つくばのマンション2

つくばの地価は下がらないと思う

バブル期は
どこもかしこも上昇してましたけど、
今は局所的に需要が集まってるだけ。
茨城県内のほんの一握りの地価上昇地域は
つくばぐらいだし、
この傾向は今後も続くでしょう

個人的感想ですが、吾妻三丁目は良かったと思いますよ。大手財閥だと更に10～20％は高くなってしまったんじゃないでしょうかね。
街並みがそろってくれば統一感ももっと出てくるので更に良くなるんじゃないでしょうかね。

15年後2033年の日本の売却用、賃貸用の空き家率は18%ぐらい、1265万戸。その他利用目的が決まっていない空き家が11% 785万戸！
不動産で儲けようなんて無理だと思う。今の購入者は、両親からの援助を受けているけど、あなた達の子に援助する余力ある？ 同じ価格のマンションは買えないんじゃない。下落するでしょうね。
デベさんも淘汰され、マンション管理ができなくなる。資産価値の維持が難しくなる。高層ほど難しいね。
今は様子見だと思うけどな。
投資家は、市況が下落している時こそチャンス。好況時は下落のリスク。苦しくなって手放す中古を叩けばいいと思う。

＞＞マンション管理ができなくなる。
＞＞苦しくなって手放す中古を叩けばいいと思う。

？？？

8000万の家を買える家庭は、現金一括とか多いですよね。あるいは、わざと月数万のローンで減税を狙うとか。
高級マンション最上階の方も、現金一括と話していました。
庶民とは違う世界の人がつくばにも少なからずいます。

逆に、中途半端に高いと売れ残るみたいです。普通の会社員や法人職員なら、3000万円台から4000万円台ですよね。

笑っちゃうな。8000万円の家を現金で買える人って、何％ぐらいいるの？　極端な例を挙げるとはね（笑）
手取りから必要な生活費を差し引いて残った金額にローン期間の80％ぐらいが精々じゃない。
生活費にはマンションの管理費月3万円も忘れずにね。

私の家庭の手取りは（年760万円ー生活費360万円）×（25年×80％）＝8000万円　買えるかもね。
でもあと20年も働けないから難しいですね。65歳で4000万円位は残したいので、無理できない。

いえ、本当に一括で買っている家庭をいくつか聞いています。
庶民は自分の収入しか考えられませんが、社長や開業医、不動産持ちの資産家、遺産等相続者、などは、8000万払えるんですよ。
だから、8000万レベルの家を売る業者はそのような家庭を狙って価格設定して売っています。
ローン組んでやっとの家庭だと、8000万は無理です。せめて6000万台。

でも、8000万なら、注文住宅がよいですよね。

いつも感じるのですが。。
つくば駅周辺に、その値段で不動産を買うだけのポテンシャルがあるかなぁ。
つくばには何かある！と思い込んでいないと、なかなかその金額は出せません。
街として乏し過ぎる。何もないし。。
買う人のつくば愛、凄いですね。

>>1332
愛だけじゃなくって、きっと見栄もあるでしょう。
だって、都内じゃ8000万円のマンションなんて大した事ないが、つくばならば自慢できるじゃん！

格差社会は見えないところで進んでいます。
8000万でつくばの駅近の良いところに住めるなら買おうという人もいます。

つくばの人でなくても、茨城の人とか。

だから、マンション最上階や駅近戸建ては、いくら高くしても売れるのです。

仕事がつくばの周辺なら、財産を注ぎ込んでつくばの一等地にありますね。家を買う人は少なくないです。
あと、代々茨城県民だと、つくばで買う人が多いです。

つくば駅近が良いところ、、という感覚が、都内と比べるとなかなか理解できないんですよね。
何かあるんでしょうね。

>>1336
立場が違えば見えてる景色も違う。仕事や生活の軸足がつくば周辺にある人にとって、自宅を都内に構える理由は少ないんじゃないでしょうか？

県民にとって見えで住むなら
つくば駅近か研究学園しかない。

その感覚が理解出来ない人には
理解出来ないでしょうなぁ。

かつてはつくばの学園地区は研究者の家庭しか住めない場所。

やがて、誰でも住めるようになったけれど、あまり売買されていなかった。

今は、売買が盛んで、誰でも買える時代。だから県内各地の不便な土地からつくばに移り住む人は多い。

そして、もともと市内の人間は、単に便利だからと駅近を選ぶ。

そして、つくば周辺部では過疎が進み、市内格差が広がる。

駅近マンションの増加は怖い。

だから その感覚がわからない人には
わからない つってんの。

逆なんだよ今は
つくば市が優れた都市だから
多くの人が住み着くってわけじゃ無いんですよ
ただ、
茨城県内の他の自治体は
ほとんどが泥舟なんです。
これから子育てしていこうとしてる世代は、
低成長は許せても
今よりマイナスの方向に進んでる自治体には
怖くて住めないですよ。
自治体のサービス低下
環境悪化は誰だって避けたいでしょ。

つくば市っていうのは
理想郷でもなんでもなく、
ただの箱舟的存在なんです。

今のつくば市が全国屈指の人口増加都市なのは
全国的な人口減の流れを上回るほどの
選択肢の激減があるからなんですね。

ランタンアートの日の、つくばセンター前広場。
右上方が研究学園駅方面。

好き嫌いはあるでしょうが、田舎の中の都会がウリ。

華麗な写真ですね。このペデや公園などの
ゆとりスペースは子育てには良さそうです。
エンブレムの上層階ですか。
それにしても面白い写真です。
みどりののタワマンも何気に写ってる。
ここからは
つくば市内のTX沿線全体が見渡せるんですね。
ここのマンションも含めて
昔に比べて航空障害灯がずいぶん増えました。

>>1345　匿名さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
調子に乗って年賀状用に、まつりつくばと冬の夕富士を
合成した画像をアップします。

この画像に刺激されて、つくば駅近住民が増えて、西武跡地が
活性化されれば幸いです。

つくば市内で航空障害灯付きの建物は三井ビル、研究学園駅前パークハウス、
エンブレムでしょうか。

駅前の開発によっては南東棟と同じく眺望が遮られる可能性がありますね。

マンションの良さは断熱でしょうか。

古いマンションでも、2階以上なら南や中の部屋は暖房はあまり使わなかったので、新築なら相当暖かいでしょうね。
北側は当然寒いですけど。

でも、駐車場の不便さは、車を多用する人には耐えられないかも。ちょこっと忘れ物を取りに行くとか、買い物が多いときとか、やはり家の前に駐車場が欲しいです。
それが何十年も続くわけですからね。

でも、冬はマンション寒くないから好きです。

>>1343 匿名さん

私の感覚も同じ。まだましだと思うところに逃げて来るのは必然。

TXは都内に直接アクセス出来る
蜘蛛の糸であり、街を活性化し
つづけるための回路だ。県内に
同様な機能を内包する街は無い。

医療とか教育とか
そういうとこ。
あとは、東京通勤圏内であること。
（これは自分が通勤しないにしても大事）
それと、鉄道だけでなく高速道路が縦横クロスしていること、関東平野上でのポジションが良いこと、
低湿地ではなく台地上の土地がまだまだ豊富であること、各県の県庁所在地からの経済的吸引力が
及ばない場所であること…

いろいろ好条件が揃ってるのは
県内ではここしかありませんね。
しかもこれは
水戸だろうが古河だろうが鹿嶋だろうが
関係なく、茨城県内に住むほどんどの人が
漠然と認知していることでもあります。
これも実は大きい。
おそらく
割と高めの成長を何十年も維持しているからでしょうね。
こうやってつくりだされたつくば集中の流れは、
今後10年20年では収まらないでしょう。
ただし、茨城県内のつくば以外の都市は、
流出がどんどん拡大していきます。
これは想定よりも加速度的だと思われます。
それにより人口減でも
県内の人口移動は活発化します。

みんな仲良く微成長
なんとなくそこに留まり住みつづける
そんな"どこでも住める茨城県"の時代は終わるんですね

つくばが周辺地域からの避難所的な位置づけになっているというのには同意できますが、だから今後何十年も人口増加が続くと言われると疑問に思います。
周辺地域こそ少子化のペースが速く、早晩に流入する人口は減少すると思います。また、つくば在住の子供達は今度は東京を目指すでしょうから、いずれ流出が流入を上回るようになる可能性は拭いきれません。
ですから、今後も人口増加が続いてつくばの不動産の価値は上がり続けるというようなステレオタイプの投稿を見ると、この人はどこまで深く考えているのだろうかと思ってしまいます。

つくばって途中から転入してきた人でさえも
愛着持って住み続ける人多い気がします。
もう初期の開発から何年たちましたかね？
"育った子は必ず東京へ向かう"
っていうのは昔から言われていたことで、
実際、そういう人もいるんでしょうけどね、
中にはまた戻ってきたりする人も居て、
筑波大卒者がそのまま居続けたり
その辺の人口の動きがどうなっているのか
細かくはわかりませんが、

5万都市がニュータウン開発で
8万都市ぐらいに伸びようとしている

っていう
よくある新興住宅都市の増え方とはタイプが違うと思います。

TX開通前の時点で
すでに20万人の人口を蓄えていたわけで、
もうその時点で転出因子は抱えていたはず。

いまはそれを乗り越えての人口増であり、
街が出来ていく中で、住宅需要の求心力も
育っているのかなと思いますね
転出がいて転入がいて
そのプラスの部分が人口増加部分。
まあでも
これからは転出をいかに抑えるか
それは課題になるでしょう。
完成した都市が20万未満だとそれが難しいようですが、この人口増加の流れで
どれだけ増やせるか
どれだけ都市の求心力を育てられるか
壁を越えるか越えないか
いまいい感じのところまで来てる
個人的にはそう感じますね。
競合都市が無さすぎる割に県人口は
全国のなかではそこそこいますしね。

1350や1352は個人の感想の垂れ流し。独り言は一人で呟いたらって思う。

長々と失礼しました。
個人の意見に過ぎませんね。

ただ気になるのは
つくばのマンションスレなのに、

つくばに対しての肯定的な意見に
アレルギー反応を示す方が、
ここは結構いますよね？

いったい何のために
つくば関連スレを覗いているのか
ちょっと不思議に思います。

>>1354
つくばに対しての肯定的な意見にアレルギー反応を示す方にアレルギー反応を示す人もいるようですね（笑）
その人はいったい何のためにつくば関連スレを覗いているのだろうか？肯定的な意見じゃないと都合悪いの？否定的な意見は排除したいの？どうなの？

否定的な意見もどんどん聞きたいですね
勉強になりますし

"つくばのマンションなんか
まったく良いもんじゃない
こんなところに買うのはやめたほうがいい
ここに買うぐらいなら
あそこがおススメです
これこれこういう理由で
私はつくばのマンションに興味が持てません"

などなど
他の地域のスレではほどんど見られない
貴重な意見ですので、
面白いからどんどん意見出してもらいたいです。

つくばが茨城県でイチオシの場所というのは私も同感ですが、値段の高さが。。
世の中の経済に疎い公務員相手を上手にコントロールして、値段を吊り上げている感が。。
それに乗っかって、うっとりできている方がいるらしいから良いんでしょうけどね。
私の予想ではつくば駅前の価格は下がっていくと思います。というより、適性価格帯に落ち着くでしょう。
駅近に住んでいるので上がると助かるんですけどね。

と語ると怒り出す人が必ずいますよね(^_^;)

転勤で全国いろいろ住んだけど、つくばはかなり不便だと感じる。
車があっても点在しすぎて移動距離が多すぎ。
車がない人にとっては駅前に行政が集中していないので非常に不便。研究学園の市役所は世間的には駅近とは言えません。
子育て支援も、人口が増えている割に充実していない。
それでも周りはみんな口を揃えて、つくばは住みやすい。と言うので茨城の中では住みやすいのだと思う。

仕事の都合でつくばにしばらく住むことになるけど、個人的には守谷が今後発展しそう。と思っています。住む予定はないですが。
つくばの悪い点、他の地域の良い点を書こう。みたいなお題があったので書いてみました。

なるほど
市役所は駅徒歩圏では満足できない
駅の真ん前にあるのが理想ということですね。
なかなか珍しい意見ですが、
まあそういうところで
街の利便性の良し悪し判断する方もいるのでしょうね。

>>1360 匿名さん
1359です。
市役所は駅前になくていいですよ。出張所があれば充分です。
引っ越して転入手続きできる場所が駅近にないと気づき、急いで車を購入したほどなので。
窓口センターは手続き出来ないものが多くて不便ですね。

住んでまだ半年の若輩者なので、あと三年くらいしたら、つくばサイコー！とか言ってるかもしれません。

1359さん
分かります！
徒歩圏内っていっても遠いですよね。
色んなものが、徒歩圏内と言いつつ遠い。

カフェやご飯屋さん、パン屋さんも。
サザコーヒー美味しいけど、閉まるのが早い。
ありきたりなチェーン店はあっても、本当に美味しいお店は車で遠出しないとないのが辛いです。
本屋も閉店でなくなってしまうし。

きっと、茨城県が元々車社会だし、TXが新参者だから沿線にそう言ったものが揃ってないのかもしれませんが。
ララガーデンとかイーアスとか行ったら本屋も含めて色々揃ってますが、つくば駅徒歩圏内にもそう言った商業施設ができて欲しいと切に願います。

不便に感じるのは、東京や関西など、電車社会に慣れてしまったからであって、一般的には便利な街なのでしょうか？

何年か前までは本気で守谷に住もうと思ってましたが、いまは躊躇してます。
守谷発の快速は、ほぼ無くなりましたが、
それでも電車の本数は多い。
それが最大のメリットだと思いますが、
ただ、期待していた三井の開発が…
柏の葉のような三井単独でやる開発だと思っていたのですが、ただの個人的な憶測ですけど、
パークハウスの用地かな？と想定していたところが、ただのレーベンだったり、
ららぽーとの用地かな？と想定していたところが、ただの物流倉庫になったり、
守谷駅前の開発も含めて、あまりにも想像していたものと違い過ぎていて、正直ショックです。
いま守谷を検討している人って一時期に比べて
減りましたかね？
新しい駅前マンション開発も
まったく出てこなくなったし、
いままでの10年はダメだったけど、
ここから一気に良くなるってことはあるんでしょうか？あるなら、また守谷も検討したいのですが
…守谷の新しい情報が知りたいです。

>>1363
営利企業はシビアに収益性を検討しますからね。色々と構想はあったのでしょうけれど、結局そういう判断になったのでしょう。
つくばも同じように絵餅に終わる可能性もありますね。

私は学園都市の再生に期待してますよ。
千葉埼玉も含めてTX沿線の開発地を見てると、
現実はこんなものか…っていう気持ちになります。学園都市のような国家規模で取り組んだ事業とはやはり違うのですね。
どこも、イメージしていたより、
それまでの既存の街を踏襲しただけの街という感じで、守谷などもそうですけど、
いままでは、将来への期待感込みで、魅力として評価していたわけだけど、これでほぼ完成？となると、一気冷めるというか、住みたいってい気持ちが無くなくなってきますね実際。

柏の葉が一番ワクワクしましたね
けど、あれでほぼ完成で街の姿はあのままで、
この先ずっと変わらないのかって思うと 少し虚しく感じます。
流山おおたかも候補でした。
最近、駅降りて見てまわったら
駅前はマンションで埋め尽くされてましたね。
でも、一からのマンション街なのに
あの電線はなんとかならなかったんですかね。

どこも発展していく過程は夢があって良かった…

だけど完成してみると
どこもつまらんですね。

10年前は
ほぼ完成してる学園都市が一番つまらなく感じましたけど、いまは一周廻って学園都市に気持ちが向いてます。
ああいうペデとか大通りとかは改めて財産だなと思いますし、
他にないもの
つまらなくない何かがたしかにあそこにはあると思います。

>>1366 マンション検討中さん
国策で数兆円を投入したハードですので、それなりですね。
40年近くたった今、現代に対応する工夫が必要なのです。

例えば、せっかくの地下駅なのに動線が悪い。
地下駅から地下道で多方向へ行けたらいいのに。
aiaiモールがもったいないです。
大和が開発する北1駐車場の分筆部分は、是非地下で駅と直結して欲しい。

P.S. ついにクレオスクエアの花屋さんが、本日で閉店となります。

研究学園駅周辺は、イーアスの真ん中に研究学園駅を置く位大胆な開発をしてほしかったね。市役所や警察署、公共機関、企業の営業所が集中してつくばの中心地になったのに。
つくば駅周辺は無駄に道路が広くて徒歩で商業施設を回ることができない。不便だね。一旦更地にして開発しないと駄目かな。つくばは散村。

研究学園は最近、駐車場を併設しない飲食店ビルが増えてきましたね。
駅前に、また新たに5階建て飲食店ビルが
2棟建つようです。駅前だからこのような形態のビルが成り立つのでしょう。
もし、イーアスの真ん中に駅があって、
駅利用者をすべてイーアスが囲い込んでいたら、
いま立地してるホテルやマンションや飲食店の
集積は無かったでしょうね。

つくばに周辺から人が集まるのは広い道路で
アクセスが楽だから。
大通りとペデが筑波研究学園都市計画のレガシー。
なくなったら つくばではない。

>>1368 匿名さん
目的地に到着するまで、都内はつくばよりも歩きますよ。
吾妻からイイアスまで昨日・今日と徒歩往復しました。

往復で90分以下ですから。

また、平塚線よりも北方に出来る警察署が研究学園駅周辺
というのには違和感あり。
公共機関が集中しているとのことですが、市役所と消防署以外に
何がありますか。

>>1371 匿名さん
そんな負けず嫌いのコメントは無理がありすぎます。帰りは買い物持ってでしょう。極めて健脚なんですね。
高齢者は片側三車線の横断歩道を足早に渡りきる自信はないと思います。

何も足早に渡らなくてもよいのですよ。
ゆっくり渡るのに間に合わなければ、待てばいいだけの話。高齢者に限らず、無理な横断は事故のもと。

デベ休み、マンコミュ自体も、正月休み

詰まるところ、つくば駅は、都心へ通勤・通学する手段の為の駅であり、日中人を集めるために利用されている駅ではないので、期待してる資産価値は、デベにねつ造されたもの。都心の地価が下がり、その周辺が下がっていくと、末端のつくば駅周辺は、一番先に下がり始める。リスクの高い買い物をしていると思います。
つくばは鉄道のないところに都市計画された町。鉄道があってから成長していく街になるには、無理がある。
守谷から南がいいと思う。

残念だけど守谷は将来性無いね。
この10年ではっきりした。
見限った人も多いんじゃないかな？
守谷市近辺は、開発できる土地が少ないのに、街の売りが、優良戸建街だから、街に厚みが生まれず、駅前商業地の需要も高まらないから、結果あの現状なのだろうね？
10年を経て守谷駅前にいま何かあります？
これから何かできることもありません。
あのままです。

守谷は地図や路線図だけで判断すると
良さそうな場所に思えるんですけど、
地形図を見ると、利根川、鬼怒川、小貝川と
その流域の低湿地帯に囲まれた
小さな孤島のような場所だということがわかります。そして、今後開発出来そうな土地が、実は、
かなり限られているということがわかります。
後背地人口が少なすぎるこのような場所は、
商圏を広くとる大型商業施設などには不向きで、
そのことが、方向性を見失っている今の駅前の
あの姿に繋がっている気がしますね。
私の中では、すでに発展の止まった街という認識です。
また、圏央道という横軸の出現も守谷にとってはマイナスだったかな？
守谷は、16号と圏央道の谷間にある小さくて小綺麗な住宅都市。
それをどう将来にわたってキープするか。
今後の課題はそこですね。
大きく発展していくというよりは
若さや活力をどう維持していくか？の街です。

広ーいつくば市の人口は約23万人、東京都ですら人口が減っていく、空き住戸が増加していくのに、盲腸駅線の終着駅のつくば駅の価値って維持されるの？
つくば駅周辺の人口は10万人もいない、人口が２倍になっても小地方都市には変わりない。
つくば駅の商圏人口は極めて限定的。商業施設が逃げる動向から明らかに魅力が落ちているということ。
高すぎる賃借料、延びない売り上げに採算が合わないんだよ＝資産価値が下がっているということだね。
周辺から鉄道を使って人が集まることは期待できないからね。何故って、盲腸線の終着駅だから。
人を集める為、TXを土浦まで延長したらいいんじゃない？　
始発じゃないと意味ないの？
それはつくば駅の魅力が限定的と言っているようなもの。

よく盲腸線という言葉が使われるが、どういう意味？
盲腸というからには、虫垂と回腸終末部が必須。

TXで使いたいなら、そこを決めないと、意味がまったくわからない。

常磐線も土浦停まりなら
土浦はいまよりもっと発展していたのは確実だと思いますね。その分、水戸は衰退しているでしょうけどね。政策的にそういうことには当然ならず、実際には、土浦停まりだった場合に
土浦が発展できた分を県土全体の発展のために
薄く広く北にのばしたって感じでしょう。

行き止まりだから発展しない
行き止まりだから寧ろ発展する

これは一概にどちらが正解とは言えません。

広い範囲でみて発展の量が大きいのは
行き止まりじゃない方ですが
都市圏単体で見ると行き止まりの方が
良い場合もありますね。

そうだね。盲腸線という言葉は、役に立たなくなった路線を指す意味が強いみたい。TXには合わない言葉だね。
東京ですら人口が減少し始め、空き家が急増していますね。マンションの寿命も延び100年となってきています。中古で十分となってくるでしょう。しかし、都心により近いところに住まいを求めることは、これからも変わらないでしょう。通勤時間に多くを取られるつくば市に住まいを求める人は増えますか？　つくばの物件を売って都心回帰に向かう人も増えるのではないですか？　つくばの中古物件の数は増え続けていませんか？
つくばに魅力がないとは言っていません。馬鹿な中堅デベが馬鹿高い価格で土地を購入して実際の資産価値以上の価格にしてしまっている状況が残念だと思っています。多くのデベのHPで入居後も残っている物件が急増していますね。過渡期に差し掛かっていると思います。

>>1380
いつもの変な改行の人ですね。
あなたが無理のある論理で駅周辺の不動産価値擁護を繰り返す書き込むことは分かっています。
あなたの書き込みは、改行の仕方と最終行に特徴があるんですよ。
名前を変えても無駄です。
複数の名前で書き込むことは禁止ですよ。
デベ関係者か駅周辺にマンション等不動産を持っている方かもしれませんが、もう少しマシな理屈で書き込みましょう。

東京により近いところに
つまり、つくばより守谷、守谷より、柏の葉、
柏の葉より、おおたか、おおたかより、八潮

ということですかね
じゃあ都内以外では八潮がもっとも発展するのでしょうか？

私はそうは思いませんね。
TXには運賃割高の代わりに速達性があります。
それがこの沿線の強みです。
ただし、都心に近いと、その強みである速達性が活かせませんので、近隣を通る、割安な他社線沿線の駅との競合に負けやすくなります。
八潮は大発展してますかね？
地域の発展、地域の価値というものは、
政策なども含めて、もっと複合的な要素が絡み合って決まるものなので、単純なものではないんですよね。

八潮や守谷みたいなところを
谷間地域と言います。谷間地域というのは、どこの沿線でも見られる現象ですね。
この谷間化したところは、だいたいずっと谷間ですね。盛り返すということはありません。
逆に、複合的な要因で、
"尾根"のようになってる地域もあります。
つくばはその典型ですね。
東京通勤圏外より圏内、とか、
水戸よりつくばという、"より東京に近い方へ"という流れと、政策的に、ここへ集まろうとする流れ、それ以外にも道路環境などの複合的な要因で、尾根のような状況になっています。
これは将来的にも変わらないと思われます。

ただ、もし、TXをつくばの北側に延ばして
駅をいくつか設置するなんてことをすれば、
その駅が利用客をつくばから吸い取りますから、
つくば駅利用圏はいまよりもかなり狭くなるでしょう。
尾根が少し低くなります。
それはつくばにとってはマイナスでしょうね。
尾根が低なると、より東京寄りの地域の引力に
引っ張られて、今のバランスが崩れるでしょうね。

>>1372 匿名さん
イオンモールつくばまで往復していたので、遅レスになってしまいました。
（センター広場～片道70分）

昨日は中高年夫婦でイイアスまで徒歩往復しましたが、全然無理でも
負けず嫌いでもありません。
買い物は吾妻、竹園で済んでしまうので、大型ショッピングセンター
では殆ど買い物はしません。賑わい確認のみ。

つくばが車社会というのは、健康維持に最低限必要とされる8000歩/日
をクリアした上でのことなのでしょうか。

もともと守谷市のキャパを考えると
現状以上の発展余力はないのかもしれません。

どなたかのスレで守谷駅１０分ならつくば駅５分を選ぶのかな。
以下参考。意外と首都圏新都市鉄道の営業利益も伸び悩んでいたりして。

■１日乗降客数（人／日）
八潮　　２０６１３（１９２１０）
南流山　３４６１９（３３１５２）
流山お　３４７０２（３３１３５）
柏の葉　１５４５１（１４９９６）
守谷　　２４５１６（２４０６６）
研究学園　６８２１（　６４９９）
つくば　１８４２５（１７８３４）
※２０１６年（　）内２０１５年

■市人口（２０１７年１２月１日現在）
八潮市人口　　　８８８３１人
守谷市人口　　　６６８７７人
つくば市人口　２３４３４８人

■ＴＸ首都圏新都市鉄道　２０１６年・２０１５年
営業収益　４３２７５百万円（４２０１１百万円）
営業利益　　６６９４百万円（　６６７４百万円）
経常利益　　５０１７百万円（　５１３１百万円）

市の人口に対して、電車通勤者がどのくらいいるかのデータも欲しいですね。

それから、朝に乗る人と降りる人の数の違い。
つくばは都内から通勤通学でやって来る人の数が他の駅よりずっと多いので、つくばから都内に通勤する人の割合は、人口比でかなり少ないと思います。

通りがかりさんの言う通り。
つくばには高校、大学もあるから、ホント、思っていた以上に少ないですね。
それに、乗った人は戻って降りることを考えると利用者は数値の半分でしょ。
通勤通学以外の利用者は微々たる数でしょう。
つくば駅周辺の商業施設が逃げるのも分かります。イーアスがダメ押ししましたね。
マンションが増え、周辺の人口が増加するのに商業施設が撤退していく、後が決まらない。魅力がないのです。

訂正　誤）１日乗降客数　⇒　正）１日平均乗車人員（年度別）

1385さん
いやいや…充分負けず嫌いでしょう。
片道７０分かけて歩いて目的地まで行くのも、何も買わずに賑わい確認のみで荷物が増えないのも、ごく少数派です。
車を使うでしょう。

本当のつくば駅徒歩圏内に、ララガーデンやイーアス規模でいいので商業施設がほしいなぁ。

2015.10.1〜2017.10.1
人口増加数 人口増加率

つくば +6600 2.90%
つくばみらい ＋1400 2.85%
守谷 ＋1500 2.31%

守谷もつくばみらいも
ちょっと勢いが無くなりつつありますね
街が完成期に近づいているということでしょう。

>>1380 マンション掲示板さん

土浦には、水戸方面からも柏方面からも、高校生が通って来ます。

新幹線が通ればよいのですけどね。

2年間で6600人は多くないと思う。つくばも勢いがなくなりつつありますね。

2040年 茨城県 の市町村将来推計人口ランキング（https://ecitizen.jp/Population/Ranking/08）を見つけました。背景には、日本国の人口減少があることを感じました。
同じHPで東京都や埼玉県、千葉県、神奈川県を見てみると、驚きを感じると思います。
都心から近いところでも人口減少が予想されています。

デベはいいですよ。売り切れば後は逃げるだけ。そもそも銀行のファイナンスがないと成り立たないデベ業を支える銀行も黒幕になりますね。
そういえば、金融庁が銀行に不動産融資の調査に入っていましたね。融資全体の中の不動産融資を抑えろとの指令。業者向け不動産融資にも歯止めがかかるでしょう。

https://uub.jp/rnk/c_k.html
ここで日本全国すべての都市の
人口増加数が比較できます。

つくば市の水準は相当高いですね

今、もしくは過去を見ればつくばの成長は十分期待できるものですね。
同じく成長している都市を含めて、未来を診れば、人口は減少していくんですね。
2040年のつくばの人口は、2017年12月時点より減少する予想です。
まだ20年も先ですよ。安心して資産価値が高まると思案して買ったらいいじゃないですか？
「大きな儲け＝リスク＝欲」だとは思います。
だから期待を持たずに物件を選んでは如何ですか？

2015年 22.3万
2020年 22.9万
2025年 23.3万
2030年 23.5万
2035年 23.6万
2040年 23.5万

国の予測はこういう曲線です。
つくば市の実際の人口は
2018年内には、
2030年の予測値を超えますよ。

12年もズレた予測は、
予測データとして破綻してますので、
参考にすることはできないですね。
なんの説得力もないです。

出生率が予想を下回っている中、つくばだけは、ほぼ現状維持できるといいですね。
つくばの魅力がより人を集めるか、首都通勤圏の各方面の都市の魅力がより人を集めるか、わかりませんが、つくばは学術研究の稀有な都市、何とかなるでしょう。

>>1397
予想が12年ズレたことを理由に、国の人口予測はアテならないと主張したいわけですね。
国の人口予測のズレを年数で見ることに無理がありますね。
人口数のズレを見ないと。

あなたは、つくば市の３０年後の人口は、何人になっていると主張したいのですか？
５０万人を超えると予想しているのですか？
私は、つくば市人口が３０万人を超えることはなく、３０万人未満でピークアウトしていくと予想しています。
３０万人未満程度の都市の地価は、より都心部の地価動向に左右されざるをえません。
人口減少と床余りによって、より都心部の地価が下がれば、つくばの地価も下がるでしょう。
つくばやつくば駅周辺部の地価だけが、そのような影響を受けないとは考えられないです。

国が出した予測データは、その都市の、
年齢構成比なども考慮されているはずですが、
いまこの時期に、ファミリー層を中心に人口が
大量に流入しているというのが、そもそも予想外なため、データの基になった年齢構成比にもズレが出てるわけです。
ですからピークアウトの時期も、
他の平均的な都市よりも後ろにズレこみます。

>>1400
1396の書き込みもあなたでしょうか。
「つくば市はピークアウトする時期が遅いので、つくば市の人口は一定期間維持される。そのため、つくば市の不動産価格もその期間維持される。」と主張したいのですね。
しかし、「つくば市の人口が維持されるからつくば市の不動産価格が維持される」という主張は飛躍がありますよ。
都心部の不動産価格が下がれば、たかだか人口３０万人未満の程度のつくば市の不動産価格も下がるでしょう。
つくば市という区割りで見せようとすることに無理があります。
ニューヨークの株式相場がくしゃみをするとトウキョウの株式相場が風邪を引くのと同様、
都心部の不動産価格が風邪を引けば、つくばの不動産価格は入院するでしょう。
そして、都心部の不動産価格が風邪を引く引き金は、「少子化」と「マンション建設による床の無限増殖」でしょう。

1400の人は別名でもたくさん投稿しているようです。
文面と改行に特徴があるのですぐにわかります。
結局何を言いたいか不明なものが多く、スルーで良いと思います。

>>1402
楽観主義者なのか、それとも何らかの理由でつくば市には将来性があるという事にしたいのでしょう。
つくば市の人口減少が他よりも緩やかだとしても、国全体の人口減少の影響はつくば市にも及ぶ。私はそう考えますけどね。

>>1401　匿名さん
1400の妙な論理を明快にまとめていただきありがとうございます。
私も同感です。

ただ、１点補足して指摘するとすれば、【では、なぜ、現在のつくば駅周辺マンション価格が高いのか。】ということを分析する必要性です。
一般的には、東京都市圏の場合、東京から離れるに従って不動産価格は下がります。
ただし、各駅停車の不便な駅と快速停車駅の場合は、快速停車駅の方が不動産価格が高くなります。
そのため、快速停車駅同士で比較する場合、より東京に近い方が不動産価格が高くなります。
この図式をあてはめると、流山おおたかの森≫守谷≫つくばとなります。
もちろん、これは一般論で、個別の事情によって、修正要素が入ります。
実際、現在のマンション価格は、流山おおたかの森≒つくば≫守谷となっています。
なぜそのような現象が生じているのかという修正要素ですが、つくば駅の周辺には公務員宿舎が多く、民間所有地が極めて少なかった。そのため、駅近物件のマンション供給が著しく少なく、需給バランスが歪だったため、マンション価格が高騰したという点が挙げられると思います。
そうすると、今後、駅近の公務員宿舎が大量の売却されるため、修正要素は是正されて、守谷＞つくばか、せいぜい守谷≒つくばになることが予想されます。

つくば駅周辺住民としては、駅近物件を擁護したかったのですが、自分で書いていて論理構築が難しいと気づきました。

守谷のマンション供給量は、
TX開通以降、つくばよりだいぶ少ないと思いますけどね？
少ない供給なのに、価格も安い。
そらはつまり需要が無いということです。

そもそも、需要が高いなら、
駅前に、次々とマンションが建っていきますよ。
でも、そうはなってない。
駅前開発は残念ながら停滞気味。
守谷に求められてるのは駅近戸建てなのに、
少し色気を出しすぎましたかね？
求められてる方向性とは、だいぶかけ離れたことをしている印象ですね。
たしかに、優良戸建街が優良戸建街であり続けるためには、どうしても、新陳代謝が必要で、そのためには、生活利便施設などを新たに導入したりしながら、都市として持続的に発展し続けることが必要不可欠なんですけど、住宅特化都市は、
それが非常に難しい。
特に守谷は、低湿地帯に囲まれた孤島のような場所なので、街を外へと拡大していくのが難しく、
都市としての成長の限界点が、地勢的に割とはっきり浮かび上がっていますよね。
あくまで個人的な意見ですが、ここからの将来性はあまり期待できないと思います。
ただ、ここで成長が抑えられてる分、
みらい平以北は、需要が流れるでしょうね。

これは常磐線と同じですね。ここも、やはり、
藤代と佐貫が、低湿地でまともに開発されなかったことで、それより北の牛久やひたち野に需要が流れました。

>>1405 マンション掲示板さん

柏たなかは今まで開発が遅れていましたが、おおたかの森、柏の葉が一段落した現在はマンション建設、戸建建築が盛んです。もう少しすると守谷にもこの流れが来るのではないでしょうか。

守谷駅前にも、あと数棟は建つと思います。
ただ、駅前の土地が埋まれば埋まるほど、
街の完成形が悪い意味で見えてきてしまうというか…街に対する期待感が萎むというのはあるでしょうね。
これも守谷停滞の要因の一つですよね。
駅だけの価値なら複々線の取手だって、
もっと発展していかなきゃ本当はおかしいはずなんですけどね。
こちらも低湿地帯に浮かぶ孤島のようなところで、市街地が外へ外へ拡大できなかった、
そのために、地方都市でも見られる
駅前回帰のような需要の高まりが起きてこないんですよね。

>>1404
そうですね。
守谷には、徒歩１分程度の距離にライオンズマンションとポレスターマンションがありますね。戸建て街も駅に近い距離にある。
それに比べて、つくばは、徒歩３分以内の駅近にマンションはありませんよね。エンブレムでも４分･･･。
流山おおたかの森に至っては、駅徒歩３分圏内や５分圏内に大規模マンションが多数ありますもんね。
たしかに、ご指摘の需給バランスが大きな原因だと思います。

なるほど、
おおたかや守谷の駅近マンションよりも
つくば駅の駅近でもないマンションの方が
価格が上ということですか。

周りに何もないのにつくば駅近の不動産が高すぎて、バランスに欠けるように感じます。
つくば駅前、素敵！なんて感じませんし。。
これからに期待を込めた価格？？

不動産への金の流れが
より東京に近い方へ流れるということは、
後背地って結構大事なんじゃないですか？

鉄道のつくば止まりという状態は
意外とつくばにとっては、
後背地を北に広く拡大させる要因となっている
ように思いますね。
北にある茨城の県庁所在地は県人口の10%に満たない求心力の弱い都市ですしね。
そこからの流れをつくばが集めているのかもしれません。

つくばのマンションは、今、他エリアと比べても異常な高値ということですね。
しばらく手を出さない方が良さそうですね。

未だにエンブレムの未入居物件が２戸売りに出ている。どう説明？

つくばのマンションは、入居開始までには完売しなくなっているね。陰りを感じます。

>>1410 マンション掲示板さん
つくば駅は都市計画から極近にマンションが建てられない欠陥があるからでしょうか

つくば駅周辺で働く人にとっては、わざわざ電車通勤になるより徒歩、チャリ、車などで自分の時間に合わせて通勤できることを望むのでは？
ついでに、休日または帰省での交通の便を考えて、駅近…どうせなら、始発で座れるところ。
↓
つくば駅周辺、徒歩圏内に住もう！

となるのでは？

私は上の図式でつくば駅近くの新築マンション…と決めました。でも、公務員宿舎が多く売り出されずに選択肢が限られていました。高いとは思っても、安くなるまで待とうとか別の駅にしようとは思わなかったです。

勢いに釣られて買ってしまったと云うことですね。デベ担当者は乗せるのが巧いですからね。
私もどうせなら何かの時に売りやすい物件を選ぶでしょう。駅近の中古物件、多く出ていますね。希望価格が高いのでしょう、中々売れず物件数が増えてきました。売り急ぐ人は価格を下げてくるだろうから楽しみです。

>>1414
>>未だにエンブレムの未入居物件が２戸売りに出ている。どう説明？
竣工１年前に完売しており、HPも既に存在しません。
未入居物件でも、個人購入後の中古物件です。

>>1415
>>つくばのマンションは、入居開始までには完売しなくなっているね。
竣工前完売できないのは、ウエリス竹園以外知りませんが。
駅近MSは、最近では徒歩7分以内を言うそうで、あそこは該当してないですけど。
買う気はないが、UR跡地も竣工前完売を予想。

デベは早々に売り切ったように見せるため、キャンセル住戸発生とか、別ルートで未入居物件を捌いていきます。入居開始と共に未入居物件が市場に出てきます。
また、売却益や高額キャンセル料を避けるため購入者が未入居物件を売り出すこともあるでしょう。結果は同じ、売れ残ってしまっている。SUUMOとかで中古物件を検索してみたら？ そこから何を考察しますか？

デベさんは、その地域の所得水準に合わせて価格と設備、グレードを決めている。つくばのマンションは、価格とグレードがアンバランス、デベさんはより儲けているのでは？または、過大な広告費にもっていかれた？エンブレムは象徴的でしたね。