デュオヒルズつくばエンブレム

気になったので、今、現地を見てきました。
スロープありです!。
ＮＴＴ側にだいぶ蛇行したスロープですが。

これなら、敷地の南東の端（ＮＴＴとの境目）に人や自転車が出入りできるスペースがあれば、そこからペデに昇れます。
問題は、その境目が囲障で囲われてしまって出入りできるかどうかですね。
もし、計画段階で囲うことになっていても、物件検討者からペデについての要望が多ければ、計画変更してもらえるかもしれません。

今一度、エンブレムの広告を見てみましたが、「ペデストリアンデッキを通ってアプローチできるため、横断歩道をわたる必要もなく、小さなお子様との移動も安全です」と書いてあります。
他方で、同じ広告には、駅からのルート表示として、常陽銀行東側のペデではなく、常陽銀行西側歩道を歩いて物件に至るルートを表示しています。このルートは、「小さなお子様の移動に安全」とはいえない常陽銀行の駐車場出入口である銀行西側を通るもので、ペデについては、かなり疑問です。
誰か電話して聞いた方があれば教えてほしいです。

ペデに直結とは一言も書いてないのがミソか？

たしかに、ペデ直結とは書いてないですね…。
ペデ直結の各施設を利用できて大変便利みたいな書き方。
なんかセコいね。

こういうのがつくばに建てばなぁ。
１流デベさんがつくば駅周辺を開発するのはいつになるんでしょうか。

デベは三井不動産、施工は熊谷組。柏の葉キャンパス徒歩３分、免震、タワー、３４９戸。
http://www.31sumai.com/mfr/G1471/guide.html

つくばセンター街区はマンション以外の再開発を願いたい。

マンション以外にどういう再開発になります？
商業施設のニーズはあまりないと思われますよ。

三井ビル含め、つくばセンターエリアは空きテナントが結構あります。西大通沿いを二ノ宮まで行く間に大量の空きテナントが目につく状態ですよ。
駐車場確保が難しいことからしても、物販やオフィスニーズはほとんどないでしょう。
ビビつくばもできますし、エンブレムモデルルーム隣の空き地はメディカルモールになるので、もはや飽和状態かと。

駅北側の一等地はオフィスで良いと思います。
三井ビルや筑波銀行あたりは駅に近いようで遠いんですよね。大通り挟んでますし、吾妻小より遠いぐらいです。
竹園で小学校移転を伴う再開発が行われるようですが、
その再開発の手法を吾妻小周辺でもやると思われるので、
周辺の公務員宿舎の廃止と合わせて、駅北にはかなり広い土地が生み出されます。

三井ビルが空きテナントが目立つのは、駅から遠いからではなく、駐車場の問題なんですよ。
従業員駐車場や来客用駐車場の確保のコストの問題。
平置きですぐに事務所に行けて駐車場料金の安い所に中小企業はオフィスをかまえる。大企業はコストが高くても一等地にオフィスを構えるが、そもそもつくばには大企業がオフィスを構えるニーズがない。
より駅近になっても、客がつくばエクスプレスでやってくるわけではないし、従業員がエクスプレスで都内から通勤してくるような大企業は、つくばにオフィスを構えるニーズがない。
だから、駅近オフィスのニーズ自体が少ないわけです。
そのため、つくば駅に最も近い一等地にはオフィスは建設されず、結局マンションになるでしょう。

ちなみに、竹園の小学校移転を伴う再開発のソースを教えてください。

えぇ？！竹園の小学校移転？！西小？東小？

オフィスにとって駅近のメリットはありますよ。
マンションはどこに建てようがそこが生活の拠点になるので駐車場問題がつきまといますが、オフィスは電車やバスなどの拠点に近ければ必ずしも大駐車場が必要ということはありません。
もちろん駅北の開発では大規模な立体駐車場も設けられるとは思いますけどね。

まあ、もっと駅に近いところにマンションが出来れば
将来のここの価値も危うくなるわけですから、
ここを見送る人にとってはそんなシナリオを望んでるんでしょうけど、駅近の価値がないところにはマンションだって建ちませんよ。

アホすぎ。
その土地の人の生活スタイルなどによって、同じ土地でも、マンションにとっての価値とオフィスにとっての価値が違うのは当り前でしょ。
少なくとも、つくば駅近にマンションを建てる価値はある。エンブレムに資料請求が1500件来るくらいですからね。

マンション特化型はひたち野とか研究学園の駅前かなぁと
商業地価とその動向を見てそう感じますね。

守谷駅近くの商業施設「アワーズもりや」も、テナントが入らずスカスカですよ。居酒屋くらいしか入ってない。
正直、つくばエクスプレス沿線の商業施設ニーズはそんなものでしょうよ。
つくば駅のキュートやクレオは、需給バランスがちょうど釣り合ってる感じだと思う。これ以上の発展はないんじゃない？

守谷は柏が近すぎるので商業地としては需要無しです。

そんなことより、ペデのことを問い合わせした人の書き込み求む。

25日の説明会まで情報なしかなぁ

>>631
「オフィスは電車やバスなどの拠点に近ければ必ずしも大駐車場が必要ということはありません。」
茨城に住んでいる人のコメントじゃないね。

下り線でエクスプレスを使ってオフィスに行く従業員・客がどれだけいることやら。
あげく、「バス」って・・・。
都内から筑波山観光をしに来たことしかないのかな？

こういう、現地の実態を見ていない人が設計したから、ぺデと直結しないマンションを作ってしまったのではと勘ぐってしまう。

＞オフィスに行く従業員・客がどれだけいることやら

いると思いますよ。まあ業態にも寄りますが、
通常、従業員側がオフィスの立地に合わせますからね。
現在でも駅から離れた所にある研究機関の送迎バスをよく見ますね。

ところでなぜ通勤にバスを利用する人がいることを全力で否定する人がいるのでしょうか？

自分の周辺だけしか見ていないからでしょう。駐車場が2台ないと絶対ダメと言い切ってしまうのも同じ。一部を見て全部がそうと考えてしまう。とても自分中心の狭義の意見ですが、こういうスレッドではよくいる方です。

はい わかりました〜。

そういう無意義な書き込みを連投する前に、ペデについての書き込みをお願いします。
デベさんが購入希望者を装った書き込みしてもかまいません。

やっぱり「つくば」駅徒歩４分は嘘だったね。今日の新聞折込チラシだと「ペデストリアンデッキとつくば駅前ロータリー（約４００ｍ・徒歩５分）」とあるからね。このマンション建設が噂になり始めた頃、該当地からＴＸつくば駅改札口まで歩いてみたけど、ゆうに７～８分はかかったね。それにまだ未発表だけど、エレベーターが何機あるのかも重要な要素だよ。説明会で質問したほうがいいと思うよ。

多分改札口までじゃなくて、地下への階段入り口までだと思いますよ。
80mで1分の換算でしょ。

エレベーターは合計4機らしきことが資料中の平面図から読み取れますね。

エレベータ待ちに無関係の低層階買うからいいわ

どういう事情で、駅徒歩4分から5分という記載に変更になったんでしょうか。
どこかの役所から指導が入ったんでしょうか？

先日家に入った広告をみて、
興味を持ちました。
その広告をみる限りでは、
駐車場からマンションまでの屋根のようなものが
ないように見えるのですが、
雨の日は濡れてしまう、なんてこと
ないですよね？

まさか…。
でも、そういう情報が乱れ飛ぶのは、デベさんが情報を出し惜しみしてることに原因があるんでしょうね。
猛省してほしいです。

価格どれくらいですか。
4,000万円超えると借入しないと無理です。

それも情報が開示されてないから不明。

チラシにペデの上がり方が常陽銀行のあたりになってるから、ペデ直結ではないんですね。

駅からの最短ルートを表示してるだけの可能性もあるので分かりません。
郵便局やＮＴＴ側にペデ直結出入口を作るかどうかを要質問ですね。
どんどん聞かないと、情報のないまま販売開始されそうです。

今日、秋葉原駅に行ったら、秋葉原駅構内の柱にもエンブレムの立派な広告が沢山貼ってありました。
広告宣伝費かけてますね〜。

その分価格に上乗せしているのでしょう

ペデストリアンデッキへの接続するスロープを、敷地の東側に南北に設置するのが1000万掛かるとして、
秋葉原駅や主要駅の全てに長期間の広告を掲載するのが1000万だったとして、
どっちがより、売りやすいのだろう？

>>657
一千万もかからないよ。

659さん

購入価格5億円だと相続税評価額が1億円になるという話ですが、相続税評価額は路線価等で評価するので、実勢価格と大差はありません。5億が1億で評価されるというのは、何を根拠にしていますか？

なお、つくば駅と秋葉原駅の広告は、デベさんのターゲットが、つくば駅利用者で夫婦のうち少なくとも一方が都内に通勤している層であることを示していると思います。
駐輪場が１台のみで月極が近くにないので、夫婦共稼ぎで夫婦とも茨城勤務で車を二台使うファミリーは、メインターゲットから外れている。裏をかえせばお呼びでないということでしょう（笑）。

ちなみに、つくばエクスプレス沿線の柏以南のエクスプレスユーザーがエンブレムを買う可能性は低いですよ。つくばはバブルで高いのに、通勤時間がより長くなるマンションを買う人はあまりいないでしょう。

なるほど。
相続税対策として買うなら、都心のタワーマンションということですね。
載せていただいたサイトによると、都心のタワーマンションでも相続税対策に適しているマンションは年間でせいぜい３００戸程度なのですね（下から３つ目のＱ＆Ａ）。

ちなみに、参照されているサイトのとおり、マンションの固定資産税評価額は一般的には実勢価格の７～８割程度ですが、賃貸に出すと、固定資産税評価額のさらに８０％になります。
投資用兼相続税対策用なら、厳選した都心のタワーマンションですね。

ご参考まで。
私の住んでいるマンションは、15階建、築3年、77㎡、取得価格は3350万円です。手許にある今年の固定資産納税通知書の課税明細書の評価額は805万円、減税前の税額は約12.6万円です。1階も15階も評価額は同じみたいです。

デュオヒルズ吾妻の人？

>>664さん、詮索はご無用願います。

デベさんに対して満足している点と不満な点はありますか？

>>663
何階ですか？

あ、特定したいわけではないです決して。高層階か低層階か。ウェリスやレーベンと価格比較したかったので。

今、モデルルームの建設されている場所を月極駐車場にして、デベさんが月極駐車場を確保してくれるという噂があるんですが、真偽をご存知の方がいれば教えてください。

コンフィールひたちの牛久は、デベさんが地主と交渉して、マンションの道を挟んで向かい側に月極駐車場を確保したらしい。
ここのデベさんも、そのくらいのことはできると思いますが、デベさんが殿様商売するタイプだとやらないでしょうね。

デベさん、紹介してあげればいいのにね。ただし、外部の月極だろうから契約は個人でお願いします。

コンフィールも、月極駐車場の「契約」は、個人でするらしい。
デベさんの役割は、あくまで月極駐車場の確保ね。

デベさんが努力することは、都市交通センターと交渉したり、モデルルーム跡地を駐車場にするよう地主さんと交渉したりするということですかね。
実現すればいいですね。

以前住んでた土浦のマンションでは、周囲に結構月極駐車場ができてたね。
地主さんも需要が見込めれば駐車場にするのではないかな。

あのあたりは、そもそも駐車場用の土地がほとんどないですから。
南２駐車場を除けば、今のモデルルーム用地が唯一の月極駐車場候補地ですね。

ところで、モデルルーム来場予約、５月３日までは満席ですが、それ以降は空いてますね。
資料請求１５００件のわりに、空いてるというか・・・。

土浦は月極駐車場にするしか需要ありませんでしたし仕方なくて感じかと。
駐車場跡地にマンション建てたら長らく売れ残って垂れ幕ずっと下がってました。
つくばはエンブレムが好調なら多分モデルルーム跡はマンションが建ちそう。
あそこ三井のリパークでしたし。

あのモデルルームのところは
南面が建物がぎっしりなので
マンションは無理だと思いますよ。

なぜ南向きにこだわるのかな。南側はリビングで、北側２部屋の標準モデル。これじゃ個室２部屋は完全に陽がささない暗闇の世界だよね。むしろ東向き／西向きのモデルなら朝の陽光と夕陽が拝める。日本の南向き信仰は異常だね。これってまだマンションが無かった戸建オンリー時代の遺物じゃないのかな。

いやいや、東や西向きは基本的に暗いよ。湿気もやカビもすごい。
レーベンツクバも東向きの棟だけなかなか売れず、最後は業者向けに叩き売り。
レーベンスレ見てみてください。
西向きが好きなら、ウェリス竹園かエスぺリアの中古を勧めます。

いや、１人30分ではないですよ。
時間枠の割り振りをよく見てください。

一旦行くと、3〜4時間は拘束されますよね普通。。。

つくばの歴史シアターだけで30分と予想。

そんなシアターを作る資金があったら、ペデ直結通路を作ったり、月極駐車場確保のために汗を流してほしい・・・。

月極駐車場、自分で探すことはしないのかな？だだっ子ですね。

この物件の近隣には月極駐車場がないって、知ってました？
だから、月極駐車場を新たに作り出すしかない。
モデルルーム跡地を月極駐車場にするよう地主と交渉できるのはデベさんだけでしょう。

購入する前から２台は厳しいと分かってるのですから
１台でどうにか出来るよう工夫してくださいよ。
どうしても２台必要なら他の物件も視野に入れないと。

従業員の休憩時間を考えると説明会は最長2時間とみたね。
時間枠が30分ずらしなので、プロモビデオは20〜30分のはず。
モデルルームの広さと説明会の時間から考えて、説明会予約者はあまり多くない。1500件資料請求のわりには少ないですね。
月極駐車場の話は知らないけど、まあ、この物件はクルマ二台必要な家庭には向かないと考えて避けるのが普通では？
ここのデベさんは、駐車場よりプロモビデオ作りの方が最大の営業と信じてますから（笑）。

説明会への参加希望を提出しなかったせいか、担当者から電話がかかってきました。一番肝心な費用面が開示されない限り購入する気はないので今後電話は一切ご無用と返答しました。レーベンやＦ系のマンション管理は不評なので、説明会へ参加される方は心されたらよろしいかと存じます。「マンションは管理で買え」というのが鉄則ですので。

>>694
残念ながら同一人物ではないです。煽り乙。

しかし、内容ないなぁ。しょぽん。

デベさんが新しい情報を出さないからでしょう。
購入者によく説明して、内容を理解してもらってから買ってもらう姿勢に欠けるように思います。
↓のとおり、価格については、できるだけ見せないのが業界の悪弊のようですが、価格以外の点（ぺデとの直結等）について、ここのデベさんはもっと情報開示してもよい。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-03-30

ネットの情報だけを頼りに物件選びは簡単でしょうが、自ら動かないと取れない情報もあります。
ネット依存は、「出遅れ＝後悔」につながりますよ。
ネットの情報は、デベの都合で作られたディスプレイ。デフォルメだらけ。


経験から、ネットに出る前（人前に出る前）に動くことが、後々後悔の少ない、納得した住戸を購入できると思います。
人気のある間取りは、共通していますからね。部屋が暗くなる階段前や人の気配が多いエレベーターホールの前。Ｌ字型だとマンション自身建物の影になる住戸もあるでしょう。陽当たりデータはデベさんが持っているけどＨＰに載せることはないでしょう。

デベさんの営業は「お客様と接触機会がすべてのスタート」


低層階なら残るだろうと思うかもしれませんが、最初から低層階を望む人も少なくないです。低層階を希望する人は予算だけが理由ではないようです。高いところがダメだったり、災害時の心配だったり。

デベとの交渉が嫌なのかもしれませんが、お客様は自分。ずうずうしく。
嫌なら契約書にサインする段階でも断ればいい。
デベさんは、無理難題のわがままなお客には、慣れていますから大丈夫。

デベさんのペースに乗らず、営業さんに嫌がられても、自分のペースでどんどん質問して情報を引き出すということですね。
ほとんど情報公開されてないので、質問多すぎですが、早速質問考えてみます。

>>697
とはいえ、モデルルームがオープンして説明会に行って、営業担当がつくまではどうにも動きようなくないですか？それともすでに電話攻撃で、バンバン情報収集中？

モデルルーム予約時に営業担当者のケータイ電話から予約確認の電話がありましたよね？
その営業さんにバンバン電話してます。

>>700
あーなるとほど。全力ですね。熱意と本気度の違いかぁ。

デベさんの担当者の気持ちを揺さぶるように、いかにも「欲しい」と演技を忘れずにね。

販売発表会から第一次募集までは、どんな物件でも購入を決めいるお客様が多くいらっしゃるでしょう。
３０人？５０人？１００人！　
営業の人員も限られるから、まず、事前に意思表示のあった方、次に、買いたそうな方々優先で商談が進むでしょう。
そっけない方々は、後回しで、後々の電話セールスやＤＭ構成でフォローしていくことになります。
デパートの「お得意様窓口」と「一般客」に分けられるわけです。扱いが全然違う。
もし、欲しい階数や方角、間取り（広さ）があるのであれば、ずうずうしく演技して情報を取りに行けばいいと思います。
ウェリスとの二股でもいいと思います。
「ちょっと今は決めきれないので時間をください。」とトーンを下げて行けばいいと思います。
断る時は「はっきり」と。

最初に契約した人は、価格交渉は難しいでしょうね。ただ、間取りの変更や設備の仕様の変更など大概のプチリフォームができるでしょう。価格も差額で済むかもしれません。駐車場も優先的に良い場所を準備してもらえるかもしれません。価格も、売れ残るような状況であれば下がるでしょうが、人気があれば、また、物価が上昇すれば上がることもありますね。レーベンは上がりましたね。

この規模なら、竣工近くまで残る可能性はありますが、残り物ですから、何かしら不人気の理由がある住戸でしょう。
ここに参加している方々のこだわりに耐えられる住戸ならよいのですが。

高い買い物だから、細かい所まで納得して買いたいですね。
募集開始まで時間がないので、沢山質問せねば…。
デュオみらい平スレを見る限り、ここのデベさんは、マイナス点はあまり説明しませんし、購入後のサービスや管理は微妙なので（機械式駐車場を巡るやり取り参照）、事前にこちらから沢山質問することが大切ですね。

もちろん、一次募集で購入を必要はないですが。

高い買い物だから、細かい所まで納得して買いたいですね。
募集開始まで時間がないので、沢山質問せねば…。
デュオみらい平スレを見る限り、ここのデベさんは、マイナス点はあまり説明しませんし、購入後のサービスや管理は微妙なので（機械式駐車場を巡るやり取り参照）、事前にこちらから沢山質問することが大切ですね。

もちろん、一次募集で購入する必要はないですが。

そうです。高い買い物ですね。
第一次ではないのでしたら、色々な情報を基に検討もできるでしょう。
マンション購入・入居まで長期戦です。頑張ってください。

良い物件、間取りに出会えるといいですね。
そして良い担当者に出会えるといいですね。

一次の場合の特典てなんですか？
一般的には、超人気物件でない限り、一次は価格高めで、一次の売れ行きを見て、二次以降は価格を少しずつ下方修正していくと言われているので、価格面では一次より二次以降の方が特だと思うのですが。
また、一次の方が二次より良い間取り物件を扱うわけでもないですし。

704さんのところに書いてありましたね。
最大のメリットは、希望の階の間取りを買える可能性が高いということでしょうね。価格が下がると予想するなら待てばいいと思います。
ウエリス竹園の一次募集の時は、50万円分のオプション付きと駐車場所を指定できたようですね。

ウェリスは、今は値下げしてるんでしたっけ？
一次の最初の時から50万円分の実質値引きをやってたんですね。

値引かどうか判断はできないですね。
最初から高めに設定していたかもしれませんから。
お客様のスイッチを入れ飛びつかせる手法は色々あるみたいですよ^^
１階違うと同じ間取りでも40万円位違います。ここは19階なので10階の価格が基準価格ですね。19階は400万円位高くなり、2階は400万円位安くなる。2階と19階では800万円も違ってくる。

スレが閑散としてますね。
今週末から説明会ですが、みなさん、何か準備してますか？

①銀行に相談に行く。いくらまで借りられるか、返済金額はどれくらいになるか押さえておく。
②親に相談に行く。消費税増税前の半年間ぐらいが１番子への贈与が税制面で優遇される期間に当たるらしい。

>>712
これまでの書き込みをまとめた質問事項を作りました。
ご自身にとって重要だと思うものがあれば、質問してみてはどうでしょうか？
デベさんが事前学習して答えを用意してくれることを期待します。

１　ぺデと直結する出入口はあるか？（駐車場からの架橋式？建物南東端との直結？階段？）

２　建物南東端に人の往来できる出入口があるか？建物の周囲の障壁や柵はどのようになるのか？

３　最寄りの月極駐車場はどこにあるか？（南２駐車場利用について都市交通センターとの交渉の進捗は？モデルルーム跡地は月極駐車場になるのか？）

４　カーシェアシステムの導入はあるか？

５　日陰シュミレーション（特に西側棟）

６　南東側のＵＲ事務所に、仮に容積率目いっぱい使った建物が建った場合の日陰シュミレーション（どの住戸がどの季節にどの程度の時間日陰になるのか？）

７　免震ゴムの取替え頻度等、管理費や修繕積立金が多額になるおそれはないか？

８　駐車場利用料、管理費、修繕積立金の月額

９　立体駐車場は何層か？エレベーター設置されているか？何機？大きさは？

１０　トランクルームはあるか？

１１　エレベーターの設置位置、数、大きさ、定員

１２　オプションの内容（２重窓？ディスポーザー？太陽光？等）

１３　建物の構造（２重床？）

ここ駐車場は自走式だよね。
敷地と台数から考えて多層で、おそらく4層以上になるのでエレベーターは当然ついてるはず。
上の階ほど安い。

>>713
『借りられる金額』と『返せる金額』の区別がついてないようなコメント。怖い。

>>716さん、そういう風に伝わって欲しかったのでありがとう。
資金計画は慎重に、アクムでした。

>>717
なーんだ。よかったよかった。びっくりしたわホントに。そんな恐ろしいことする人がホントにいるのかと思いましたよ。※自演ではありません。念のため。

うちにも来ました。
やっぱりプロモビデオ上映やるんですね…。

残念な人たち。