つくばのマンション2

公務員宿舎売却は決定事項なので、国の設定した最低入札額で入札に応ずる業者がいなければ、さらに入札価格を下げて入札を繰り返します。
そうすると、マンション開発をしても割に合うと考えられる価格でデベさんが土地を入札し、デベさんが採算取れると判断する仕様･構造のマンションができるでしょう。
商業施設やオフィスのニーズよりは、それでもマンションニーズの方が高いでしょうから。

つくばにたくさんマンションができることを期待します。あとは駐車場のこともよく考えていただきたいです。

つくば駅北側の大開発はこれから始まるんですよ。
吾妻大開発時代の幕開けじゃきに。

どこのデベさんが来るんでしょうか？
大和と三井の名前を聞いたことがありますが、大和より三井がいいなぁ。
LaLaガーデンも三井ですし、メゾンヴェールもそうでしたっけ。

つくば駅周辺マンションは高すぎ。
茨城価格でおねげーしますだ。

茨城価格っていくらくらいですか？

あと10〜20年後はそうなるでしょう。
まあ、インフレになってなければ。

盛り上がってないので、他スレの書き込み貼っときます。

350：匿名さん
[2015-05-09 12:15:13][×]
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、大手デベは、駅近に建物を作り、資産性の高いことを売りにセールスをするところ、つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。
２、研究学園駅近にはマンション用地があったので、三菱がパークハウスを作ったものの、これが大失敗。この大失敗により大手デベがつくばを敬遠。
３、三菱の失敗の主因はリーマンショックにあるものの、駐車場確保も失敗要因でした。
地方においては、車を二台以上保有する家庭も多く、駅近であることと駐車場確保の要請は、背反してしまう（駅近で地価が高いと駐車場用地取得に費用がかかる）。

こうして、駅近で資産性の高い高級マンションを売るという大手デベの勝利の方程式にあてはまらないつくばは、敬遠されるようになりました。

しかし、つくば駅の西側の吾妻エリア（北1駐車場の西側）は、西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場があるので、大手デベさんの開発が噂されています。
平成29〜31年売却予定地なので、まだまだ構想段階ですが。

つくば駅西側の開発計画なんて初耳！！！

＞＞＞９０　「西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場・・・」あの辺はＴＸが地下を走っているので、マンション建設は不可だと聞いたことがありますが、大丈夫なのですか？

西大通隔てた場所は、小野崎ですね。あそこは一部、下にエクスプレスが通っている場所があるので、そこは月極駐車場のままである可能性が高いですね。
他方、エクスプレスは中央通りの下を走っているので吾妻側の開発は可能ですね（駅直結マンションを想起してみてください）。
小野崎側が永続的に月極駐車場になることを見込んで、デベさんが吾妻側を開発するんでしょうね。

このままつくばセンター周辺にマンション開発が進むと、つくばセンターは都市の中心地としての機能は低下し盲腸線の終着駅の住宅地となりませんか。多摩ニュータウン化？ 法人は一斉に学園に移ることも考えられますね。

>>92　ＴＸが地下を走っている場所なんて敷地の一部ですから、その部分は駐車場のままにするとかして、残りの敷地にマンションを建てることは可能でしょう。ただ都市計画的にダメとかの書き込みがあったかも。

つくば駅から都内通勤する人は、つくばセンター住民の多数派ではないから、ただの終着駅にはならないと思いますよ。
多摩ニュータウンは、多摩在勤者はほとんどおらず、都内通勤者が圧倒的多数ですが、つくばはつくば在勤者が多数います。
つくばには、国策で多数の研究所があり、つくば在勤者が多いため、多摩のようにはならないと思われます。
そこが守谷やみらい平との違いですね。

埼玉県の分譲、中古で、新座、志木、朝霞、和光の4市もオススメ。都内からの乗り入れも可能だし、副都心線や、東急東横線、有楽町線、バス路線で西武池袋線と乗り入れ可能。価格帯もつくばよりも安い。内陸で、地震も来ないし、安全だが、防音に関して、注意して頂きたい。

西大通りから西側の小野崎は市街化調整区域だから、マンションは建てられないでしょう。
住所が春日・吾妻・東新井になっているところは市街化区域ですが。

そうすると、基本的に駐車場のままと考えていいわけですね。
あそこにはフォルクスができてますし、ホテル松島も建ってますが、市街化調整区域で建てられるのはなんででしょうか？

既存宅地でしょ。
だから新たに建てるのは難しい。同一用途の建て替えのみ可。

十年特例の個人用住宅か、大通りに面した所なら小型の商業施設や事務所等のみなら可。
大規模な宅地開発とかは無理。

そうすると、小野崎側はかなり永続的に月極駐車場になりそうですね。
吾妻側の公務員宿舎売却跡地に建つであろうマンションの資産価値は、最高ですね。駅近かつ徒歩1分圏内に月極駐車場ありという最高級マンション。
是非、大手デベに開発してもらいたいものです。

>90
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、・・・つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。

→もともと公務員宿舎があったところに駅ができたんだろ。

>91
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実ですね。
そして、つくば駅近の開発余地がない反面、研究学園駅周辺には広大な空き地のあったので、三菱地所が進出してマンションを作ったものの、大コケ。

しかし、状況が変わって、公務員宿舎が大量売却されることになり、つくば駅近の吾妻地区の再開発が予想されますね。
三井不動産による柏の葉キャンパス開発も一段落するので、三井不動産が来る可能性が噂されていますが、どんな高級物件になるのか楽しみです。

マンション開発が噂される場所のすぐ近くには三井住友銀行つくば支店があり、三井系はグループ会社間のタイアップが上手なので、タイアップして、大々的に住宅ローンキャンペーンをするのではないかと思います。
もともと、そのあたりを狙って、あの場所につくば支店を開設したのかもしれませんが、そうだとすると、財閥系の先を見通した事業展開には舌を巻くばかりです。

三井住友銀行つくば支店ができた頃には、内々に吾妻エリアの官舎大量売却が決まっていて、三井はそれを察知していたのかもしれませんね。
恐るべし三井財閥。

>103
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実

そうそう、40年後に駅ができることを見越して、「周辺に何にもない土地を占拠」してきた公務員宿舎が悪い。

105さんの書き込みで、言いたいことの意味が分かりました。
「占拠」という表現だったので、「悪いこと」という意味でとらえておられるのですね。
そういう意味ではなく、「占拠」は、公務員宿舎がつくば駅周辺に存在したことに批判的な意味で使ったのではありません。
そのためにデベロッパーによる開発余地がなかったというだけで、良い悪いの次元での評価は別問題です。
あしからず。

>>103

三菱が研究学園に来る頃にはすでにもう公務員宿舎解体の話は出てましたよ。
三井は、柏の葉の次は守谷じゃないですかね…。
江戸さんの影響力が今だあるとは思えないので、
つくばに所縁のある三井でもなかなかつくばまでは来ないんじゃないかな。

>>106

「占拠」に良い意味は1つもないから、悪意があると取られても仕方がないのでは？

大辞林にも、
「ある場所を自分のものにして，いすわること」
と書いてある。

守谷は、三井の進出が噂されてましたが、結局レーベンがマンションを作ることになりました。
駅近にまとまった空き地がないので、守谷の可能性はないですよ。

三菱が研究学園に来たのは約7年前ですが、その頃、公務員宿舎売却は決まっていませんでした。公務員宿舎廃止の話は、昔から、出ては消えを繰り返していましたが、7年前は、まだまだ確度の低い話でしたね。

長期にわたり３０，４０代の公務員の転勤により新陳代謝を繰り返してきたつくば駅（公務員宿舎）周辺の雰囲気も、マンション群建設で２０，３０年後には年寄りばかり占拠する特徴のない街になるのか。

これから全国的に高齢者ばかりになることも考えると、その可能性大ですね。
官舎を建て替えたり修繕してメンテナンスしつつ、ずっと官舎として使う方が、つくば市には良かったと思います。

個人的には、表参道の同潤会アパートのように、古くても格好いい建物を多数残してほしかったです。
ただ、残念ながら、官舎売却は止めようがありません。

三菱地所は研究学園に進出するも「コケた」とか「大損した」とかたまにいわれるけど、実際、物件自体の出来はつくば市内の他のマンションと比べてどうっだったのですか？

常陽銀行の隣地はオフィス関連ビルではなくマンションとなってしまいました。もはや、つくば駅周辺の役割は、市の中心地ではなくなったと感じます。役割は、住宅地、悪く言えば、つくば団地、つくばニュータウンです。

ここ数年、「希少価値」のワードに踊り、つくば駅の周辺のマンション購入に向かいましたが、つくば駅周辺から公共交通機関で通勤通学しないのであれば、つくば駅周辺のマンションを求める理由は何だったのか疑問に思う時が来るかもしれません。

つくば駅周辺は日本有数の完成されたトカイナカで環境がいい。
夏になるとでかい街路樹の素晴らしさを痛感する。

そしてペデストリアンデッキ最高！
これが無けりゃつくばに住む意味なし。

>>112

4000～5000万円台中心で売ろうとしていた物件を3000～4000万円台で買えたのだから、三菱地所は損したかもしれないが、買った方はお得だったのでは？

三菱地所のマンションは、建物はよくても線路に近すぎて、検討する気になれませんでしたね。

>>115
買った人は得をしたんでしょうね。デベが損する＝購入者は得する。
「マンションは不況の時に買え」ですね。
次の不況はいつ来るか。

これまでは円高、デフレ、消費税率5%の安く提供できる構図の中にありました。特に、景気が悪いのに円高だったのは特殊要因でしょう。
今後、デフレ脱却、消費税率引き上げの流れから、今が買い時なのか、待ちなのか、判断は難しいです。

>>118
更に円安に進むかもしれないし、消費税10%になるかもしれない。今が買い時かもね。でも結局答えはその時には分からない。損得ではなく、今必要か不要かで判断してみては？

>>113
じゃあこれからは研究学園が市の中心地？駅前閑散となり過ぎですね。茨城県の中心地は水戸駅前？

>>121

二重窓に二重ガラスにして、どんな性能を求めているのかわかりませんが、オーバースペックだと思います。
断熱性にしろ遮音性にしろ、二重窓にした時点で十分な性能があるはずです。
（内窓のサッシがしょぼいアルミ製というわけではないですよね？当然内窓は樹脂製だろうと思います。）

エスペリアは見た目が高級でも、構造物としては当時としてごく普通の仕様で、今となっては一世代前の建物だと思います。
見た目が高級な建物なら、今後もつくば駅周辺に建つでしょうから、そちらに乗り換えてはいかがでしょう。

研究学園のパークハウスは、当初の想定販売価格より下げるために、設備や内装の仕様を下げたみたいですね。
でも、構造物や後付けできない設備については、つくばでピカイチだと思います。
リフォームで改善できる設備や内装は後でも何とでもなりますから、構造物としての出来が重要でしょう。

中古物件でも結構強気の価格ですよね。
たまに安めの中古が出るとすぐ売れてしまうので、売るなら早い方がいいですよ。

駅徒歩圏の中古物件は何戸か出ています。新築に比べると買い得感があります。検討対象としてもおもしろい。ただ、間取りに特徴がある物件もみられ、売り手の嗜好の強さを感じますね。

中古マンションは売れなくなりましたね。
インターネットでちょくちょく中古マンションを見てますが、ずっと同じマンションが掲載されたまま。
去年の今頃は、飛ぶように売れてましたが。

こまめにチェック。中古は現物を見られるのはメリットですね。

５日に１回くらいは、スーモ、アットホームを覗いてます。
昨年春頃まではすぐに売れていたのに、昨年秋頃からは、ずっと売れ残る物件が目立つようになりました。
まあ、売れ残り続けている物件は、少し割高な物件ばかりですが。

マンション価格は最初の１０年の下落率が大きくて徐々に小さくなるそうです。皆さんもちょっと前の物件のほうが良かったように感じていませんか。クランクインの玄関や広い間口、中住戸だけれどバルコニーにキッチンから出入りできた間取りなんてお目にかからなくなりました。さて、新築物件の買い時なのかな？

変わった間取りは、割安感あるし、リフォームで普通に戻せばいいのかな。しかし、管理費、修繕積立金は物件によって大きく違いますね。月４万円超えると辛いね。見栄との闘いか？

スーモに、レーベンザツクバとウェリス研究学園テラスが売りに出ていましたよ。

たしかに、長期滞留物件は、価格改訂をあまりしてない物件が多いですね。まあ、やせ我慢なのでしょうが。

中古マンション価格は、築年数と新築物件の価格に影響されると聞いたことがあります。つくばの場合、新規物件が過剰なので、中古マンションの価格は下がりやすいのではないかな。買い時かもね。

>>131
もう出てるの？　何か不具合でもあったのか、高値で売り抜けようってことなのか、、、

レーベンは、居住中て書いてあるから、住宅ローン払えなくなったか、何かの事情の変更と思われ。

ウェリスも居住中になってますね。

もう売りに出すってすごいなぁ。どんな事情が気になる。入居して2ヶ月ちょい？

今日も中古マンション売れ残り戦線異常なし。
東新井の戸建ては売れたんですかね？

研究学園南口の次のレーベンの建設工事が始まったようです。

売りに出ている物件には興味があるけど、なぜ売りに出したかなんて詮索する必要あるの？

エスぺリアの売れ残りが目立つようになったのは、エンブレムの影響でしょうか？
エスぺリアは、駅近が最大のウリで西向きでも高価格で売れていましたが、エンブレムができるとなると、あえて西向き住戸を買う必要ないですからね。エンブレムの西向き住戸の方が割安でしょうし。
その意味でエンブレムの競合は、ウェリス竹園ではなくエスぺリアだと思います。

既存物件と競合とは、弱気ですね。
間取りでは、間口が狭く工夫のない金太郎飴住戸！負けているポイントもあります。
エンブレムは高級物件の水準にはないと思っています。

エスぺリアは、どのあたりが高級なのですか？

>>143
管理会社が三菱地所レジデンス（デベが潰れたため？）
間取りや専有面積にバラエティがある（エンブレム比で）
最上階にはペントハウスがある（エンブレム比で）
窓が内窓のある二重サッシだったと思う（エンブレム比で）
管理人常駐（だったかな？）

免震ではない、やや古い。

>139
NEXIOの調整池を挟んだ南側ですね?
長谷工ではなさそう!?
どんな物件になるやら…。

過疎気味なのでアゲ…

最近は THE TSUKUBA や EMBLEM など、300戸超えの大規模マンション目白押し状態のつくばですが、車通勤の場合、毎朝駐車場から公道に出るまで１５〜３０分かかると言う噺もある様です。
これでは通勤が苦痛だと思うのですが、車通勤なら100戸前後までの中小規模のマンションの方が良いのではないでしょうか？

>>137
売りに出てたのも無くなりましたね
売れてしまったのか、売れなくて諦めたのか？

>145さん

長谷工さんは、つくばのエンブレム、ウェリスつくば研究学園、NEXIO
つくばみらいのデュオヒルズつくばMIRAI、守谷THE BRIDGE、他etcと
現在同時並行で施工を手掛けていますので、当分の間お忙しいようです。

ある程度の規模の企業ですので、吸収は出来るんでしょうが
それにしても、この地域では長谷工さん強いですね。

ある意味、施工会社としては嬉しい悲鳴といったところでしょうかね。

>>146

>車通勤の場合、毎朝駐車場から公道に出るまで１５〜３０分かかると言う噺もある様です。

少なくとも自走式の駐車場でそれはありえないでしょう。
機械式は知らないけど、あまりに大袈裟だと思います。

>>150

実体験で。
THE TSUKUBAは、朝、車で出るのに、時間が多くかかるケースにあったことは、ありません。

>150

随分とショボい駐車場の物件に住んでいたんだな、かわいそうに

実体験だというなら、どこの物件か書かないと意味がないな

>>150

実体験ですよ。

もっとも実体験と匿名掲示板で書いたところで本当かどうか確かめる術はないので、>152さんが書いた通りほとんど意味が無いですね。

大規模マンションなら自走式駐車場でもすれ違いできるか、上り下りが別になっているので、普通は問題ないと思いますよ。

>>151 THE TSUKUBAは、朝、車で出るのに、時間が多くかかるケースにあったことは、ありません。

まだ半分も入居してないでは？
２カ月後も同じ台詞が言えるかどうか…。

>>154
車が倍になっても、出る時間はかわらんよ〜。アホな噂ながすな〜

今のマンション(120戸程度)はつくばではないが駅前の自走多層式駐車場の屋上（５層）で、毎日通勤で使用している。
・基本的にすれちがえない(車が大きいこともあると思うけど)が、朝夕対向することはほとんどない(日中は時々あり）
・だから所要時間は走行時間（1分はかからない)

うちは一番時間がかかるがその分利用料が安い。
駅前なので通勤に車を使う人が少ないようだ。つくばもそうなのかはわからんけどね。

>>157
わかってますよ〜！ご心配なく！
あなたは何を言いたいのかな笑？

>>159
入居が全部終わってから調べてみます。
推測はこの辺でやめましょう。
2ヶ月後に実験結果を書きます。

古い公務員宿舎の取り壊しはいつごろでしょうか

>>161
どこのですか？
レーベン＆東雲の向かい（メゾンヴェールの斜め向かい）付近なら、
吾妻1丁目4-2で来年、吾妻1丁目1-1が再来年が民間へ払い下げ予定です。

ＭＳが建つとして、
吾妻1丁目1-1は、TXの地下に近いので、基礎工事の問題から高層建築の
許可が厳しいかも。

吾妻1丁目4-2は自動車の出入り口が、駅前通りへの一方通行にならざるを
得ない（駅へ迂回しないと行けない）のが泣き所でしょうか。

あとは駅近辺だと、2019年以降です。

>>160
よろしく、お願いします。
パークハウスつくば研究学園では、機械式のさくらレジデンス（96戸）より、自走式のけやきレジデンス（454戸）の方が、自動車通勤の苦痛が大きいらしいので、気になってます。
もっとも、300戸強と454戸では事情が異なるかも知れませんが…。

機械式駐車場は、機械の箱から車が出られる状態になるまでに時間がかかるし、風雨にさらされる部分も多い。オール３ナンバーサイズの時代なのにサイズも限られる。
機械式駐車場の箱には入れ難い、出るときだけでなく入れるときに待ち渋滞が発生する。早く家に入りたいのになぁ。

>>164

けやきレジデンスに知り合いが住んでいるけど、苦痛どころか雨に濡れずに乗り込めて快適だと言ってましたが。
買うのが遅くて屋上の奥の方の駐車場になってしまったとか。

>>166
通勤時間帯でなければ特に問題ないそうです。
けやきレジデンスの立体駐車場は屋上も屋根付きなのですか？
それから、住戸のドアから車のドアまでの距離は気にならないでしょうか？

東雲の向かいの吾妻の土地が売却されるのは来年ですが、何月に売却されるか分かる人いませんか？
水面下ですでにディベロッパーが具体的に動き出してるんでしょうか。

>>169
あくまで噂、推定の域を出ませんが、14階以下のマンションという話です。

駅近に賃貸物件があるといいな…と思うのですが、無理でしょうか？
今はＵＲくらいしかないですよね。

チープな造りでよければ、東新井あたりにはあるよ。

吾妻1丁目はマンションですか。
戸建てエリアにならないですかね？。
マンションはもうお腹いっぱいで。

>>173
あそこの交差点の、他の3角は、ホテルグランド東雲、レーベンハイムつくばファースト、
メゾンヴェールと高層建築なので、吾妻1丁目が戸建てになるとバランス的にどうも。

東新井の電気街跡の戸建て（国際会議場の向かい）も個人的にはどうも。
中心部には学会可能なホテルやホールになって欲しい。その上がMSになってもかまわないですが。

>>174-176
もう吾妻1丁目には戸建は認められないという噂。
デュオヒルズつくば吾妻の南側が多分最初で最後。

吾妻1丁目は東京でいうと丸の内みたいなもんなんだから、
あんなとこに戸建なんて土地の利用法としてふさわしくないって事らしい。

馬鹿市役所は作られる前に気付けよ、と思うけど。

吾妻1丁目は丸の内かぁ。
主要な役所施設は研究学園に移設される。
また、オフィス街になるとも思えない。
結局、吾妻もマンションか戸建になるしかないよね。

落ちぶれた土浦も、警察や消防は元から旧6号国道の向こう側（駅から見て）。
ホテルや会議場などの文化施設があると言うことが、つくばのレゾンデートル
（存在意義）なのでは？
あとは木々の充実した4車線道路やペデストリアンデッキ。

土浦の栄枯盛衰を見てきた者（年寄りです）にとっては、研究学園は神立駅や荒川沖駅程度の評価です。
これからどう変わるかはわからないですけど。
ただ、もう研究学園は発展する場所さえないように見えますが。

竹園高校や並木中高一貫校が土浦一校をなかなか抜けないのと一緒で、吾妻は当分吾妻で、価値は高いと思いますよ。

179、自己レスです。
最後の一行、余計でした。元土浦市民ゆえ、ご容赦を。