つくばのマンション2

>>1970
>>2015
ポーチやアルコーブ無しは、つくばだけでなく全国的な最近の傾向みたいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/information/taidan/taidan_noraman_01.h...
「最近のけしからん新築マンションについて」

>>2051　マンコミュファンさん
ポーチやアルコーブ、階高を犠牲にしてディスポーザーを
ウリにするＭＳの多いこと。
ポーチは元々、通路側のインフレーム構造+通路の狭小化で、
コンクリートを減らすための誤魔化しにも使われていましたね。

>>2052
い、いくらなんでもコンクリートは駆体だから、ごまかしで減らせるとかいうものではないだろ
その代わり内装を安くするとかいろいろ手はあるけど

そういえば、ＴＸが開通した頃の物件はアウトフレームと住戸内に小梁がでないフラットスラブが主流だったな。それでも、バルコニー側をフレーム内に入れて、共用廊下は柱の外側にしていた。特に廊下側は隣戸間がまったく見えなくなるので、プランバシーが十分確保されてなかなか良かった。アルコーブエリアもしっかり取られていて、今考えると贅沢な仕様だった。今ではまず、できないだろうね。コスト面で。でも、通路側の外壁がＡＬＣタイル無で、立派なバルコニー側に比較して玄関側はまるで鉄骨造のようだった。

>>2053
そのコンクリートを減らすのが当たり前の時代。

通路側の部屋がインフレーム（柱が通路側でなく、部屋側にある造り）だと、
ほぼ間違いなくコンクリート節約モード。
例えば、ウエリスつくば竹園の間取りをチェックしましょう。
ベランダ側はアウトフレームなのに、通路側はインフレーム、
使い勝手は両側アウトフレームの方が良いはずなのに。
その意味を考えて下さい。

高さ45ｍの14階建てと15階建て、どちらが各戸あたりコンクリートを消費するでしょう。
http://president.jp/articles/-/13068

だから外廊下と階高をチェックしないと・・・

＞＞２０５５

アウトフレーム工法という呼び方は正式に存在するが
インフレームなどという言い方は建築用語してはなかったと思うが。私が無知なだけか。

＞＞２０５６
柱梁のただのラーメン構造をアウトフレームと呼ぶのは違和感がある。

＞＞２０５５
ウエリス竹園住民　ＶＳ　エンブレム住民？　なんか気に障ることいった？

>>2056
「最近のけしからん新築マンションについて」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/information/taidan/taidan_noraman_01.h...
72番の発言の註釈に↓の様な記述がありました。
※インフレーム:部屋の四隅にある構造柱が専有面積に含まれてしまう構造。

＞＞２０５９さん

引用先が何でマンコミュファンなのか？　はさておき
インフレームという造語を使う方がいることを理解しました。

ただそれはアウトフレームが一般化する前は従来工法と呼んでいたものではないですか。
現在は広義のアウトフレームが一般化したために、その逆という意味で使っているみたいですね。

>>2060 匿名さん
細かいことはこの辺で。
要するにコンクリートを減らす方法があるということで。
縦方向には直床式で減らす方法が流行ってますね。

>>2061
直床は工程と内装材料（スラブと床材の支柱）が節約できるだけで、
コンクリートの量は減らないだろ。コンクリート減らすなら、
直床、二重床関係なく、スラブ厚減らすとかボイドスラブにするとかだろ。

所謂タワマンは駆体重量の制限があるから、外壁はALCだし、戸境壁は乾式だろ。
柏の葉の三井のタワマンとか。ブランズ守谷も中央の高層棟はそうじゃないのかな。
つくばだと、パークハウスが外壁はALCだね。それにしても内廊下の物件くらいないものか。
武田の社宅をリノベした春日のがたしか内廊下だけど。

>>2062
内容とからして、2053と同一人物かな。
小難しいことを書くわりに、単純なことがわかってない。

同じ「天井高」でも「直床」にすることで「階高」が低くなる。
階高が低くなればコンクリート使用量は節約できる。
わかったかな？

階高を下げた分、小梁レスの床スラブＰＣアンボンド工法で室内天井高は確保する。階高が下がれば構造耐力上も有利になるが、直床は出来れば避けたい。小梁無しとあわせて、床振動面で不利側になるかな。いたってフツーの判断ではある。

竹１フージャースとＵＲ跡地レーベンどちらも施工は長谷工。
内装、建具及び設備機器はまったく同じか同グレード。躯体工事もウエリス同等って可能性もあるのでは。

>>2063

たぶん、この人の言っている「コンクリート使用量」と、2062さんの言っている「コンクリート使用量」が同じ定義ではないのでしょう。
2063さんが言っているのは、「1戸当たりのコンクリート使用量」、2062さんの言っているのは、「建物全体のコンクリート使用量」ではないかと。

階高を下げても躯体の大きさは同じだし、床の数が増えるだけむしろ建物全体のコンクリート使用量は増えるかもしれないですからね。
アウトフレームを止めれば、1戸当たりも建物全体もコンクリート使用量は減りますが、階高を下げるのは少し意味が違いますから。

>>2066 匿名さん
買主にとって、1戸当たりのコンクリート使用量は重要ですが、
建物全体のコンクリート使用量を吟味しても意味無いですよね。

>>2068

>買主にとって、1戸当たりのコンクリート使用量は重要ですが、
>建物全体のコンクリート使用量を吟味しても意味無いですよね。

別に意味があるかないかではなく、議論がすれ違ってることを指摘しているだけですが何か？
それに、そもそも売主目線の話が続いていたと思いますが。

>>2068

コンクリート使用量に限らず、建物全体にかかる建築費は個々の購入価格に
分散されて上乗せされてくるものだと思います。

コンクリートについて延々と続くやり取りが有意義かについては疑問がありますが・・・

有意義な議論かどうかは、人によって違うでしょうから、興味が無ければ読み飛ばせばいいと思いますよ。

ＵＲ跡レーベンの工事、当初計画から随分遅れている様ですね。
周辺住民への配布資料だと杭工事は４月中旬に完了見通しだった。２か月修正？　ＵＲ跡　⇒　竹１フージャース連続した工事計画に調整？

最近エスペリアの中古物件が出てきていますね。あの周りはここ数年、ザつくば３棟、エンブレム2棟、今もレーベン2棟と向かいの敷地にマンション建設ばかりですね。

竹一フージャースもできるし、今のうちに売ろうとしているのかもしれませんね。

>>2076 匿名さん
エスペリアと東新井OSIともに、MSの大規模修繕スパンの12年を超えていますが、
未だ行なわれてません。
「MSは管理を買え」とのことですが、どちらも倒産していますね。

ダイヤパレスも倒産しましたが、立派に大規模修繕ができました。
良い管理会社と再契約できたのでしょう。

>>2077

>「MSは管理を買え」とのことですが、どちらも倒産していますね。

管理会社が倒産したわけじゃないですよね？
売主が倒産したことと管理状態にはあまり関係が無いと思いますが。
関係あるのは瑕疵担保責任が果たせなくなる問題だけです。

それから、12年で大規模修繕をしたことが良いとは限らないです。
12年で大規模修繕したマンションは単に管理会社のいいなりで機械的に実施した可能性もありますし、
12年で実施しなかったマンションは普段から点検と修繕をしっかりやっていて、まだ大規模修繕をする必要がないと判断しただけかもしれません。

マンション大規模修繕工事は「12年周期」が決まりという誤解
http://diamond.jp/articles/-/168562

確かに、12年周期にこだわるのは賢明ではなさそうですね。

レーベンIQ330（改称）
土地取得価格：３６億３７００万円

エンブレム（参考）
土地取得価格：ざっくり２２億円らしい

ちなみに
つくば中央警察署移転２０２０年予定
やっぱり、跡地はマンションか?

待てるなら、東京五輪後という選択もあるかと。

＞＞西大通り沿い吾妻１丁目の官舎跡が今年度中に売却予定みたいですから、期待できるかも！

延期するのが妥当でしょうね。

官舎跡地売却に応じるのは３社だけになってしましました。
レーベン。フージャース。ウェリス（ＮＴＴ都市開発）。
売却しようにも、応札するかどうか。

２社は建設工事が始まったばかり。
レーベンは守谷にも２物件ありますよね。
もう１社は販売中。

延期のリスクと今売却するリスクどちらをとるのでしょうね。
いずれにしても、目立つ場所だけに、良質な開発ができるといいですね。

>>2081
あそこは、西武閉店と同じ頃に一旦売却が延期になったような記憶があるけれど
真ん中にUR(602)があるから南北(601/603)と高層棟跡で分割するのでしょうか。
それより、吾妻小の西側、2丁目700番住宅全棟が9月末で廃止になるので
エリア全部を大規模に開発したら面白そう。ななまる公園を中心に築山や遊歩道造って
西大通り側は通路にゆとりのある立体自走式（一方通行型）か平置きにして、
建物は東南向きで。昔住んでいましたが、暴走族の音も少ないし、
日中の吾妻小のアナウンスを除くと静かで良いところです。

＞＞吾妻小の西側、2丁目700番住宅全棟が9月末で廃止になるのでエリア全部を大規模に開発したら面白そう。

14階建て３棟はそのままリフォームして存続すべきだ。ななまる公園周辺の林は少し手を加えただけで
素晴らしい景色が蘇る。あの環境が出来上がるには３０年以上必要。URが全域買って賃貸住宅にすべきだ。

駅まで７分の立地で東京通勤の借り手はいっぱいいる。あの緑環境とか吾妻小学校とか図書館とか、つくば市で
もっとも住むに適した環境だ。西武跡地も決まらんのに駅周辺を商業地にするなどと寝ぼけた意見もあるが
駅周辺の人口を増やすことはつくば市にとって最重要課題。場合によっては市が購入して市営住宅にしても良い。

ＵＲは事業縮小しているから、全域買って賃貸に出すことは考えられない。
全部マンションをおったてるしかない。
現実的なのはせめてメジャーに来てもらうことくらい。

どうせHASEKOがにょきにょき乱立して終わりでしょ

官舎跡地は完全に売り時を逃してしまいましたね。
高止まりした現在の相場はせいぜい五輪まで。今から開発しても間に合わないし、オリンピック後に今の相場価格で売り出したら需要は見込めないだろう。だからデペも二の足を踏むのだと思います。

>>2087 匿名さん
相変わらず、脈絡の無い文章が並んでいて、言いたいことがわからない。

意訳すると
「官舎跡地、はよ売らんかい！」
なのではないかと。

吾妻１－１－１の官舎跡地が、９月入札に決まりましたね。
http://kantou.mof.go.jp/content/000201431.pdf
吾妻１－４－２の方は未定だから、別々に売るんですね。

吾妻１－１－１は、地番の綺麗さ（１並び）だけではなく、駅徒歩３分程度の好立地。
やや面積が狭いけれど、高級分譲マンションを作ることは可能かと思います。

いつものレーベンとフージャースだとつまらないですが、両社とも同時期に竹園１丁目マンションの販売をしているので、今回は応札を見送るはず。
メジャーデベが来る大チャンス到来！！

竹園１丁目のフージャース物件について、別スレで噂話が書き込まれてます.....

６月末には建築確認申請
駐車場率も百数十パーセントとなる予定
長谷工
直床
etc.

さて、どの程度真実？

>>2092 口コミ知りたいさん

フージャースの営業らしき人が激しく書き込んでいるから、事実だと思う。

レーベンCORISのスレッドは悲惨だよね。
業者らしき人が頻繁に現れ、CORISはだめだ、エンブレムは良い物件だ、竹園1丁目の新フージャースを待とう、と繰り返している。
かえって印象が悪くなっている。

>>2094 名無しさん

しかも、少しでもCORISをかばうコメントは、すべてレーベンの営業マン扱い。

自身がそうだから、他人もそう見えてしまうのでしょう。

マンション掲示板は業者の書き込み禁止にしてほしいですね。スレが荒れてまともな話し合いができないです。

レーベンCORISのスレ主はエンブレム住民なのかな。

レーベン営業は正式販売が始まると、近隣物件、特に北側物件を
散々貶めることが既販売物件で分かっているからね。自社物件ですら貶める。
先手を打ったんじゃないか。

しかし、流出情報が正しければ、レーベン、フージャースとも
躯体仕様まで、コスト最優先の仕様にするとは残念だ。
もうね、これ以下はないというくらい。

内装・設備仕様は別にして
ウェリスや、エンブレムの方が個人的に、上だといって良いと思う。

必要以上に蔑んだり、あるいは意味なく持ち上げたりすることでどっちもマイナスだよね。
レーベンでもフージャスでもない第3の勢力がやっていたとしたら見事だな、と妄想してみてるよｗ

匿名掲示板の情報なんて玉石混交なのは仕方がないでしょう。
CORISのスレも、レーベンの人もいるでしょうし、エンブレムの住民もいるでしょうし、ザ・ツクバの住民もいるかもしれないです。

いずれにしても、最近は建築費用の高騰のせいで、同じ価格でもどんどん貧弱な仕様になっていくのは間違いないので、新築マンションだけではなく中古マンションにも視野を広げる必要があるのでしょう。

>>2097 匿名さん
>>レーベンでもフージャスでもない第3の勢力がやっていたとしたら見事だな、と妄想してみてるよｗ
同意です。事実でないことは書かれてないようですからね。

真実か不明ですが、

竹１フージャースには期待していたので、直床で、角部屋の押し出し小窓が、本当なら、とてもがっかりです。

１４階建てと聞いていたので、あまりケチらない仕様だと勝手に予想していました。

>>2100 匿名さん
コアリスよりも1500万円安ければ購入対象ですが、
それでも直床だと私は遠慮します。
最低基準はウェリス+α。

>>2101
最低基準がウエリスというのは同意です。
コアリスも直床なので、購入対象外ですね。
つくばは、現在売っている物件の中で最高仕様が、売れ残りのウエリスというお寒い状態。

125平米で億超えで売るのに直床はないなあ
もっと方向性を変えて、全区画100平米越の階あたり２戸で内廊下で
マスターハウスみたいな地下自走式駐車場は出来なかったのか、
あの辺は地下に公共構造物が埋まってるのかな。
あとは９月末で宿舎廃止になる吾妻２丁目の吾妻小の西側エリアに期待するしかないかな。

中古マンションは修繕費が高くないでしょうか。

また、まだ駅近マンション群の修繕を見ていませんが、いつ頃になりそうですか。

修繕期間は数ヶ月ですか？

いわゆるリノベーションは何年後ですか？

質問ばかりですみません。

現在、エスペリアが外壁チェック中です。
青いテープがたくさん貼られていますが、補修が必要な部分なのでしょうか。

エスペリアは大規模修繕工事がはじまります。

積立て足りてるの？
それとも、一時金の徴収がある？

積立で足りています。一時金の徴収はありません。

>>2102 匿名さん
つくばの購入層は舐められてるんだと思いますね

駅近でさえあれば仕様がどうだろうとホイホイ買いますから

私もそう思います！公務員が多くて最近の物件を賃貸したり買ったりしたことがない人は、なんでも素敵に見えていそうです←実際、私の両親がそんな感じでした^^;

それ、アリアリです。

古い公務員宿舎で生活をしていると、最近の住宅設備はすべて素敵に見えてしまうのです。

比較対象がすべて築40年の公務員宿舎。サッシひとつで感動（笑）

吾妻小西の吾妻二丁目宿舎の入札が９月という情報が前に出ていますが、ソースはどこで確認できるのでしょうか？

同時期に吾妻１－１－１国有地の入札もあるのですが、たまたま同じタイミングなのでしょうか。

>>2112
入札（払い下げ）ではなくて、宿舎の廃止（全戸退去）が９月末です。

落ち着いてください。

>>651 匿名さん

看板上に乗せてるとか今の時代。笑

つくば駅周辺の中古マンション
おすすめはどれですか？

>>2115 マンション検討中さん

あなたのライフスタイルによる所が大きいですが、まずは日常の買い物に便利な所を探すと良いと思いますよ。

>>2115 マンション検討中さん

予算がわからなけらば、アドバイスはできないです。
通勤のこと、家族構成なども重要な要素です。

某blogの書込みはあまり参考にならない。ネタが古いことがある。

直床との噂がありましたが、14階建だと二重床でしょうね。
コアリスよりも1000万円以上安いとの情報あり。

>>2121 匿名さん

私も直床と聞きました。ただソースがないので未確定です。
コアリスとの価格差に関する情報源ソースは？

販売価格差のソースは不明なれど、土地購入価格差からの逆算と思われる。
竹園1丁目フーは官舎入札地なので、公表されてる。
http://kantou.mof.go.jp/content/000196643.pdf
土地購入価格は１６億２００万円。９５８８．８４平米。
平米単価１６万７０８３円。

コアリスは、土地購入価格３６億３７００万円。７０１０㎡
平米単価約５１万８８３０円。

平米単価の価格比は、なんと３．１倍。
坪あたりの価格差は、なんと１１６万７６５円。

そりゃあ、竹１フーの方が高仕様で低価格になるわな。

>>2123　名無しさん
以下スレのコメNo.572あたりがソースでは？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/631176/

土地取得額が20億円違うので、同規模・同設備MSだと、
平均で20億円÷330戸≒600万円前後の差と予想。
戸数が増えると、もっと差が開くことも。

コアリスのように1億超えはなく、自社販売の、
エンブレムの最高額6998万を超えることもないだろうから、
最も高い部屋は3000万円以上の差がでるかも。

竹１フーの方が広いのに、コアリスの方が２０億円も高いということ？

>>2125 匿名さん

なるほど、確かにそのように計算できますね。
ただ二重床が事実だと、価格はそれよりは上がりそうですね。

あの立地でどのような物件を目指すのか気になります。
ウェリス竹園がなかなか良い仕様なのに値引きしても売り切れない現状、同じことをやっても厳しいでしょう。
ウェリス竹園より高価格帯で高級志向を追求するか、価格を大幅に抑えてファミリー層向け物件にするか、どっちかに寄せる可能性もありますね。

竹園１丁目新フージャース
吾妻１－１－１官舎跡地に建つであろうマンション
つくば中央警察署に建つであろうマンション
その他官舎売却地に建つであろうマンション

…等の比較は、こちらのスレで話合いましょう！

最近OS2の中古が出やすくなってる？
クレオがなくなったから？

学園大通りの交通量が多くなった。朝夕はOS2前は激しく渋滞。クレオが再開したら目も当てられない。

つくばの人が言う渋滞と都心の人が言う渋滞には開きがあるような気がします。

軽度の渋滞なら、学園線でいえばスタバの交差点。
東西大通りなら、学園線を右折するあたり。

朝の8時台前半がひどい。

それ以外は問題なし。

皆さん8時半出勤のところが多いのでしょうね。JAXAだけは遅いみたいだけど。

西武が営業していた時代と空き家となっている現在とで学園線の交通量は著しく変化している。
特に朝晩の通勤時はえらい違いだ。ラッシュを避けてクレオ図書館は１１時開館、２１時閉館かな。
でも、わざわざ駐車場を探して、さらに５階まで１０分も歩いてまで行きたくないな。

>>2135

普通の図書館くらいではそう考えてしまいますよね。
行きたい、と思わせる何かがあるとよいですね。あとは前にも出ていましたが、雨の日は濡れることなく、猛暑日にも照りつけられる事なく乗降車して移動できるのは快適ですね。
10分歩く、というのはオーバーかもしれませんが、駐車場の敷地に入ってから目的のフロアまではそれくらいかかるのかもしれません。でも広いモールでも目当てのショップまでは同じくらいかかります。

エスぺリア、OSI-IIが相次いで大規模修繕に入ったようですね。
タイルはどちらも結構傷んでいるようです。
足場が前者はなし、後者はあり。
エスぺリアのベランダは、植木鉢が置いてあったり、
洗濯物を干している部屋が散見されますが、
自分の部屋の近々に及ぶまではOKということなのでしょうか。
だとすれば、足場無しのメリットなのでしょうね。

>>2140 検討板ユーザーさん

あっちに情報出てますよ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/631176/

>>2141 匿名さん
ありがとうございます。

あちらを見ると、コアリスさんは土地取得でコストがかかった分を販売価格に転嫁している印象ですねー。
数年後売却することを考えると、ザツクバの方が資産価値は安定ですかね。

ありがとうございました！

>>2139 匿名さん

わざわざ駐車場を探して、さらに５階まで１０分も歩いてまで行きたくないな

>>2084 匿名さん

官舎をリフォームして・・
という書き込みがたまありますが、現実的ではないですね。

どれが昭和何年に建築されたのか一つ一つは調べていませんが、官舎の多く（全て？ほとんど？）は現行の耐震基準を定めた建築基準法よりかなり以前の建築であり、耐震補強どころか耐震診断もされていなかったように記憶しています。
（なぜしていないのかと言えば、予算が付かないから。）

私の知っている官舎は昭和40年代建築の物が多く、外壁にも内壁にもヒビが入っているし、酷い所は床も天井も歪んでいて平衡感覚が乱れるというシロモノ。（鉄筋コンクリート造りなのに）

官舎の現状を知っていたら、建設から4〜50年経つ官舎のリフォームはまず有り得ないでしょう。

マンションは筑波銀行向かいの小川のマンションみたいな上品なものならいくらあっても良いです。

ドカーンと20階とか14階とかのマンションはもうつくばには要らないです。圧迫感があるし、公園が影になるし、つくばらしい街並みでなくなるし、良いことなしです。

クレオに西武とイオンが入っていたときはあの交差点は排気ガスと騒音で大変だった。
あんまり上品な場所でないことはイメージできる。

おまけにお隣の１４階建ての官舎などのぶっ壊しなどが始まると１年以上もうるさくなるし