つくばのマンション2

つくば駅の駅近だけやたらと価格が上昇したよね。
他の地域は実は以前と大差ない。

踊らされたのでしょう。仕入業者のデベさんがね。
高値で買うから販売価格が上昇。
でも、駅近の中古は売れていない。

竹園のNTT独身寮のところに
竹園再開発事業（株）所有地という看板が立ちましたが、ここって竹園再開発の対象エリアでしたっけ？もしかして竹園再開発事業（株）の出資者の中にNTT繋がりでNTT都市開発が入ってたりするのでしょうかね？

世帯の年収マップというサイトを見つけました。
http://shimz.me/datavis/mimanCity/
つくば市は、年収７００万円以上の比率が２２％。比較的高いと思います。
マンション需要を支えているのでしょう。

>>324
面白いデータだね。
他エリアと比較すると、つくばは700〜1000万円の層が多い。
まさに4000〜5000万円のマンションを買う層だね。

マンションも電力会社を変える検討をした方が良いのでしょうか？詳しい方いましたら、教えてください。

つくば市は単身世帯比率の高さが東京都以外の
関東の市の中でたしか上位5番以内に入っていたと思いますので一世帯あたりの収入は低めに出るんですよね。

竹園再開発事業株式会社ってどんな会社なんでしょう？
この会社が竹園第４地区の地区計画を継続審議に持ち込んだんでしょうか？

それにしても、公的な雰囲気の名前をつけて、紛らわしいですな。

絶対内廊下、ディスポーザー、埋め込み式のエアコン、
戸数は１００戸前後、自走式駐車場、大手デべ。

バルコニーで洗濯物干さない、
共用施設に無駄が無いマンションなら多少高くてもいくらでも売れるのにな。
つくば金持ってる人多いのに残念な物件ばかし。
また消されるんだろうけど（笑）

332さんにほぼ同意。
クオリティ高い物件なら相場より高くても出すのに。
内廊下でワイドスパンとか。
共用施設もファミリー向けの施設は要らない。たとえばキッズルーム。
どこのマンションでも、キッズルームの使い方で問題になってる。
だったら最初から作らなければいいのに。

>>332,333
ここは狭い（デュオヒルズつくば竹園の半分強）ので無理だろうね。
実現するとしたら、つくば初の億ションになるのではないかな？
戸数も少ないから管理費も高くなる。

１００戸前後で内廊下、自走式駐車場を実現させるとなると、地下駐車場にせざるを得なくなる。
そうなると、駅から中途半端な距離なので買う人いるのかな？
立地自体がクオリティ高くない。

こういうことは、エンブレムの場所でやって欲しかったな。

>>333さん
そうですよね。
最初、自分もキッズルームやジムって書いてたんです（笑）
公園が沢山あるつくばでキッズルームなんて必要なのかと。
管理費も無駄ですしね。
内廊下も車の廃棄ガスや、断熱性、防犯考えたら絶対ですよね。
廊下側の部屋の窓なんて開けたく無いし、人が通るのが分かるのも嫌だし。

>>334さん
ここは狭いってどこの話ですか？
流石につくばで億ションは４０階タワーの最上階とかでも無い限りありえないですよ。
つくばのマンションは戸数が多くても管理費は高いですよね。
１００戸前後で内廊下、
自走式駐車場だとなんで地下駐車場にせざるを得なくなるのでしょうか？

334さんの言っている、マンションは特定のものを指しているのでしょうか。
立地はエンブレムに限らず、レーベン研究学園でも、ウェリス研究学園でも、竹園でも、そこそこ駅に近ければ、買う人はいるのでは。
逆に、駅近でも、現在は粗末な構造のが多いので、仕方なくマンションを除外して、戸建てを選ぶ人も居るようです。
つくばに住む年収の高い人たちは、電車通勤が少ないとは言いませんが、
私の知る限り車通勤をされる、高収入の人は多いです。

大手の上質なマンションか。いいねえ。
つくばで唯一それに近かったのはパークハウスかな。
構造などはかなり良かったし、確か最上階見たけどリビングの天井が高くて（吹き抜けの感じ）、天井カセットエアコンだったような。。。

竹園再開発事業はパチンコ屋って本当ですか？

>>338
風営法で作れないかと。文京地区だし。

あそこの地区計画は決定して、市のホームページでも公開されていたにもかかわらず、その後削除され、継続審議になっています。
文京地区指定を解除して遊興施設を作ろうとする勢力が横やりを入れてるのかもしれませんね。

デュオヒルズつくば学園都市だが、口の悪い太った白人の中年男性がいる。機械式駐車場を使っている奴だが、おいお前！などと怒鳴ってきたりする。早く日本から出ていってください。

>>335
>>流石につくばで億ションは４０階タワーの最上階とかでも無い限りありえないですよ。

エスペリアつくば竹園のメゾネットで141.66平米と広いですが、築11年でも8800万円で売りに出てますよ。
参考までに、ここはすべて機械式駐車場で、屋根付きだと1台で1か月3万5000円だそうです。

駅から徒歩40分弱の二の宮にある、ガーデンコート筑波は1993年竣工ですが、新築時に２階部分が6000万円台だったので、最上階（13階）近くは8000万円を超えていたと思われます。

都内MSの最高額が15億円ですので、つくばに億ションができても不思議ではないでしょう。

>>344
なるほど。
バブル崩壊後で、機械式駐車場で、二の宮で億ション！
エンブレムの7000万円が安く感じる。買えなかったけど。

これから、つくば駅に近い吾妻エリアの官舎が大量に売却されますから、そのうち１つくらいは億ションの高級マンションになるかもしれませんね。
本当の意味でのつくばの「エンブレム」はこれから建築されるのかもしれませんよ。

ヴィバーズ www

あれが1億って、草が生えるレベル

ヴィバースの作りは高級感ないですよね。
都心の一種低層エリアにある低層高級マンションのようなマンションを希望です。

ヴィバーズの造作はともかく、周囲に電信柱があるのはいただけない。
周囲の高級感も億ションには必要。

つくばだとどこの場所が高級マンションに適した場所だとお考えですか？

このスレの中で、高級マンションの方向性が２つあると思います。
１つは第一種低層住居専用地域での低層高級MS。
もう１つは、超高層・内廊下・地下駐車場・豪華設備などを満たすものでしょうか？

どちらを高級マンションとして考えるかで、適した場所も異なるでしょうね。
どちらにせよ、電柱は無い方が良いと思います。

つくばで超高層は現実にはちょっと想定しがたいかと・・・。

超高層建築物については、Wikipediaによると、「広辞苑」では「15階以上、または、100m以上の高さの建築物を呼ぶことが多く、国内の通例だと60ｍ以上または100ｍ以上とする説もあるが、明確な定義は無いとのこと。

超高層は内廊下と言うイメージがありますが、パークハウスつくば研究学園やエンブレムは、超高層に分類されても不思議ではないようです。

15階以上で超高層なら、レーベンザツクバも超高層やんけ…。

つくばエクスプレスは東京駅だけでなく
その先の臨海副都心への延伸が検討されるようですね。実現するとしてもまだまだ先ですが、
正式決定まで漕ぎ着ければ、その時点から不動産の動きは活発化しますから期待が高まりますね。

ウェリス竹園の北西の土地は、28年度売却になってましたが、
長谷工に落札されたんですかね？
官舎入口に、長谷工のステッカーが貼りめぐらされてます。
となると、戸建は建たないかな

長谷工！？
またファミリー向けMSですね。

吾妻1-2の官舎601と604は今年、吾妻1-1の官舎603は来年ですが、
駅に近い割には、日用品購入の店舗が近くにあまりないですね。
なので、MS以外の利用も期待したいところです。

>>358
長谷工が落札かどうかはわかりませんよ。
4月が年度始めなので、これから入札ではないかと。
吾妻官舎601＆604も未定ですし。

ウエリス竹園＆エンブレム建築現場スタッフ用の駐車場として、
一時的に借りているだけの可能性はないですか？
奥にたくさんの車が止まってました。

>>361さん
359ですが、私もつくば駅から600m以内に在住なのでよくわかってるつもりです。
追加すると、Q't内に、わくわく広場もありますね。

私が言いたかったのは、西部・イオン、わくわく広場以外は遠いかなということ。
徒歩での買い物は10分以内が至適。
狭いエリアですが、西部・イオン～わくわく広場（Q't内）～ヨークベニマル～カスミ～西友～西部・イオンを結んだエリア内のMSならどこへ行くにも10分以内が叶いそう。

エリア内にある分譲MSは、レーベンリヴァーレ竹園レジデンス、ミオカステーロつくば竹園、レーベンザつくば、エスペリアなど。

西部・イオン、わくわく広場で十分事足りるんだけど、
物によっては西友やヨークベニマルも気楽に使いたいという気持ち
わからなくもない
日曜朝はカスミ10％オフにも行きたいしｗ
品揃えやお買い得感など店によってちょっと違うよね

エスペリアが機械式でなかったら駅にも近いし買いたかった

>>332書いた者です。

言いかったのは、
億ションの話はともかくつくばで４０００万も払うなら、
メジャー７のマンション（内廊下、ディスポーザー付き、サッシは樹脂）位は
余裕で建つんですけどね・・・

大阪や神戸、札幌などの都会でも４０００万出せばグレードの高いマンションが購入出来ます。
土地の値段もつくばはバブルだとしても、
上記の場所に較べたらです。

逆に駐車場台は異様に安いですよね。
駐車場台をもっと多めに取って、修繕費に充てとかないととも感じます。
逆に管理費はもっと下がるのでは？と感じるマンションがつくばには多い気がします。

買い物も通勤もと車が２台必要だったり、
マンションに住む大きな利点のはずの便利な設備の豪華さを削られる位なら、
戸建の方が良いのでは？
ファミリーマンションに４０００万近く払うのはどうなのかと。

パークコート吾妻一丁目。
ＢＲＡＮＺ竹園。
シティタワー吾妻。
パークハウス竹園。
とか出たら欲しいな・・・

>>364
マンションの立地で戸建てが4000万ではたたないですよ。

>>364
エンブレムの土地は、フージャースが95.5万円/坪、総額22億円で取得。
1戸あたりの土地代はざっと平均で、22億/354戸＝621万円。

4000-621＝3379万円、これがウワモノのベース。
大阪や神戸、札幌などの都会の地価がつくばの何倍かを考えれば、
4000万でグレードの高いマンションが購入出来るとは思えない。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=010&bs=011&nc...

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=010&bs=011&nc...

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=010&bs=011&nc...


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

http://suumo.jp/ms/shinchiku/hokkaido_/sc_sapporoshichuo/nc_67713592/

↑何故エンブレムの話になったのか分かりませんが、
デュオヒルズも場所によってはワイドスパン、内廊下にするんですよ。
ここは大学病院が地下鉄徒歩数分の一等地。
人件費、札幌のマンション価格の上昇率考えてもこの価格です。
エンブレムは誰もグレードは標準って言ってますけどね。

マンション立地に戸建を建てろとも言ってません。
マンションに住んでてもどこに行くにも車が必要な地域で、
駐車場の問題、排気ガスが多いのに内廊下でもなく、
洗濯物を外に干す家庭の多さが団地みたいで・・・
ディスポーザーも無く、不必要な施設のせいで管理費も修繕費も高い。
今のつくばのマンションの質なら、
少し駅から離れて戸建の選択があっても良いのではと思いました。

北海道の話を出されてもピンとこなさすぎで・・・＞＜
東京から同等の距離や時間の他の地域ならまだ想像できそうなんだけど・・・

車は2台あればもちろん便利だと思うけど、駅から近い中心地なら1台で十分だと思いますよ
（というか、現在それで生活できているので・・・）

「少し駅から離れて戸建の選択」については、そもそもここはマンションのスレなので
引き合いに出されてもどうなのかな？と思います

>>367
中古物件ばかりでしたが、最後だけ何故か新築。
その物件も、4000万超えてますがディスポーザー、SKなし。免震でもなければ自走式駐車場でもないです。
　
367さんが、364さんと同一人物なら「大阪や神戸、札幌などの都会でも４０００万出せばグレードの高いマンションが購入出来ます。 」の説明にはなってないです。

別人物であれば、大変失礼しました。

自分も大手デベ、大手ゼネコン施工の高仕様マンションがつくばにできればいいとは思う。
エンブレムの1〜2割増しの価格で可能ではないかな。

>>367
少し離れた竹園でも戸建の場合、5800万から6650万とかなり高いので、マンション検討中の方にはつくば駅徒歩圏の戸建は無理でしょう。
http://www.panahome.jp/bunjyo/detail/gaiyou/001745/

>>371
そもそも、戸建てがないですよね。

過去のつくば駅近の大手ゼネコン施工歴。

エスペリア：竹中工務店
メゾンヴェール：三井建設

以上。
横浜の件があるので、大手でも信用はできない。
上から目線のできない中堅デベの方が、必死なので杭打ちから見守っているという話も聞く。

↑そこは研究学園駅なので、立地で失敗したのかな？
大手なのに竣工前完売ならず、他の大手がつくば進出に尻ごみする遠因となった。

リーマンショックが直撃しただけ
あのときは他のマンションも大量に売れ残って猛烈な値引き合戦
運が悪かった

たしかにパークハウスの叩き売りは酷かった。
あれの不振のせいで大手が敬遠するようになったと思う。
あと、茨城はクルマ二台使う家庭が多いから、その駐車場の問題ね。

マンションの駐車場問題は深刻ですね。つくばマンションは今後は厳しいでしょうね。

中心部で2台持ちしたい人は19,000円/月を払えばいいだけと思ってたんだけど違うの？
http://www.tutc.or.jp/carpark
10台以上なら大口割引もあるので、需要があれば管理組合で取りまとめて申し込み
出来そうな気もする

よく出る間違いです。
駅に近いエリアに住んでいる住民は、都市交通センターの駐車場の定期利用はできません。
http://www.tutc.or.jp/wp/wp-content/uploads/2016/04/ippan_kojin.pdf
http://www.tutc.or.jp/wp/wp-content/uploads/2015/04/par_teiki.pdf
これの規制は不合理な規制だと思うので、次のつくば市長選で、この規制撤廃や駐車場の充実が争点になればいいのにと思っています。
決めるのは都市交通センターですが、つくば市が圧力をかけることはできるはず。

>380
わかりやすいエゴですね。
あの駐車場はよそから来てつくば駅周辺に用事がある人が停めるための駐車場です。
公共の土地を一部住民に独占させるための駐車場ではないでしょう。

>>380
>>これの規制は不合理な規制だと思うので、次のつくば市長選で、この規制撤廃や駐車場の充実が争点に
>>なればいいのにと思っています。
そんなくだらないことが争点にならないし、現状の利用規定は合理的だと思いますよ。
パーク アンド ライド用と公共交通手段が乏しいセンター近郊勤務者向けに定期利用を設定しているわけですからね。

北1は竣工時、一般向け月極契約料1万円以下の抽選募集枠があった記憶があります。

そんな時代もあったのですね。
その当時とTXが開通した今とセンター周辺の様子の違いに興味があります。
ところで、竣工っていつ頃なのですか？

竣工は、TXが開通する前か後か定かではありません。
2004年に駅周辺に引っ越してきた時には、ありませんでした。

都市交通センターの駐車場は結構空いているので、一部はセンター住民に解放してもよいと思いますが、地主等駐車場経営者からは不評かもしれませんね。

月１万円以下は魅力ですね。
まあ、つくばセンターエリア住民の経済力からすれば月2万円程度でも月極契約は埋まるでしょう。
都市交通センターも赤字解消できて良いことだと思いますね。駐車区画がもともと空いているので誰の利益も害さないですし。

Ｉ嵐にでも陳情するしかないな。

つくばセンターエリア地区の月極駐車場探しは苦労します。
高くはないんですけど、駅近にない！！！

一旦住民に貸すと既得権になるから、台数を制限したうえで価格はオークションで決めればいいと思う。で、一年更新。

たしかに更新と抽選なら公平性は保てそうですね。

駐車場ローテーションは、条件の良しあしはともかく数は一定であることが条件。
南2駐車場を高層化し、一部を一般月極への開放を希望。

分譲MSのローテは、購入者が賃貸を始めるようになると、免除されることが多くなり不公平。
○○ペリアなどはローテ中止となるも、好条件（ピロティ内）の駐車場は月額３．５万円で高止まり。

実際にオークションになるかは別として、月2〜3万円も取れば、十分経営は成り立つと思う。
ニーズと集客できる価格をはかるために、試験的に、高めの値段設定で台数を決めて、月極契約をセンター住民にも可にしたらよい。
都市交通センターは赤字だけど、これなら黒字化するはず。その収益で駐車場を増設すればよいと思う。
これから吾妻の官舎跡地にどんどんマンションが建つのをバックアップすることになり、つくばセンターの街の発展にも資する。

三井不動産がつくば駅にマンション計画てホント？

マジですか？

マジかよエンブレム売ってくる

それ知ったらもう売れないでしょう。

>>396
ソースが知りたいですね。
吾妻住宅601、604も今月までの入札予定にはないし、用地買収はまだ。
三菱地所やＮＴＴが失敗してるのを見ながら、つくばに進出するとは思えないです。

官舎跡地の

つくば市吾妻　３－４－１
つくば市吾妻　３－１９－２

は６月に売却されるようです。
どこが落札するか気になりますね。

http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html

ダイワやセキスイが買って、戸建ての団地を作ると予想。
マンションにしてはやや遠い立地。

価格帯としては4,500〜という感じですかね。同じ吾妻とはいえあの立地ではデュオヒルズの隣の戸建の様な価格にはならないでしょうね。

竹園の徒歩16分の土地60坪が3000万円〜なので、
吾妻の入札物件は戸建てなら土地3900万円＋家3000万円＝6900万円〜くらいかな？
と勝手に予想。
つくばのためにも高級仕様がいいな。

高いところで7000万くらいだったような

>>402
駅から十分近いと思いますよ
マンションの可能性が高いでしよう

駅から十分近いかなぁ。
あの周辺には商業施設も少ないし、マンションだとウエリス竹園みたく苦戦すると予想。
関係ないですが、八潮に住友不動産が大規模マンションを建てますね。
駅近の土地が大量供給されるつくばに、大手さんが開発に来てもらいたいものです。

ウェリスに比べると かなり近いですよ
半分まではいかないにしても

東京への時間、距離、電車の本数、人口等に照らして、同等駅の相場に比して、つくば駅周辺の土地とマンションは割高ですね。
割高なのは、つくば駅周辺に民有地が極端に少なかったのが原因でしょうね。需給バランスがいびつでしたから。
まあ、それも国策によるつくば駅周辺国有地大量売却でかなり是正されるでしょうが、それで笑う人と泣く人に別れるわけです。

駅から>>401に向かう途中にある中央図書館北、中央公園東にあるフェンスに囲まれた土地。
（先日ピンクリボンフェスタで使われたいたところ）
長いこと「建設予定地テナント募集」(所有者：関彰商事）になっていると思うのですが、
どういう計画になっているか知っている人いますか？

エンブレムのモデルルーム横のテナントビル、入居率と賃料が気になる。

竹園三丁目のＮＴＴ宿舎を買った業者と地区計画が保留になったこととの関連について、市議会議長の塩田さんが問題提起するビラを配ってますね。
市民ネットも市長を追及しているらしく、総合運動公園問題の再来でしょうか…。

市のホームページに一度地区計画がアップされていたんですが、いつの間にか削除されていました。
一度決定された地区計画が覆ったと推察されます。

そんなことより、早くエンブレムの次の駅近マンション計画出ないかな。エンブレムの売れ行きを見て強気の価格設定で出してくるだろうから、どうせ手が届かないか。世界恐慌でもこない限り物件価格は下がらないでしょうしね。

ウエリス竹園の売れ行きを見れば、控え目な価格で売り出されると予想するが…。

おっしゃるとおりウエリス竹園や研究学園が相当売れてないので、抑えてくるでしょうね。レ

ウェリスは竹園も研究学園も駅から遠いから売れないだけで，駅から近ければエンブレムは結構早く売れたわけでしょ．駅近なら強気でくるのではないか．