デュオヒルズつくばエンブレム

なるほど？「悔しさ」って買えないっていう意味なのかな？
ここって、まだ販売前だよね？予算が、っていう意味？
そうなのかな？
「掲示板」て何のためにあるの？今一つ釈然としないな。

エンブレムはよく荒らしが来るので、スルーが一番。

>高級地と言われるところには、ないっすねー。

デュオヒルズ御殿山というのはあるよ。

もっとモデルルームを見学された方の感想を伺いたいです。

そうそうスルー。飛ばして議論しましょう。

見学した人は買う気満々なのでわざわざ敵に塩をおくるような事は書き込まないよ。
ここはずっと見てるけど説明会の日から急にスレが伸びなくなったよね。
やめた人もわざわざそんなムダな事しないでしょ。だってもう興味すらないんだから。

ネガレスの9割は購入希望者だと思います。しかもかなりの。

>デュオヒルズ御殿山って、たぶん、賃貸っす。たぶん。都内って超高級賃貸あるからねー。草彅くんが住んでるらしい某高級賃貸、スゴイっす。関係ないですが。

警察署も研究学園に移転だし、なんか研究学園のほうが将来的にはつくばの中心になりそう・・

＞ネガレスの9割は購入希望者だと思います。しかもかなりの。

購入希望者がなんでネガレス、するっスか？

そもそもつくばに免震って必須？
免震なんて入れる金あるならもっと設備や構造に金かけてくれよな！
だから長谷工のマンションって微妙だよな！

見学に行って、ペデ直結なのは分かったんですが、自転車で行き来できないペデ直結は微妙ですよね。徒歩専用ペデ直結…。
このスレで叩かれてたので、後付けで無理に作ったのかと思いました。

あのね、大手を出し抜いて
そもそも好条件の土地仕入れに成功して
その時点で大層な金かかってるわけ。
スパン割りから仕様までほんとの究極再現したら
単価180～190じゃ売れない。
そしたら究極な資金、年収無いと買えない。
何とか手が届く設定にした売主に感謝したまえ。
設備仕様なんて今なら金である程度解決できんだから
究極が何だとか、言葉尻に噛みついてる○細胞は、
ここを検討する前につくばの平米単価ネットで出るから
少しは自分で勉強して計算しろ。あと自分の懐よく考えな。4、5000台の予算でやんや言うな。
ありがたくさっさと買いなさい。

はーい。わかりました。

>>834
長谷工はデベの発注どおり作ってるだけでしょ。

>835
そうなんですよ。徒歩専用でペデ接続とは片手落ち感満点。当然自転車使ってペデに出たいでしょ！！！（怒）という感じ。それよりペデに繋がる廊下付近の住人が気の毒。朝なんて非常にうるさいだろうなぁ靴音が…

>>836

路線価ベースの試算がウェリス版にあったので参照を。
必ずしもエンブレムの土地代は高くなさそうですよ？

>>エンブレムの土地代は約１４億円
>>１戸あたり約４００万円
>>
>>ウェリス竹園も土地代が約１４億円
>>１戸あたり約４３０万円

840さん
それは否定しない。
しかし実際の相場や原価は双方時に路線価を越える。
売主が販売に時間がかかった理由、それは人件費と原価高騰によるゼネコンが決定できなかったこと。
そして当然今の仕様は価格落とすためだよ。
利益率18～20%前後か？
転売転貸考えてもウェリス竹園2個買うより特だよ。
ただ長計は見ないとまずいかね。

地型のいい希少地を手に入れるということはより高いということでしょう。

ウェリス竹園の土地は、駅から離れた西向き縦長で不整形、広すぎると値段が下がる要素があります。

土地の売買価格はそもそも流通価格と乖離した路線価だけでは比較できませんよ。

ちなみにここはないだろうが、
事業用土地は時にバーターで買わざるを得ない場合がある。慈善事業でなく利益率を稼ぐには必ず何かを抑えて、一方で尖った売りを造る。
ここは売りの90%が駅距離。おまけが免震。
仕様で誇ろうなんてない。
マンションは駅距離利便環境。
戸建は閑静な住環境。
ただそれだけ。

エンブレムは、レーベンと同じ時期に土地購入したものの、レーベンと正面からぶつかると負けると判断して、販売時期をずらしたんですよ。つまり、不戦敗。
より駅近のエンブレムが、なぜレーベンとの直接対決を回避したのかが謎でした。
しかし、今回の低仕様･低設備、詰め込み住居を見て、なぜ対決回避したのか分かりました。
こんな仕様じゃ、レーベンと直接対決しても勝てないですね。
土地を高値掴みしちゃった結果、こんな仕様にせざるをえなかったのかな。
ちなみに、エンブレムの土地は、一條から買ってます。
あの会社は、つくば駅周辺に沢山土地を取得していて、転売益目的と思われます。
一條は転売時期を慎重に見極めていましたが、公務員宿舎売却が正式に決まった後頃に、エンブレムの土地とその北の土地（今、スターツがビル建設中）を売りに出しました。
そのタイミングが地価の天井と判断したんでしょう。賢い。
そして、天井で土地を買ったデベさんは…。

低仕様、低設備、詰め込み住居を売るハメになったのでした。

完全正解！
なので買うなら立地を買う物件てことです。
仕様アップは金積みましょうww

高値掴み？？？ここの用地いつ入手したと思ってん

>>842
路線価と流通価格の乖離はご指摘の通り。
ただし、それでもざっくりとウェリス竹園とエンブレムの原価を相対的に比較するには有用でしょう。

つまり、路線価と流通価格の間に乖離があるからといってもさすがにウェリス竹園よりもエンブレムの土地の取得価格が2倍や3倍も高額になるとは考えにくい。

どちらも一戸当りの土地代は1000万円は超えないレベルで収まってるんですね。とは、言えるはず。

違うと思いたいけれど、836を書いた人がフージャーズの人だったら、と想像してちょっと怖くなりました。べつに「やんや」言っているわけではなくて、条件をいろいろと出してちゃんと検討したい人もいると思うので、もっと建設的な情報が交換できたらいいなと思います。

>848

物件価格に含まれるのが、1000万円以内でおさまるとは、思えない。

>>850
原価率が高いと思いたいようですね。思うのは自由です。

色々な情報を入れ過ぎて屈折し始めていると思うよ。
多分ね。マンション購入を決められないタイプ。
色々な物件に書き込みしている人だと思うけど、フラフラしていて一貫性がない。八方美人で欲張り。ネガスレ書き込めば価格が下がるとも思っている節を感じています。
あなたの予算では100点満点の物件なんてないよ。

>852さんはどのレスのこと言ってるのかね？　いろんなネガレスあるが。
誰だって、悩むんじゃないのかね？
車買うんだって悩む。ましてやマンション。何度も買うものじゃない。
あなたの予算て、すごいね、知ってるわけだ。
ネガレス書いて価格が下がったら傑作だね。

全体的に、読んでいて、大規模なマンションだけにいろんな人が住みそうだな。
気になるのは、ちゃんと住もうと考えている人が何割ぐらいなんだろうか、と。

ネガティヴに考えすぎると良いものも悪く見えるよ。
1番目に考えてはいけないのが、資産価値。
外部でもいいから駐車場が2台確保できないとダメ、生活スタイルに合わないと決めていたのに、エンブレムをまだ検討している。
駅近、資産価値、将来高く売れると連想している。将来売れる価格差は、1000万円もないと思うけど。それって、当初の価格差？程度かもね。

悩む以前に私にはちょっと手が届かないなー
４０００万円以上のローンを払いながら月々２〜３万円の諸経費を払い続けるなんて無理
低層階とか西側の棟は３０００万円台で売り出されないのかしら

営業活動に熱心な書き込みに引いてしまうわ。
株主なのかデベなのか分からないけど。

応援レスというより、支離滅裂な内容だったり、ネガレス叩きに感情的だったりして、ヒイてまうわ。
申込のはるか前からそういうのが延々繰り返されてるから、申込者とは思えないなぁ。
いずれにせよ、合理的根拠に基づくものならともかく、感情的に購入を煽るだけの書き込みでは逆効果ですね。

ちょっとひどい人がいますね。
注文建築の戸建は、工事請負契約ですけれど、マンションは売買契約、デパートの商品と同じ扱いです。デベさんが準備した陳列棚の商品を買うか買わないか決める。サイズが合わなかったり、嗜好に合わなければ買わない。シンプルな考え方でいいと思います。
羨ましいことに、つくばセンター周辺には、順番に新規分譲されると容易に想像できるので、急いでいなければ、無理して今買う必要はないと思いますね。
こういうスレッドでは、自分の疑問点だけで、興味以外には反応せず流す程度でいいと思います。支離滅裂者を相手にしていると疲れるだけです。

感情的な煽り書き込みはスルーしなければならないですね。

ところで、西南角部屋が人気が高く価格も高いですが、東南角部屋の方が良くないですか？
西南角部屋は、居室側面（西側）の採光窓が小さいですが、東南角部屋は居室側面（東側）の採光窓が大きいです。
さらに、西南角部屋は、西棟建物があるため日がさしません。北側に採光窓がありますが、光はほとんど入らないと思います。
この点、東南角部屋は北側からきちんと採光できます。
西南角部屋の優位は、間南側が公園であることくらいですが、トータルの採光性は東南角部屋の方が優れていると思ったのですが、みなさんどう感じてらっしゃいますか？。

また来た…。
車2台至上主義者って、なんの話をしている？
しかも、そんな先の未来の話されても。
こういう支離滅裂な物件擁護書き込みが、気持ち悪いと言われてるんだが。
物件のイメージを損ねるから、早く消えなさい。

年取ってから都市中心部のマンションのが住みやすいか？と考えています。
しかし西部デパートが閉まってしまうようなことはないでしょうか？
モールに押されて苦戦しているかもしれないと、危惧しています。

844の妄想がマジ笑える。

西武デパート？駅周辺に住む人が増え、今後も増えると思われるので、大丈夫じゃないでしょうか？ただ、周辺の皆さんが、ちょっとだけ助け合いの気持ちを持って買い物することが必要だと思います。

>>864
妄想と断じるからには、一條が土地を取得した際の取得価格と、デベが一條から土地を購入した際の購入価格をご存じということですよね？
みなさんにとっても興味のある情報なので、是非明らかにしていただけますか？
明らかにできないなら、あなたの書き込みは無意味ですので、無意味な書き込みは以後ご遠慮ください。

面倒な書き込みはスルーでいいよ。

あーうざい。まじでうざい。こういうめんどくさい絡みはやめて欲しいなー866。ナニサマ？

その時の市況によって上にも下にも変動する不動産価格の仕入れ値なんて、販売時には何の意味も持たないと思いますよ。
「販売価格で購入するかどうかを検討する。」それだけのことです。
価格については、買い手１人１人感じ方が違うでしょう。
仮説だらけでまとめた持論をしつこく押し付けられるのは迷惑です。

売買は相対で決まります。売値に対して買い手がＯＫが納得すれば売買成立。買い手が納得しなければ不成立。
「仕入れ値にこだわる」方は、売値に納得していない人だから売買は成立しないということ。

「仕入れ値にこだわっている方は、この物件の売買契約が成立しない」自然なことで、私は、驚きはないし、心配もしない、同情もしない。

つくばエンブレムですが、南側の棟はエレベーターが少なすぎです。

また一人、妄想と思い込みで作り上げた架空の人格を論破する人が現れました。無意味だの迷惑だのわめくのは勝手なんですが、お門違いの独り相撲は見ていて痛いですよ。いたたた。何が言いたいのかもいまいち不明ですし。

同感です。ホント、869は痛いですね。

フージャースが過去いくらで土地を買ったなんて関係ないですね。焦点は、今の分譲価格で妥当かどうかでしょう。

クルマが2台ないとダメでここの土地の購入価格が気になってしょうがない参加者はネガレスをあれだけ書き込んだけど、結局、ここで問いたかったのは「価格は妥当でしょうか？」でしょ。

妥当かどうかは、売れ行きが示してくれるでしょう。
それによって、販売価格が下がるかもしれないし、次回販売価格を上げるかもしれない。レーベンが途中で販売価格を上げましたね。

＞＞Ｎｏ、８６０さん
東南東の角部屋は、ＮＴＴ側ということですね？

寝室に朝陽を感じられる東南角部屋の方に魅力を感じます。
バルコニーも南南東向きなので、午後になっても太陽を感じることができるでしょう。
採光については東南角部屋の方がいいと思います。