パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

生涯収入（支出）に占める住宅費の比率を考える必要がありますね。
何かを買えば、他の何かが買えなくなります。

延期にならなければ販売開始まであと3ヶ月。そろそろ自分の予測をファイナルアンサーします。
ちなみに私はBAYZは坪265万円の予想でした。我こそはという方は、後で答え合わせがしやすいこんな体裁で予想してみませんか。
↓
【予想価格】
◎坪平均
305万円
◎75平米換算
6931万円
◎根拠
駅近。しかしお金持ちを引き付ける豪華な設備はなく、世帯年収1200〜1500万円以下位で、利便性重視のファミリー層が買える価格帯に収まる。
○自分の立場
湾岸マンションを保有する、湾岸マンション好き

世帯年収1200の若いファミリーは7000万のマンションを避けたほうがいいね。頭金3000万出せるなら別だけど、ランニングコスト、家族構成・ライフスタイル変化を考えたらリスクが高すぎ

一部上場の既婚子持ちリーマンが東京で検討するのは、3LDK、4500〜6500位が多いんじゃないかなあ。
ちなみにうちは中央区湾岸5600。

>>309
好機に買われましたね。
今は湾岸でも便利なエリア（新豊洲ではなく豊洲、勝どきなど）は販売価格が高騰し、新築3LDKで6000万円以下だと安い部屋という感覚です。自ずと購入層も、より収入が高い人が増えていると思います。

待てば待つほど値上がりする相場だし仕方ないのでは？

もはや、世帯収入１５００万以上でなきゃ、このエリアでマンションは買えないということですかね。
道理で、お値段強気のアオキで住民がボンボン買い物できるはずだわ。

あーこんなことになるなら、震災時に買っておくべきだった。予測誤った。

>313
震災から1年弱のクロノは坪275万円位だったので、それと比較して1割強しか上がっていないですよね。1割上昇の今の相場で買えない人は、当時だって手が出なかったのでは。
例えば6400万円なら買えた人が、7000万だと買えなくなるということあります？

2・3丁目だって300超えてないのに、ここで350とか
(´・ω・｀)

>>315
では>307の様に、ご自身の予想をどうぞ。

６丁目環境はいいと思いますがスーパーが近くにないとやっぱり不便すぎますよね？
ここは何でも近くて便利そうですが圧迫感がありそう。
３丁目が一番便利なのかな？

>>316
予想とかしてない。誰かが営業から320って聞いたって言ってたから320なんじゃないの。
そんなに高いならいらないってだけ。

ここは、書き込みが多いですね。
今年は、マンションの近くに豊洲新市場ができるようで、便利になるのでは。
将来的に大規模複合施設もできたら、人が集まりそう。
販売価格が高そう。
手がでないかもしれません。

駅遠物件か、長谷工仕様か、大通り沿いでないと安く買えないよね。。。

なかなか良い物件だと思うけど、あまり高すぎると狭い部屋しか買えなくなるよ。

これを読むと、豊洲のような子育てに優しい街に、重点的に税金を投入すべきと思える。

http://lite.blogos.com/article/103464/

ぶっちゃっけ、都心で好き勝手遊んでいるような奴らには、独身税を課してほしい。

三井さんから聞いたのは、晴海の方が安いという事。
晴海は坪320前後。
豊洲は駅近なので坪350前後という事でした。

晴海の駅距離が許せる方は、晴海の方がお得かもしれません。ただ、晴海はランニングコストが凄まじく高い可能性がありますが。。。

なるほど、けっこう高いんですね〜
いくら相場が上がってるからって、豊洲で320以上は高すぎると思います。
買える、買えないではなくて、買ってはいけない気がします。市場環境によって価格の上がり下がりはありますが、許容範囲がありますから。無理してもリスク高いだけではないですか？
そんなに高いなら賃貸の方がいいですね。デベロッパーに騙されちゃダメですよ〜

>>319
豊洲市場は
ここから４分歩いてゆりかもめで２駅先だから、近くではありません。

>>324
2駅？

>>323
おっしゃる通りだと思います。

>>322

そんな差つけないっしょ。70平米で600万以上差がつくとは思えない？

同じスペックなら、賃貸の方が高いんじゃないですかね。
安いところありますか？

タワマンよりランニングコストが安いなら、多少イニシャルが高くても、結果的に安くつくんじゃないでしょうか。
駅近だと資産価値も高いですし。

豊洲は魅力的な街になりましたが、320以上というのはちょっと高すぎると思いますね。それが適正だと言うのは高値に慣れすぎてしまったか、あくまで江東区の埋立地を過剰評価しているか、ではないでしょうか。豊洲は賃貸で駅にある程度近いタワーに住むのが一番適してる気がするなあ。

単なる建築費高騰の影響じゃないでしょうか？
他のエリアも値上がりしてるようですし。

値上がりしている相場ですから、なんてデベの言葉を鵜呑みにしてはいけない。昨今の経済環境を考えると何が起きるか分からない。多少の値幅は理解できるが、320以上は高過ぎる。

>>332
いや、350てすよ。

>>333
じゃあ、なおのこと買えないですね。
まず、サラリーマンではまともな部屋は買えないですね。
700戸くらいあるのに、誰が買うんですかね？
そもそもそんなに出すなら、もっといいものあるでしょ、他に。

三井さんから聞いたのは、晴海の方が安いという事。
晴海は坪320前後。
豊洲は駅近なので坪350前後という事でした。

晴海の駅距離が許せる方は、晴海の方がお得かもしれません。ただ、晴海はランニングコストが凄まじく高い可能性がありますが。。。

他に良い場所ありますか？
あるなら教えて欲しいです。

少しくらい高くても、駅近選んだ方が良いと思いますよ。
こんな情勢なら、尚のこと。

天王洲アイル。モノレール使うと本当に便利な場所です。

>>335
やっぱり人に拠って違うんですねぇ・・・
当方が耳にしたのは280から300の間で調整するんじゃないか？って話でしたけどね
もちろん市況に拠っては300をちょっと超える可能性も否定はされなかったけどね
320とか350の話を振ったら、
「え？それで売れるんだったらもちろん売りますけど・・・それなら都心買ったほうが・・・」
って笑われましたｗ

総合的に見て豊洲より良い街なんてないよ。

と思う人に豊洲に住んで欲しい。

>>339
都心買った方が　という部分がなければ本当らしかったですね。惜しい。

>>341
即レスどうもｗ
端折ってすまんかったけど、湾岸既存物件を何棟か挙げてくれて説得力あったけどね
もちろんこの先どうなるかは分からないって前置きはされたけどさ

まあ所詮噂は噂だし、安い噂を流されたら既存物件が売れなくなるからねぇ・・・
販売前の高値誘導はある意味仕方ないというかお約束だけど、
まあ320だ350だってのもワンパターンだよねｗ

>>339
そうでしょうね。みんなそう考えると思います。正直な営業マンにあたって良かったですね。

豊洲の主たるタワマンを一通り見ましたが、
シンボル＞PCT＞ツイン＞その他・・ですかね。
個人的には。

>>344
何を重要と考えるかですね。
駅直結で雨風関係なく帰れるシエルが本来１番であるべきなのに
その他に含まれてしまう現実が、５丁目のイメージの低さを物語る。

>>345
そうは思わないけど。
過去はそうかもしれなかったけど、最近の5丁目は、綺麗だしまた発展していくから変わると思うよ。
むしろ立地的にどこでも、近いはほんと価値がある。

まぁ今からの値上がり期待するなら、５丁目だろうね。
変わっていくポテンシャルは、もう３丁目２丁目には無いよ。

正直、駅徒歩５分で幹線道路沿いじゃない物件なんだから、３５０万なら想定の範囲内だと思いますよ。

安いからってベイズに飛びつくより、結果的には安くつくんじゃないかな。

これが真実


322：匿名さん [2015-01-19 20:11:13]

三井さんから聞いたのは、晴海の方が安いという事。
晴海は坪320前後。
豊洲は駅近なので坪350前後という事でした。

晴海の駅距離が許せる方は、晴海の方がお得かもしれません。ただ、晴海はランニングコストが凄まじく高い可能性がありますが。。。

どうしても坪350に誘導しようとする人がいますねえ。。

そもそも駅近といってもしょせん徒歩５分ですよ？販売時期が違うお買い得物件とはいえ、月島２路線直結タワマンのＣＧＰが坪330だったのに江東区豊洲徒歩５分で非タワマン外廊下のここが坪350ってどんな相場観してるんでしょうか。せいぜい坪300ですよ。それでもＰＴ豊洲の坪265より１割以上値上げです。超強気で2割値上げしたら320ですが、この単価だとボリュームゾーンの75㎡換算で7200万なので、7000万の壁を越えて販売苦戦の恐れありです。長期販売を嫌う三井なので普通に坪300程度に収めるでしょう。

パークタワー晴海＜ここなのは同意します。パークタワー晴海の仕様見ればわかる通り、なんと床暖房すらケチってます。三井定番の食器棚も省かれてるし。ここも食器棚はケチってますが、床暖房はLD＋洋室、パウダールームもタイル張りっぽいので、比較的高仕様路線にしようとする意図が読み取れます。

スミフ好きな人と、三井好きな人に分かれるのでシンボル好きな人はいるでしょうね。

私は三井派で、豊洲タワーが一番好きです

誘導ではなく、それが真実なのでは？

３５０が高いと思うなら、千葉などもっと安いエリアに行けばいいのに。
もしくは、駅遠物件なら安くかえるんじゃない？

正直いって、３５０万なら妥当に思えます。

>>353
低い値段言ってるのに、なんでそんなに噛みつくの？
どーしても高く買いたいの？
ま、350なら買わないだけだよ。

豊洲が350なんてびっくり
てかないでしょ
そんな高くて買う人いるの？

普通の感覚を持っている人なら豊洲でそんな値段を出す人はいないだろうけど、まともな判断できない人たちでその値段でも買う人たちがいるのかもね。豊洲なんて300でも高すぎるぐらいの場所なのに。

銀座から地下鉄で１０分かからない立地で、大規模な住環境が整備されているところって、
ぶっちゃけ豊洲しかないからね。その希少性をよくよく考えれば３５０は十分ありでしょう。

豊洲駅近で350なら全然買います。もはや東京、銀座にアクセス良くて350以下で住みたいような場所はなくなってしまったので。

>>355
その価格だとターゲットは中華圏なのでしょうかね？

地元の人は過大評価をしたくなってしまいますよね。（自分は豊洲の高値を歓迎する立場ですが）お金があるのに豊洲を買う人というのはあくまで少数派です。多くの方は資金の制約から、都心ではなく豊洲を選んでいるんですよ。

地価が高い銀座・東京駅の同心円上の地域で考えてみると、勝どき・月島・晴海だと思うけど、周辺を歩いてみてそれぞれ空気が悪い・街並みごちゃごちゃ・交通機関がないなどあまり住みたい気になれませんでしたので、やはり豊洲近辺がいいのかなと思います。

>>358
そう思うのなら、今すぐPCTの中古を購入されては？ららぽ直結で坪300程度で購入できますよ。
そもそも４丁目の中古なら坪230で購入できますよ。坪350なら中央線やら東横沿線のマンションが選び放題です。GFTや西新宿６０も買えるし、完売しましたがトミヒサ・キャピタルゲートプレイスなど人気の都心物件も大部分が予算内です。

ここで坪350を連呼している人って本当にこの物件検討していますか？そりゃ一部は坪350でも欲しい人もいるでしょうが、その人にしても気に入った立地・物件を坪350と坪300のどちらで買いたいかといえば安いほうに決まってるでしょう。ただでさえ資産性と出口戦略が意識されている昨今、割安だから人気の湾岸地域において、周辺の中古相場や広域相場を少し調べたらすぐにわかる割高価格を連呼する「検討者」って意味が分かりませんね。

今から2、3丁目立地なら320も分かるけどね。5丁目で徒歩5分も悪くはないんだろうけど、まあ300超えちゃいけないとこでしょ。

>>357
豊洲の建設ラッシュ見たら、ここは中国か？と思った。
希少性とかネタにしても面白くないです。

ここのスレ、part1からずっと坪350万厨が張り付いてて
その粘着振りにはもはや感心するな。
まぁ290～310がボリューム層だろうね。

思い込みや期待だけで物を言っている人とちゃんと情報分析できている人との違い。いずれにしても4月になれば分かる話。
もちろん@350が正解。

まぁ安く買いたい気持ちはわかるけどね。

待てば待つほど値上がりする相場で、安値期待しても無駄だよ。
３５０超えてくる。

2,3丁目で新築タワマンができたら３５０でしょう。4,5丁目で外廊下で３５０はないでしょう。
外廊下って団地っぽくないですか？

でも内廊下だと、更に高くなりますよ。
私は350なら外廊下でも良いかな。

港区の坪500万の物件持ってるけど、外廊下ですよ。

タワーだと、ランニングコストが凄まじく高いので、板状マンション買った方が長期的に見るとお得だと思うけど。。。

少なくとも三井さんは350前後と仰ってるので、その辺りで待ってれば良いのかと思います。

>>372
坪350ってアッパー価格です、聞き間違いですよｗ
皆さんが平均値で話してるのに、アッパー価格でのミスリードは頂けない・・・
もちろんプレミアムの設定があれば坪400ぐらいはいくでしょうね

アッパーが350ねぇ。
100平米で1億
75平米で8000万

いまいちターゲットが見えないね(笑)

>>370
ってことは、同じ豊洲駅５分でも
内廊下のパークタワー豊洲のほうが
ここより高い中古価格で売れそうですね。

最早豊洲でも今更感が正直ありますね。
駅チカといえど。
新築ならBAYZがラストチャンス。
他は中古が賢明でしょうか。

いえ、平均で３５０万らしいですよ。

パークタワー豊洲は、幹線道路沿いだからなぁ。
肺ガン確率が２倍になっても良い人なら、良い選択肢では？

少なくとも、パークタワー豊洲のリセールはダメでしょ。

パークタワー豊洲は、もともと賃貸になる予定だったのを急遽分譲にしたので、見た目とか仕様が最低レベルですよ。。。

外観がリセールに与える影響大きいのに、あれはないと思います。
仕様で一番キツイと思うのは、ディスポーザーが無い事かな。

三井のパークシリーズの中でのグレード格付けは以下の順です。

パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークシティ＞パークホームズ

なので、パークタワーの８掛けの価格設定と予想します。

違いますよ。
パークタワー豊洲は、実際にはパークアクシスです。一番の最下層です。

どっちにせよ、三井さんは350万で売るつもりなんだから、おとなしく待っていたら？

パークタワー豊洲の外観見てみたらいいのに。高級感ありますか？無いですよね。
美しいですか？？正直、不格好ですよね？

それが答えですよ。ディスポーザーもないのに、売れる訳無い。

ディスポーザーってそんなに重要？
家にあるけど使うの年に数回だよ

野菜食べないの？？？

野菜食べるときは、絶対にディスポーザー使うと思うんだけど。。。どういう事？

ディスポーザーの使い道よく理解してないとか？

逆に、年２回のディスポーザーの使い方を聞いた方がいいんじゃない？

野菜食べますよ！自分ですてれば10秒ですよ！年に数回の使い道は知人が訪ねてきた時などやってみたいって言われた時に使うのみです

あんな大量の水を垂れ流してもったいないって思っちゃうんですがへんなのでしょうか

話しが脱線しましたが私も私の周りもディスポーザーあっても使わない人が多いいです！ディスポーザーついてるかついてないかはマンション買う時にどっちでもいいです。食洗機も食器棚も床暖房もどうでもいいですそれより値段です

ディスポーザーは後付けできないからなぁ。
リセールにも大きく影響するよ。。。

安いマンションが良いなら、中小デベの郊外物件にしたら？
ここは合わないんじゃないかな。。。

もしくは駅遠物件にしたら安い。
ベイズとか。

野菜をどこに捨てるんだろ？？？

夏場腐って大変じゃないですか？

あまり、臭いとか気にならないタイプなのかしら。

周りのファミリーでディスポーザーあるのに使わない人は聞いたことないよ。
独身で自炊しない人じゃないの。

390
ディスポーザーって売る時重要なんですね！
知りませんでした！私が重要なのはダウンライトとカセットエアコンですが確かに後付け出来るのか？んんカセットエアコンは大丈夫なのか？
旦那がどうしても三井がよいらしくて
391
今の家が買った値段よりだいぶ高く売れるみたいなので住み替えを検討中です。理由は駅から遠いいからです
392
ゴミは毎日捨ててるので気にしてませんでした
あなたも小さい頃はディスポーザーなんてなかったでしょ！？
393
確かにニオイとかあんまり気にしません(笑)
394
自炊は週の半分位ですがファミリーです

350を連呼する人がまだいるね。
なんで高値を期待するんだろう？
安く買えるなら、その方が良いでしょ？
三井は、これからPT晴海をはじめ湾岸に沢山の物件を売りさばかなければいけないのに、
なぜ外廊下でパークホームブランドのこの物件で、チャレンジングな高い価格を付けなきゃいけないの？
豊洲5丁目で平均300超えたらキツイ可能性高いよね。
そんなリスクをデベが負うなんて考え難いんだけど…。

350とみせかけて少し安くするいつもの手だと思いますよ！
でも私は300か310までしてくると思うんだけどどう思う？

埋立地のマンションなんてもう、売ってはいけないマンションなのでは?

>>398
理由は？何故もう売ってはいけないのかの。

何でディスポーザネタが書かれているのかと思ったら
パークタワーには無いからですか。

パークタワーにディスポーザが無いのは、別にコストダウンではなくて別な理由だそうですから。
それに各階ゴミステーションに生ゴミまでかまわず捨てられるので、ある意味便利でしょう。

うちもディスポーザーあるしかっかいごみもあるよ！だからニオイは気にならないよ！数年住んで売ればあともう少し埋め立てでも家賃ただになるよというかたぶん

豊洲ではないけどダブコンからスタートしたんだけどダブコン安かったよー

>>397
まあ、それで結局340ちょい平均ぐらいで落ち着くんでしょうね。

各階ゴミに生ゴミ捨てたら、相当臭そうですけどね。。。
各階ゴミすてられるなら、ディスポーザー必須だと思うのですが。。。