つくばのマンション2

>>1120 通りがかりさん
夏至の頃の日没時の数分間？
イヤイヤ、外観を見ていれば、誰にでもわかるよ。
今の時期だけでなく、冬場になれば太陽の高度が低くて影は遠くまで届き日は短いので、割と早い時間から影がかかり始める。
だからＵＲ跡地に30階ビルなんて建ったら、
これから売却される周辺官舎や隣の警察署（いずれ跡地）にも影響がありそう、ということだろうね。
エンブレムも住戸によっては、朝日など少なからず影響はあるかもしれないし。

ウエリスとレーベンの位置関係は地図見ればすぐわかると思うけれど、ほぼ東西。
どんなにレーベンが高くても、冬に影がウエリスにかかることはない位置関係にあると思いますよ。
春分から秋分にかけての日没時の西日を遮ることはあるとは思います。（が、これって困りませんよね？）

レーベンでなければどの建物かわからないけど、秋〜冬〜春は影かかってますよ。
年中見る機会があるので、よく見てる。
完全に覆われるかは別として。
特に冬場などはかなり早くから影がかかり始めるし。真夏の今は、違うけどね。
ウェリスが困るとかではなくて、 ＵＲ跡地に30階建とかの高層ビルが建てば、周囲は相当な影で覆われるということ。

少しググってみた。
建築基準法第５２条第８項第１号の規定に基づく容積率緩和制度の適用除外区域の指定
指定区域は，つくば市全域の・・・商業・・・の各地域　（施行日：平成１９年８月１日）

これによると、つくば市条例で容積率の緩和は適用できないから
エンブレムの１．５倍の建物になることはなさそう。
他の条文で上記指定の除外とかあれば別ですが。

つくば市ど真ん中商業地の最高高さの規定までは調べてません。

つくば駅周辺にはつくバブルの頃でさえ30階建てなんて建たなかったのに、今更できるわけないと思います。

法的に（事業として）どれくらいの規模が建てられるか、建てられないか。
周辺住民としてこんな規模の建物は建って欲しいか、欲しくないか。は別です。

周辺住民は、眺望を遮り、資産価値を下げる高層マンションは建って欲しくない。

マンション購入予定者は、手に届く価格(4500-5000万くらい)になるなら、高層でお願いしたい。

なかなか全員一致の結果にはならないですよね。

>>1128
でも、その位の値段なら、つくば駅徒歩圏内に戸建に手が届くから、難しいですよね。

いえ、駅から10分以内なら、6000万以上になりますよ。

一般のサラリーマンなら、5000万以内で探すでしょう。

4500万の戸建てなら、徒歩20分以内でも無理。

SUUMOで検索してみましたが、東大通りより東（吾妻４）や、北大通りより北（天久保２）なら、つくば駅徒歩２０分圏内で３千万円台の戸建て新築がある様ですね。

>>1131 通りがかりさん
現地を確認してみてください。安い理由が分かりますよ。

>>1132＝1130
徒歩20分以内で4500万の戸建。これがあるのか？ないのか？
答えはあると1131は言っている。
すると今度は安い理由は？ときた。
しかし、それを説明すべきなのはあたなでは？

>>1133
第三者です。いくつか当該物件を見ました。私見では、
駅までも徒歩では厳しいですし、買い物も決して便利ではありません。
しかし、つくば駅近徒歩圏内の戸建てが遥か高くなりそうなことを考えると、
結構お買い得なのではないかとも思います。

徒歩20分圏内は、吾妻、竹園、春日3、東新井、花園、小野崎北部あたり。

徒歩30分圏内は、天久保、松代東部、千現、二の宮、花室、上ノ室南部、倉掛、花室、小野崎南部、妻木西部、春日2あたり。

20分圏内に戸建てを建てた人で、5000万以下の葉梨をまだ効いたことがないです。

>>1135
一度SUUMOを検索してみたらいかが？
つくば駅徒歩20分圏内の建売で3000万円台が3件もありましたよ。
　つくば市吾妻４　　3090万
　つくば市天久保２　3490万
　つくば市天久保１　3840万

格安建売住宅ですね。

しかも売れ残りですね。
ここはマンションスレだし、戸建ての話はもういいです。
マンションの情報お願いします。

＜＜１１３８さん
残念ながらつくば市のＭＳで興味深い話題がありません。
ウェリス竹園は販売中の横断幕が張られたままです。
エンブレムはＵＲ跡地の動向で頭がいっぱい。
そのためか、中根金田台や吾妻３丁目を売りたい業者がいいたい放題なのでしょうか。

>>1137、1138
お前らは、間違いを認めない往生際の悪い奴らだ。人間失格！
結論：つくば駅徒歩２０分圏内で３千万円台の戸建て新築はある。

ここはマンションスレなのに、このしつこさは何？まじで戸建て売りたい業者なの？
戸建ての話は興味ない。もうやめて。

「つくばで戸建てを持ちたい人」スレを作るべき？

そうなると、つくばスレだらけになるね。
すでにそうだけど。

Mansion って英語は、集合住宅ではなく大邸宅とか豪邸という意味だから、ここで戸建ての話をするのもありかなと思いますが如何？

1日平均乗車人員が１万８千人程度の駅の駅近にこだわり、
車が２台は無いと不便だとなる地域で、
４、５千万も出してメジャーセブンでもない
外廊下の田の字マンションって日本一割高なんじゃないかな・・・

急行停車駅の始発駅。都内まで1時間以内という事で良い条件はそろっている。しかし現在の価格だと、同じような条件の所は他にもあるから、つくばならではの魅力。つくばでなくっちゃ！と思わせる何かが必要でしょう。

暇なのでUR事業所跡地の検証してみました。

敷地面積7,000m2
法定容積率/建ぺい率　400%/80%

最大容積対象延べ面積 28,000m2（自走駐車場3,000m2程度含む想定）
総合設計等の容積緩和は考慮せず、共用部の容積不算入は各階10%程度考慮。

【case 1】 西南L字（エンブレム配置タイプ）

　建築面積2,500m2想定
　→
　25,000m2/2,250m2 = 11F

　※西側にエスペリアがあるので、逆L字（東南L字）もありうる。
　　短工期で事業的にも配置バランスがよい。

【case 2】南（ベニマル側）寄せI字（全戸南向き）

　建築面積1,500m2想定
　→　25,000/1,350m2 = 18F～19F

　※板状建築。ぎりぎりRCが成立。

【case 3】ロの字型タワー

　建築面積1,000m2想定
　→　25,000/900 = 27F～28F程度

　※階数がコスト増要因。また長工期となり需給の見極めが難しい。
　　街並みや周辺環境上上は実はこれがいいかも。免震 or 制震。

街並みや環境なんて関係ないと思いますよ。
レーベンですからね。利益第一でしょう。

エンブレムは
敷地7602m2、延べ床面積は4万2845m2でした。

だからUR跡も
込み込みで延べ床面積4万弱ぐらいになりそう

ちなみに
大通り沿いは歩道ギリギリのところを端から端まで地質調査してましたね

エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。
45m制限かけられて、なおかつ延べ床面積4万平米にしたら、
ミオカススタイルの機械式駐車場が必須となります。

立地も駅から遠くなり、価格も高く、機械式駐車場。
眺望最悪（北東以外見えない）。
それならいらない、という印象です。

土地の売買が済んでから高さ制限かかるなんてあるんですか？
エンブレムより駅からは遠いですが、レーベンザつくばよりは駅近ですし、ヨークタウンにもに近いです。確かに眺望は良くないですが、日当たり
は問題ないですし、利便性を求める人には魅力的でしょうね。駐車場はタワーにしてその分戸数増やせばコストカットできるのでそんなに悪くもないと思います。どこかのマンションのように斜めに建てない限り大丈夫でしょう。

＞＞1151
＞＞エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。

400万円程度高くなる根拠教えてください。

>>1148 匿名さん
利益第一でないデベさんがありましたら、教えて頂けませんか？
参考にしたいので。

■エンブレム　
敷地面積７６０２㎡　延べ床面積５２８４５．８４㎡　土地取得価格２２億　３５２戸
延べ床面積に参入しない部分含む。容積率は４００％以下
■レーベンUR跡地
敷地面積７０１０㎡（エンブレム比９２．２％）　土地取得価格３６億３７００万
おおざっぱにいって
（３６億３７００万ー２２億）／（３５２ｘ０．９２２）＝４４４万／戸ＵＰとなる。
（＞１１５１ではありません）

＜訂正＞
■エンブレム　
延べ床面積５２８４５．８４平米　⇒　４２８４５．８４平米

>>1155
　土地取得単価が、レーベンUR跡地 はエンブレムの１．８倍ほどですが、本当でしょうか？
　取得価格は公表されていますか？

調べてみては。
このスレで掲載されたのは７月初。ＵＲが公表、茨城新聞でも掲載。
最大の関心事は
エンブレム比で４５０万／戸ＵＰの金額であのレーベンが当地を落札した理由は何か？
建設されるＭＳの規模は、高さはどのくらいか？

家の事情でエンブレム見送ったけど、レーベンも出てくるのね。

あと気になったのはマンションじゃなく戸建てだけど、デュオアベニューつくば吾妻東街区はとても気になる。

>>1155
1151です。
代わりに説明していただいてありがとうございます。

ＵＲ跡にはかなりデカイマンションが建つ。
竹園１丁目宿舎は、今年１０月入札に決まった。
そのため、同時期に竹園１丁目で２つの大規模開発がなされるはず。

大規模マンションですか。
駐車場はどうなるんだろう？
レーベンザつくばもエンブレムもウエリスも2台目が停められなくて大変みたいだけど、最低でも各戸1台は用意してもらいたい。

TXを通勤通学で利用するなら吾妻でしょうね。バスもつくばセンターから乗る方が待ち時間のロスもない。学区は竹園の方が人気ですが、高校以上になったらやはり駅近くが便利かも。

駅利用には吾妻は便利ですが、買い物には不便です。

竹園側にお店が集まり、吾妻側には公園と図書館とエキスポセンター、大学とウェルシアがあるという印象です。

静かな生活には吾妻、便利な生活には竹園でしょうか。

>>1120 通りがかりさん
古い書込みに対してだけど、
この時期でも、今見て見たらかなり影がかかっていますね。

少しくらい私なら気にしません。
そんなこと言ってたら町の中心部には住めません。
理想は
南向きの最上階角部屋で眺望バッチリ、どこの影にもならず、屋根付き自走式駐車場一戸当たり２台完備、ターミナル駅直結新築マンションなどなど欲を言えばキリがありませんけど、、、、。そんなマンションあっても予算的に無理なので。少しくらい陰がかかるかどうかなんて、優先順位からしたらあまり重要ではないです。

>>1165
全域を比べると、駅から遠い地区は竹園も吾妻も大差ないですよ。
1166さんのコメに追加すると、クレオ内にイオン、Q’t内に
わくわく広場やプルシェ、100均、ドラッグストア（コクミン）があり、
日常の買い物に不便だとは思えません。
ベニマルも近いです。
本屋も残っている吾妻１丁目は特別。

吾妻は4丁目まであるので、駅のある1丁目だけを語っても吾妻地区は語れないかな。

竹園は、1丁目２丁目が商業が栄えていて、3丁目は幼稚園保育園から高校までが揃う文教地区。

吾妻は緑豊かだけどもの寂しい暗い場所も多く、中心地区なのに何かが足りない。

駅の北側の発展を期待しています。

吾妻とか竹園とか、バトルしてるみたいですけど好みで選んでいいと思います。どちらの住所も憧れます。駅近がよければ吾妻も竹園も関係なく徒歩１０分以内が便利。駅にこだわらなければタイミングと予算次第。どちらも1丁目は便利ですけど、高すぎて、、。住めるならどちらでもいいです！

吾妻、竹園、並木、松代、二ノ宮、千現、梅園、などは、新しい地名だとわかりますが、東新井って地名は？

新しくつける名前にも見えないのですが、地区としては準中心地区ですよね。

>>1174

基本的にどれも新しい地名ではありません。
古くからある小字から取っているはずです。
東新井は、旧谷田部町内に既に新井という大字があったので、重複しないように東新井になったと聞きました。

>>1174
いずれも、研究学園都市を整備する時に作った地名ですか、ということですよね？

東新井は、1175の方の書いているとおりです。
松代は旧地名、松野木と手代木から一文字ずつとって作ったとのことです。
ほかの地名は不明です。個人的には、松竹梅と縁起のいい字を選んだのかと思っていましたが。

昭和52-54年の公務員住宅のリノベは無理だろうけど、樹木含めて完全更地、コマ割りの繰り返しはちょっと寂しい気もします。
現状のボウボウなのはいただけないけれど、木々の植えてあるコモンスペースはやはり、分譲だと難しいのでしょうね。
緑化率もありますが、販売員さんが『面倒なら人工芝でもいけますよ』、と言っていたのが印象的でした。
どこの分譲地とは言いませんが。

1174です。1970年代造成地区の新地名の話題です。
ご回答ありがとうございました。

新井があるから東新井、とは初めて知りました。

松代の由来も初めてです。面白いですね。

吾妻は妻木にちなんでの名付けですね。

では、花室と倉掛から、なぜ竹園？

大角豆と広岡から、なぜ並木？

洞峰からなぜ二ノ宮？

根拠の乏しいものも含まれているかもしれませんが、なかなか興味深いですよ。
http://4b3.hatenablog.com/entry/20130608/1370629933

吾妻
妻木＊＊に「吾妻さま」信仰があり、旧字にも区域外に大字妻木字吾妻下があるほか、妻木神社の境内社として吾妻神社がある。

二の宮は…二宮尊徳の話、本当だとしたらイマイチなネーミングですね。

ちなみに全然関係ありませんが、
つくば市二の宮、つくば市松代は、
かつての頃の変な変換だと、
つくば市に飲み屋、つくば始末しろ
と出てきたのを思い出しました。今はならないでしょう。

西武の跡地何か来ないですかね～

>>1181
1フロアだけ京成百貨店という話もありましたけど、どうなったんでしょうね。

ダイワロイネット、Viviにつづきこの建物で、研究学園に続き、つくば駅近辺でも存在感を増してきましたね。

http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14993447629173

京成百貨店は夏の特設コーナーが思ったほど賑わっていなかったようなので、1フロアの話もなくなったかもしれません。期待して行ったのに品揃えも少なくてがっかりしました。そもそも水戸店の存続すら大変だと思います。

結局のところ、つくば駅近辺商業エリアの再生は
ダイワハウスに頼らざる得ない状況にあるのでしょう。

私は北１駐車場跡地の計画次第では
西武跡の建物再活用にこだわることはないと思っています。

それにしても研究学園イーアスの集客力は落ちませんね。
目立った集客ポイントがあるわけでもない様に思うのですが。

お金のかからない手軽なレジャーに飢えるつくば民に現状、最適？

イーアスはレジャーというより、あそこに行けば何でもあるというのと、小さい子連れでも気兼ねなく外食できるのが大きいと思います。

土地、駐車場が限られているつくば駅周辺に同じ方向性のものを求めても無理でしょう。

西武がなくなって、ちょっと良い品を買える場所がないですから、贈答品やデパ地下食品系、お土産等に特化して、加えて子供に配慮したものになるとそれなりにやっていけるのでは。
でも何れも中途半端だと京成の試験営業みたいになってしまうと思う。

あとは飲み屋をたくさん入れるのもありかな。

北１新施設、Q't、クレオ、BiViとの共存、棲み分けを考えないと共倒れしてしまいそう。
難しいですね。

イイアスは確かになんでも揃って便利ですよね。でも、あれだけの土地でさえ週末は満車で近寄りたくなくなります。そう考えると、つくば駅周辺での集客は工夫が必要ですね。
子連れでちょっと出かけたり、若者が手軽に集まって楽しむようなこともできないと、買い物だけだといずれネットショッピングに取って変わられてしまいますから、レジャーって位置付けでいいと思います。

つくばといえば山、ロボット、つくばエクスプレスがキーワードですから、それを体験できるアミューズメントパークでも作ると良いと思います。電車でも来てもらえる仕掛けでないと難しいですね。

エスペリアもだいぶ安くなってきたね。
いよいよ、ツクバブル崩壊かな

https://suumo.jp/ms/chuko/ibaraki/sc_tsukuba/nc_88686341/

エスペリアは東にレーベンが建ったらかなりの住戸で寝室側に陽が当たらなくなるし、バルコニー側には三井ビルでしょう？まだまだ安くなると思います。

バルコニー側でないから、エンブレムほどの影響はないはずだけど、それでも高層階が見下ろされる側になると、価値は下がってしまいますね。
西向きにバルコニーなしにしてほしいですよね。

>>1191
>>エスペリアは東にレーベンが建ったらかなりの住戸で寝室側に陽が当たらなくなるし、

方角から考えて、それはほとんどないと思われます。

>>1192
　Ｌ型配置で、西向き住戸ができる可能性が大とみていますが、どうなるでしょうか。

>>1190 マンション比較中さん

築12年過ぎていて3380万は高いのでは？

エスペリアは複層ガラスになってないので冬場は結露が酷い。
3380万は高過ぎ。

サッシは取り替えられないの？

>>1196

サッシは室内だけではなく室外にも面しているため共用のものですから、個人の判断では変えられませんよ。

>>1190
もともといくらくらいの物件ですかね？
今まで下落率低かったですよね。

>>1196
>>1197
内側にサッシを設けて２重サッシにすることは可能でしょう。以前売りに出ていた130平米くらいの物件でそうなっていました。

>>1199

もちろん、それはアリですよ。
替えるのはダメです。

>>1199 匿名さん

最上階の、2階分使える物件ですよね？
あれ、つくばのマンションの中の最高物件では？

ちょっと話それますが、URの吾妻1丁目はほぼ常に満室とのことです。
URの人が"昭和の香りが漂う物件ですよ"と伝えてもやはり立地がいいため、結構家賃も高いけれどすぐ埋まるとのことでした。(実際現在も空室なし)

しかしなぜ、旧住宅公団の602号が公務員宿舎と並列であの位置に作られたのかは謎ですね。
公務員宿舎でサンドしなくても…。どなたか書かれていたように、URの建物がどちらかに寄っていれば大規模開発も可能だったかもしれませんね。

>>1201
機械式駐車場だし、広ければ良いというものでもない。

>>1201
そうではなくて、たしか６階か９階の角部屋だったと思います。最初売りに出たときは、風呂場が変わっていたのですが、売れなかったらしく、普通のユニットバスに改装して値下げしてました。売出しは良く憶えていませんが４千万円台後半だったような気がします。

>>1202さん
URの602が建ったのは両脇の官舎601と603よりずいぶん後ですよ。
私がつくばにきてから後のことなので、まだ30年経ってないはず。
あれが間に建ったときは驚きましたが、なんでもあの一帯の土地は官舎の建っているところも含めて公団(UR)だったか県のものだからとかいう噂が立っていました

>>1205さん
ご回答ありがとうございます。
たしかに、築29年でした！周りの建物よりは10年程度若い計算になりますね。
結構他の宿舎地内にも、建て増しできるようにスペースを確保していたりしますが、大体の場合、棟番号は、欠番なく建てていたので、謎の多い物件です。
もっとも、かつては住宅公団も国の機関で公務員宿舎的な扱いだったのかもと思ったりもします。

601と603がなくなることを見越してか、URでは吾妻一丁目住宅としか案内していませんね。。

>>1204 匿名さん

そうでしたか。
てっきり最上階の8000万の物件だと思っていました。

エスペリアは古くなってもつくばのナンバーワンマンションですよね。

エスぺリアのあの物件はエレベーターに接してるから安いのではないでしょうか？他の部屋はまだまだ高いです。

>>653 匿名さん
半年前までオーナーズワン物件に住んでいました。
管理会社の女の人が凄く物言いで
ストレスで引っ越しました。

UR跡地、レーベンが市長の要望を受け入れられるか否か。
見物です。

つくば一の高層ビル・マンションにして欲しい。

>>1212
駐車場確保を鑑みると困難。
地下３階くらいの駐車場にする億ション（内廊下の）タワーを見てみたいところですが。

尤も、それぐらいやらないと利益が出ないほど土地購入額は高額ですね。

>>1211
竹園一丁目2-l UR庁舎用地売却における譲渡条件
建築物は原則既存建築物(現UR庁舎)を活用してください

Ь 既存建築物を除去し新たに建築する場合は、次の誘導事項を遵守してください。
建築物 用途 商業・業務系の利用を原則としてください。一部に住宅系を設ける場合は次の条件としてください。 (1)住宅単独での利用はできません。(2)敷地内において都市計画道路3・2・2号土浦学園線から2/5の範囲は,商業・業務の用途に供する建築物としてください。

１行目から無視しているので、レーベンはガン無視する気なのではないかと思います。

>>1214 UR庁舎なくなって残念さん
だとすると、相当反感を買うことになりますね。
レーベンの、つくばでの営業はこれで終了になるレベル。

NEXIOやヴェルプレジオなど研究学園駅周辺でも、
買ってから何の意見も出ないのが不気味です。

皆様、本当の声を聞かせて下さい。

>>1215
民有地に厳格な強制力のある制限がかけられないのは、本当に歯がゆいです。
これまで売却地にかけた地区計画なども、かなりゆるいもので、売ったら最後、という感じですね。
7/4付茨城新聞に『UR庁舎跡地にマンション計画 つくば』という記事がありますので商業施設の併設自体も危ういと感じます。
売却までのプロセスは、再開発計画コンペのようなものではなく価格だけで決めたようですね。日本は所有者の権利が強く、まちづくりに対しては介入しづらい国だと思います。もはや諦めです。

URではありませんけれども、この
つくば中心市街地再生推進会議最終報告にはすばらしいことが書いてありますが、全くうまくいっているようには思いません。
https://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...
質を担保した売り方は、二段階入札ですが、財務省の業務が膨大になって困難なのでしょうね。

>>1218 レーベンザツクバ住みさん
機械式駐車場ではなく、
自走式駐車場（５層６段、３５０台）ですね。
住戸３３１戸、１階部分には店舗スペースも１戸？あるようです。
お値段含めて、とても興味がありますね。

>>1219 匿名さん
土地購入額が隣のエンブレムの1.5倍（面積はほぼ同じ） で、
建築費も高騰している中、どうまとめるのでしょう。