つくばのマンション2

「つくばで戸建てを持ちたい人」スレを作るべき？

そうなると、つくばスレだらけになるね。
すでにそうだけど。

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Mansion って英語は、集合住宅ではなく大邸宅とか豪邸という意味だから、ここで戸建ての話をするのもありかなと思いますが如何？

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1日平均乗車人員が１万８千人程度の駅の駅近にこだわり、
車が２台は無いと不便だとなる地域で、
４、５千万も出してメジャーセブンでもない
外廊下の田の字マンションって日本一割高なんじゃないかな・・・

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急行停車駅の始発駅。都内まで1時間以内という事で良い条件はそろっている。しかし現在の価格だと、同じような条件の所は他にもあるから、つくばならではの魅力。つくばでなくっちゃ！と思わせる何かが必要でしょう。

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暇なのでUR事業所跡地の検証してみました。

敷地面積7,000m2
法定容積率/建ぺい率　400%/80%

最大容積対象延べ面積 28,000m2（自走駐車場3,000m2程度含む想定）
総合設計等の容積緩和は考慮せず、共用部の容積不算入は各階10%程度考慮。

【case 1】 西南L字（エンブレム配置タイプ）

　建築面積2,500m2想定
　→
　25,000m2/2,250m2 = 11F

　※西側にエスペリアがあるので、逆L字（東南L字）もありうる。
　　短工期で事業的にも配置バランスがよい。

【case 2】南（ベニマル側）寄せI字（全戸南向き）

　建築面積1,500m2想定
　→　25,000/1,350m2 = 18F～19F

　※板状建築。ぎりぎりRCが成立。

【case 3】ロの字型タワー

　建築面積1,000m2想定
　→　25,000/900 = 27F～28F程度

　※階数がコスト増要因。また長工期となり需給の見極めが難しい。
　　街並みや周辺環境上上は実はこれがいいかも。免震 or 制震。

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街並みや環境なんて関係ないと思いますよ。
レーベンですからね。利益第一でしょう。

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エンブレムは
敷地7602m2、延べ床面積は4万2845m2でした。

だからUR跡も
込み込みで延べ床面積4万弱ぐらいになりそう

ちなみに
大通り沿いは歩道ギリギリのところを端から端まで地質調査してましたね

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エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。
45m制限かけられて、なおかつ延べ床面積4万平米にしたら、
ミオカススタイルの機械式駐車場が必須となります。

立地も駅から遠くなり、価格も高く、機械式駐車場。
眺望最悪（北東以外見えない）。
それならいらない、という印象です。

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土地の売買が済んでから高さ制限かかるなんてあるんですか？
エンブレムより駅からは遠いですが、レーベンザつくばよりは駅近ですし、ヨークタウンにもに近いです。確かに眺望は良くないですが、日当たり
は問題ないですし、利便性を求める人には魅力的でしょうね。駐車場はタワーにしてその分戸数増やせばコストカットできるのでそんなに悪くもないと思います。どこかのマンションのように斜めに建てない限り大丈夫でしょう。

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＞＞1151
＞＞エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。

400万円程度高くなる根拠教えてください。

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>>1148 匿名さん
利益第一でないデベさんがありましたら、教えて頂けませんか？
参考にしたいので。

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■エンブレム　
敷地面積７６０２㎡　延べ床面積５２８４５．８４㎡　土地取得価格２２億　３５２戸
延べ床面積に参入しない部分含む。容積率は４００％以下
■レーベンUR跡地
敷地面積７０１０㎡（エンブレム比９２．２％）　土地取得価格３６億３７００万
おおざっぱにいって
（３６億３７００万ー２２億）／（３５２ｘ０．９２２）＝４４４万／戸ＵＰとなる。
（＞１１５１ではありません）

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＜訂正＞
■エンブレム　
延べ床面積５２８４５．８４平米　⇒　４２８４５．８４平米

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>>1155
　土地取得単価が、レーベンUR跡地 はエンブレムの１．８倍ほどですが、本当でしょうか？
　取得価格は公表されていますか？

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調べてみては。
このスレで掲載されたのは７月初。ＵＲが公表、茨城新聞でも掲載。
最大の関心事は
エンブレム比で４５０万／戸ＵＰの金額であのレーベンが当地を落札した理由は何か？
建設されるＭＳの規模は、高さはどのくらいか？

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家の事情でエンブレム見送ったけど、レーベンも出てくるのね。

あと気になったのはマンションじゃなく戸建てだけど、デュオアベニューつくば吾妻東街区はとても気になる。

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>>1155
1151です。
代わりに説明していただいてありがとうございます。

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ＵＲ跡にはかなりデカイマンションが建つ。
竹園１丁目宿舎は、今年１０月入札に決まった。
そのため、同時期に竹園１丁目で２つの大規模開発がなされるはず。

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大規模マンションですか。
駐車場はどうなるんだろう？
レーベンザつくばもエンブレムもウエリスも2台目が停められなくて大変みたいだけど、最低でも各戸1台は用意してもらいたい。

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TXを通勤通学で利用するなら吾妻でしょうね。バスもつくばセンターから乗る方が待ち時間のロスもない。学区は竹園の方が人気ですが、高校以上になったらやはり駅近くが便利かも。

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駅利用には吾妻は便利ですが、買い物には不便です。

竹園側にお店が集まり、吾妻側には公園と図書館とエキスポセンター、大学とウェルシアがあるという印象です。

静かな生活には吾妻、便利な生活には竹園でしょうか。

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>>1120 通りがかりさん
古い書込みに対してだけど、
この時期でも、今見て見たらかなり影がかかっていますね。

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少しくらい私なら気にしません。
そんなこと言ってたら町の中心部には住めません。
理想は
南向きの最上階角部屋で眺望バッチリ、どこの影にもならず、屋根付き自走式駐車場一戸当たり２台完備、ターミナル駅直結新築マンションなどなど欲を言えばキリがありませんけど、、、、。そんなマンションあっても予算的に無理なので。少しくらい陰がかかるかどうかなんて、優先順位からしたらあまり重要ではないです。

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>>1165
全域を比べると、駅から遠い地区は竹園も吾妻も大差ないですよ。
1166さんのコメに追加すると、クレオ内にイオン、Q’t内に
わくわく広場やプルシェ、100均、ドラッグストア（コクミン）があり、
日常の買い物に不便だとは思えません。
ベニマルも近いです。
本屋も残っている吾妻１丁目は特別。

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吾妻は4丁目まであるので、駅のある1丁目だけを語っても吾妻地区は語れないかな。

竹園は、1丁目２丁目が商業が栄えていて、3丁目は幼稚園保育園から高校までが揃う文教地区。

吾妻は緑豊かだけどもの寂しい暗い場所も多く、中心地区なのに何かが足りない。

駅の北側の発展を期待しています。

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吾妻とか竹園とか、バトルしてるみたいですけど好みで選んでいいと思います。どちらの住所も憧れます。駅近がよければ吾妻も竹園も関係なく徒歩１０分以内が便利。駅にこだわらなければタイミングと予算次第。どちらも1丁目は便利ですけど、高すぎて、、。住めるならどちらでもいいです！

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吾妻、竹園、並木、松代、二ノ宮、千現、梅園、などは、新しい地名だとわかりますが、東新井って地名は？

新しくつける名前にも見えないのですが、地区としては準中心地区ですよね。

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>>1174

基本的にどれも新しい地名ではありません。
古くからある小字から取っているはずです。
東新井は、旧谷田部町内に既に新井という大字があったので、重複しないように東新井になったと聞きました。

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>>1174
いずれも、研究学園都市を整備する時に作った地名ですか、ということですよね？

東新井は、1175の方の書いているとおりです。
松代は旧地名、松野木と手代木から一文字ずつとって作ったとのことです。
ほかの地名は不明です。個人的には、松竹梅と縁起のいい字を選んだのかと思っていましたが。

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昭和52-54年の公務員住宅のリノベは無理だろうけど、樹木含めて完全更地、コマ割りの繰り返しはちょっと寂しい気もします。
現状のボウボウなのはいただけないけれど、木々の植えてあるコモンスペースはやはり、分譲だと難しいのでしょうね。
緑化率もありますが、販売員さんが『面倒なら人工芝でもいけますよ』、と言っていたのが印象的でした。
どこの分譲地とは言いませんが。

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1174です。1970年代造成地区の新地名の話題です。
ご回答ありがとうございました。

新井があるから東新井、とは初めて知りました。

松代の由来も初めてです。面白いですね。

吾妻は妻木にちなんでの名付けですね。

では、花室と倉掛から、なぜ竹園？

大角豆と広岡から、なぜ並木？

洞峰からなぜ二ノ宮？

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根拠の乏しいものも含まれているかもしれませんが、なかなか興味深いですよ。
http://4b3.hatenablog.com/entry/20130608/1370629933

吾妻
妻木＊＊に「吾妻さま」信仰があり、旧字にも区域外に大字妻木字吾妻下があるほか、妻木神社の境内社として吾妻神社がある。

二の宮は…二宮尊徳の話、本当だとしたらイマイチなネーミングですね。

ちなみに全然関係ありませんが、
つくば市二の宮、つくば市松代は、
かつての頃の変な変換だと、
つくば市に飲み屋、つくば始末しろ
と出てきたのを思い出しました。今はならないでしょう。

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西武の跡地何か来ないですかね～

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>>1181
1フロアだけ京成百貨店という話もありましたけど、どうなったんでしょうね。

ダイワロイネット、Viviにつづきこの建物で、研究学園に続き、つくば駅近辺でも存在感を増してきましたね。

http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14993447629173

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京成百貨店は夏の特設コーナーが思ったほど賑わっていなかったようなので、1フロアの話もなくなったかもしれません。期待して行ったのに品揃えも少なくてがっかりしました。そもそも水戸店の存続すら大変だと思います。

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結局のところ、つくば駅近辺商業エリアの再生は
ダイワハウスに頼らざる得ない状況にあるのでしょう。

私は北１駐車場跡地の計画次第では
西武跡の建物再活用にこだわることはないと思っています。

それにしても研究学園イーアスの集客力は落ちませんね。
目立った集客ポイントがあるわけでもない様に思うのですが。

お金のかからない手軽なレジャーに飢えるつくば民に現状、最適？

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イーアスはレジャーというより、あそこに行けば何でもあるというのと、小さい子連れでも気兼ねなく外食できるのが大きいと思います。

土地、駐車場が限られているつくば駅周辺に同じ方向性のものを求めても無理でしょう。

西武がなくなって、ちょっと良い品を買える場所がないですから、贈答品やデパ地下食品系、お土産等に特化して、加えて子供に配慮したものになるとそれなりにやっていけるのでは。
でも何れも中途半端だと京成の試験営業みたいになってしまうと思う。

あとは飲み屋をたくさん入れるのもありかな。

北１新施設、Q't、クレオ、BiViとの共存、棲み分けを考えないと共倒れしてしまいそう。
難しいですね。

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イイアスは確かになんでも揃って便利ですよね。でも、あれだけの土地でさえ週末は満車で近寄りたくなくなります。そう考えると、つくば駅周辺での集客は工夫が必要ですね。
子連れでちょっと出かけたり、若者が手軽に集まって楽しむようなこともできないと、買い物だけだといずれネットショッピングに取って変わられてしまいますから、レジャーって位置付けでいいと思います。

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つくばといえば山、ロボット、つくばエクスプレスがキーワードですから、それを体験できるアミューズメントパークでも作ると良いと思います。電車でも来てもらえる仕掛けでないと難しいですね。

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エスペリアもだいぶ安くなってきたね。
いよいよ、ツクバブル崩壊かな

https://suumo.jp/ms/chuko/ibaraki/sc_tsukuba/nc_88686341/

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エスペリアは東にレーベンが建ったらかなりの住戸で寝室側に陽が当たらなくなるし、バルコニー側には三井ビルでしょう？まだまだ安くなると思います。

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