つくばのマンション2

従前の計画と比較してみました。

建築面積３９６１．８２平米→３８６８．１７平米
延床面積４１９０３．５１平米→４１２５４．６０平米。
建物高５８．６８平米→５７．５０平米。
戸数３３２戸→？（ご存知の方お教えください。）

建築面積が１００平米減少して、延床が６５０平米減少している。
マンション棟は１９階建てなので、マンション棟の敷地が減少したのであれば、延床はもっと大幅に減少するはず。
立体駐車場の建築面積が減少して、６層のため、延床がその６倍程度減少したと予想。

戸数が変化したかは私には分かりませんでした。

住戸３３１戸＋店舗１戸
近隣住民に配布された資料に書いてありました。

売れるものなら店舗も売ってしまいたいでしょうが。
あなたが確認されたことが、現時点での最新情報でしょう。

同資料の詳細にこだわる必要はないと思っています。
なにせ、玄関前のアルコーブエリアがあったり、なかったりで。

ただ、構造適合性判定後の変更は各部調整くらい。
それで、周辺住民の迷惑にはならないでしょう。

>>1481 匿名さん
大清水公園側の囲いを後退させて私道として提供し、
公道と合わせて歩道を広くしたように見えます。
主マンション棟を東北東へオフセットするのでしょう。

その分、立体駐車場の建築面積を減少させた可能性が高いです。
650平米減少により、350台予定から30～35台減ります。
331戸に対して駐車場充足率は100％以下となります。

>>1842: 匿名さん
近隣住民です。配布された資料は昨年11月21日作成のもので、書いてある戸数は、住戸３３１戸＋店舗１戸です。
1841さんのいう、今年に入ってからの計画変更で、戸数が変更になったかどうかを知りたいです。

>>1843 匿名さん
建物の図面を引き直すのは大変であることと、建築面積と床面積の減少具合から、私も駐車場の変更と予想します。
駐車場率が100％切る場合、毎年抽選をして落選するリスクもあるので、躊躇します。

立地では劣りますが、フージャースの竹園1丁目の方が気になってきました。
広い間取り希望です。

本日の動向です。
フージャースはボーリングを行なっていました。
取り壊しはまだみたい。

レーベンは鉄筋が大量に搬入されていました。
基礎杭用と思われます。

>>1845 匿名さん
殆どストーカーです。

良い情報です

オリンピック景気が終わる前にフージャースも販売に出るつもりですね。
ほぼ同時期に販売することになるので、ガチンコ対決。
フージャースの方が仕入れ値が安いうえ後出しできるので有利か？

>>1848 匿名さん

道路を渡らずに直通でベニマルに買い物に行かれる環境は魅力的では？

フージャースの土地は、道路に囲まれていて、いちいち渡るのに時間がかかりそう。

毎日のことなので、結構なストレスになると予想します。

>>1849 匿名さん
レーベンザツクバの住人ですが、竹１宿舎の周りの道は、東大通以外は交通量が少ないので、道路を渡るのに特にストレスはないと思います。
ただ、ＵＲレーベンと竹１フーとでは、駅からの距離感が少し違います。都内通勤者の場合、その少しのストレスは毎日のストレスなので、大きいかと思います。レーベンでも少し面倒に感じます。
まあ、価格差、間取り、広さ、駐車場の台数、仕様の比較も大事です。

土地の広さと戸数からして、レーベンよりフーの方がゆったりとしているはずですが、フーはプレミア感のある間取り（100平米以上とか）をほとんど作らないので、あまり期待していません。
配られた図面を見る限り、レーベンには100平米以上の部屋がありそうですよ。

>>1849 匿名さん
私も毎日はストレスかなと思います。子どもを連れていたり荷物があったりしたら、尚のことかなと。

それに、ここ1〜2年で鮨処 修の前の交差点の交通量は増加していると感じる事が多いです。（正確なデータはありません。個人の感想です。）
また、子どもだけで外出させる時はなるべく横断が少ない方が安心だと思います。つくばに限らず、茨城県内はスピード超過の車が多いので。

ベニマルへの買い物にしても、すぐお隣りなのは超魅力的。
（これは、男女で感覚が違うかもしれませんが。）
ザツクバみたいにマンションカートのベニマル乗り入れもあれば、さらに魅力的。
土日や夕方のベニマル駐車場の混雑時は結構駐車場渋滞もありますけど、徒歩でお隣なら関係ないし。
駅にも近いので、URレーベンに魅力を感じます。
ただ、問題はお値段ですね。

>>1850 周辺住民さん
URレーベンの南角がプレミアム住戸みたいですね。他とはエレベーターも別のようです。

UR跡レーベン、駐車場350台（/331戸）だってね。
駐輪場は562台。自転車ってそんなに使わない物なのかぁ？
子どものいる家庭だと3台とか必要だったりしないもの？

子供用は家の中に置けば良いのでは。

ポーチ内ならともかく、専有住戸の前は共用廊下なので、子供用自転車も置くのは不可ですよ。
（玄関から居室内に置くならともかく。）

当たり前です。家の中と書いているのであって、共用の廊下とは書いておりません。

自転車を家の中に置くのがどれだけ面倒なことか。

玄関を通すのがまず大変。
ストライダーくらいなら玄関を通すのは難しくはないが、車輪の土を拭いたりして部屋に置くのはとても面倒。
家の中に置けばよいという意見は、生活者のものとは思えない。

やっぱり大変ですよねぇ。
シニア層なら自転車いらないって世帯も出るかもしれないけれど、ちびっこはともかく
中高生の2子の4人家族などはさすがに家の中ってわけにはいかないですよね。

つくばは、道路が広いので渡るのが大変です。中央分離帯に取り残されることもあります^^;
大きな道路を渡らずに買い物ができるほうが圧倒的に便利かつ安全ですね。

広い道路がうらやましいとしか読み取れない。

つくば中心地は歩道橋が豊かで問題ないですけどね。
特にペデの歩道橋はありがたい。

道路が狭いと、土浦市のように再開発が苦しくなります。
広い道路は貴重なレガシーです。

ペデの歩道橋はいいですね。学校の近くによくある階段を登るタイプの歩道橋は遠回りな感じがして渡る気がしませんが、ペデの橋は使い勝手がいいです。歩いていて楽しいです。

コストコ前の信号が廃止されましたが、歩道橋ができるんでしょうか。
信号も歩道橋もないとなれば、コストコ学園の通学が大変。
開学まで、あと1ヶ月・・・

>>1862
あの昔からあるタイプの歩道橋はバリアフリーの配慮を欠くものとして、全国的に撤去か
エレベーター設置のどちらかになっていますよね。
今はいいけど足腰弱ったらきっと避けたくなる。

>>1863 匿名さん
新設では？

信号 or 歩道橋、どっちの？

フージャース竹園、解体開始。

一方、東新井の賃貸MSエイブルが建替えのようですね。
築30年以上経過していました。

マジで、フージャース対レーベンのガチンコやね。
選ぶバリエーション多くなれば、楽しみ。

ウエリスつくば竹園が売れ残っていて苦戦しているようだけど、いつまでも販売会社が管理費や修繕積立金を負担するわけではないですよね。投げ売りはしていないようですが、最後はどうなるのでしょうか？

知り合いのマンデベ関係者から聞いた情報。
１　竹１フージャースは、駐車場率１５０％前後で調整中も、まだ未定（もうすこし駐車場率が欲しかった。）。
２　竹１フージャースは、坪１３０万円程度の見通し
３　ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し（レーベンザツクバが坪１６０万円だったので、かなり割高）
４　ＵＲレーベンは、５月下旬から販売開始。
５　竹１フージャースはＵＲレーベンと販売時期が被る見通し。
６　竹３フージャースアベニューも竹１フージャースと販売時期が被る見通し。

>>1870
おっしゃるとおりです。
所有者が売却したと聞いているので、賃貸の建て替えではないと思います。
敷地面積がかなり広いので、分譲マンションの可能性も高いですね。
登記情報見れば、推測できるかも。

>>1870
あの建物は10年以上も前からひとがあまり住んでいなかった。
吾妻西交差点も昔パチンコ屋だったところが２０年近く空き地のまんまだ。
東新井の地主って一体なんで食っているんだろうか

>>ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し

いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

エンブレムと同じくらい？
駅があんな状態の今となっては高杉
フーは坪単価だけ聞くと高くはないけどやっぱり中はいつもの仕様かな？
駐車場代もいくらになるんでしょうね。

>1877さん
住むとなれば１０年単位の先々のことを考えたほうが良いと思いますが、今の駅前の状態をだけをトリミングして考えて高過ぎというのは少々思慮が浅いのではないかと。
そもそも購入するつもりは無いようにお見受けしますが。
ただ、窓側三方向はマンションに遮られ眺望が期待できないのが明らかですから坪単価以前に売り切るのは相当苦戦するでしょうね。

心最初からマンションに囲まれたマンションを買うのと、後から目の前にマンションが建つのは、心理的な影響が大きく違います。

納得して買う人が集まるでしょうから、問題ないです。

後から南側に建てられるのが一番嫌です。

>>1877 匿名さん
＞駐車場代もいくらになるんでしょうね。

駐車場利用料は、新築売り出し時はどこでも安く設定してますね。
安い方がマンションを売りやすくなるし、しかもデベの自分たちの儲けには関係ないから。

問題はそのマンションに住み始めた住民達が、「この利用料では後々マズイことになる」と、いかに早く気付いて料金改定するか。
それが遅くなる程、後になっての値上げ率が違ってくる。

ウエリス竹園の様な平置き駐車場は、修繕費なんか左程かからなそうだからあまり問題にはならないかもしれないけど。
（ただ１戸当たりの土地所有面積は広いから、その分固定資産税が高くなるかもしれない。正確な情報はないので、想像ですが。）

>1880さん
そもそもその「納得して買う人」自体が集いにくい状況だと言いたいのですよ。
ＵＲ解体費用があるから安売り出来ないでしょうし。
眺望と価格のハンデは軽くはないと思います。

眺望は遮られているが、ある程度距離があるので日当たりは期待できる。パークハウスけやきレジデンス弐番館、参番館のような日当たり悪いのよりは、ずいぶん開放感ある。

>>1876
>>いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

URレーベンは土地取得が「高値掴み」（エンブレムの1.5倍）。
これだけで坪単価は20万高くなる。
建設費は更に高騰しており、レーベンご自慢の装備を
維持するとなると、更に20万プラス。

坪単価200は妥当では？　最高価格は8000万超と予想。
それでもガーデンコート、ヴィバーズつくばより安いかも。

ＵＲ跡地取得価格のエンブレム比差分だけで￥２００万／坪程度になるかもしれない。
いったいどういった購買層を見込んでいるのか聞いてみたい。

ＵＲレーベンと竹園フージャースの今後の販売動向は
官舎跡地売却計画と駅前再開発の方向性に影響しそうで困る。

>>1881

レーベンはこれまでの例だと、駐車場０円～
といううたい文句で宣伝するでしょうね。
機械式駐車場の更新費用が捻出できずに後で苦労するわけですが。

ウエリスの建っている土地は容積率が商業地域より小さいので、地価にもそれは織り込み済みで固定資産税はそれほど高くはならないと思います。
機械式駐車場にしなかったのは正解だと思います。

なんか、331は苦戦しそうだなぁ。
南向きで日当たりの大丈夫そうな位置の低中層階から売れて、西向きは売れ残ると予想。だから西向きにはプライベートエレベータ付けたりしたんでしょ。

ヨークタウンの殺風景な壁が間近にあり、同建物屋上は駐車場になっているので、ニーズは実質４階以上になるんじゃないでしょうか。

なぜこんなにUR跡地のマンションが建つ前から叩かれているのですか？

>>1989
向かいにレーベン系MSを建てられたミオカステーロつくば竹園住民、
向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟があるから。
また、ウエリス竹園販売主や、近くにMS建設予定のフージャースなど、
商売敵が多いから。
市長の要望を殆ど無視したとこともあり、ネガキャンは多いと予想。

ＵＲレーベンが坪２００万円で販売だとすると、すぐ近隣のレーベンザツクバが坪１５０万円だったので、それと比べて高すぎるため、暴利と感じている人が多いから。

>>1884 匿名さん
ガーデンコートはいくらだったのですか。

>>1982 匿名さん
>>ガーデンコートはいくらだったのですか

このスレの343を参考にして下さい。
>>343 です。

>1889さん
実際に現地で確認されたら分かると思いますよ。
夜でもJOYFITに車で来る人が多いのでヘッドライトがマンションに照らされます。
それも夜０時まで。
ちなみにヨークマートの裏手が喫煙エリアになってますので、風が穏やかな日は周辺がタバコ臭いです。
気になさらないなら良いですが、敏感な方は考慮された方が良いでしょう。

ベランダもヨークタウンから丸見えだしね。
よいところが思いつかん。

一番怖いのは、ヨークベニマルが潰れて、
跡地がマンションになることだよな？
可能性としては、無くはないよ
あそこは、商業地だし、容積率も使い切ってないし、税金だってバカにならないんだろうし、
買収されても不思議ではないよね。
いままで散々やってきた、日照妨害ギリギリの開発をどこかにやり返されるかもよ？
あの土地なら1000戸ぐらいは詰め込める。

なるほど。
ヨークベニマルが潰れなくても、駅近の立地に2階建ての商業施設はもったいないから、高層マンションに立て替えて、下層階に今の店舗が入れば十分採算合うはず。土地の所有者次第。
道路も何もなく目の前にいきなりマンションはつらい。
もしかして最終章はそういう計画だったりして。こわいね。

>1897さん
そしたら名前もヨークタウンからレーベンタウンに改名ですかね。
あとあの作りだと駐車場から出るのはかなり危ないです。
自分自身のマンションで視界が遮られていて道路はすぐですから、歩行者や自転車を轢いてしまうリスクは高いでしょう。
そもそも前の道は比較的車通りが多いので事故が頻発しそうです。

向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟・・・？
２０２０年つくば中央警察移転予定・・・

URの建物も容積率を余した建物でしたし、
それで再開発しやすかったんだろうし、
それと同じことがヨークタウンで起きないという
保証はどこにもない。むしろ、あの建物が、あの建物のままで、未来永劫あそこに立ち続けてると考える方が無理がある。

全てにおいて中途半端な感じなのに価格がそれなりにするのであれば、苦戦すると思うのが当然。
フージャースと同時期であれば尚更売り切るのは容易じゃない。
その時にまた違った場所の開発の話が出ているかもしれないし。
今回ＵＲ跡地を落札したのはフージャースに対抗して、つくばのディベロッパーとしての主導権を握りたいだけだったのでは。
ＩＱ３３１とかいってプロジェクト感を醸し出そうとしていますが、つくば市や競合他社に対してケンカ腰のスタンスを取っているとそれが買い手にも何となく伝わってしまい、結果として損をすると思いますがね。

>>1899
エンブレム購入者のために、フージャースはＵＲ跡地の入札に参加。
しかし、ほぼ同じ面積で価格が1.5倍なので手を引いた。
レーベンは、ディスポーザー他、豪華装備を前面に売り出すだろうが、
階高は低く、寝室側をインフレームにして外廊下を狭くするなど、
ウエリス竹園と同じ戦法をとるだろう。
長く住むと、ボディブローのようにジワジワ効いてくる。

UR跡地のマンションへの恨みのような書き込みが怖いです。

まるで建築を阻止したいような書き込みですよね。

別に、UR跡地のマンションが売れ残っても、一般人は損するわけではないので、そこまで攻撃する必要はないのでは？

>>1894 名無しさん

この書き込みは、今、ヨークタウンの北側に住んでいる人しかありえない書き込みですよね。

今度は怨念ネタですか。
やれやれですね。
どなたかの怨念と決めつけて何かメリットがあるんですか？
コスパが良くないマンションなのは間違いなさそうですが。

掲載内容がかなり悪質な誹謗中傷であることは確かだね。違法とまではいかないが、特定されてレーベンやヨークタウンから抗議されてもおかしくないレベル。

エンブレムの時にも似たようなやり取りが続いていたし、匿名掲示板なんてこんなもの。

まだ価格が未発表でしょ？
これから購入を検討する人が少しでも安くなったらいいという願望の元暴れてるケースもあるよ。
あるいは、他を購入予定だけど自分以外選択をディスることで満足を得ようとするパターンもある。

価格や仕様の詳細が出ないうちのあれこれは適当に流すのが吉。

>>1907 名無しさん

サーパスの眺望をエンブレムが遮り、エンブレムの眺望をレーベンが遮る。

南側から建てた方がよいですね。

そんなにＵＲ跡レーベンをいじめなくてもいいのでは？
ヨークタウンに目一杯寄せたり、エンブレム側の道路からかなり離して建てるようです。その分ザつくばに近くなってしまうのに、です。取得コストを考えると精一杯の配慮はしていると思います。

穴吹も築１３年か。できたときはまわりに何もなくて明るかったが目の前に常陽銀行が建って一転して暗くなってしまった。１０階に住んでも２階に住んでいるような感覚だ。このだだ広いつくばでわざわざ窮屈に住むなんて馬鹿じゃねえかと思ってしまう。

>>1910

全く配慮なんてしていませんよ。

>ヨークタウンに目一杯寄せたり、

むしろ学園線に沿わない建物を建てるのは街並みを壊す行為だと思います。
それに、ヨークタウンに近いと間にあるペデに圧迫感が出ます。

>エンブレム側の道路からかなり離して建てるようです。その分ザつくばに近くなってしまうのに

The Tsukubaなんてヨークタウンの向こうで離れていますから、元UR敷地のどこに建てようが大して変わりありません。
もし、レーベンがこれを「配慮」と呼ぶなら、ご冗談もたいがいにしてほしいところです。

筑波大アリーナは街並みを壊す行為だと思います。 いまの季節なら鶯の鳴き声が美しい筑波大学の官舎をぶっ壊して無粋な建造物を建てることに、皆さん、声をあげて反対しましょう。安倍政治に抑えつけられた文部官僚が大学に逃げ込んで

>>1913
古い建物が残っているのが貴殿の考える「街並み」なんですね

>>1911 匿名さん

サーパスが窮屈に見えるのは、西側の常陽銀行ではなくて、南側のエンブレムのせいでは？

南東側塞がれるエンブレムより、南側が塞がれたサーパスの方が、辛かったのではと思います。

サーパスの眺望は確かに常陽銀行というよりはレーベンとエンブレムが邪魔してますね。
日照はエンブレムは関係ないでしょう。結構離れてますから。
サーパスは駅にも一番近いし、メインエントランスがペデ側だし、私は結構好きですよ。

でも、冬は、１２月から２月は、昼過ぎから常陽銀行の影が穴吹を覆いますね。

ベニマルが潰れるとかって、、、
そりゃあ、何事も可能性は否定できませんけどね。

現状としては、いつも混雑していて夕方や土日祝日などは駐車場に入る車が入り口で渋滞している程だし、今後近隣にさらにマンションが建てば購買客の増加は間違いないと予想できるし、イオンの元客も一部は流れて来ているだろうし、、、
と考えると、何故ベニマルさんが潰れるとか撤退するとかの発想になるのか、不思議です。
URレーベンのネガキャン、必死なんですね。

>>1919
すぐに無くなるという話ではないと思いますが、5年、10年先は分かりませんね。

東京建物が高崎に駅直結マンションを建てるというので、人気沸騰、高倍率のようです。
この板のブリリア高崎スレも投機的な書き込み多数。
地元の高所得者がステータスで買い求めるようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621895/

東京建物の物件が、地方でこれだけ人気沸騰するなら、つくば駅直結でブリリア造ってくれないでしょうか。
吾妻二丁目宿舎跡（官舎売却予定地の大トリ）なら、地下を掘って駅出入口を作れば、駅直結マンションも可能だと思うんですが。

東池袋駅直結マンションは、マンション建設に伴ってマンションと駅直結の出入口を作ったはず。
どういう費用分担なのかは知らないが。

東新井の学園西交差点、Studioアリス隣の駐車場が閉鎖されました。
賃貸マンションでしょうか。

>>1922 匿名さん
つくば駅前にタワマンとかは
やめてもらいたいですね
そういうのは研究学園でいいと思う。。
いまは地方の駅前も
どこもタワマンだらけです。

クレオは早く壊して民間に売り払うべし。何十億も税金つぎ込んで図書館とか市役所がらみのスペースなんて嫌よ。

土浦駅前がさびれたにおいがするのは市役所のせいだ。大きな図体で駅前を暗くしている。クレオは早く壊して民間に売り払うべし。何十億も税金つぎ込んで図書館とか市役所がらみのスペースなんて嫌だよ。

つくば駅前の商業地は、
あの状況でも、地価が上昇しているんですね。
なんででしょうね？
はやり、水面下では、いろいろなことが起きてるんでしょうかね？

一方、水戸の駅前は今年も下がりましたし、
なかなか上昇しませんね
丸井の跡は決まってるのに…

茨城の不動産鑑定はおかしいと思う。商業活動が活発に行われていない場所なのに値段が高すぎる。

>>1930 匿名さん
同感。何であそこまで高額になっているの不思議。
高速道路から眺めると何もない畑が次から次へと住宅地にされてます。あんなに需要あるの？
学園都市勤務者は皆さん高給取りってこと？

>>1925
関友つくば第３ビル。商業ビル。パチンコ西友が撤退した後は２０年以上も更地だったがやっと建物が建つ。
関友つくば第１ビルと第２ビルは2011年（平成23年）完成し、筑波銀行などが入っている。

茨城県で最も地価が高い場所のマンションは付近の公務員宿舎と比べてはるかにくすんだ建物だ。これも全員退出したようだ。

茨城県で最も地価が高い場所のマンションで全員退出って、どこのこと？
東新井のエイブルホームのこと？

>>1931をみて思った事
>同感。何であそこまで高額になっているの不思議。
>高速道路から眺めると何もない畑が次から次へと住宅地にされてます。あんなに需要あるの？
建売やマンションを建てるかどうか決めるのは業者さん。そして、業者さんは建てて売り続けなければ企業として存続できませんね。だから需要の減少期でも、建ててなんとか売ろうとするんだと思います。
一方、消費者は家を買わなくても潰れる事はありません。高いと思ったら買わずに様子見して、安くなった時に買えば良いと思います。そして、もしかしたら今後の日本では、一生家を買わないという選択が正解の可能性もあるような気がしています。

なんだか寂しい話ですね。
マイホームは手に入れた人だけが分かる幸せや達成感、お金では買えないいろいろな物を与えてくれます。それらは一生賃貸の人は味合うことのないものです。
しかし一方で、賃貸の気楽さもとても魅力です。
両方を比較できるのは、賃貸経験のあるマイホーム所有者だけですよ。

>>1931 評判気になるさん
2017の平均所得が出たようですね
https://www.nenshuu.net/m/prefecture/shotoku/shotoku_pre.php?prefectur...

つくば市の平均所得は
埼玉千葉茨城方面では、
ほぼトップクラスですね。

>>1936
感情は人それぞれですから、感情論を持ち込むと結論も人それぞれになります。あなたが正しいと思う事が、他の人にとっては正しくない事もあるのですよ。
私は、感情抜きで比較検討し、どこに何を買うか又は買わないのかを決めようと思っています。そしてこれを、全く寂しい事だとは思わないのです。

>>1937
茨城の中ではつくばの平均所得が一番高いといっても400万円以下です。所詮は埼玉や千葉と五十歩百歩ではないでしょうか？
東京や神奈川には遠く及ばない。それが現実だと思います。

>>1939 匿名さん
埼玉につくばより平均所得の高いところは無いです。
千葉も浦安市だけですね。