つくばのマンション2

ほー、長谷工じゃないんですね。デベロップデザインですか。どんなのが出来るのか楽しみですね。着工が５月からとはもうすぐですね。案内もそろそろはじまるのでしょうか。

たしかに。長谷工には食傷ぎみです。

葛城小学区？
ちゃんとして欲しい物だ。

>>43 意味不明。突如、手代木光輝学園のひとつ葛城小学校が出てきた。何をどうちゃんとして欲しいのかな？下記のWebsiteを見たことはないのかな？葛城小学校にはつくば市のトップといわれる手代木中学校が控えているのだよ。キミ、ちと頭が高いのではないか！
http://www.tsukuba.ed.jp/~kouki/

また詰め込みマンションが1つ増えますね

看板を見ると地下１階と書いてある様に見えます。地下って、まさか駐車場？

北側の調整池側の遊歩道にレベルを合わせると地下一階になるというコメントがありました
http://sciencecity.tsukuba.ch/e269972.html#more

レーベンさん絶好調ですね。ここも期待しています。

>44
じゃあなんで春日小に、みんな越境してるのさ？

葛城小学区なのに、たくさんの人が越境してるから、
春日小がパンク寸前とか言われてるんじゃないの？

チミ、ちと頭が○○○○○じゃないの？

No44もNo49も地元民じゃないのか？

春日学園は、つくば市初の小中一貫校で、非常に先進的な学校であるという触れ込みだった。

そんな春日学園が出来る時につくば市教育委員会が「葛城小の児童は春日に行っても良いよ」と行った。

前評判ですごい学校だと言われていた春日学園、しかも新築で奇麗となればそりゃあ移るわな。

かたや葛城小は、校舎も古い上に先の震災でダメージを受けたんだから。

しかも、手南中は、葛城小学区からだと多いんだよ。ならば春日にするかってのは自然な流れ。

まあ、いまの春日のパンク状態は素人でも予測出来たのに、それでも春日を選ばせたのは

つくば市教育委員会の愚作としか言いようが無いね。

>47
なるほど地下１階をつくって１６階建てにして、限られた敷地で販売数を稼ぐとは。。。さすがレーベン。うらんかな精神炸裂。ぶれないところがスゴい。

>>49

あなたは地元の人じゃないでしょ？
今は学区が厳格になったから、越境なんてきょうだいが既に春日に行っている人くらいですよ。

もともとTXの南側だけじゃ人口が少ないですから、生徒が少なくても仕方がないですね。

>>51
地下駐車場！クルマが土埃で汚れなくていい。
カッコイイ。

ところで巨額の税金の無駄遣いと言われているつくば市の総合運動公園の計画は、今後、固定資産税や諸々の税金、市民の暮らしに影響は無いのでしょうか？

>>54
影響大有りなので皆で阻止しようとしてる最中です
http://www.tsukuba.link/news

総合運動公園絶対阻止ご協力お願いします
市長と市役所の暴走がひど過ぎ
議会も過半数が役人に騙されて土地買っちまうし、狂ってます

↑市役所の暴走っていうか、企業でいうところの社長である市長が言い出したことだから役所の人たちも疑問に思いながらも逆らえずにやってるんじゃないのかな？
ましてや市長は市民が選んだ市民の代表でもある訳だからね。

市長、結構ワンマンなんですかね。
運動公園の問題も大事ですが、ここは、マンションスレなので、別の場所でお願いします。

エンブレムスレで、つくばセンターのマンション住民が都市交通センターの駐車場を月極利用できるようにする話題が盛り上がっていますが、そっちの方が、このスレのテーマに沿っています。

月極駐車場は、マンション住民に優先的に提供すべきと思います。

優先するかはともかくとして、近隣住民が完全に排除されている現状はおかしいですよね。
レーベンザツクバを買いましたが、南４駐車場の月極利用ができると思っていたら、できませんでした。
おかげで、何分か歩いて月極駐車場に行っています。
雨の日とか本当に嫌。

もし、交通局の駐車場が住民も定期利用可になれば、南4はレーベン、南3はエスぺリア、南2はエンブレム住人が定期利用するでしょうね。
ニーズはかなりありそうですが、一般客の利用に支障がでない範囲にする必要はあるでしょう。

エスペリア賃借中の者ですが、すでに、エスペリア住民は、南３駐車場を定期利用していますよ。
実家住所に住民票を置いて、車検証の住所を実家にして、近隣住民でないことにして定期利用申請しているみたいです。
毎朝、エスペリアから南３駐車場に向かってぞろぞろと歩いていく人達をみかけます（笑）。

いわゆる「飛ばし」ってヤツですね。バレたりすることはまずないでしょうが、確か正規の手続きではないとおもいますので、見ている方はそのことは認識された方が良いかと。

そういう脱法もあるんですね。
そんな現状なら、もう正面から近隣住民の定期利用を認めればいいのに。

みどりの駅の東口の商業地7千㎡強がＵＲが公募して2月あたりに落札されたみたいですね。
現地を確認したところＵＲの青い看板が消えていましたので所有者が移ったのは間違いなさそう。
マンションであれば300戸前後の規模になります。
駅前型商業をやるにしては広さが中途半端
郊外型商業をやるにしても大通りから奥まった所にあるので非常に中途半端ですし、
地元の賃貸業者が取得するには広すぎるし、
ほぼまちがいなく分譲マンション業者が取得したものだと思われますが、
なにか情報持ってる方いますか？

みどりのは研究学園に比べてまだ地価が安いですし、小学校ができるので注目しています。
「みどりの駅の東口の商業地7千㎡強」とはどの辺ですか？駅から10分以内の場所でしょうか。

徒歩２～３分ぐらいの場所です。
みどりの駅東口から見て200～300ｍ先に小さな公園と林が広がってるところがありますが
そのすぐ手前にその土地はあります。
駐車場にもなっていない土地です。
リーマンショックの直前ぐらいにマンション業者が取得しかけたという経緯のある土地です。

スーモ掲載の中古物件数が減ってきましたね。
賃貸になっているのか、どうかわかりませんが、需要はあるようですね。

スーモ見ましたが、減ってますか？
相変わらず、同じ物件がずっと出てるなぁといった感じですが。
パークハウスはなんであんなに売れ残ってるんでしょう？

>>69
パークハウスも条件の良い手頃な物件は売れてる。
長く残ってるのは最初の値付けが高かったもので
値段交渉にも応じてなかったのだろう。
それも次第に下げてるからそのうち売れると思う。
建設中のレーベンで景観面で売りにくくなってる部屋もある。

パークの場合、個数もつくば市最大だから比例して売り物件も多いんでしょう。センター地区じゃない上に築年数も経過してきた割には良い価格で取引されてるみたいだし、躯体構造はいまだつくば市一番だから購入できた人は良かったかもね。

パークは550戸あるからね。

>>72
逆にPHは建った当時より研究学園駅のインフラが豊かになってきたからね
市役所に加えて、各種大規模店舗に郵便局と警察もできるしで

賃貸アパートの話題。マンションの建設ラッシュが原因で発生したと思われる現象。TX沿線の賃貸アパートの空きがものすごい増えた。
築浅、駅近の物件なんてそうそう出てなかったのが最近では出てくるようになった。季節がら3月ならわからんでもないが4月に入ってもなおそうだということは、住人の大移動がおこっているということか。竣工したものはみらい平のデュオヒルズ、研究学園のウェリス、つくばのレーベン東棟。直近ではレーベンの南と西棟、研究学園のウェリスの真ん中棟、研究学園のレーベンネクシオ、少し先ではウェリス竹園、エンブレム。ますます好条件の賃貸が空く気がします。少しそそられる。

前は公務員宿舎難民が大量発生して、需要過多の供給不足だったのに、その需要が一巡したということ？

>>76

75です。なるほど。
学園の森周辺の賃貸ラッシュもすごかったですね。
ちなみに、消費税増税前も賃貸の建設ラッシュがありました。

そうですね。更新のタイミングでの賃貸同士での移動も十分に考えられますね。

TXのマンションを購入する層はもともと周辺に居住していた住人が
多いのではないかと思うのですが、その中で元賃貸の住人もそれなりの
数がマンションを購入して移住しているのではないかと想像したところでした。

竹園西小の向かい（カスミの裏）にも、8階？の賃貸マンションができますね。
マンションは、当面は、需要の方が上回ると思いますが、どこかで供給過剰になるのではないかと感じます。
公務員宿舎売却予定地の中でも最も駅近の一等地は、Ｈ31年売却予定ですが、その頃にはバブルが弾けて、どこも豪華な施設の開発はせず、チープなマンションしか建設されないかもしれません。それはつくば市民としては嫌だなぁと思いますが、この景気があと４年もつとは思えません。

レーベン、ウェリス、エンブレムで1000戸もの供給ですからね。相当な数ですよ。エンブレムの後に続くマンションがあるかどうかですが、どうでしょう？

公務員宿舎売却は決定事項なので、国の設定した最低入札額で入札に応ずる業者がいなければ、さらに入札価格を下げて入札を繰り返します。
そうすると、マンション開発をしても割に合うと考えられる価格でデベさんが土地を入札し、デベさんが採算取れると判断する仕様･構造のマンションができるでしょう。
商業施設やオフィスのニーズよりは、それでもマンションニーズの方が高いでしょうから。

つくばにたくさんマンションができることを期待します。あとは駐車場のこともよく考えていただきたいです。

つくば駅北側の大開発はこれから始まるんですよ。
吾妻大開発時代の幕開けじゃきに。

どこのデベさんが来るんでしょうか？
大和と三井の名前を聞いたことがありますが、大和より三井がいいなぁ。
LaLaガーデンも三井ですし、メゾンヴェールもそうでしたっけ。

つくば駅周辺マンションは高すぎ。
茨城価格でおねげーしますだ。

茨城価格っていくらくらいですか？

あと10〜20年後はそうなるでしょう。
まあ、インフレになってなければ。

盛り上がってないので、他スレの書き込み貼っときます。

350：匿名さん
[2015-05-09 12:15:13][×]
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、大手デベは、駅近に建物を作り、資産性の高いことを売りにセールスをするところ、つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。
２、研究学園駅近にはマンション用地があったので、三菱がパークハウスを作ったものの、これが大失敗。この大失敗により大手デベがつくばを敬遠。
３、三菱の失敗の主因はリーマンショックにあるものの、駐車場確保も失敗要因でした。
地方においては、車を二台以上保有する家庭も多く、駅近であることと駐車場確保の要請は、背反してしまう（駅近で地価が高いと駐車場用地取得に費用がかかる）。

こうして、駅近で資産性の高い高級マンションを売るという大手デベの勝利の方程式にあてはまらないつくばは、敬遠されるようになりました。

しかし、つくば駅の西側の吾妻エリア（北1駐車場の西側）は、西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場があるので、大手デベさんの開発が噂されています。
平成29〜31年売却予定地なので、まだまだ構想段階ですが。

つくば駅西側の開発計画なんて初耳！！！

＞＞＞９０　「西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場・・・」あの辺はＴＸが地下を走っているので、マンション建設は不可だと聞いたことがありますが、大丈夫なのですか？

西大通隔てた場所は、小野崎ですね。あそこは一部、下にエクスプレスが通っている場所があるので、そこは月極駐車場のままである可能性が高いですね。
他方、エクスプレスは中央通りの下を走っているので吾妻側の開発は可能ですね（駅直結マンションを想起してみてください）。
小野崎側が永続的に月極駐車場になることを見込んで、デベさんが吾妻側を開発するんでしょうね。

このままつくばセンター周辺にマンション開発が進むと、つくばセンターは都市の中心地としての機能は低下し盲腸線の終着駅の住宅地となりませんか。多摩ニュータウン化？ 法人は一斉に学園に移ることも考えられますね。

>>92　ＴＸが地下を走っている場所なんて敷地の一部ですから、その部分は駐車場のままにするとかして、残りの敷地にマンションを建てることは可能でしょう。ただ都市計画的にダメとかの書き込みがあったかも。

つくば駅から都内通勤する人は、つくばセンター住民の多数派ではないから、ただの終着駅にはならないと思いますよ。
多摩ニュータウンは、多摩在勤者はほとんどおらず、都内通勤者が圧倒的多数ですが、つくばはつくば在勤者が多数います。
つくばには、国策で多数の研究所があり、つくば在勤者が多いため、多摩のようにはならないと思われます。
そこが守谷やみらい平との違いですね。

埼玉県の分譲、中古で、新座、志木、朝霞、和光の4市もオススメ。都内からの乗り入れも可能だし、副都心線や、東急東横線、有楽町線、バス路線で西武池袋線と乗り入れ可能。価格帯もつくばよりも安い。内陸で、地震も来ないし、安全だが、防音に関して、注意して頂きたい。

西大通りから西側の小野崎は市街化調整区域だから、マンションは建てられないでしょう。
住所が春日・吾妻・東新井になっているところは市街化区域ですが。

そうすると、基本的に駐車場のままと考えていいわけですね。
あそこにはフォルクスができてますし、ホテル松島も建ってますが、市街化調整区域で建てられるのはなんででしょうか？

既存宅地でしょ。
だから新たに建てるのは難しい。同一用途の建て替えのみ可。

十年特例の個人用住宅か、大通りに面した所なら小型の商業施設や事務所等のみなら可。
大規模な宅地開発とかは無理。

そうすると、小野崎側はかなり永続的に月極駐車場になりそうですね。
吾妻側の公務員宿舎売却跡地に建つであろうマンションの資産価値は、最高ですね。駅近かつ徒歩1分圏内に月極駐車場ありという最高級マンション。
是非、大手デベに開発してもらいたいものです。

>90
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、・・・つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。

→もともと公務員宿舎があったところに駅ができたんだろ。

>91
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実ですね。
そして、つくば駅近の開発余地がない反面、研究学園駅周辺には広大な空き地のあったので、三菱地所が進出してマンションを作ったものの、大コケ。

しかし、状況が変わって、公務員宿舎が大量売却されることになり、つくば駅近の吾妻地区の再開発が予想されますね。
三井不動産による柏の葉キャンパス開発も一段落するので、三井不動産が来る可能性が噂されていますが、どんな高級物件になるのか楽しみです。

マンション開発が噂される場所のすぐ近くには三井住友銀行つくば支店があり、三井系はグループ会社間のタイアップが上手なので、タイアップして、大々的に住宅ローンキャンペーンをするのではないかと思います。
もともと、そのあたりを狙って、あの場所につくば支店を開設したのかもしれませんが、そうだとすると、財閥系の先を見通した事業展開には舌を巻くばかりです。

三井住友銀行つくば支店ができた頃には、内々に吾妻エリアの官舎大量売却が決まっていて、三井はそれを察知していたのかもしれませんね。
恐るべし三井財閥。

>103
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実

そうそう、40年後に駅ができることを見越して、「周辺に何にもない土地を占拠」してきた公務員宿舎が悪い。

105さんの書き込みで、言いたいことの意味が分かりました。
「占拠」という表現だったので、「悪いこと」という意味でとらえておられるのですね。
そういう意味ではなく、「占拠」は、公務員宿舎がつくば駅周辺に存在したことに批判的な意味で使ったのではありません。
そのためにデベロッパーによる開発余地がなかったというだけで、良い悪いの次元での評価は別問題です。
あしからず。

>>103

三菱が研究学園に来る頃にはすでにもう公務員宿舎解体の話は出てましたよ。
三井は、柏の葉の次は守谷じゃないですかね…。
江戸さんの影響力が今だあるとは思えないので、
つくばに所縁のある三井でもなかなかつくばまでは来ないんじゃないかな。

>>106

「占拠」に良い意味は1つもないから、悪意があると取られても仕方がないのでは？

大辞林にも、
「ある場所を自分のものにして，いすわること」
と書いてある。

守谷は、三井の進出が噂されてましたが、結局レーベンがマンションを作ることになりました。
駅近にまとまった空き地がないので、守谷の可能性はないですよ。

三菱が研究学園に来たのは約7年前ですが、その頃、公務員宿舎売却は決まっていませんでした。公務員宿舎廃止の話は、昔から、出ては消えを繰り返していましたが、7年前は、まだまだ確度の低い話でしたね。

長期にわたり３０，４０代の公務員の転勤により新陳代謝を繰り返してきたつくば駅（公務員宿舎）周辺の雰囲気も、マンション群建設で２０，３０年後には年寄りばかり占拠する特徴のない街になるのか。

これから全国的に高齢者ばかりになることも考えると、その可能性大ですね。
官舎を建て替えたり修繕してメンテナンスしつつ、ずっと官舎として使う方が、つくば市には良かったと思います。

個人的には、表参道の同潤会アパートのように、古くても格好いい建物を多数残してほしかったです。
ただ、残念ながら、官舎売却は止めようがありません。

三菱地所は研究学園に進出するも「コケた」とか「大損した」とかたまにいわれるけど、実際、物件自体の出来はつくば市内の他のマンションと比べてどうっだったのですか？

常陽銀行の隣地はオフィス関連ビルではなくマンションとなってしまいました。もはや、つくば駅周辺の役割は、市の中心地ではなくなったと感じます。役割は、住宅地、悪く言えば、つくば団地、つくばニュータウンです。

ここ数年、「希少価値」のワードに踊り、つくば駅の周辺のマンション購入に向かいましたが、つくば駅周辺から公共交通機関で通勤通学しないのであれば、つくば駅周辺のマンションを求める理由は何だったのか疑問に思う時が来るかもしれません。

つくば駅周辺は日本有数の完成されたトカイナカで環境がいい。
夏になるとでかい街路樹の素晴らしさを痛感する。

そしてペデストリアンデッキ最高！
これが無けりゃつくばに住む意味なし。

>>112

4000～5000万円台中心で売ろうとしていた物件を3000～4000万円台で買えたのだから、三菱地所は損したかもしれないが、買った方はお得だったのでは？

三菱地所のマンションは、建物はよくても線路に近すぎて、検討する気になれませんでしたね。

>>115
買った人は得をしたんでしょうね。デベが損する＝購入者は得する。
「マンションは不況の時に買え」ですね。
次の不況はいつ来るか。

これまでは円高、デフレ、消費税率5%の安く提供できる構図の中にありました。特に、景気が悪いのに円高だったのは特殊要因でしょう。
今後、デフレ脱却、消費税率引き上げの流れから、今が買い時なのか、待ちなのか、判断は難しいです。

>>118
更に円安に進むかもしれないし、消費税10%になるかもしれない。今が買い時かもね。でも結局答えはその時には分からない。損得ではなく、今必要か不要かで判断してみては？

>>113
じゃあこれからは研究学園が市の中心地？駅前閑散となり過ぎですね。茨城県の中心地は水戸駅前？

>>121

二重窓に二重ガラスにして、どんな性能を求めているのかわかりませんが、オーバースペックだと思います。
断熱性にしろ遮音性にしろ、二重窓にした時点で十分な性能があるはずです。
（内窓のサッシがしょぼいアルミ製というわけではないですよね？当然内窓は樹脂製だろうと思います。）

エスペリアは見た目が高級でも、構造物としては当時としてごく普通の仕様で、今となっては一世代前の建物だと思います。
見た目が高級な建物なら、今後もつくば駅周辺に建つでしょうから、そちらに乗り換えてはいかがでしょう。

研究学園のパークハウスは、当初の想定販売価格より下げるために、設備や内装の仕様を下げたみたいですね。
でも、構造物や後付けできない設備については、つくばでピカイチだと思います。
リフォームで改善できる設備や内装は後でも何とでもなりますから、構造物としての出来が重要でしょう。

中古物件でも結構強気の価格ですよね。
たまに安めの中古が出るとすぐ売れてしまうので、売るなら早い方がいいですよ。

駅徒歩圏の中古物件は何戸か出ています。新築に比べると買い得感があります。検討対象としてもおもしろい。ただ、間取りに特徴がある物件もみられ、売り手の嗜好の強さを感じますね。

中古マンションは売れなくなりましたね。
インターネットでちょくちょく中古マンションを見てますが、ずっと同じマンションが掲載されたまま。
去年の今頃は、飛ぶように売れてましたが。

こまめにチェック。中古は現物を見られるのはメリットですね。

５日に１回くらいは、スーモ、アットホームを覗いてます。
昨年春頃まではすぐに売れていたのに、昨年秋頃からは、ずっと売れ残る物件が目立つようになりました。
まあ、売れ残り続けている物件は、少し割高な物件ばかりですが。

マンション価格は最初の１０年の下落率が大きくて徐々に小さくなるそうです。皆さんもちょっと前の物件のほうが良かったように感じていませんか。クランクインの玄関や広い間口、中住戸だけれどバルコニーにキッチンから出入りできた間取りなんてお目にかからなくなりました。さて、新築物件の買い時なのかな？

変わった間取りは、割安感あるし、リフォームで普通に戻せばいいのかな。しかし、管理費、修繕積立金は物件によって大きく違いますね。月４万円超えると辛いね。見栄との闘いか？

スーモに、レーベンザツクバとウェリス研究学園テラスが売りに出ていましたよ。

たしかに、長期滞留物件は、価格改訂をあまりしてない物件が多いですね。まあ、やせ我慢なのでしょうが。

中古マンション価格は、築年数と新築物件の価格に影響されると聞いたことがあります。つくばの場合、新規物件が過剰なので、中古マンションの価格は下がりやすいのではないかな。買い時かもね。

>>131
もう出てるの？　何か不具合でもあったのか、高値で売り抜けようってことなのか、、、

レーベンは、居住中て書いてあるから、住宅ローン払えなくなったか、何かの事情の変更と思われ。

ウェリスも居住中になってますね。

もう売りに出すってすごいなぁ。どんな事情が気になる。入居して2ヶ月ちょい？

今日も中古マンション売れ残り戦線異常なし。
東新井の戸建ては売れたんですかね？

研究学園南口の次のレーベンの建設工事が始まったようです。

売りに出ている物件には興味があるけど、なぜ売りに出したかなんて詮索する必要あるの？