つくばのマンション2

>>1380
いつもの変な改行の人ですね。
あなたが無理のある論理で駅周辺の不動産価値擁護を繰り返す書き込むことは分かっています。
あなたの書き込みは、改行の仕方と最終行に特徴があるんですよ。
名前を変えても無駄です。
複数の名前で書き込むことは禁止ですよ。
デベ関係者か駅周辺にマンション等不動産を持っている方かもしれませんが、もう少しマシな理屈で書き込みましょう。

東京により近いところに
つまり、つくばより守谷、守谷より、柏の葉、
柏の葉より、おおたか、おおたかより、八潮

ということですかね
じゃあ都内以外では八潮がもっとも発展するのでしょうか？

私はそうは思いませんね。
TXには運賃割高の代わりに速達性があります。
それがこの沿線の強みです。
ただし、都心に近いと、その強みである速達性が活かせませんので、近隣を通る、割安な他社線沿線の駅との競合に負けやすくなります。
八潮は大発展してますかね？
地域の発展、地域の価値というものは、
政策なども含めて、もっと複合的な要素が絡み合って決まるものなので、単純なものではないんですよね。

八潮や守谷みたいなところを
谷間地域と言います。谷間地域というのは、どこの沿線でも見られる現象ですね。
この谷間化したところは、だいたいずっと谷間ですね。盛り返すということはありません。
逆に、複合的な要因で、
"尾根"のようになってる地域もあります。
つくばはその典型ですね。
東京通勤圏外より圏内、とか、
水戸よりつくばという、"より東京に近い方へ"という流れと、政策的に、ここへ集まろうとする流れ、それ以外にも道路環境などの複合的な要因で、尾根のような状況になっています。
これは将来的にも変わらないと思われます。

ただ、もし、TXをつくばの北側に延ばして
駅をいくつか設置するなんてことをすれば、
その駅が利用客をつくばから吸い取りますから、
つくば駅利用圏はいまよりもかなり狭くなるでしょう。
尾根が少し低くなります。
それはつくばにとってはマイナスでしょうね。
尾根が低なると、より東京寄りの地域の引力に
引っ張られて、今のバランスが崩れるでしょうね。

>>1372 匿名さん
イオンモールつくばまで往復していたので、遅レスになってしまいました。
（センター広場～片道70分）

昨日は中高年夫婦でイイアスまで徒歩往復しましたが、全然無理でも
負けず嫌いでもありません。
買い物は吾妻、竹園で済んでしまうので、大型ショッピングセンター
では殆ど買い物はしません。賑わい確認のみ。

つくばが車社会というのは、健康維持に最低限必要とされる8000歩/日
をクリアした上でのことなのでしょうか。

もともと守谷市のキャパを考えると
現状以上の発展余力はないのかもしれません。

どなたかのスレで守谷駅１０分ならつくば駅５分を選ぶのかな。
以下参考。意外と首都圏新都市鉄道の営業利益も伸び悩んでいたりして。

■１日乗降客数（人／日）
八潮　　２０６１３（１９２１０）
南流山　３４６１９（３３１５２）
流山お　３４７０２（３３１３５）
柏の葉　１５４５１（１４９９６）
守谷　　２４５１６（２４０６６）
研究学園　６８２１（　６４９９）
つくば　１８４２５（１７８３４）
※２０１６年（　）内２０１５年

■市人口（２０１７年１２月１日現在）
八潮市人口　　　８８８３１人
守谷市人口　　　６６８７７人
つくば市人口　２３４３４８人

■ＴＸ首都圏新都市鉄道　２０１６年・２０１５年
営業収益　４３２７５百万円（４２０１１百万円）
営業利益　　６６９４百万円（　６６７４百万円）
経常利益　　５０１７百万円（　５１３１百万円）

市の人口に対して、電車通勤者がどのくらいいるかのデータも欲しいですね。

それから、朝に乗る人と降りる人の数の違い。
つくばは都内から通勤通学でやって来る人の数が他の駅よりずっと多いので、つくばから都内に通勤する人の割合は、人口比でかなり少ないと思います。

通りがかりさんの言う通り。
つくばには高校、大学もあるから、ホント、思っていた以上に少ないですね。
それに、乗った人は戻って降りることを考えると利用者は数値の半分でしょ。
通勤通学以外の利用者は微々たる数でしょう。
つくば駅周辺の商業施設が逃げるのも分かります。イーアスがダメ押ししましたね。
マンションが増え、周辺の人口が増加するのに商業施設が撤退していく、後が決まらない。魅力がないのです。

訂正　誤）１日乗降客数　⇒　正）１日平均乗車人員（年度別）

1385さん
いやいや…充分負けず嫌いでしょう。
片道７０分かけて歩いて目的地まで行くのも、何も買わずに賑わい確認のみで荷物が増えないのも、ごく少数派です。
車を使うでしょう。

本当のつくば駅徒歩圏内に、ララガーデンやイーアス規模でいいので商業施設がほしいなぁ。

2015.10.1〜2017.10.1
人口増加数 人口増加率

つくば +6600 2.90%
つくばみらい ＋1400 2.85%
守谷 ＋1500 2.31%

守谷もつくばみらいも
ちょっと勢いが無くなりつつありますね
街が完成期に近づいているということでしょう。

>>1380 マンション掲示板さん

土浦には、水戸方面からも柏方面からも、高校生が通って来ます。

新幹線が通ればよいのですけどね。

2年間で6600人は多くないと思う。つくばも勢いがなくなりつつありますね。

2040年 茨城県 の市町村将来推計人口ランキング（https://ecitizen.jp/Population/Ranking/08）を見つけました。背景には、日本国の人口減少があることを感じました。
同じHPで東京都や埼玉県、千葉県、神奈川県を見てみると、驚きを感じると思います。
都心から近いところでも人口減少が予想されています。

デベはいいですよ。売り切れば後は逃げるだけ。そもそも銀行のファイナンスがないと成り立たないデベ業を支える銀行も黒幕になりますね。
そういえば、金融庁が銀行に不動産融資の調査に入っていましたね。融資全体の中の不動産融資を抑えろとの指令。業者向け不動産融資にも歯止めがかかるでしょう。

https://uub.jp/rnk/c_k.html
ここで日本全国すべての都市の
人口増加数が比較できます。

つくば市の水準は相当高いですね

今、もしくは過去を見ればつくばの成長は十分期待できるものですね。
同じく成長している都市を含めて、未来を診れば、人口は減少していくんですね。
2040年のつくばの人口は、2017年12月時点より減少する予想です。
まだ20年も先ですよ。安心して資産価値が高まると思案して買ったらいいじゃないですか？
「大きな儲け＝リスク＝欲」だとは思います。
だから期待を持たずに物件を選んでは如何ですか？

2015年 22.3万
2020年 22.9万
2025年 23.3万
2030年 23.5万
2035年 23.6万
2040年 23.5万

国の予測はこういう曲線です。
つくば市の実際の人口は
2018年内には、
2030年の予測値を超えますよ。

12年もズレた予測は、
予測データとして破綻してますので、
参考にすることはできないですね。
なんの説得力もないです。

出生率が予想を下回っている中、つくばだけは、ほぼ現状維持できるといいですね。
つくばの魅力がより人を集めるか、首都通勤圏の各方面の都市の魅力がより人を集めるか、わかりませんが、つくばは学術研究の稀有な都市、何とかなるでしょう。

>>1397
予想が12年ズレたことを理由に、国の人口予測はアテならないと主張したいわけですね。
国の人口予測のズレを年数で見ることに無理がありますね。
人口数のズレを見ないと。

あなたは、つくば市の３０年後の人口は、何人になっていると主張したいのですか？
５０万人を超えると予想しているのですか？
私は、つくば市人口が３０万人を超えることはなく、３０万人未満でピークアウトしていくと予想しています。
３０万人未満程度の都市の地価は、より都心部の地価動向に左右されざるをえません。
人口減少と床余りによって、より都心部の地価が下がれば、つくばの地価も下がるでしょう。
つくばやつくば駅周辺部の地価だけが、そのような影響を受けないとは考えられないです。

国が出した予測データは、その都市の、
年齢構成比なども考慮されているはずですが、
いまこの時期に、ファミリー層を中心に人口が
大量に流入しているというのが、そもそも予想外なため、データの基になった年齢構成比にもズレが出てるわけです。
ですからピークアウトの時期も、
他の平均的な都市よりも後ろにズレこみます。

>>1400
1396の書き込みもあなたでしょうか。
「つくば市はピークアウトする時期が遅いので、つくば市の人口は一定期間維持される。そのため、つくば市の不動産価格もその期間維持される。」と主張したいのですね。
しかし、「つくば市の人口が維持されるからつくば市の不動産価格が維持される」という主張は飛躍がありますよ。
都心部の不動産価格が下がれば、たかだか人口３０万人未満の程度のつくば市の不動産価格も下がるでしょう。
つくば市という区割りで見せようとすることに無理があります。
ニューヨークの株式相場がくしゃみをするとトウキョウの株式相場が風邪を引くのと同様、
都心部の不動産価格が風邪を引けば、つくばの不動産価格は入院するでしょう。
そして、都心部の不動産価格が風邪を引く引き金は、「少子化」と「マンション建設による床の無限増殖」でしょう。

1400の人は別名でもたくさん投稿しているようです。
文面と改行に特徴があるのですぐにわかります。
結局何を言いたいか不明なものが多く、スルーで良いと思います。

>>1402
楽観主義者なのか、それとも何らかの理由でつくば市には将来性があるという事にしたいのでしょう。
つくば市の人口減少が他よりも緩やかだとしても、国全体の人口減少の影響はつくば市にも及ぶ。私はそう考えますけどね。

>>1401　匿名さん
1400の妙な論理を明快にまとめていただきありがとうございます。
私も同感です。

ただ、１点補足して指摘するとすれば、【では、なぜ、現在のつくば駅周辺マンション価格が高いのか。】ということを分析する必要性です。
一般的には、東京都市圏の場合、東京から離れるに従って不動産価格は下がります。
ただし、各駅停車の不便な駅と快速停車駅の場合は、快速停車駅の方が不動産価格が高くなります。
そのため、快速停車駅同士で比較する場合、より東京に近い方が不動産価格が高くなります。
この図式をあてはめると、流山おおたかの森≫守谷≫つくばとなります。
もちろん、これは一般論で、個別の事情によって、修正要素が入ります。
実際、現在のマンション価格は、流山おおたかの森≒つくば≫守谷となっています。
なぜそのような現象が生じているのかという修正要素ですが、つくば駅の周辺には公務員宿舎が多く、民間所有地が極めて少なかった。そのため、駅近物件のマンション供給が著しく少なく、需給バランスが歪だったため、マンション価格が高騰したという点が挙げられると思います。
そうすると、今後、駅近の公務員宿舎が大量の売却されるため、修正要素は是正されて、守谷＞つくばか、せいぜい守谷≒つくばになることが予想されます。

つくば駅周辺住民としては、駅近物件を擁護したかったのですが、自分で書いていて論理構築が難しいと気づきました。

守谷のマンション供給量は、
TX開通以降、つくばよりだいぶ少ないと思いますけどね？
少ない供給なのに、価格も安い。
そらはつまり需要が無いということです。

そもそも、需要が高いなら、
駅前に、次々とマンションが建っていきますよ。
でも、そうはなってない。
駅前開発は残念ながら停滞気味。
守谷に求められてるのは駅近戸建てなのに、
少し色気を出しすぎましたかね？
求められてる方向性とは、だいぶかけ離れたことをしている印象ですね。
たしかに、優良戸建街が優良戸建街であり続けるためには、どうしても、新陳代謝が必要で、そのためには、生活利便施設などを新たに導入したりしながら、都市として持続的に発展し続けることが必要不可欠なんですけど、住宅特化都市は、
それが非常に難しい。
特に守谷は、低湿地帯に囲まれた孤島のような場所なので、街を外へと拡大していくのが難しく、
都市としての成長の限界点が、地勢的に割とはっきり浮かび上がっていますよね。
あくまで個人的な意見ですが、ここからの将来性はあまり期待できないと思います。
ただ、ここで成長が抑えられてる分、
みらい平以北は、需要が流れるでしょうね。

これは常磐線と同じですね。ここも、やはり、
藤代と佐貫が、低湿地でまともに開発されなかったことで、それより北の牛久やひたち野に需要が流れました。

>>1405 マンション掲示板さん

柏たなかは今まで開発が遅れていましたが、おおたかの森、柏の葉が一段落した現在はマンション建設、戸建建築が盛んです。もう少しすると守谷にもこの流れが来るのではないでしょうか。

守谷駅前にも、あと数棟は建つと思います。
ただ、駅前の土地が埋まれば埋まるほど、
街の完成形が悪い意味で見えてきてしまうというか…街に対する期待感が萎むというのはあるでしょうね。
これも守谷停滞の要因の一つですよね。
駅だけの価値なら複々線の取手だって、
もっと発展していかなきゃ本当はおかしいはずなんですけどね。
こちらも低湿地帯に浮かぶ孤島のようなところで、市街地が外へ外へ拡大できなかった、
そのために、地方都市でも見られる
駅前回帰のような需要の高まりが起きてこないんですよね。

>>1404
そうですね。
守谷には、徒歩１分程度の距離にライオンズマンションとポレスターマンションがありますね。戸建て街も駅に近い距離にある。
それに比べて、つくばは、徒歩３分以内の駅近にマンションはありませんよね。エンブレムでも４分･･･。
流山おおたかの森に至っては、駅徒歩３分圏内や５分圏内に大規模マンションが多数ありますもんね。
たしかに、ご指摘の需給バランスが大きな原因だと思います。

なるほど、
おおたかや守谷の駅近マンションよりも
つくば駅の駅近でもないマンションの方が
価格が上ということですか。

周りに何もないのにつくば駅近の不動産が高すぎて、バランスに欠けるように感じます。
つくば駅前、素敵！なんて感じませんし。。
これからに期待を込めた価格？？

不動産への金の流れが
より東京に近い方へ流れるということは、
後背地って結構大事なんじゃないですか？

鉄道のつくば止まりという状態は
意外とつくばにとっては、
後背地を北に広く拡大させる要因となっている
ように思いますね。
北にある茨城の県庁所在地は県人口の10%に満たない求心力の弱い都市ですしね。
そこからの流れをつくばが集めているのかもしれません。

つくばのマンションは、今、他エリアと比べても異常な高値ということですね。
しばらく手を出さない方が良さそうですね。

未だにエンブレムの未入居物件が２戸売りに出ている。どう説明？

つくばのマンションは、入居開始までには完売しなくなっているね。陰りを感じます。

>>1410 マンション掲示板さん
つくば駅は都市計画から極近にマンションが建てられない欠陥があるからでしょうか

つくば駅周辺で働く人にとっては、わざわざ電車通勤になるより徒歩、チャリ、車などで自分の時間に合わせて通勤できることを望むのでは？
ついでに、休日または帰省での交通の便を考えて、駅近…どうせなら、始発で座れるところ。
↓
つくば駅周辺、徒歩圏内に住もう！

となるのでは？

私は上の図式でつくば駅近くの新築マンション…と決めました。でも、公務員宿舎が多く売り出されずに選択肢が限られていました。高いとは思っても、安くなるまで待とうとか別の駅にしようとは思わなかったです。

勢いに釣られて買ってしまったと云うことですね。デベ担当者は乗せるのが巧いですからね。
私もどうせなら何かの時に売りやすい物件を選ぶでしょう。駅近の中古物件、多く出ていますね。希望価格が高いのでしょう、中々売れず物件数が増えてきました。売り急ぐ人は価格を下げてくるだろうから楽しみです。

>>1414
>>未だにエンブレムの未入居物件が２戸売りに出ている。どう説明？
竣工１年前に完売しており、HPも既に存在しません。
未入居物件でも、個人購入後の中古物件です。

>>1415
>>つくばのマンションは、入居開始までには完売しなくなっているね。
竣工前完売できないのは、ウエリス竹園以外知りませんが。
駅近MSは、最近では徒歩7分以内を言うそうで、あそこは該当してないですけど。
買う気はないが、UR跡地も竣工前完売を予想。

デベは早々に売り切ったように見せるため、キャンセル住戸発生とか、別ルートで未入居物件を捌いていきます。入居開始と共に未入居物件が市場に出てきます。
また、売却益や高額キャンセル料を避けるため購入者が未入居物件を売り出すこともあるでしょう。結果は同じ、売れ残ってしまっている。SUUMOとかで中古物件を検索してみたら？ そこから何を考察しますか？

デベさんは、その地域の所得水準に合わせて価格と設備、グレードを決めている。つくばのマンションは、価格とグレードがアンバランス、デベさんはより儲けているのでは？または、過大な広告費にもっていかれた？エンブレムは象徴的でしたね。

フージャースとレーベン合わせて
これから560戸の供給が控えてる。
価格は上から下まで幅広いでしょうね。
様子見している人も多いでしょうから
中古物件の動きも一時的に鈍くなるでしょう。

>>1414,1420
つくばMSの現状と乖離した意見のようです。
Bivi内のタクミ不動産や三井ビルの三井のリハウスで、
直接プロからレクチャーを受けることをお勧めします。
私は「売る」ためにお世話になりました。

つくばの大学や研究所には、都内のマンションを投資のために買わないかとよく電話がかかってきます。

どうように、都内の人には、つくばのマンションを投資のために買わないかと営業がされていたのでしょうね。

>>1423
あなたは、「売る」立場なのですね。
そりゃあ、不動産価格が下がったら困るわけだ（笑）。

みなさん自分の資産価値を少しでも高めようと必死ですね。

550戸、これは下げ要因だね。

>>1425
1423ですが、売り抜いて高見の見物中。
思い込みの激しい書き込みに、一石を投じてみただけ。
参考までに、家賃収入があると仮定しましょう。
つくば駅近MSでは、１ヶ月売れるのが遅くなる度に、
管理費を含めて２０万円前後の損失となります。

玉石混交、面白いですからどんどん書き込んで下さい。

駅近なら、目の前の19階建や20階建が具体的に話に上がる前に売り切った人は勝ち組かもしれません。

数十万でも利益が出たなら、勝利。

ゆとりのある人は、羨ましいです。

ほとんどのつくばの人間は、最初で最後と思って家を買います。

なんだ、業者の回し者か！ガッカリ。全部嘘に聞こえてきた。

たかが数十万円の売却益を出すために、それ以上の手数料を業者に払う。何十倍の借入金背負い、市場動向のリスクは自分持ち、業者はリスクを取らない。上前を跳ねる仕事、他人のフンドシって奴だ。