デュオヒルズつくばエンブレム

つくば市民だけど、水戸って行ったことが無い。
免許センターは確か水戸じゃないかったよね。
位置的には県内の中央にあるかもしれないけど、県南の人間には用が無い…。

TXができてから常磐線にもほとんど乗らない。
つくばと水戸は別の県だと思ってもらった方がいいと思う。

イメージとしては、ベンツ・ポルシェは嫌だけど、アウディ・ＶＷ・レクサスくらいが駐車場に並んでいるマンションがいいな。経験から、住んでいる人の質は、重要なポイント。価格帯によるところも多い。値段だけじゃ選べない。

ひたち野うしくエリアなら、駅近の戸建を優先すべきですね。なぜ、あえてマンションを選ぶのかわからない。

県南主要駅の駅前商業地価のＴＯＰはこんな感じ

つくば駅　　　　　24万3000 円/m2　+1.25 ％
守谷駅　　　　　　17万3000 円/m2　+0.00 ％
研究学園駅　　　　14万2000 円/m2　ＮＥＷ
土浦駅　　　　　　13万2000 円/m2　-0.75 ％
取手駅 　　　　13万1000 円/m2　-4.38 ％
牛久駅　　　　　　10万5000 円/m2　-2.78 ％
佐貫駅　　　　　　10万2000 円/m2　-2.86 ％
みらい平駅　　　　10万1000 円/m2　+0.00 ％
ひたち野うしく駅　9万1000 円/m2　　-0.55 ％

「電車で水戸方面に行ける」というところにどれだけのニーズがあるのか？
ニーズが高ければＴＸに対する優位性になり、駅前地価にも反映されているはずですが、
やはりこれを見ると水戸方面というのは車で行くところのようですね。

常磐線沿線なら「水戸方面には、電車でも行ける。」でいいですか？
つくば駅では、「水戸方面には車でしか行けない」でいいですか？
地価と、何か関係ありましたか？

駅の利用幅は駅の価値に繋がるので
周辺の地価に大いに影響を及ぼします。
電車で水戸方面に行けることが駅の価値を決定づけるにあたり重要なファクターとなりうるのかどうかの答えが
駅周辺の地価に表れるということです。

常磐線とか水戸方面とか言われてもねえ。どこの「国」の話ですかみたいな感じ。

水戸へは殆どは車で行くにしても、鉄道だって繋がってないよりは繋がってる方が良いはずだと思い込んでる方がいるようですが、つくば駅はそれを犠牲にして全便始発の恩恵を得ています。
逆に県南の常磐線各駅は全便始発の恩恵を犠牲にして長距離路線の恩恵を受けましたが、
東京水戸間の速達性を実現するため特急を大量に走らせ、普通の本数が減ったり、
特急通過待ち等のロスが発生したり犠牲の部分が少なくないように思えますがいかがでしょうか？

ＴＸ延長されると便利になるね。

つくば駅は、始発駅の恩恵で地価が高いということが理由だそうです。
「つくば愛」だからしょうがないですね。

この物件に関係の薄い話はこれくらいでいいと思いますが・・・

・・・　キッズルーム、ゲストルーム、フィットネスルーム　・・・
近くにはロイネットつくばがあり、JOYFIT もある。そのうちにBiViつくばにもフィットネス(ジム）ができるというのに、こんな施設がマンション内に必要なのかなあ。子供達は中央公園で遊ばせたほうが健康的だと思うよ。

今住んでいるマンションにもジムがあるけど閑古鳥が啼いている。住民の多くはマンション内のジムより、会費を払っも別のジムに通ったりしている。多分、皆さんもそうなるんじゃないかな？同じマンションの住民と一緒になるのはエレベーター内のみで結構ということで。

にしても、ジムは使わなくても維持費（冷暖房費は勿論）はかかるし、機器が故障すれば取換える必要も出てくるしで、実に金食い虫なんだよ。それらはすべて管理費で賄われることになるんだ。

常磐線沿線のマンションなんていらない。
東京駅乗り入れ本数もごく僅かだから魅力感じないし。

＞＞NO,291さん、そう思います。
大規模な物件は、支える人が多いので個々の管理費負担も少なくなるメリットを享受するべきです。
不要な共有施設は売るための人寄せ道具で、管理費負担が増えるだけです。
また、それはデベの関係会社の収入を継続的に増やすデベグループの戦略の一つです。
それよりも、30年間均等となるような修繕積立金計画を提示すべきです。

>不要な共有施設は売るための人寄せ道具で、

一般論としてはそうかもしれませんが，イマどき維持費がかさむ豪華な共有設備に魅かれて購入する人はどれくらいいるのでしょうか．いつの時代にも一定数いるのかもしれませんね．

でも、ここのデベは準備した。何故でしょうね。
デベは、周りがやっているからウチもやらない売れない」と、他見て決めたのではないですか。

無駄な共有設備を持つこと自体、迷惑だと思いませんか？
無駄かどうか問いています。

無駄です。ひいては管理費の無駄になります。

294ですが，個人的には無駄だと思いますね．共有設備にせずに居室にして，余計な管理費のかからない物件である方が魅力的です．また，戸数が増えれば建設コストの負担者が増え，１戸あたりの販売価格の引き下げにもなるのではないでしょうか．さらに，戸数が増えればデベの売り上げも立って，メリットが大ききもします．しかし，それでもなお共有設備を用意するデベにもそれなりの理由や事情があるのかもしれません．いったいなぜなのでしょうか．

居室がしょぼいから設備でごまかそうとしたのかも。
ホームページ見ても、物件購入者があまり利用しない施設の紹介も多いし、とりあえず、とおりいっぺんの設備を揃えたりした感じ。
細かくニーズを把握して痒い所に手の届くサービスをしていこうという意志が感じられない。

警察署移転が気になります。
隣りのＵＲ事務所とセットで開発すれば、かなり大きなマンションが立つ可能性があるので。

マンション全戸を心配していたら胃が持ちません。
まず、最大限良い住戸を選ぶことが重要だと思います。

警察署＆UR移転からのマンション開発

北はエンブレム、南はレーベン、西はエスペリア。。。
三方を壁に囲まれてあまり嬉しくない立地かもしれません笑

マンション開発はなさそうですね。

先週、ヨークタウン側からＵＲ事務所を見ました。
ヨークタウンやレーベンで日陰になることはなく、日当たり良好でした。
日陰ができるとすれば、西のエスペリアによる日陰だけですが、大清水公園があって建物間に距離があるので、日没前に少し陰るだけで、陰る場所も低層階のみだと思います。
ですので、かりに、ＵＲ事務所がマンションになれば、かなりの好物件になると思います。
警察署跡地と一体開発になるかは分かりませんが、一体開発の場合は、駐車場用地の確保も十分なマンションが立つと思います。
ヨークタウン側から見てみてください。
マンション開発の可能性はあると思います。

確かに日照の都合は悪くなさそうな場所ですね。

その土地はマンションができる可能性は相当先では？
二年や3年ではできませんよ！
そんな先を睨んでも仕方ありませんぜ！

かりに、そのマンションができると、そのマンションのせいでエンブレムの日当たりが大幅に損なわれるという危惧です。
エンブレムの高層階だけは影響を受けないと思うので、エンブレム買うなら高層階にしないと。

仮にマンションが建っても北側に駐車場を設けるためにマンション本体は南側に寄せて配置させると思われますので
この建物にはほぼ影響無いと思います

エスペリアは北側に寄っていますね。
具体的な計画が出るまで予断は禁物ですよ？

計画どころか警察署用地が売却されるかどうかもわからないのに、具体的な計画が出るまで待ってたら一生買えないわwww

前にスペースがあるのであれば覚悟が必要でしょう。
建物があっても、「老朽化している」「高度利用したほうがいい」など、つくばセンターエリアでは、どの物件にも影響を及ぼす建物が建つ可能性があるでしょう。

公共の持ち物なら資金捻出のための売却移転もあるし、決まれば容赦ないです。
ＵＲは今後の役割・必要性次第でしょうか。
防災計画で必要か？利用状況は？　公園だって大丈夫と言えません。つくばは公園が多すぎるくらいですから。

物件全部を買うわけではないので、「同じ物件ないでも、冬至でも陽が当たる住戸を選ぶ」ことに尽きます。
どの物件にも「売りにくい、売れない住戸」はあるものです。

個人的には、建蔽率容積率など建築条件の厳しい住宅地区に、低層マンションがいいと思います。

つくば中央警察署の移転の情報ソースはなんでしょうか。
気になってすこし調べてみましたが北警察署との統合の話しはありますが、
どこにも「移転」の話しなんてでてきません。ガセでしょうか。

http://www.pref.ibaraki.jp/kenkei/a05_introduction/police_station/pdf/...
P.9 つくば北警察署とつくば中央警察署の統合

https://www.nikoukei.co.jp/mito/twi_kiji/2012_04_06.html
つくば北警察署とつくば中央警察署の統合は、手狭な中央警察署を増築する方針で、
北警察署はそのまま施設を利用したい考え。

http://gotomaki4285.tsukuba.ch/e268879.html
常陽新聞の記事にあったようです。

ホントだ。地盤調査費用が計上されているので、すでに土地はきまっていて、今年度中に地盤調査に着手するんですね。

デベさんは、ＵＲの土地や警察署の土地に建物が立った場合の日陰のシュミレーションを説明してくれるんでしょうか？
昔、研究学園のパークハウスを見学した時、南側に建物が立つ可能性を聞いたら、「立つ可能性はありますが、時期は分かりません。ある程度日陰になる可能性はあります」って答えでした。何階以上ならば日陰にならないかさえ教えてもらえませんでした。
あれから南側にマンションができて、パークハウスの多くの住戸が日陰になってるのを見て、恐ろしく思いました。
デベさんは、南側に立つ建物の位置や高さについて色々なシュミレーションをして、各シュミレーションごとに、日陰になる住戸・日陰時間を具体的に説明すべきと思います。

毎日警察はフル稼働してるし、公社も、建築物として立派なものがある。立地から言えば
解体されても売却されてマンションになるような立地でないし、引き続き公的性質を帯びた利用の可能性のが高い。
マンション向けなら今後いくらでも官舎跡地が続々売り出されるのにさ。。。
使われている土地だって建て替えは可能性ゼロじゃないのはわかるけどね、それを言えば
警察よりNTTのが、使ってなくて古すぎての雰囲気。

このスレは、エンブレムの眺望悪化の可能性をやたらと繰り返し書き込む人が居るね。
常陽銀行とエンブレムに自宅眺望を遮られて恨みを募らせている人が、もしや、もしや、
八つ当たりで営業妨害をしてるのか？など下世話な想像させる、想像だけど。
南に空き地があればいつかそこに建物が立つくらい判って住んでいると思うのにね

しかし、一方、研究学園のマンションの建ち方みると、
あそこは東京並みにだれも眺望なんか気にしてませんね。

たぶん駅近や街中に眺望なんか期待してたら一生決断できない。
歩道を含めた土浦学園線の道幅と大清水公園があれば
警察や公団がどうなろうと気になるものではないと思うが。

シュミレーションをして日陰の説明をしていたら、物件が売れなくなってしまいます。
そんなことをデベがするとは思えません。
そのあたりは自己責任でやってください。

眺望ではなく日当たりの問題なのだが…。

自分が購入した物件の売れ行きに不安になると、自分が選んだ物件に自信がなくなってしまうものです。すると、ライバルとなりそうな物件の攻撃を始める人がいる。
そんなところでしょう。

日当たりの問題なら、30m離れればほとんど問題ないよ

日当たりを重視するかはそれぞれの判断だと思うので、重視する人が色々な可能性を考慮したいのは理解できます。

日陰になる可能性がある場合に、それを十分理解したうえで、価格の安さを優先して購入するのであれば、自己責任でしょう。
日陰になる可能性があるのなら、買わないという判断をする人もいるかもしれません。

大事なことは、日陰等マイナス部分も十分理解したうえで、納得して買うかどうかですね。
その意味では、色々なシュミレーションをして説明する方が丁寧だとは思います。
そこまでやってくれるデベなら良いですけど、義務ではないでしょうね。

あと上の方に
常磐線沿線水戸方面の移動を検討する人や、
ひたち野うしくと比較してる人いるけど
つくばに住んでいると、その質問はナゼ？ーーと思う。

ひたち野うしくに偶には行くが、どんな風景だったか。
学園地区の景観、特に西大通りと東大通りの間の地域が
どんな様子なのか一度でも降り立ったら
あちらは比較対象じゃないって体感すると思う。



>>317
歩いてみるとわかると思うけど
吾妻や竹園だと、戸建てでもみんなあんまり日照や庭のことは思わないみたい。

なんでだろう、地代が高過ぎるのと、ガレージスペースでいっぱいになるからかね。
奥様方が学術研究にお忙しくてガーデニングに興味をもたれないからかね、
植栽の充実した大きな立派な、キノコも生える様な公園がたくさんあるからかしら。

だれも庭も日照も気にしてないのは、他所から越してきて最初に感じたつくばの不思議だった。

ぎゃくに官舎の団地にお訪ねした際には
団地の窓からの、緑や風と日照に胸を打たれたくらい
研究学園の人も、学園地区の人も、庭や日照に興味ないね。

ここに批判的な人は、自分が選ぶ物件についても同じような検証をして欲しいですね。
プラスとマイナス、総合的に購入できるレベルか。

ここは住環境として評価できると思う。
間取りは、ここ数年分譲された物件と同等で叩かれるほど劣るとは思わない。
陽当たりが心配なら日が当たる上層階を選べばいい。
マルかバツか採点してみたらいい。

>>322
エンブレムの住環境と言って何を指してるか判然としない。

他所から移ってきて後からつくばに住んでる自分から見て
エンブレムが特別と思うのは立地がセンター地区であること。
ここは教育や学区や環境が目当てと言うよりも、美術館、図書館、センタービル、
ノバホール、オークラホテル、駅、銀行、NTT、スーパー百貨店本社ビルなど
中心地としての機能に包囲された都市スタイルでは？
あるいは共用部が豪華で、それを住民の誰もみな使わなくても
ピカピカ豪華な設備のあることに満足するような感性の気がする。

子育てや日照や生活の実用を考えるならこの時期、竹園のウィリス一択に違いない。

あそこは国の官舎が無くなっても宇宙や筑波大宿舎は残って、真面目な勉強家揃いの
教育熱心の家庭は依然として竹園三丁目にはとどまっている。並木ほどには霧散せず
学園地区らしさが濃いままだ。

筑波山から霞ヶ浦まで視野に入れたら
ここもあそこも住環境は同じと言えなくもないが
日常で通う公園も、エンブレムの大清水公園や中央公園よりも
竹園三丁目の幾つかの公園の方がつくばらしい（うるさいセミや牛蛙が）

322です。ここを褒めることイコール他の物件をダメという構図ではないことを前提にしてください。自分が購入しようとしている物件は良いと思っているのだから、褒めるのは当たり前。批判するのも当たり前。
323さん、あなたも、ウエリス竹園の物件スレで良い所を褒めてあげたらいいじゃないですか。不満を書き込んだらいい。なぜ、このスレで不満を書き込んでいるのですか？
どの物件にも特徴があるし、住民にも好みと都合がある。それによって選ばれ方があると思います。

陽当たりは、前にも書きましたが、冬至の南中で前の建物の高さの2倍まで影が届きます。15階建のマンションなら高さ45mで影は90m。幅員30mの道路を挟んでいるとすると、10階以上なら影がかかりません。
一日中影にならないシュミです。前に建物があるなしに関わらず、建物の向きによっては、前提として一日中、陽が当たるとは限りませんので注意。

竹園と東新井の戸建ては、庭が狭い所が多いけれど、日当たりは問題ない所が多いですよ。
日当たりの問題を、眺望や庭の有無や広さの問題とすり替える書き込みがありますが、拙劣ですね。
物件について消極的な情報が書き込まれると、毎回、議論をすり替える書き込みがされています。

物件購入申込者もおらずモデルルームもなく、物件情報がほとんどない中で、あえて物件擁護やすり替え書き込みを即レスするのは、何者か。
ただの物件購入検討者とは思えないですねぇ。

325さん、ありがとうございます。
10階以上の南西角部屋で検討したいと思います。
間取りが安いのがやや不満ですが。

>>324>>322
わたしは物件をこの立地見ただけで賞賛したいとおもいましたよ。
わたしの不満は、「警察が建て替えでマンションになったら日陰になったらどうするのって再三書いてる人」に向けられただけです。わたしはエンブレムにはおおいに期待してます。
詳細が明らかになってゆくのを楽しみにしています。

看板が立ってから此の方、ずっと注目してました。
ここはつくばに馴染みあるものにとって特別な場所です。

私の優先順位：
１．駅に近い（交通便利）
２．買い物便利（車不必要）
３．文化圏
ここなら年をとっても住めるよね。

蒸し返す様で恐縮ですが追加情報。
警察署の移転は平成３０年度あたりではとの事。
http://sciencecity.tsukuba.ch/e269029.html