所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通 ：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造 鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス
フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2015-01-13 23:53:26
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番） |
| 交通 | つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 352戸（他に管理事務室1戸、ゲストルーム兼パーティルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸） |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上20階建 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2017年02月下旬予定 入居可能時期：2017年03月下旬予定 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主]株式会社フージャースコーポレーション |
|
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
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「梨」でも射抜いてはどうでしょう。
つくばの２７年１月の地価公示価格は２年前に上昇に転じ、２年連続上昇。
この物件に一番近い地価公示価格（つくば５－３ 竹園１丁目６番１）は、１．６%上昇し、２４７千円／㎡
国土交通省ＨＰ「土地総合情報システム」では、全部ではないですが、ここ数年の中古マンションの取引価格が見られます。
使い方は自分で考えてね。
因みに、昨年中の取引データ
「吾妻地区 平成２５年竣工マンション ９０㎡ ４７００万円」
「竹園地区 平成１９年竣工マンション ８５㎡ ２９００万円」
まだまだ下がる様相ではない。
建築コストが下がるのは、オリンピック後と言われていますが、原材料上昇、賃金上昇から、一層上がる傾向とも想像されます。、
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詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
マンションの分譲販売価格は、コストの積み重ねからはじき出しされるもの。儲からない価格設定はしないでしょう。赤字なら止めた方が得。価格を下げるのは、全ての質が下がるということ。躯体の質まで下げられたらたまったものではない。官舎宅ではない。
企業の目的は、継続的な維持拡大。赤字でマンション分譲するわけがない。運動競技場もそうだろう。公的機関だって赤字の施設はつくらない。企業活動を知らない奴はノーテンキでいいね。
マンションは業者が準備して販売するもの。
あとは、あなたが買うかどうかだけ。価格が合わないのならそれは資金面であなたの準備が足りないだけ。残念ですが、次を探してください。
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んなこたぁーない。
必死だね。
マンションの原価率は３割程度。
エンブレムは、土地取得済みで着工済み、建築許可時に役所に図面も提出してる。今さら建物の構造や根本的な仕様等を変更するのは無理。
エンブレムに限っていえば、売出価格が設定が安くなっても建物の躯体等がチープになることはない。価格を下げた分は、デベの利益分（マンション価格の7割）を減らすことになる。購入者はその分得をする。
内装をチープなものに変更する可能性があるが、それもオプションでグレードを上げることはできるはず。
ただし、これから建つであろう官舎売却地の物件は、エンブレムの売れ具合を見て、最初からチープな物件を建てるか否かを決めるだろうね。
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広告宣伝費が心配です。
エンブレムは駅中に派手な広告を売ったりしてるので、その費用が物件価格に反映されないかが気がかりです。
正直、あんな広告打つくらいなら、トランクルーム等の設備費にまわしてほしいです。
デベさん、見てる〜？
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>>437
所詮は茨城。
文化的・商業的な充実度は都内に遠く及ばない。
もちろん南流山も同じだけど、都内に気軽に出られるだけまだマシ。
家族４人でつくばから都内まで往復すると、交通費だけで8000円ぐらいかかるからね。
>>443
共働きはその分諸費用がかかるんだよ。
スーツだとか靴だとか昼食代だとか（だから基礎控除が２人分つく）。
労働人口が減っている中、労働力提供してるんだし、税金安くて当たり前。
世帯単位課税なんかにされたら、そっちの方が不公平だわ。
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http://www.duo-ibaraki.net/design/
この公式にある建築家氏の作品例を見ると期待していいんだよな？
吾妻地区の価値が高まるようなぶっ飛んだやつ期待するわ
って書いてみたが、もう設計終わってるか
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>>480
確かに、ここは広告宣伝費が他より掛かっているような感じを受けますよね。
一般的な場合でも、マンションの広告宣伝費は販売価格の５％とのこと。
つまり販売価格に含まれているのです。
という事は、例えば5000万円の物件なら、250万円を広告代に使われるようなもの。
全戸分の５％もしくはそれ以上なら、一体いくらを宣伝に費やしているのやら。
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以前みたいに、即完売なら、販促費も人件費もモデルルームの賃借料も少なくて済むから儲かるだろうね。銀行からの借入利息も少ない。良いことづくめ。
マンションのプロジェクトは、2年3年かかるもの。先行する費用も大きい。例えば、土地取得費、ほとんど借入金。
先行投資の資金は、建設が始まり、販売開始、引き渡し時の代金入金まで増え続ける。何十億円のお金だ。
最終的な利益は10%〜5%！10%売れ残ったら赤字のリスキーな商売です。HPから、デベさんの決算諸表を覗いてみたらと思います。
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老舗百貨店の外商顧客みたいに
地域のお金持ちの大口のお客さんのところを
エンブレム営業の人が外回りして、意見ききながら設計や間取りを仕上げて
あらかたが売約済みになった後で一般向け販売となるんでしょうかね！
The Tsukubaとかウィリス竹園とも違うし
研究学園の物件とも比較にならないですよね
センタービル（ノバホール、オークラホテル）に隣接ですものね。。
逆にもし、すごく変でつまらない建物になったり、住民が下品だったりしたら
地域の皆で「がっかりーっ！」て声を揃えて叫ぶ感じかしらw
私はどうも現状、資金が明確にできないので指をくわえて
ため息ついて経過を眺めて、建物が立ち上がってくるのをタダ楽しみに見ていますよ
美しいものが好きですから。
本日、NTT側を通りかかって上から眺めたら
だいたい地上くらいの高さに既に基礎の鉄筋が無数に組まれてて
柱かな？ 円柱のような、あれは免震装置の下部？になるんでしょうか？
（建築のことはよく知らないのですが）、ずいぶん直径がありましたよ。
いちいちそこらのマンションと違う感じがして
ワクワクしました。
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>>492
妄想おつかれさまでございます。
「フージャース」クラスのデベが、「つくば」レベルの街に作るマンションにそこまで妄想を膨らませる理由を理解しかねます。
「メジャー」デベが都内の駅近に作るマンションの実例をよく調べてみてはいかがでしょうか。
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うちにも新しいパンフが届きました。
建物の形はL字で、クルマの出入口は西側の最北（常陽銀行駐車場出口のすぐ脇）。
マンション外観のフレームの形と色使いに特徴あり。
間取りは、西角と東角の構造を見る限り、かなり平凡（主要採光面以外は小さい窓がある程度か）。
建物の形とクルマの出入口の場所については、かなり前にこのスレで書き込まれていた通りの位置・構造でした。
あの書き込みは、内部者が書き込んだものだったんでしょう。
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ＮＯ、４９７です。
新しいパンフレットには、敷地のレイアウト図がありましたが、その図で気づいたこと。
①間取りは、やや縦が長い長方形に見合えましたが、間取りの四隅とも柱が室内に出ていないアウトポールでした。
②アウトポールなので、その柱の分、玄関周りに余裕があります。
③エレベーター、階段は、影になったり、人の動きが大きく、プライバシー面でどうかと思いますが、ここでは、玄関の位置や入り方を変えてします。
入っていた案内から感じたことですが、欲しいと思っている人は、
「待ちではなく、積極的にデベさんにアプローチしたほうが良いと思います。」
私は、デベさんとの接触はありませんので、実際の進度は不明ですが、
「積極的に動いている人に対しては、情報提供が思ったより進んでいるかもしれません。」
因みに、私はつくばに戻れるのは５年程度先になりそうなので購入は見送りとしました。
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公表されていない設備の充実度合いが気になりますね。どこまでが標準なのか。
どこまでオプション対応してもらえるかも気になります。
価格も気になりますね。
ご承知と思いますが、デベさんの間取りの広さは、壁芯面積（壁の中心線まで入れた広さ）。壁の厚さが２０cmなら１０cm分の面積が含まれるので、登記面積（実際の広さ）と比べると、登記面積の方が小さくなります。だいたい４㎡～５㎡くらいは違うのではないでしょうか。特に、柱が室内に出ている間取りだと６～７㎡位違ってきます。たかが２㎡しか違わないと思うかもしれませんが、８０㎡の間取りなら２㎡の割合は２．５％になります。同じ壁芯面積の３０００万円の物件なら７５万円割高になっているということです。
ここは角部屋を除いて四隅アウトポールで室内に柱だ出ていませんが、ウェリス竹園は、室内に柱が出ていましたから、価格を比較するときは、柱分勘案して比較する必要があります。また、専有できるバルコニーやポーチの広さも価格に置きなおして比較することも必要ですね。１㎡３５万円～４５万円位です。
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すみません。角住戸もアウトポールのようです。
南東向きの建物と幹線道路の間に、奥行き８ｍの森を造り、四季折々の色彩木々を植えるそうです。
高層階もいいですが、低層階も魅力ありそうですね。価格差も魅力ですね。
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客層が被るかどうかわかりませんが、供給量は相当なモノですね。つくば駅はレーベンが埋まりウェリスが売り出し始め、研究学園はレーベンが絶賛販売中、追加で間もなくレーベンもう一棟。ウェリスも売り込み中。周辺で５００戸以上が売り出し中という。
７５ヘーベーで４０００万とか、１００ヘーベーで５５００万超とか、そんなもんでしょうか。
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胡散臭さの漂うエンプレムですねえ。間取や設備／仕様、そして販売価格や管理費／駐車場料金など肝心なことは何も発表していない。こんなあやふやな中で募集開始ですか・・・何か開示できなり理由でもあるんですかねえ。まあ土地そのものは昔やーさんが持っていたので、問題多々ありだったとは聞いたことはあるけど。
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おっしゃるとおり、この段階まで肝心な情報を出さず、事前説明を行おうとするデベさんのやり方は疑問ですよね。
購入希望者によく考えてもらって買ってもらおうとしているようには見えません。とにかく高値で売ろうとしているように見えます。
土地を高値でつかまされて、デベさんも必死なのかもしれませんね。
みらい平のマンションの売れ行きが芳しくなく、あのマンションの負けをエンブレムで取り戻したいという事情もあるのかもしれません。
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駐輪場が地下だなんてどうかしている。近くにあるスーパーやデパートへ車で行けということか。自転車の買い物籠へ入れた日用品を地下から運べといってるんだよ、このデベは。キッズルームやジムなどはやめて駐輪場にしたほうがよっぽど理にかなっている。何とか言う建築家は日常性がまったくないんだよ。
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デベさんはお客様と接触がないと話が進まないのは、ネットの情報が主となっている今でも変わらない。情報を出しすぎるより、小出しで問い合わせしてもらう方が、お客様との接触機会が増えるかな。ネット会員にはより多くの情報が提供され、話が進んでいると想像します。
情報が多い時代だからこそ、待ちや受け身にならず積極的に動かないとダメということでしょう。
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>>522
光井さんはファサードデザイン監修だけ。つまりマンションの正面がかっこよくみえるようなデザインをアドバイスするだけで、基本設計には関わっていない。
長谷工だからね。与えられた敷地に最大限の住戸数を詰め込んでなるべく安く販売するための設計だろう。
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それにしても、駐輪場が地下で、ペデとつながっらないなんて…。
土地の広さを考えると、戸数多すぎです。
レーベンザツクバを意識した戸数なのでしょうが、レーベンより狭い土地なのに、詰め込みすぎでしょ。
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では、ポジレスを。
今回、光井さんはよくやったと思います。
住戸を大量詰め込んでるデベさんですから、経済的合理性にあわないデザインはＮＧだったはずです。
あまり費用をかけず、経済的合理性に適う範囲内という制約の中で、できるだけ個性の出るようなデザインをする必要があり、その中での精一杯の作品でしょう。
光井さん、おつかれさまでした。
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不動産投資物件として購入を検討している者ですが、地方都市のマンションは、駐車場を２台分（敷地内１台、月極駐車場徒歩１分以内１台）を確保できなければ、買ってはいけないという情報があります。
つくばのみなさんのライフスタイルは、どうでしょう？
車が２台必要な家庭が多いでしょうか？
（参考）
http://fudousantoushisei.com/258.html
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南2駐車場を月極駐車場として利用すれば、敷地内1台分と月極駐車場で、2台分確保できます。
場所は徒歩1分以内です。
公営なので、個人経営の駐車場と違い、ほぼ永続的に駐車場を確保できます。
投資物件としても最適だと思いますよ。
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駐車場の空き情報がタイムリーに公開されているので、見てみました。
南２駐車場はかなり空いています。
これなら、月極契約しやすそうですね。
http://www.tutc.or.jp/p/PC/update/ParkingInfoS.html
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>>522
ありがとうございます。
これですね。
http://www.tutc.or.jp/carpark/pdf/ippan_kojin.pdf
南２駐車場が月極利用できれば、投資物件として最適と思ったのですが、残念です。
利用状況を見るかぎりかなり空いている駐車場なのに、近隣住民が月極利用できないよう規制しているのはおかしくないですか？
この規制は撤廃される余地があるのでしょうか？
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都市交通センターが車庫証明を発行すればよいだけだと思いますが。
私は投資物件ではなく、自家利用でエンブレムを検討中です。
ですが、実家が関西なので、親の介護で実家に戻ることがあるかもしれません。
そういうときに賃貸に出して老後の賃料収入を得ることも視野に入れています。
なるべく貸しやすい方が良いので、ウェリスよりもエンブレム志向なのですが、南２駐車場が月極契約できるようになれば、エンブレムの賃料収入は、かなりカタいですね。
駅近で、駐車場２台確保なら、ファミリー向けの間取りでも、将来にわたって借り手は容易に確保できそうです。
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友人が北千住からつくばまで通勤していますが、南1駐車場を定期利用（パークアイランド？）していて、たしか、交通センターから車庫証明をもらっていました。
なので、規制撤廃の阻害要因はあまりないと思います。
そもそも、エクスプレス利用者は定期利用できて、高い固定資産税を払って、市民税も払っている吾妻住民が、駐車場を定期利用できないのはおかしい。
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交通センターの駐車場を近隣住民が定期利用できないという規制には、理由があるのです。
昔、つくばセンターに公務員宿舎が大量にできた時代に、宿舎居住者の駐車場が不足し、交通センターの駐車場を定期利用するという話がありました。
しかし、利便性の良いエリアを大量占拠している宿舎住民が、つくばセンター内の駐車場まで大量に定期利用すると、宿舎住民以外の人間がつくばセンターエリアを利用する障害になるという反対が起きました。
宿舎住民は、固定資産税も払わず、国の税金負担のもと、安い家賃で利便性の高いエリアに住んでいるのに、さらに、税金で作った駐車場まで独占利用できるとするのは不公平だという批判があり、新住民・旧住民問題を背景に、近隣住民は、交通センターの駐車場を定期利用できないことになったわけです。
たしかに、現在では、その問題になっている公務員宿舎は、つくばセンターから一掃されるので、規制の根拠がなくなったといえるかもしれません。
しかし、そういう背景を持っている規制であることは、知っておくとよいでしょう。
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>>552
そういう理由なら、公務員宿舎住民であろうがなかろうが、利便性の高いところに住んでいる住民が公共駐車場を私物化することには変わりませんから、公務員宿舎が無くなっても扱いは変えないべきでしょうね。
公共駐車場は、中心部に用事がある人のためにあるのですから。
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違和感を感じますねぇ。
北１、南１駐車場はともかく、その他の駐車場の利用率は３～５割の所が多いんですよ。
都市交通センターの駐車場の満空状況を見てください。
都市交通センターの説明によれば、利用台数は年々減少傾向にあります。
北１、南１以外の空いている駐車場を月極に出したところで、誰も困りません。
月１～１万５千円程度で月極開放すれば、都市交通センターの収益状況は、かなり改善するでしょう。
「公共駐車場は、中心部に用事がある人のためにある」という役人的なお題目では、何も生み出しませんよ。
つくばセンターエリアのマンション住民の利便性を高めることにより、どんどん高価なマンションが新設されて、中心部に富裕層が集まり、街としての魅力を高めることにもつながりますし、マンションの資産価値を上げることは、固定資産税の増収にもつながります。
つくば市にとってもメリットのあることでしょう。
一部の人の利益を図るだけで他の人が負担を負うだけなら、公共空間の私物化といえますが、相互に利益が生じるのであれば、私物化とはいえないでしょう。
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というか、つくばセンターはつくばの中心なんだから、都市計画として、その価値を高める努力をするのは当然でしょ。
交通センターが規制をかけて、逆に不便な場所にしてるのが、わけがわからない。
駐車場は全部開放すればいいのよ。駐車場が不足するなら、平面をやめて立体を作ればいい。
駐車料金もしっかり取って採算も取れるようにすればいい。
それだけでしょ。
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>>556
使われない公共駐車場があるから有効活用のために使わせろというのであれば、そんな駐車場用地は売り払うべきでしょうね。
売却すれば固定資産税が入る土地をみすみす遊ばせたあげく、個人のために安く使わせましょうというのは本末転倒ですから。
民間の土地であれば、もっと高度な利用をするでしょう。
>中心部に富裕層が集まり、街としての魅力を高めることにもつながります
富裕層なら安く公共駐車場を借りようなんて考えるべきではないでしょう。
金ならいくらでも出すから２台駐車場を確保させろというなら、２部屋買ってください。
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>>559
共産党の方？。
駐車場を「安く」使わせろとは一言も書いていない。
あのあたりの駐車場相場である月１～１万５千円でと書いてあるわけ。
それより高い相場の駐車場なら、その場所の市場価格で貸せばよいだけ。
「民間の土地であれば、もっと高度な土地利用をする」って、どういう利用？
マンション建てるくらいでしょ。
地方都市では、マンションを建てれば建てるほど、マンション住民のための駐車場が必要になるわけですよ。
結局、マンション住民のための駐車場ニーズにはねかえるんですよ。
都市交通センターの持っている不採算駐車場を売却する前に、市場価格で月極料金を決めて、周辺住民にも駐車場を貸し出してみればよい。
それで採算が取れないなら、売却すればいい。
今のように、周辺住民の月極利用を制限して、他方で空き区画だらけで赤字を垂れ流す状態が一番良くない。
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茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
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3400万円台～3800万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
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63.8m2～70.8m2 |
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総戸数 138戸 |
