つくばのマンション2

商業地としての価値は低くても、マンションにとっては駅近の価値はあると思います。もっとも、東京方面通勤･通学者にとっての価値だけですが。
東京方面通勤･通学者といっても、つくばを離れられない事情のある世帯でない限り、より東京に近い場所に住むことを志向するでしょうから、つくば駅近の価値は、つくばを離れられない事情があり、かつ、東京方面通勤･通学者にしか訴求力がない。たとえば、共稼ぎ世帯で夫婦の一方がつくば市内で就職しているとか。
そう考察すると、今のつくば駅周辺の地価やマンション価格はかなり割高ですね。

西武の後がどうなるのか？
それは、永続的な利益を求める企業から見た市場の評価。
当然、商業地として地価に反映される。
商業施設は、生活環境に繋がるので、今後、つくばセンターは、住みたいかどうか評価される。

もう、地価は下がってしまったと思うよ。

563は、もっともらしいことを書いてるが、具体的に何を説明してるか不明。
「竹園の再開発のやり方を導入すると予測される吾妻小周辺の再開発など、やり方によっては、郊外の駐車環境に劣る部分を、駅やバスターミナル、商業機能以外の都市機能の誘導で十分カバーすることができる」て、
「竹園再開発のやり方」って何？
「駅やバスターミナル、商業機能以外の都市機能の誘導」って、吾妻に具体的に何を誘導するの？
そして、何を「十分カバー」するの？

買い物という点では百貨店が生活圏にはあってほしいとは思うけど、自宅の近くにはいらないな。
私は年に数回化粧品買うか手土産買うくらいだから都内に行くときついでに何処かに寄ればで何とかなるし。
服は今の筑波西武のショップにはあまり買いに行きたいとは思わないので、結局都内で試着→10%オフ期間にネット通販で割安にゲットが大体の流れ。
デパートに価値を感じる人は私にとっては情報弱者じゃないの？って感じ。
つくばだからっていうより、そもそもデパートが時代遅れ。

地下じゃないけど、デパ地下食品店街がなくなるのが最も痛い。
スーパーよりも、ちょっとだけ贅沢な惣菜店や菓子店。
カスミにもヨークにもイオンにもないよね。

つくば駅周辺のマンション開発に変化が出るだろうね。
足踏みする懸念が強い。入札価格も下がるから、結果、価格の下がった物件の提供を受けられるだろう。どうしてもつくば駅の人には、好都合かな。楽しみでもある。

西武撤退報道によりつくば駅近の価値が下がりそうなタイミングで、研究学園のウェリスは価格を下げてきましたね。だいぶ売れ残りあるみたいですが、研究学園に追い風になりそうなこのチャンスを生かして完売できるといいですね。

そもそもさ、西武があるからつくばのマンション買った、って人いるの？



　　　　　　　

>>571 匿名さん
近くに商業施設があって便利だから選んだ選んだ人はいるでしょう。エンブレムの営業さんも強調していたよ。スーパーでなくデパートが近くにあると。

百貨店の食品やお菓子が気軽に買えるアドバンテージが失われてしまった。
都市機能移転でカバーとかいってる人がいますが、ナンセンス。
大学や役所等の公共機関を駅前に集めても、駅前住民の生活は別に豊かにならない。
土浦駅前ヨーカドー跡地に入居した土浦市役所と発想が変わらない。
地方の街では、中心地百貨店やスーパーの跡地に役所が入居して空洞化に歯止めをかけようとしてるらしいが、苦肉の策って感じ。

水戸の京成百貨店は駅から結構離れたところにあるのに駐車場も立体で止め辛いみたいだし、駅周りは特に車も混んでて交通の便としてはマイナス面ばかりなのに割と集客もあって京成グループのデパートの中で唯一生き残ってるよね。

つくば西武との違いは、ハイブランドから若者向けブランドまで有名どころが出店してるところ、それから水戸自体茨城の中で唯一バスの便が良いところ。

結局のところ昨今の郊外モール人気からも分かるように、駅前とかは関係なくてその土地の交通事情を加味したアクセスや設備、そしてコンテンツが必要なんですよね。

茨城みたく田舎は、電車で移動する人が少ないから、駅前であるメリットが薄くて、逆にクルマ移動者が多いから、だだっ広い平面駐車場の作れる郊外モールに人が集まる。
よく言われることだけど、つくばも茨城の中の田舎町だった。ただそれだけのこと。

中心部に人口を集中するような都市計画になっていないよね。
贅沢な土地割が今となっては仇となっている。
TX沿線の土地利用を参考に大胆に再開発。
公共が土地を保有しているうちが最後のチャンス。
できないと、中心は研究学園駅。つくば駅は盲腸線の折り返し駅。車両置き場だ。始発でも座れないのなら、つくば駅に魅力なし。

>>576 匿名さん

つくば駅は始発駅のため、確実に座れますよ。研究学園駅前の方がはるかに閑散としてないか？

研究学園駅周辺は右肩上がり。商業系も住宅系も着実に増えています。

つくばが計画された時は、あのエリアに電車が入ることは
必須のものとは考えられてなかった。来たらいいねぐらいで
電車を想定して計画したのは今の駅辺りの地下に
構造物を作らなかったことぐらい。
人口集中が起こらないように公務員宿舎を分散させたので
今の傾向に対応できないのは当たり前。
で、今後は民間に官舎跡地を売り払ってどうぞ勝手にやってください。
お手並み拝見というところ。

>>576 匿名さん

始発駅なのに座れないのですか？
ものすごく利用者が多いとか？

西武撤退による地価下落の影響を受けて、財務省が動きました。
今年度売却予定だった吾妻１－４－２の土地売却を来年度に先送りすることを発表。
http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html
８月８日更新情報です。

おおっ。
西武撤退でつくばセンター地区の地価下落の大波がきそう。
元が高すぎる分、地殻変動が起きるかもしれません。

財務省が吾妻一丁目の土地売却を先送りしたほどですからね。
これは油断なりません。

土地売却先延ばしが西武撤退のせいとは限らないでしょう。そもそもお役所ってそんなに早く動けるものなのか？

そうすると、なぜあの吾妻一丁目の土地だけを来年度売却に先送りしたのですか？

このタイミングでの先送りは西武撤退によるものとしか思えないですよね。

今年度の売り出しを先送りするなら、発表はもう少し遅くてもいいはず。
このタイミングで通達を出すということは元々決まってたんだろう。

西武直営以外の専門店はクレオの持ち主と契約結びなおしたりして残るんじゃないの？
いきなり撤退と言われても死活問題な店もあるでしょ。
まあその後集客できなくなって減っていく可能性はあるけど。

589 590とも、実務を知らないね。
UR物件には賃借人が多数住んでいるから、全員立ち退きさせるには長い年月が必要。「宿舎」とは違う。だから、UR物件と一体開発は不可能。それを意図した売却先送りはありえない。西武撤退の余波と考える方が自然。関東財務局の意思決定手続が結構スピーディーなのを知らないようだね。

また、筑波都市整備と既存の各テナントが直接契約を結び直すのもまず考えがたい。
なぜなら、一部の各テナントと契約を結ぶと、あれだけ広い面積の場所を虫食い的に賃貸することになる。そうすると、建物をまとめて一体として貸し出す際の障害になる。
建物をまとめて一体として借りてくれる所が年末頃までに見つからなかった場合に、苦肉の策として、一部既存テナントと短期の賃貸契約を検討することはあっても、現時点で一部既存テナントと契約をし直すことはない。
現時点では、建物を一体で借りる大口の企業（イオン等）と交渉をしているはずで、既存テナントと契約を結び直すことはいないはず。

実務を知らない空論が沸くのは痛々しい。

591さんの解説の通り。
URと官舎は違うよ。
各テナントとの賃貸継続も現実的ではない。

新たな所有者は、賃貸契約を解除（立退きを強制）できない。
借地借家法読んでからコメントしてね。

ウェルス2物件が価格を下げて販売している。どちらもごく普通ながら良い物件だと思う。住まいを選ぶ人は、初めての人がほとんど。競合が多すぎて、選びきれず、安易に、駅近物件が買われていった。ローンが組みやすいことも災いした。私は、つくばの物件の市場価値はウェルスの販売価格程度だと思う。車がないと生活できないとほとんどの人が書き込むのに、割高すぎる駅近を選んだ理由がわからない。5年、12年と修繕費が倍となっていくタイミングで駅近物件が中古物件として売り出されるでしょう。中には、目の前を別の物件で塞がれ価値を落とす、駅近物件もあるでしょう。中心部はそういうものです。

まったく、何を読んでいるのか…。。
二年半で退去させることができるわけではない。
借家法上、解約や更新拒絶には正当理由が必要で、実務上、正当理由を満たすのはかなり困難。
建物を建て替えないと危険な場合とか。
また、立退料を払えば必ず立ち退きさせることができるわけでもない。しかも、全ての借家人とそれぞれ交渉する必要がある。
というわけで、2年半で立ち退きさせるのは不可能。
こういう場合は、新規入居を受け付けず、残存借家人を限界まで減らしてから、建物老朽化を理由に立ち退きを求め、最後は立退料で解決。全解決まで10年程度かかるのがセオリー。

↑説明、お疲れ様です。

URと一体開発に固執する人、もうそろそろ理解しようよ。

吾妻3丁目の官舎売却地の落札業者についての情報がでてきませんねぇ。

つくばは、駅云々より、徒歩圏に生活物資が手にはいる環境が優先されるのでは。
老後資金だけじゃなく、子に残す資金も考えたい。無駄に高い物件を買う必要なし。

吾妻３丁目は不動産業者に売却。
関東財務局のホームページに掲載済み。
業者名は登記見れば分かる。
両方同一業者。

匿名さん、ありがとうございます。
財務局の一覧表が更新されていて「法人 不動産業」と確かになっていました。
こういった方面に暗いのですが、登記簿は法務局かインターネットで見られるのですね。
マンションでも戸建でも良いから早く売り出してほしいな。

関東財務局のホームページによると坪４０万前後（建物解体費込み）での売却ですが、
研究学園で三菱地所のマンションよりかなり安い。容積率の違いなのだろうか。

http://kantou.mof.go.jp/content/000138946.pdf

インターネットで登記簿を閲覧するには、カード払いなど登録が必要なんですね。
法務局も行ったことないし、情報ありがたいです。

一時利用で閲覧しようとしたら、土日はだめなんですね。明日のお楽しみにします。

情報ありがとうございました。

うわっ、めっちゃ安値で買われとるやん。
つくば駅前エリアの地価は価格破壊が起きますね。

坪４０万は土地の単価から解体費用差し引いた結果なので
土地の単価はこれよりも高いものと思われます。

宅地の場合、上下水道・ガスなど引き込み、街区内の道路など整備しますので売値は坪60万〜ってとこでしょうか。つくば駅徒歩圏では一般的な価格帯ですね。

そうですね、40万円で落札したのなら、売り出しは坪60万円くらいでしょう。
戸建て土地なら60坪で3600万円。
そんなものでしょうね。

その土地価格なら、竹園三丁目あたりの戸建てとほとんど変わらない。吾妻三丁目の立地の方が良いので、やっぱり安めの価格といえますね。

竹園三丁目は東大通りの外側。しかも、駅から遠い。
吾妻三丁目の国有地は、エキスポセンター裏側で駅から近い中心地。
土地の市場価値としては、吾妻三丁目＞竹園三丁目

吾妻は中心地とは言え、西武も撤退。イオンもどうなるか分からないので、駅近だけしか魅力がない。
商業施設が近い方が、便利な気がするが。

とりあえず登記簿閲覧・・・そこからだ。

学区を考えたら竹園が人気ありますね。エンブレムは西武撤退表明後は急落してるし竹園の盛り返すチャンス。

竹園は再開発が上手くいくと魅力が出てくると思います。

子育ての環境なら竹園でしょう。安全に通学できる。質も高い。そういう家庭が集まっている。分かり合える家族も多く住む。
駅近はいろいろな人が住むでしょう。資産価値優先の人ばかりとは思わないけれど、転売を第一に考えている家庭は、安定した住民コミュニティを作りにくいんじゃない。

竹園も官舎跡にマンションや戸建てができて、いろいろな人が集まりつつあります。学校のレベルも博士の子供が多かった今までのようにはいかなくなるでしょう。先生たちもホッとしてるんじゃないですかね。

確かに竹園は博士の両親が多い学校で、今後は割合的には博士のお子さんは減るでしょう。
小学校中学校の学校の学力は下がるかもしれませんが、
ただ、それは吾妻も同じ。公務員宿舎がなくなり、戸建てなりマンションに変わるのですから。
同じような年収を稼ぐ世帯が集まるので、教育には熱心でしょうし学力はそれほど変わらないかもしれませんよ。
621さんが言っているのは、通学路に高級戸建てが多い方が、犯罪に巻き込まれる確率が少ないと言っているのでは？
マンションばかりの通学路では、不審者がいたとしても、他のマンションの住民かと思い、誰も気に留めないでしょうし、
逆に戸建てが多い地区ならば、見慣れない顔がうろついていれば、
不審がる住民も増える。

>>623
デュオヒルズ＆ウエリス竹園の合計戸数で、周辺一戸建て数を上回っていうように思いますが。

自分の住まいから100m、300m、500mと順に広げて生活環境を確認して選ぶ。何を優先し何を諦めるか。駅近が必ずしもベストでない人が大半だと思います。
子に一キロ以上も通学させる。通学路は安心？

>>624
自宅戸建てなり、自宅マンションを出てから、公道である通学路において、マンションの外壁脇を通る距離と、戸建ての外壁脇を通る距離では、どちらが長いでしょうか？

ウエリス竹園があれだけ売れてないことを考えると、竹園三丁目を下回る吾妻三丁目は、坪60万円の戸建ては誰も買いませんね。。

竹園が高級住宅地とは思わないけど、竹園3丁目なら戸建てがいいかな。駅から遠いマンションは魅力ないので。同じ竹園でも１丁目、２丁目の駅近ならマンションでもいい。吾妻以上にマンションだらけだけど。

なにこの不気味な竹園アゲは、笑。
しょーもな。

西武がなくなる影響かどうかわからんけど、
エスペリアも安くなりにけり。
83.23m2　で２９５０万円なり。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0006175214/

連鎖連鎖！目を覚まそう。

築約10年なんだから、3000万円未満で当然。
今までがおかしすぎた。

エスペリアのこれはオーナーチェンジ，自分で住めない．

吾妻三丁目の売却地の登記簿を見ると言ってた人は、なんの報告もなしですか？

当人じゃないがなんで報告する義務があるんだ？（笑）
自分で調べろ。

ダイヤパレスの中古物件、ほとんど西向きなのに、南向きと記載されてて悪質。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005293202/

登記簿の閲覧方法を色々教えてもらってたわりに、結果の報告はなしか。

いや，エスペリアは南西向き．

じつに小物感あふれる捨て台詞！
簡単なんだから自分でお調べなさい。笑わせなさんな。

吾妻３丁目跡地はレーベンプラッツかフージャースアベニューなんでしょうね。どちらも他の地域では割と低価格帯のようですが、ここは最低敷地面積が200平米？だったと思うのでその分価格は上がりそうですね。予算内なら是非とも購入したいとこですが。

地場の不動産屋が落札したと聞いたが…。

地場はちょっとなぁ

たぶん一誠商事→賃貸アパートでしょう

それはない。

地元の不動産会社でそれなりの資金力あるとこって一誠商事しか思いつかないんだけど。でも賃貸はやめてもらいたいなぁ。

もしかするとオーナーズワンかもしれませんよ。

あそこに賃貸のアパートがずらりとたち並ぶ姿を見てみたいけれど（笑）、そもそも地場の不動産屋は、、、ナイよ。

NSシリーズの賃貸マンションならありえるかも。
個人的には戸建てがよかったけど、マンションの方が人口は増えるよね。

賃貸マンションでも構わないけど、オーナーズワンはセンスが無さ過ぎて嫌だ

オーナーズワンって、不人気なの？

>653

まわりの景観を考えない派手な看板、とっくにつぶれた店の看板の放置、テナントスペースを改装した住みにくそうな部屋。
こんなのが吾妻にできたら最悪。

http://sciencecity.tsukuba.ch/e286446.html
http://sciencecity.tsukuba.ch/e288188.html

そういえば、西武撤退のせいか、三井不動産のつくば駅マンション進出の話もなくなったらしいですね。残念。

西武撤退で、駅前にも車でないと人が集まらない、つまり、つくば駅も商業から郊外だった評価されたということですね。つくば駅は、単なる駅に近いだけ。通勤する人以外に魅力が薄かった。今の地価に見合うだけの魅力はなかったということ。
7掛けぐらいの価値なんじゃない？

西武は立体駐車場がなんか心理的に抵抗感ある。
駐車までの時間がかかるイメージ

田舎は平置きを好むんですよ。だから郊外のだだっ広いイオンに人が集まる。アメリカの郊外も同じ。
逆に都心部で平置き駐車場の百貨店なぞ見たことがない。
結局、クルマ社会か電車移動かによって人の行動スタイルが変わるということ。
つくばはクルマ社会。これを見誤って都心部と同じ形態で商売をすると失敗する。

つくば駅は、鉄道を想定していない都市計画で出来上がったところに駅ができた。
TX沿線は、TX開通に合わせて鉄道利用を前提に町をシンクロして造っている。
大きな違い。学園都市駅は後者。成長できる伸びしろがある。
駅前こそ、小中学校は遠い。共働きしようにも月極駐車場は高く制約あり。車で買い物に出る。駅利用以外に何かありますか？割合わない価格でゴメンなさいね。

私は立駐好きですけどね。
イオンモールのような平置きだと、空いてる場所を探して走りまわらないといけなくて、後から入った車に場所を取られたりするけど、立駐なら公平に順番に停められるので。
雨の日は濡れずにすむし、夏は車内が暑くなりにくい。