ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part5

なんだよ2023年って 笑
めちゃくちゃな煽りだな。 需要が無ければ新築価格を下げるの当たり前だ。
フラット35Sの金利優遇の拡大も、二流フジタが施工する耐震等級1のこの物件じゃ適用外だね。
なんだかグローバルフロントやスカイズとは随分差がついちゃったね。

>>463 不動産買った事ないのかよ。
まずはモデルルーム行って、支払いの計算書もらってこい。 締切もうすぐだから早くねー。

需要関係なく建設コスト上昇してるから価格は下げられないでしょう。
ゼネコンが安い金額じゃ受注しないので・・
結果的に設備を落としながら、狭い部屋にして見かけは安くみせるかという感じ
近隣の計画はまだ先なので西新宿の大規模マンションを買うならここしかないでしょうね。

>>470 西新宿好きなら、隣に建つ三井のタワーは？
今後は免震が主流になってくるよ。

免震信者は他所の物件買えばいいんだよ。コスパ悪いけど。

回りは木造の空き家だらけだし、RCじゃないから解体はあっという間だ。

今後は業界の流れで免震が主流になるから、制振だとリセールが不利になるんだよ。

某湾岸物件見に行ったけど、修繕管理費高くてやめたよ。リセールとか言うけど長い目で見れば制震以上に金かかる

スカイズがちょっと高いくらいだろ、あの豪華共有施設あるんだから多少は高くなるのは当たりまえ。

制振を正当化するために免震は金がかかるだのなんだの言う人いるよね。修繕管理費なんてどこもたいして変わんない(笑)しかも何十年同じマンションに住む気なのかな。俺は住んで10年だな。しかも安全買えるなら多少高くても免震のがいい。これからできるタワマンはほとんど免震ばかりになるからリセールには不利になるかもね。特に大きな地震とか来たりすると尚。

免震が流行るのは業界の都合（建設コストが安い）ということもあるでしょうね。
まして建設費が高騰してますから、施工費用抑えたいデベはこぞって免震採用というね..
ここみたいなダンパーの数が多く金掛けた制震はむしろ希少だよ。

リセールした場合、北新宿で今売り出し中のリビオとどっちが良いかな？

>>477
解体は簡単でも地権者合意が簡単じゃない。
北側の住友再開発は建設系の新聞に取り上げられただけでも、2005、2008、2012、2014年度中に都市計画決定を目指す言われていた。
北側は取り上げられる間隔が短くなってきたからそろそろ都市計画は決まりそうだか、どうせ権利変換にまた4～5年掛かる。オリンピック前の完成はまず無理。
南の三井なんてまだ計画すら決まってない。

>>482
似たようなもんでしょ。
タワーだらけなのでリビオの方が稀少性はあるけど、価格のわりに設備がショボい。
こちらは設備や共用施設は上だしタワーは人気もあるけど、ライバルだらけだし、オール電化もマイナス。
20年スパンなら南北再開発で周囲の街がきれいになる分こちらが弱冠上かな。北側はスーパー誘致したがってるから便利になる可能性あるし。でも、個人的にはスーパーは既に多すぎるから無理と思ってる。

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

いやいや、コストは制振より免震だよ。
建築費増でこれからは制振しか建てられなくなり、免震は希少に。
とはいえコストがかかっても気にしない官庁など公の建物は免震を採用するけどね。

ただ、建物の形状的には免震より制震でないと意味がないものもあるのでどっち良いだのという議論は無駄。

一定の戸数超えたら免震の方が安上がりなのは常識だよ。
構造をスカスカに出来るからね。免震装置の分チャラにしてお釣りがくる

>>487
ここは埋立地と違って地盤がズブズブじゃないから制振で十分では？

>>487
本当に安いなら、郊外の大規模は全部免震になるはず。
現実は免震ばかりになってないので、建築コスト削減にはならないと思われる。
制震と免震のコストがどっちかは分からないが、制震免震共に耐震比でコスト削減にはならない。

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

＞＞４８９

郊外の大規模ってどこ？
タワマンは戸数増えれば増えるほど、免震の方が安上がりなのは常識ですけど

一定の戸数超えれば分岐点で鉄筋コンクリートの削減費用＞免震装置になるって言われてますね
だから免震の方が安上がりって意見もあながち間違いではない。
戸数少ないと免震の方が高くつくらしいですが。

>>488
ここは直接基礎じゃなくて杭基礎だからなあ。
湾岸でさえ、直接基礎のタワマンも勝どきなどにはあるのに。

ここ支持層が浅いとこにある固い地盤だよ、周囲に直基礎の物件も多数あるし
単に建物が重いため杭基礎にしてるだけで。地盤自体はかなりいい場所。
新宿区のページで確認してご覧。

免震が有利になるのは戸数ではなく高さ。
１つのアイソレータの上に乗る構造物が多いほど、構造の削減によりアイソレータのコストをチャラにできる。郊外大規模物件はせいぜい２０階だてだから、損益分岐点を超えない。免震が高コストってアイソレータ単体のコストオンだけ考えて話す人がいまだ多いのが信じられない。

第一、建築コスト増が叫ばれてるのにパークタワー晴海やらＧＦＴやらムサコのタワマン、目黒池袋八重洲のブリリアなど免震タワマン作られまくってる背景考えたら実はコストメリットある事くらい判るでしょ。しかも免震だとイメージ良くコスト削減してるのに付加価値となって売値を増やすことすら出来るからデベにとっていいこと尽くめ。今後も間違いなく免震タワマン増えるでしょうね。

>>494
「建物が重いため杭基礎？」なんじゃそれ。

軽い物なら直接基礎で行けても、重たいから杭で補強ってことでしょ。
まぁここが固い地盤であるのは間違いないよ。区のホームページなど行かなくてもMRで確認できるし。

高層免震のコストメリットの件、疑う人はこちらを。
http://www.konoike.co.jp/solution/detail/000099.html

＞免震層を構築することはコストアップにつながりますが、高層建物ほどその影響は小さくなります。また、免震部材の適性配置や合理的な設計により、従来の建物と変わらないコストで免震建物を建設できます。

維持費や想定外リスクなどのデメリットあれど免震のほうが地震に強いのは確かだから、顧客への訴求力とコストメリットを持つ免震タワマンが今後スタンダードになるのは確実。そうなると免震の付加価値が薄れると同時に、非免震物件の資産価値が下がる恐れはあるね。維持費の点では制震のが有利だけど。

実は免震の方がデベロッパーは儲かる、安っぽい構造ということでしょうか？

>>498

高層建築になればなるほど免震の方が安上がりってことですね

大体の人ってエリアで検討するから、湾岸タワマンが免震だろうと気にもしないと思う
この辺で免震って近所のパークハウスしかないし、他はアトラスやコンシェリアエムズや本町パークタワー等々
基本的に、制震か耐震しかないから、地盤もしっかりしてるから湾岸みたいに建物でお客を釣る必要もないんじゃないかしら

高層ビルなら制振の方が安全なのでは？

>>497
ここが出来れば階数を追い抜かれる勝どきの５８階建てＴＴＴは
重いはずなのに直接基礎だよ。

ちなみにＴＴＴは激安だったが制振。

>>503

その物件はここより太いじゃん。そりゃ支えられる重量が変わるから当然でしょ。ここの方が建築面積が狭い。

>>504
重いから直接基礎に出来ない、とかの言い訳に太さは関係ないでしょ。

太さ、は免震に出来なかった理由に使う言い訳。

>>504

言い訳じゃなく事実だよ。太い棒と細い棒、上の重量によっても変わるけど
どっちが地面に食い込みやすいかなんて小学生でも分かること。

506は505宛ね

この辺の地盤が固いのは間違いないよ。あとは建物の形状などで構造や基礎工法は適切なモノ選んでるだけですね

制震の方が長い目で見たとき想定外の維持費などは発生しにくい点は安心なんじゃないかな。

まとめると制振で建物自体も重く、形状も細いため杭で補強してる
但し地盤自体はとても固いという認識でよいかな？

いいんじゃない。TTTと比較してる人いるけど形状が違い過ぎて参考にならんよ。

カフェバーって民間企業がが入ると思うのですが利益で成り立つほど集客できる予定なんですかね？
管理費などから充足されたりはしませんよね

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？ それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

ここの地盤は悪くないと思いますが・・・
制震か免震かは、地盤と建物の形状でベストな組合わせを選んだと解釈しています。

国土交通省　ハザードマップポータル
http://disaportal.gsi.go.jp/

関東地方整備局　地盤液状化現象の実態調査結果
http://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000061.html

http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

悪くないどころかアトラスや都庁周辺と変わらない良好な固い地盤だよ
支持層は10ｍちょっとのとこにある

>>512
もちろん管理費から。
豪華な共有設備のなかでも、人が常駐する系は、ホントに最悪の金食い虫。
例えば良くあるパン屋等のミニショップ。管理費から人件費が出て光熱水費無料なのに、何故か売り上げすら業者のもの。
どこかの理事長が牛乳一本の原価が、一万円と怒っていた。

要らないなら廃止してラウンジにしてしまえばいいだけですね。利用者少なければそういった話も出るでしょう。
再利用できないような設備じゃないのでその辺は考え方次第だと思います。

もうそろそろ２０００組突破したかな

>>517
まずそれは無理だと思うよ。大半の人は、そんなことになってるなんてことすら知らない。
そして一部の使う人が廃止には強硬に反対する。
契約者スレ見たらその手の、反対派と賛成派がののしりあい書き込みしてる物件もあったり。
まぁ、多分一戸辺り年間2万円程度の話だから、イメージ広告代と思って諦められる程度の話でしょう。

他の無関心な人たちは委任状だして終了でしょうし。
その辺は管理組合の考え方や頑張り多数決次第

バーの収益はきちんと組合のモノになるとかだったと思います。
それで事業じゃないので当然課税はなしって話じゃなかったかな。