つくばのマンション2

ダイワやセキスイが買って、戸建ての団地を作ると予想。
マンションにしてはやや遠い立地。

価格帯としては4,500〜という感じですかね。同じ吾妻とはいえあの立地ではデュオヒルズの隣の戸建の様な価格にはならないでしょうね。

竹園の徒歩16分の土地60坪が3000万円〜なので、
吾妻の入札物件は戸建てなら土地3900万円＋家3000万円＝6900万円〜くらいかな？
と勝手に予想。
つくばのためにも高級仕様がいいな。

高いところで7000万くらいだったような

>>402
駅から十分近いと思いますよ
マンションの可能性が高いでしよう

駅から十分近いかなぁ。
あの周辺には商業施設も少ないし、マンションだとウエリス竹園みたく苦戦すると予想。
関係ないですが、八潮に住友不動産が大規模マンションを建てますね。
駅近の土地が大量供給されるつくばに、大手さんが開発に来てもらいたいものです。

ウェリスに比べると かなり近いですよ
半分まではいかないにしても

東京への時間、距離、電車の本数、人口等に照らして、同等駅の相場に比して、つくば駅周辺の土地とマンションは割高ですね。
割高なのは、つくば駅周辺に民有地が極端に少なかったのが原因でしょうね。需給バランスがいびつでしたから。
まあ、それも国策によるつくば駅周辺国有地大量売却でかなり是正されるでしょうが、それで笑う人と泣く人に別れるわけです。

駅から>>401に向かう途中にある中央図書館北、中央公園東にあるフェンスに囲まれた土地。
（先日ピンクリボンフェスタで使われたいたところ）
長いこと「建設予定地テナント募集」(所有者：関彰商事）になっていると思うのですが、
どういう計画になっているか知っている人いますか？

エンブレムのモデルルーム横のテナントビル、入居率と賃料が気になる。

竹園三丁目のＮＴＴ宿舎を買った業者と地区計画が保留になったこととの関連について、市議会議長の塩田さんが問題提起するビラを配ってますね。
市民ネットも市長を追及しているらしく、総合運動公園問題の再来でしょうか…。

市のホームページに一度地区計画がアップされていたんですが、いつの間にか削除されていました。
一度決定された地区計画が覆ったと推察されます。

そんなことより、早くエンブレムの次の駅近マンション計画出ないかな。エンブレムの売れ行きを見て強気の価格設定で出してくるだろうから、どうせ手が届かないか。世界恐慌でもこない限り物件価格は下がらないでしょうしね。

ウエリス竹園の売れ行きを見れば、控え目な価格で売り出されると予想するが…。

おっしゃるとおりウエリス竹園や研究学園が相当売れてないので、抑えてくるでしょうね。レ

ウェリスは竹園も研究学園も駅から遠いから売れないだけで，駅から近ければエンブレムは結構早く売れたわけでしょ．駅近なら強気でくるのではないか．

需給バランスに変化は出てきていると思いますよ。
前は竹園なら安泰でしたが、そうではないことがはっきりしました。
官舎売却によるつくば駅周辺の土地供給量と、つくばの人口見通しからみた需要量を考えると、官舎売却が一段落して売却された土地上の建物が完成し終わる５年以内に、潮目が変わる日が来ると予想します。

実質不景気で、ウェリス竹園も不調なことから、今後は安価なＭＳが主流となることでしょう。
終の棲家目的でなく、子育て用途の若い世代には良い買い時がやってきそうです。

付加価値をつけた高級マンションと不要な設備を排した安価なマンションに別れると思います。

長谷工が準備した物件がことごとく不調。
特に直接販売に携わっている物件が不調。
つくばは、長谷工のおもちゃにされていたんだね。

少し間をおいてから、次の物件を始めた方がいいように思いますね。
消費税引き上げも2年延期。
今残っている物件にとって住宅の補助制度の期限を早めるが効果的なんじゃないかな。

>>424
長谷工は、苦手なタワマンのエンブレムで成功したので、的を射てないコメント。

増税延期でますます今の物件は厳しくなってきたね。買い急ぐ理由がなくなった。業者に売って完売かなり

NTT×長谷工なら、不調は納得。

最近のハセコーの取扱いは幅広い。
いつまでも三流ゼネコンと思ったら間違い。受注高とか見てみ。

下記の官舎跡地は6月に売却先が決まるようですね。

つくば市吾妻３－４－１
つくば市吾妻３－１９－２

http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html

吾妻1丁目官舎の入札は秋でしょうか？
早く604がなくなって、景観が変わって欲しい。

表の記載順が売却順と同じと予想します。

>>430 契約済みさん

景観が良くなるのは楽しみですが、解体工事の間、ご近所は騒音・振動でたいへんです。

フージャーズ が デュオヒルズつくば吾妻 の場所にあった公務員宿舎を解体したときは防音もろくにせず、無茶苦茶したので、近隣での騒音・振動は本当に大変で、ひどい状態でした。
市議の方々も尽力してくださったのですが、会社の体質なのでしょうか、全く改善されないままでした。

工事の前に、近隣住民で結束して業者と事前協議をしっかりすることが必要です。

>>432さん
>>フージャーズ が デュオヒルズつくば吾妻 の場所にあった公務員宿舎を解体したとき

フージャーズ が土地を購入した時は、既に三井のリパークになってました。
務員宿舎を解体した時の所有者は、一○さんではないですか？

あの場所の解体で迷惑を受けた住人様ですと、サーパスにお住まいでしょうか？
吾妻1丁目官舎ですと、UR賃貸の方々のご迷惑になりそうですね。

エンブレムとデュオヒルズ吾妻を混同してません？

433です。
ご指摘の通り、勘違いでした。失礼しました。

こんな記事を発見。
つくば：アカデミックな雰囲気が漂う学術都市はもはや異国
http://nikkan-spa.jp/1108266/3

ところで、竹園再開発事業株式会社の件ですが、自力で開発する意図ではなくて、転売目的での取得と推測します。
市の決めた地区計画に横槍を入れて、より開発しやすい地区計画に変更させたうえで、転売する。
そうすれば、地区計画変更によって、より高値となった土地を転売できる。
元々中継ぎピッチャー的役割を果たして利鞘を得る目的で土地を取得したのかもしれません。
市議会でも竹園三丁目地区計画問題が取り上げられるようです。

もうすでに、東大通り沿いの松の木が、伐採され始めてますね。
長年見慣れた針葉樹がなくなるのは
少し寂しい気分にさせられますね。
用地転換でも、大通り沿いに背の高い立派な緑を残してもらいたいものです。

残す残さないは、土地所有者の自由だから、もう何もいえないですよね。

竹園三丁目第４地区の地区計画は決定されて、6月2日に告示されてますよ。
https://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14657/017435.html

従前決定されていた地区計画と今回決定された地区計画とを比較して、どこがどう変えられたんでしょう。
現在の所有者に都合良く変更された部分があるかは、私には分かりません。
市議会での議論に詳しい人がいたら教えてください。

結局道沿いは45㍍までのマンションエリア、奥は戸建てエリアになったみたいだね。
目新しくもない。元の計画と何が違うんだろ？

全く同じ内容なら、一回決まった時に地区計画を保留させる必要はないわけので、微妙に変わってるんですかね。
もしくは、元の地区計画内容を変更させようとしたが無理だったとか。

吾妻3丁目（エキスポセンター北東）の入札は、いよいよ明日開札ですね。
ダイワ等建売業者が落すのか、マンデベが落すのか。興味深いです。
最低売却価格は坪２０万円程度なので、整地費用を加味しても、建売でも利益は出せますね。
駅から遠いマンションは売れにくくなっているので、建売業者が落すと予想しています。

吾妻3丁目（エキスポセンター北東）のあたり戸建てだと、いくらくらいで売り出されるだろう？
６０００万台？

場所的には竹園ガーデンの価格より少し高いくらいが相場ですが、昨今のつくば周辺の住宅供給過剰ぶりからすると、ほぼ同等の価格と推測します。

上物とあわせて7000万円台がメインかなと推察。
戸建分譲できる会社が落札しますように。
買います。

どこが買ったかどうやったら分かるの？新聞とか建設関係ニュースに出るの？

駅から徒歩12分くらいだと思うけど、広めの戸建てで6000から7000万くらいと仮定して、東京の街だとどの辺と同等なのか？下手すれば武蔵野市あたりと同じ？魅力度最下位の茨城なのに？
高所得者が多いせいか、実質より割高でも売れるから足下を見られているだけでは？

いい視点ですね。
東京のどこと同等の価格なのかを比較することで現在のつくばの割高感が分かります。
そういう視点がなく、従前のつくば内の取引事例の比較に終始すると、６０００～７０００万円が相場という計算になる。
つくばの割高感を生んでいた原因は好立地に民有地が少ないことでした。
今後はその状況も変わり、不動産価格は適正化していくはずです。
今はその過程にあるんでしょう。

なるほど、勉強になります。
7000万でもありがたく購入しようとおもっていた者としては耳が痛い。

落札業者はどちらでわかるのでしょうね。
財務局のページをみても、すぐに反映されているようには思えませんし。

建設通信新聞にもまだ掲載されてないようですね。
代金納付を待って掲載するのか、まだ情報が入っていないのかもしれません。

最高値を提示した会社が、本当に支払い能力があるかわからないですからね。
確定するには、時間がかかるのでしょう

関東財務局のサイトに載っていますね。入札自体は成立したようです。
あとは契約と代金納付がされれば、どこが買ったか分かるかと。
なお、流山おおたかの森駅徒歩１５分だと、土地の平均価格は坪５０万円を切るようです。
つくば駅の現在の相場は、駅徒歩１５分なら坪６０万円程度と思われるので、この逆転現象はいずれ是正されると思われます。

魅力的な商業私設が続々建設され、子育て支援も充実で、鉄道は２路線使えて、都内にも程近いおおたかの森より相場が高いとは狂っとるね。
官舎から追い出された世間知らずの研究者や、きれいな街に住みたいが茨城より南は怖い田舎者(この手合いが茨城には本当に多い！)がデベに踊らされて買っているんだろう。
今の研究学園あたりの価格が本来のつくばの相場かな。

落札価格からするとここは戸建分譲にはならない。
高くなりすぎる。
落札業者はおそらくマンションデベとのこと。

落札価格ってネットに出てます？
最低売却価格5億9千万円という立て札は見ましたが。

「全都市住みよさランキング」
http://toyokeizai.net/articles/-/122614

つくばは関東3位にアップしても、富裕度は神栖より下なんですね。

たしかに、落札価格は記載されていませんね。
応札者が３と５。
やや低調な入札状況なので、最低売却価格とそう変わらない額で落札していると思います。
つくバブル、そろそろ終焉でしょう。
http://kantou.mof.go.jp/content/000136535.pdf

応札者数が少ないから落札金額が低く、、、となれば良いのですが必ずしもそうならないのが面白いところですね。
もう少ししたら詳細が解ってくるので待ちましょう。

つくバブルというより、単に需要と供給の関係でしょう。
つくばでは中心部に住みたい人が住宅供給よりも多いだけ。

流山おおたかの森の場合は、もともと住んでいたわけじゃないから、高くなり過ぎたら他の地域に流れてしまうが、つくばの場合は公務員宿舎や大学宿舎に住んでいた人が引き続き中心部に住みたい意向が強いんでしょうね。

462さんのおっしゃるようにつくば中心部に魅力を感じる人の数が土地の供給を上回っている、シンプルにそういうことかなと思います。
茨城であるところもすべてひっくるめて、60坪の土地に4000万でも4500万でも（5000万はちょっときついかな）出して暮らしたいと思う人（僕のような）がいる、それだけかなと。

マンションではなければよいと思ってますが、やはりマンションなのですかね。
複数声をかけている住宅メーカー担当者から連絡がないので、マンションなのかなと諦め始めました。

これまでは、つくば駅周辺の土地供給量が異常に少なかったですからね。
つくば駅周辺にどうしても住みたい人はそう多くないと思いますが、国有地ばかりで、いかんせん土地供給量が異常に少ない。
その状況がこれから変わっていくのは住民にとっては良いことでしょう。

地区計画によると建物の高さは18m以下となっているようだけど、マンションなら5〜6階くらい❔なので戸建以外の分譲もあり得るのですね。竹園には目もくれずここを戸建購入のラストチャンスと捉えていましたが、そう上手く話は進まないですねー。

戸建ては次の官舎売却予定地の吾妻二丁目に期待しましょうか。

私も竹園には目もくれず、ここを戸建購入のラストチャンスだと考えてきました。465さんのご近所さんになるところでしたね。

マンションだと5〜6回建ての低層マンションですね。

今年度売却予定の吾妻二丁目の2区画は、ここよりもマンション向けの立地かなと思います。
大通りに面してて駅に近い。
だからこそここに期待していたのに、本当に残念。

吾妻一丁目は複数のデベがマンション計画を検討しているようです。
吾妻二丁目は平成30年度売却地に戸建てになりそうな土地の形状のところがありますね。

わかります。
今年度の吾妻一丁目はマンション向け立地ですよね。

売れ残りを見ると長谷工は売るのは苦手だね。
他力企業だからね。

閉店した東新井のbook ace跡地も住宅地になるんでしょうか？駅近だし環境的にはいいですよね。

東京都中央区の持ち家マンションの空室率は３４％だそうです。
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20151214-OYT8T50109.html?fro...

つくばは勢いがありますね。

>>456 落札業者はおそらくマンションデベとのこと。

マンションデベでも戸建て事業もやってる例はある（レーベンプラッツとかフージャースアベニューとか）ので、諦めるのはまだ早いかも！？

そういうことがあるのですか。
もしそうなら、かすかな希望をもって過ごします。
ありがとうございます。

せめてマンションと戸建ての分譲になってほしいです。この地区に戸建てという選択肢がほしい。

マンションデベの戸建という可能性を知って、つらつらと眺めているのですが、
これは注文住宅ではなく建売がメインなのでしょうか。
ご存知の方いらしたらご教示ください。

ここはマンションスレなのに戸建てネタばっかり。
誰か「つくばの戸建て」立てれば？

スレ汚しで興味ないから。

吾妻一丁目のようなつくばの中心部の土地利用として戸建は望ましくない。
しばらく前の市の都市計画の報告書にも書かれてたよ。
原因はデュオヒルズつくば吾妻の南側にできた戸建街区。
丸の内の外れに戸建建ててるようなもの。
駅近で戸建が欲しい人はひたち野うしくにでも行ってなさい。

今後もマンション5000万、戸建て7000万もの資産価値が継続するとはとても思えない。
市内や近隣に職場があって地元を離れられない人はともかく、都内通勤の人がこの価格で茨城を買うのは正気の沙汰とは思えない。
素直に多摩や神奈川にするべき。

資産価値なんかどうでもいい。気に入ったんだ。暴落しても後悔しない。という人ならいいと思います。

つくば駅近くの戸建て開発は利益を出しづらくなっている
緑化率とか無電柱義務化とか条例で戸建て業者締めだしてる感じだし。
おそらく戸建ては出来ないと思うよ。

>>480 通りがかりさん

近隣には結構マンションありますね。
ダイアパレス、モナーク、パークヒル、レジデンシャル、レクセルなど。
確かに戸建てかどうか微妙な位置です。

ただこの辺から春日のあたりは近くにスーパーマーケットなどがないのがマイナスポイントと思っています。あるのはせいぜいウエルシア。
ちょっと徒歩で日用品の買い物しようと思ったら、駅までえっちらおっちら行かないといけないのが厳しい。

つくばは、所詮郊外のベッドタウンの終着駅。
オフィス重要地である丸の内とは似ても似つかない。
国家として有効利用すべき丸の内に戸建てがあるのは違和感あるが、つくば駅徒歩圏に戸建てがあっても違和感はない。

駅前（駅近じゃない）に戸建てがあったら、違和感ありすぎ。

あと公務員宿舎跡地とかは建物も一緒に取得するしかないから
解体費などに余計に金が掛かるし期間も掛かる。
戸建て並べただけじゃ利益が得られない。
たとえわずかに利益が出ても、
通常、企業は大きく投資したら大きく儲けようとするもの。
つくば駅近くでハイリスクローリターンな戸建て開発なんてやるわけないよ。
そもそもやる意味が無い。小さく稼ぐなら郊外をせっせと開発している方がマシ。

>>484
>>つくばは、所詮郊外のベッドタウンの終着駅。

昼夜間人口比率が108.7％で、昼間の方が多い。
昼間の流入者が流出者より多いと言うこと。
http://tamagazou.machinami.net/ibaraki.htm
6年前よりも6％上昇している。

従って、「所詮郊外のベッドタウンの終着駅は間違い」。

丸の内と比べるなら、100ｍ四方もない狭～いセンター地区だけで比較して欲しい。
あの高尚さは、日本全国見てもなかなか無いと思うが。
ＣＭにも結構使われているし、レンジャーシリーズの舞台にも日常茶飯。

センター地区の拡張を望むなら、近辺に戸建ては不要。

>484

つくばと丸の内を比べる時点で説得力がないですね。

つくばはベッドタウンではないですよ。
研究所や事業所も多いから、TXの下り方向への通勤も少なくないです。

だから、周辺の市町から人が集まるし、都市規模の割に商業施設やオフィスも多いのです。

>>487 匿名さん
つくば駅中心に100米四方ってこと？
別にどこにでもあるような地方都市の光景だと思いますが…
まあ飲屋街とかはないけど、何がそんなに高尚なのかよくわからない
レンジャーシリーズに使われているから？
意味不明

>>489
建築家の価値もわからん人に説明しても無駄。

エンブレムの光井さんも、名だたる建築家の作品群の景観を損ねないように苦慮。

県内路線価　つくば駅前　連続1位
http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14673859218643

ああ
エンブレムの周囲100米四方を評価してほしいってことね
相変わらずわかりやすいねエンブレム買っちゃった人達は

>>493
このわけわからん書き込みは何だ？

>>494
489=493
これなら判りやすいでしょうがw。

つくばから東京方面へは流出、つくば近隣市町村（土浦、牛久、下妻等）からは流入という図式ですね。
上りと下りのエクスプレスの乗降客数だけを見ると、流出超過ですが、クルマでつくばに通勤等する層がいるために昼間人口は流入超過になっています。

吾妻の跡地は結局新興デベのマンションかな。
どうせまたレーベンかフーでしょう。

地元人がどれだけ一等地と言ったって、財閥系は見切りをつけているよね。
LaLaガーデンとパークハウスで懲りてこの地域に将来性はないと踏んだのでしょう。
ちばらきは、せいぜい柏の葉キャンパスまでにしようということですね。

ぐうの音も出ないほど正鵠を得たご指摘でございます。

489=493=497
つくば愛の無いカキコだな。
どうしてもつくばを貶めたいらしい。

LaLaガーデン（三井）はイーアスやイオン土浦・つくばをかいくぐって生き延びているんだが。最近はTSUTAYAが大規模展開した相乗効果も出ているよ。もう元はとっているはず。
新しい大規模商業施設が近隣にできると売り上げが3割落ちると言うね。
これに当てはめると、0.7（イーアス開業）×0.7（イオン土浦開業）×0.7（イオンつくば開業）＝0.343。理論的には、とっくに潰れてるはずだが、生き残ってる。

更に三井は、つくば駅近にＭＳの無かった2000年初頭にメゾンヴェールつくばを建てて美味しい思いをしてる。

三菱は本丸（つくば駅周辺）を攻めず、外堀（研究学園駅周辺）を攻めて失敗した例。
エンブレムの場所に進出していたら、大成功だったろうに。

ちゃんと分析してからモノを言えよ、僻み根性の人。
今更、つくばは田舎の小都市とでも言ってみるかw

497、498は連投でしょうか？

マイナス思考の書き込みが多いですね。つくばは伸びていきますよ。これから。