ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

過去に戻って買えないのは
競馬も株も同じ

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でも、過去の検討スレが残されているので
パークハウス新宿がなかなか完売できなかった事実は
永久に分かってしまう。

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ここはどうでしょうか？

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駅に遠いからね〜

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>>880
来週末には販売戸数も分かるから、それで何となく分かるよ。
竣工まで余裕もあるから4割位販売できれば楽々完売に持ち込めるだろう。
逆に3割り切ってくるようなら大規模だけに苦戦は必至。かなり長期化すると思う。
あとは、一期でまんべんなく販売してるかどうかもポイント。1LDKだけとか一部の間取りに人気が集中してると、後からきつくなる。

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朝の西新宿のラッシュはどうでしょうか？丸ノ内線は混むし、隣のタワマンが出来たら、さらに激しそうに…

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>>882
後出しジャンケンしているの？
ここの販売戸数は4割チョットの320戸だそうなのに。
楽々完売と言いたかったわけ？

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>>883
どこまで出勤したいの？
何時に出勤したいの？

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>>884
320なんて噂に過ぎないでしょ。
そもそも、一期で4割程度売り出した物件は実際にその後も順調に売れてるんだから、あとだしでも何でもない。

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前から言われてるように一期1次で380でれば間違いなく人気物件、320くらいなら普通人気だねって話。500戸以上の規模は販売数と来場者に対する購入者比率が大事な人気バロメーター。320なら富久効果と日本最高階数効果でMR来場者はかなりの数来てたのに、購入者回避した人がかなりいたということで期待外れにはなりますが、なにも320って正式発表されたわけじゃないのにこの時点で言われるのもおかしい。おれは380ギリギリいくと期待してます。進歩率とか、セコイ数字ではなく販売数でちゃんと勝負できる数字が出て欲しい。450でたら瞬間蒸発です。

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それはない。

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>>887
富久は一期前の来場者3000組で480戸なので16%。
こちらは来場者1500組で300戸(仮)でも20%。
販売数と来場者の比率そんなに大事？富久越えってこと？
私は何割販売出来たか、の方がはるかに大切と思うけどなぁ。

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北新宿のパークハウス新宿タワーの方が西新宿駅まで近いし免震構造。しかし、それを上回る魅力が有るのがタワー60なんだと。

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住友不動産の42階建て中間免震はここの1.5倍くらいの価格になりますか？

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タワー60階でなんのメリットになるのでしょうか？

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スミフの物件は仕様をここより上げてくるのは確実で、免震とより駅近、眺望条件もここより良いのでより高い値段をつけてくる可能性はありますが1.5倍はまずありえないでしょう。しかもだいぶ先の売り出しになりますからその時は不動産市場が下降局面にある可能性があります。その時はどこの物件だろうと安くなります。あまりに先だから予想は難しいし、気が早いかも。

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1500組は年末までの数字でしたよね。申し込みまでは2000行ってるはず。富久は一期平均倍率が高めでしたから、単純には申し込み率では測れないと思う。あの物件の売れ方はオバケクラスだったからあまり較べても意味ないんじゃない。320いけばまあまあ人気だしいいんじゃないかな。380ならGFTクラスだから2015年間人気ランキング第一位になる可能性高し。

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>>893
なんで下降局面なの？逆でしょ。地価だけでもここをデベが購入したときより相当上がってる。工事費、資材費も。どーやったら下がるの？

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>>893
回答ありがとうございます。
参考になります。
m(__)m

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>>895
スーゼネの大林組が工事費はそろそろピークだとレポートを出したと
他のスレに書かれていましたよ。

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>>892
そりゃ、最上階の部屋を押さえて住む地権者さんたちが
日本一の階数に住めるメリットがある。
この高さにしなければ免震タワーに出来たかもしれないのに。

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元々の敷地が広くないから階数多くするのは当然
戸数少なくしたら、こんな価格じゃ買えなかったでしょうね。

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>899
免震に出来なかった理由は、建物の断面積が細いからだと過去レスで言い訳されていましたよね。
ここの敷地、結構余裕がありますよ。
階数を多く稼ぐために細くしたんじゃないの？

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施工費に関してはこれ以上の上昇は無さそうだけど高値維持で下がる要素はないよね。
ピークを保つという言い方が妥当かも。

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>>894
GFTですか。
あちらについても詳しい人がいるんですね。

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>>900
いやここの敷地かなり狭いから　笑

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敷地狭いわりに地権者が多いから、利益出すには777部屋が必要ですると60階にしなくては成り立たず、アスペクト比で選択は制震しかなくなったってことでしょ。デベ的には当然免震のが売りやすいから可能なら今はどこも免震にしてるからね。まあ、制震でも安全ならいいんじゃないかな。

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公開空地設けることで容積率の緩和って恩恵
受けれるんだから、敷地に余裕はないとおもう。

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>>900
そのコメント、知識無いのがバレバレですよwww

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>>904
免震な方が安上がりだしな。
確かにデベにしたら採用したいかもね。

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空き地整備することで不燃化エリアを作るという環境整備の意味合いもあるから
敷地がそこそこあってもキツキツでは建てられない。

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>>894
年末は1200なので、今は1800位かな？
まぁ2000になればまた公表するだろう。
富久と比べたいわけではなく、あの人の言う販売戸数/来場組数が重要だと、ここ富久以上になるんだけど、本気で言ってるの？って。
ちなみに富久の初回平均倍率は1.6倍だったので、ここの申し込み倍率にも注目だね。

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まあどちらにしろ
最上階の良い部屋に住む地権者さんたちは日本一の階数を味わえる。
その残りの最上階を買えるお金持ちも良かったね。
庶民は縁の下の力持ちで我慢します。

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>>909
GFTとも比べてあげなよ。せっかくGFTの名前を出しているのに。

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個人的には最高階数はどうでもいいよ。逆に地震の時、めちゃくちゃ揺れるから60階にはすみたくない。おれなら15から25階くらいが丁度いい。

GFTは実際売れてるし、あのくらいここも売れれば御の字だよね。ただ場所も違うし売りも違うしあんまり比べてもいみないし、また変な戦い始まっても不毛だからこの物件だけ語ればよい。

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>>912
制振は揺れ方が複雑になるので
最上階が一番揺れるとは限りませんけど。

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いやいや、制震揺れが複雑になっても一番揺れるのは最上階ですよ(笑)一応建築士なんで。

震災時に高層で仕事してて人生で、初めて死を覚悟しました。だから私は低層階希望ってだけ。

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>>910
ま、最上階も分譲する部屋あるんだけどね。

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予定価格表を見ると、最上階付近はいい価格していますよね。
ちなみに建築士の214さんは、その階層付近でどの方角を希望なさっているのですか？

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>>916
競争率上げたくないから言えません。

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競争率上げなくないから書かないなら
本心では高層階を希望しているのに、駆け引きで低層階希望と書いたとも解釈できます。

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腹の探り合いwww

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文：
914ですけど916がなりすまして返事してますね(笑)

さらに高層狙いの倍率工作とレッテルを張られ煽りの材料にされていますね。

煽ラー常駐状態でしょうか汗

私が検討している低層の部屋はすべて倍率１倍でしたから。しかも希望入れましたが申し込みするかまだ迷ってるレベルですから。高層は知りませんが高倍率になっている部屋は私が知る限りではごく一部の部屋だけだと思います。

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>>921
こんなものでは？というか、マンションとしてはそこそこな方。
マンションは高い物件でも建具はあんまり奢らないからねぇ。
戸建てと両にらみで見てると、ガッカリするかも。

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>>921
まあ、今はコストカットはどの物件でも感じるよ。見えるところ、見えないところ、どちらでも必死にデベはコストカットしてるんだろう。自分でオプションなりリフォームで仕様をあげるべし。外扉は難しいけどね。

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>>920
北西高層階がかなりすごくて、そこを除くと1～4倍って感じっぽいね。
たぶんだけど、あなたは営業的には倍率に入ってないから、あなたが申し込めば2倍、申し込まなければ1倍な部屋を検討していると思われる。

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>>918
そりゃそうでしょ。

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富久のときは申し込み前日までは１倍でしたが、蓋を開けてみると７倍。。今回もそうなるのかな。。

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モデルルーム見てきました。
扉などの仕様が、少し安く感じたのですがこんなものでしょうか。
具体的には
外扉
棚
などです

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すみません間違えて二重投稿になってしまいました。失礼しました

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永住のつもりじゃない方で東側と北東、北西の【間近でお見合い確定の部屋】を選択する方って、この価格で購入したら、将来売れる見込みありますか？

人口減って、今後めちゃめちゃ高齢社会になるのに、3LDK以上買っても、将来誰がそんな中古買うんでしょうか？管理費修繕費と固定資産税もかさむのに…

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タワーは購入してから金食い虫だからね。
新宿で3LDKなんて需要がないでしょ？

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床暖房が一回り小さくないですか？ 他のマンションでは、壁との隙間がこんなには空いてないと思うのですが。
角部屋とかで壁が垂直でない部屋は特に床暖房のない部分の大きさが気になります。

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3LDK、いまは需要あっても、今後は無い。日本が移民受け入れない限り。

内閣府の下記データの通りで、老人夫婦や一人暮らしばかりになるのに、10年後に資産価値が落ちずに購入価格の9割程度（または維持か上昇）で売却できる算段はどうすれば考えられますか？(笑)
http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2012/zenbun/s1_1_1_02.html

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ここって、外国人ばかりの要望らしいけど、実際どんなかな？
外国人ばかりだと管理も大変だし、夜騒がないかな？

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MRも中国人ばかりでウンザリでしたよ。
大きな声でなんか聞いてましたし。

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内容がどんどん人気マンションに

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中国人に大人気！

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>>932
・立地次第。日本の総人口は減ってるが、東京都心は今後も人口増える。
・資産価値を維持するには2～3LDK、70平米は必要。ワンルームの方が借り手は多いが、中古下落率がハンパない。
つまり都心で、2～3LDKで、70平米以上というのがベスト。沖さんの言葉そのまま転用ですが(笑)

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>>937
都心の人口がいくら増えても、給料の安い人ばかりが地方から流入するのなら
高い価格の中古マンションなんて買えないでしょう。
賃貸か安い中古を買うだけで。

沖さんのサイト関連は、このスレに於いては
都合悪いデータが出ると否定し、都合良いデータは都合良く引用されますね。

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>>938
給料の安い人は当然買わないし、都心に出てこれないでしょう。でも大企業や公務員は今大幅に給料上がってますよ。
沖さんの件は意味が分かりません。具体的に述べて下さい。

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>>932
ほんとに勉強してます？

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>>939
田舎を捨てて
上京して仕事探しする人たちは、なかなか高い給料を貰えないという意味です。

過去スレに逆上って、最初の頃のスレを読めば分かりますよ。
沖さんのアトラクターズラボ、のこのスレでの評価は。

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まあ、第1期380戸の戸数が行くか行かないかで、ここの人気がどのくらいかわかるでしょう。
行かない場合は、かなり時間を要して売れ残りの可能性がある。

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>>941
田舎を捨てて上京して仕事探ししてる人は、ターゲットじゃありません。
アトラクターズラボの件は、示せないなら書かないで下さい。

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何を根拠に380なのかよくわかりませんがここの売り出し戸数なら普通に人気物件のなので早期に売れると思います。
残念でしたね。

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なんか売れる売れないの議論が多いけど、これから都心マンションの価格上がるのは目に見えてんだから、売れないわけ無いじゃん。

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>>944

ハードルを上げておいて、後で叩くための布石ですから相手するだけ無駄ですよ。

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では380戸は行かないと予想してるのですね笑

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散々人気物件を装って、ハードル上げてとか、一体どっちやねん。
売れるなら第1期で半数は行かないとあかんやろ？
行かないなら人気物件とか言うなって。
営業がじっくり売っていきますとか言ってんだから、300戸も出さないと思う。

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>>944

何戸出すと思う？

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>>943
ほんとに勉強してます？
過去スレを読んでいれば分かることなのに
>示せないなら
なんて自分で読まないで他人から教えてもらおうなんて、甘い。

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じっくり売るとかスミフじゃないんですから(笑)需要があるのに売らないとかありませんよ。どの物件でも温存部屋はありますけどね。

380の可能性もありますが、360
くらいでも健闘してると思います。

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>>945
ここは都心じゃなくて副都心。
江東区まで都心扱いする湾岸じゃないんだから、どこでも都心扱いしないでよ。

以前のパークハウス新宿の営業さんには、「都心五区」が口癖の人がいたけどね。

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>>950
読んでますけどありません。

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過去レスだと320程度らしいですね。販売戸数考慮するとかなりの人気物件では？
追加の１期２次とかやればでさらに80くらいとか売れるんじゃないかしら。そうすれば残りは半数以下ですね
割と早期に売れてしまいそうな気がします。

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そうかな？
下層階には要望あるらしいけど、上層階は苦戦してるみたいだよ

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販売価格が公表されてますね。
31,980,000円～350,000,000円
最高価格3億5千万の部屋は59階角部屋だけどここも倍率付くのかな。

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上層も結構要望書入ってるみたいですよ。下層とのバランス見ながら放出してくのでしょうけど
価格出てる部屋はどこも申し込みは入りそうとのことです。

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>>955
争奪戦始まってますね。駆け引きがおもろい。

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５９階のお部屋が３億５千万ですか
ため息が出ちゃうわ

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売り出し戸数はほぼ噂通りの325戸で確定したね。初回売り出し住戸は総販売戸数の41.8%。
初回抽選日の翌日にあるらしい一期二次と合わせて半分行くかどうか？
外れた人の救済で63戸は厳しいかもしれないなぁ。

>>955
逆でしょ。ここは高層階の方が売り出し戸数多目だよ。

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はい、380戸行かず！！笑

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325かあ、、、期待よりだいぶ少ないがまあこんなもんか。大人気とまではいかなくとも人気がないとは言わせない。

35000の部屋はやはりC国の人に買われてしまうのだろうか。日本人はそこまで、金ある人すくないし。

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何で３８０戸に拘るのか分かりませんが、販売比率からすると結構な人気物件に引けを取らない数字ですね。

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なんだよ！弱気な発言が続いてるじゃないの？
あれだけ人気物件を煽ってたのに、期待外れだよ。
富久に負けない位販売すると思ってたのに、やはり駅に遠いし、間取りも悪いし、免震ではないから敬遠されたんだね？

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たしかに…期待よりは売れてないな。
これは厳しい戦いになるね

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これだけ何ヶ月も集客してたのに半数も供給できないとなると、これからはかなり苦戦するかな？
当初の売り出しで今後の売れ行きが決まるから、少し様子見が妥当かと思います…。

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>>959
それだけの金額を出して、「最上階」ではないのが悲しいなあ。
田舎の土地を売れば買えなくはないけど。

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35,000万の上の階に商店街のおっさん…笑

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昨年売れた人気物件や売れ行き好調と言われる某湾岸物件並みの販売率ですから
かなり人気はある部類です。ネガさん残念、連投しちゃって悔しいね。

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ここで比較に挙げられた物件と同等か上回ることも有る販売比率。
そして、戸数が重要という意見に対しても去年から今年にかけて、一期で300戸売った物件は数えるほどしかない現実。
これでも期待外れと言われる所がこの物件のすごさ。

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>>969
ＭＲを訪れる客がとても多いみたいにポジさんは書いていたのに、
今さら『並み』であることを自慢してどうする。

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>>971
え？来場者は多くないでしよ。
富久3000組、グローバルフロントタワー2200組に対してここは1500。
その割りには売れてるってだけだよ。
むしろ、来場者少ないからこの先息切れが心配なくらいですけど。

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販売進捗率と具体的な数字だされるとネガさんも何も言えないよね（人気物件だとバレるから）
思ったより販売少ないとか、主観みたいな反応でネガるのが精一杯。

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>972
まだ販売開始前なのに、売れてるって言うとは気が早いね。
あれだけ長く宣伝しても来場者の少ない物件だったのね。

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具体的な数字を出すと来場者が少なかった物件。でもポジさんは人気物件だと主張。

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>>974

大規模物件にしてはMRオープンから販売まで短い方だよ。それでも集客も販売も好調な点など人気のバロメーターですね

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まあ、フタをあけたら厳しいのは目に見えてるけど、ポジさん達はなんで売れたがってるのかな？
はっきり言って即完売物件ではない！
ジワジワ売れて行く物件ではないかと思うよ。

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