年収に対して無謀なローン　その31

長年、賃貸一筋の不動産屋です。
ですので、購入を勧めるレスではないことを最初に申し上げておきます。

むしろ、すごく乱暴なことを申し上げますと「悪条件があるくらいなら
購入は慎重にした方が良い」と思います。

明らかに昼間は帰宅しない一人暮らしのビジネスマンに賃貸する目的で
ワンルームマンションを購入する、というようにターゲットができていれば
日当たりは妥協しても良いとは思いますが。

一般的に書籍やネットでは「完璧な物件なんてない。だからこそ、
自分が譲れない条件と譲れる条件を明確にするべき。」という論調をよく見ます。

しかし、長年賃貸を扱っていて思うのは「完璧でない物件」というのは、
やはり簡単には決まらないということです。

どんなに魅力的な物件であっても「悪条件」がありますと、借りる側は
「それを許容できるか。」を真剣に考えます。購入であれば大金ですから尚更でしょう。

貸したい（売りたい）側からすれば、基本的には当然早く決めたいのですが、
なかなかそれができないのです。

そうなりますと、精神的にも良くないですし、事情によっては賃料（販売価格）を
妥協する必要も出てくるかもしれません。

一方で、「山手線orメトロ駅から徒歩10分以内、南向きで日当たり良好、
大通りから奥まっている、遮音性が高い、治安良し」等々文句の
つけどころがない物件が出てくることもあります。

そういった物件はやはり、築年数が少々あったとしても一瞬で決まります。
売買部門の同期と話していてもやはり同様です。「一瞬」です。

「悪条件を受け入れられるか」について悩むことがなく、
単純に「予算内に収まるか」の話だからです。

物件を購入するにあたり、単に「老後まで賃料を払うのがバカらしい」
というだけの理由であれば、妥協して購入しても良いとは思いますが、
「資産形成」ということも視野に入れているのであれば
…将来的に売ったり貸したりを視野に入れているのあれば、大きな買い物だからこそ、
妥協はして欲しくないと思います。

特に港区、千代田区、中央区、文京区、目黒区以外のエリアは、どうしても
上記5区よりも落ちる面がございますので（一部、東横線沿線や渋谷区松濤は除く）、
それ以外のエリアの場合は「何一つ妥協しない」くらいの心意気で購入に
臨んでほしいです。

年収に対して無謀か否かはとどのつまり、
①妻の年収（勤務形態）②子供の数、③車の有無に集約されるのではなかろうか。

なぜなら、このスレで相談に来る時点で夫の年収は450万～650万がボリュームライン。
450万以下であれば住宅を買おうという気になかなかならないだろうし、ローンもおりないだろう。
逆に650万以上であれば逆にあまり悩んだりもしないだろう。

しかし、①妻の年収、は非常に幅が大きい。
専業主婦のゼロと、上場企業や専門職で600万では手取り年収を単純に400万と仮定しても、
年間で400万の差が出る。20年で8000万の差。老後の厚生年金の差も甚大になる。

専業主婦を叩きたいわけではない。

妻がフルで働けば、夫や子供にそのしわ寄せは当然多く行く。
妻が専業で家事育児を全面的に担ってくれれば夫は精神的にも肉体的にも相当
メリットを享受できる。

ただ、現実問題として上記のとおり、専業妻と正社員妻とでは億に近い差がでるのも事実。

②私立or国立、理系or文系にもよるが、子供は一人当たり3000万はかかる。
小梨と2人家庭とでは6000万の差が出てくる。


③最後に車。乗る頻度にもよるが年間100万はかかるとして、30年乗れば3000万。

つまり、夫の年収が同じであっても、妻の勤務形態、子供の有無（数）、車の有無によって、
【家】にかけられるお金は8000万＋6000万＋3000万＝1億7000万も変わってくる、ということ。

おおざっぱすぎる穴だらけの計算ではあるが、あながち大外れでもないだろうと思う、

とにかく固定金利を進める風潮に一石を投じたい。

たしかに今は空前の低金利だと思うし、時期はともかくこれから金利が上昇局面になるのも間違いないと思う。
固定金利であれば支払額が分かっているので人生計画は立てやすいし、急激な金利上昇にも耐えられる。

変動金利は計算ができないし、突然の金利上昇で未払い利息が生じるリスクすらある。
基本的にそういう論調。
でも、変動金利最大のメリットについてはあまり語られていない。
それは金利が低いことなんだけど、そこをさらに掘り下げるどころか、隠ぺいした上で
「でも上がるリスクがある」とミスリード（あえてそう言わせてもらう）しようとする。
不動産屋はとにかく売りたいから、借りられない客にも変動を勧めてるだけと頓珍漢な話をするバカなＦＰもいる。

たとえば、4000万円の借入金を35年返済としてローンを組んだ場合、
変動金利0.775％と全期間固定2.3％での毎月の返済額を比較すると「変動金利の返済額は10万8768円、一方全期間固定のほうは13万8746円となり、約3万円の差。

1回目の利息と元金を確認してみると、変動金利の1回目の支払利息は2万5833円。
10万8768円からその金額を引いた8万2935円が元金に回る。
全期間固定金利の1回目の利息は変動金利よりも5万円以上も多い7万6667円。
そして元金に充当するのは、残りの6万2079円。返済額が3万も多くなるのに実際の借り入れの
返済（元金）は、2万円も少なくなる始末。

つまり、変動金利にしたとして、返済期間中に金利が上がっても、それまでに元金返済が
相当に進んでいるので、負担増は大したものにならない。

ここまで言えば分かるだろう。

変動金利を選ぶことは、「将来の金利上昇リスクを取っている」のではなく、
「将来の金利上昇リスクを早い段階から潰している」ということだ。

これから家を購入する方は、ＦＰの相談が必須になると思うが、固定を勧めてくるＦＰは
迷わず切り捨てた方が良い。

少なくとも、変動のメリットについてキチンと説明してくれるＦＰを選ぶべきだ。

＞家長がしっかり稼げばいいだろう。
＞家長に甲斐性がないから、二馬力前提の返済計画しかできない。

何時代から来たんだ？
タイムトンネルでもくぐっちまったんか？
家長てなんだよ　笑

かつては「夫が仕事（オフェンス）、妻は家事＆育児（ディフェンス）」という陣形だった。
その背景として、以下のような事情があった。
①年功序列と終身雇用で右肩上がりが見込まれていた。
②大卒の女性はまだまだ少なく、かつ総合職は一部だった。
③社会や企業のシステムも、上記分業制を前提としたものであった。

一方現在は「仕事も家事も育児も（オフェンスもディフェンスも）二人でやる」という陣形。
その背景としては、以下のような事情がある。
①年功序列＆終身雇用は崩壊し、右肩上がりは見込まれなくなった。
②女性の高学歴化、社会進出は目覚ましく進み、大卒や総合職、専門職も増加。
③当時は考えられなかった、ルンバ、食洗器、全自動洗濯乾燥機、錆びない浴槽、紙おむつ等々、
　家事負担が信じられないほど楽になった。
④社会や企業のシステムも、「育休」「時短」といった形で働く女性に配慮するばかりでなく、
　「ブラック企業」というワードに代表されるように、労働時間や休日についても整備する
　必要に迫られている。


実はゲームとして考えると、後者の方がリスクには強い。
1000万以上を一馬力で稼げる男は間違いなく激務だから家事や育児どころじゃない。
一方キャリアを捨てて専業主婦になると、再就職は困難。
そうなると、妻がコケても夫がコケても自動的にゲームセット。

一方後者の場合、二人ともライフワークバランスが取れていて、
妻の勤務先が育児や時短が充実していて、夫もさほど激務ではないのであれば、
万が一、一方がコケても一人がフル回転してしばらくは時間を稼げるので、
復帰まで凌ぐことができるし、凌ぎきれないときは次の一手（売却や賃貸に出す等）を
考えることもできる。

つまり、2馬力前提だからといって即アウト、というのは明らかに短絡的で、
二人の勤務時間、勤務形態、通勤時間（場所）、休みの都合、両親の援助は受けられるのか等も
含めて総合的に判断しなければ「無謀」か否かは分からないってこと。

二人ともブラック企業勤めで、年収も5,600万程度なのに激務ということであれば
無謀色が一気に増す（子供は持てない）という意味であれば賛同する。