。

バブル末期ですか。いよいよ備えないといけない

マンション投資、売却益は減少へ　「バブル末期と酷似」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06A3G0W4A800C2000000/

>>14437 マンション検討中さん

アベノミクスの時もコロナの時もここから爆上げしたな。

バブルは最後が一番良く上がるからね。それは2024年であり、その一番最後の象徴となるマンションが、投資家ばかり集まって倍率がついたこの豊海タワーだったということ

投資家は住んでないから容赦無く売ってくるので。相場一気に崩れやすい。いま買うなら投資家があまり入っておらず、実需で健全に伸びているエリアが良いよ本当に。実需は相場が悪くなったからといって売らず、下値が固いので。投資家エリアは残債割れどころではない

>>14437 マンション検討中さん

備えるからこそ資産性の高いマンションを買うのだよ

未来は読めないので、その中で逆の方向に回転したら、という想像力が大事。

いま豊海周辺の相場を上げているのは投資家であり、投資家は住んでいないので、相場が逆回転したらガンガン売ってくるよ。転売目的だからな。

実需で巻き込まれてしまう人はかわいそうだけど、住みながら投資意欲が強い人は、リターンばかりに目がくらみ、投資家が多いタワーを選んだリスクでもあるので自己責任。

住みながら投資はリターンの大きさだけでなく、リスクもしっかり考慮してやるものである

>>14440 名無しさん
投資家は良くも悪くもリスク（振れ幅）を大きくするので、期待リターンが高くても、同じくらいリスクも大きくなりがちですよ。要は豊海タワーはグロース株ということ。上にも下にも値動き激しいよ

バブル～バブル後の広尾ガーデンヒルズの坪単価推移を見てみましょう↓
https://note.com/mthouse/n/n432af90cc8c4

坪950万円まで上がり、その後は坪350万円まで下がってます。都心エリアが値下がりに強いのは幻想。特に短期的に見れば、投資家が入っているマンションほど値下がる時は一気に値下がる

>>14439 匿名さん
むしろバブルはこれからなんだよ。トランプ当選で世界は来年がバブル。過去の歴史でも日本はアメリカに連動するだけ。

バブル崩壊を煽る人が増えてきたのはそれだけ豊海の人気が増している証左。

>>14443 マンション掲示板さん
バブルはこれからと当たり前に言ってますが、結局のところ未来は誰にも読めない。

未来はわからない前提に立って、ポジティブなシナリオとネガティブなシナリオの両面を見据えて行動しないと、いつかは大損しますよ。

ネガティブなシナリオに行った場合、投資家が多く入っているタワーは不利になりがちですよ。という構造上の問題があり、ここはそれに該当する可能性が客観的にみてかなり高いと思う

>>14445 職人さん

既に数億あるからここで損してもどうってことないのです。不安なら去れば良いと思いますよ

>>14445 職人さん

営業によると実需が多いよ

>>14447 評判気になるさん
それはそう言うしかないでしょう。デベの立場として笑

>>14444 eマンションさん
バブル崩壊を煽るのは何年もずーーーっと続いているので、今に始まったことではないですね

立地の悪いエリアは下がるかもしれないけど豊海が下がることは考えにくいですよ。

>>14445 職人さん

損するとか、ギリギリの予算で買うようなマンションじゃないですよ。一定の年収と資産レベルがある人が買うもの

>>14445 職人さん
外れて悔しいのはわかるけど、変に煽るのはやめな。次も応募するのだろう？一緒に当てようぜ

未来は誰にも読めないから、未来を当たり前に決めつけるのではなく、ポジティブ・ネガティブシナリオの両面を見据えた方が良いという至極真っ当といえるアドバイスに、豊海は下がることは考えにくい、バブルはこれからだという未来の予想は、論点がだいぶずれている気がする（笑）

まあ構造的に、投資家が多いタワーの方が、値下がるときは値下がるのはよくわかる。実需は生活あるしな