シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

スレたて、ありがとう。

中古落ちした新古マンションを買おうかどうか悩み中。
早く思い切って、三宮生活を満喫するのが今年の目標。

中古、新古狙いはコスパの点で有利だと思うわ。
それと、先のカキコミで、ここで法人のバルク買いがあると云うのがあったが、
新築で、ここみたいな立地なら、自身が納得したエンドさんの実需買いしか成立せんだろう。
キャピタル、インカム双方のゲインが望み難い物件を投資目的で買うのは愚かな事や。

時間がたてば結果が出る。その時に価格次第で検討するよ。

ホームページではあと１３戸残となっていますね。前は１０戸だったのに。

ただしい売れ残り数は、最大の企業秘密ですよ。
販売責任者位しか知りえないでしょう。

まだ、多いって事かな？売れ残りねらいでいくか。

大型物件ですからね。

「○○タイプが良かったのに～」ってつぶやくと、
突然キャンセル物件がどっかからか湧いてくる仕組みです。

そ・そ・そうなんですかぁ。知らなかった。結局何戸残ってるのか・・５７００万の５０００万にはならんでしょうね。

階にもよるけど、坪単価いくらなら、ここ買い時だと思いますか？

普通残戸数の2倍と言われています

現地モデルルームで他に間取ありませんか？と聞いたんだけど、ミッドヒルズをすすめられました。ミッドヒルズって、確か、先着順住戸が沢山残っているところですよねぇ。

10さんへ
値引きできそうでしたか？

値引きは全くありませんでした。原材モデルルームのお部屋ならエアコンをつけてもらえるらしいです。ただ、それさえも、しぶっていました。現在のモデルルームは最後に売りたいようです。私の交渉力不足なんでしょうか？

ありがとうございます。住不は、なかなか値引きしないのは有名です。でも築２年も値引きしないなんて。
びっくりです。どこでも多少値引きますから。

残念ですが、住不の中で「シティータワー」と名が付くクラスの値引きはありません。
ものによっては初回の根付けより高額になってるくらいです。
かなり数を残しているあの天満ですら、値引きはないみたいです。
投機目的の人もかなり強気なので、よほどタイミングが合わないと良い物件との出会いは難しいと思いますね。

ですが、新築ローンを使えない物件が新築と同じ価格で捌けるはずもなく、
大多数が出入りして、照明やエアコンが取り付けられている物件が
値引きなしはありえないしょう？

住不も最後は値引きますよ。実際、他の高級物件ですが、値引きの提示はありました。

しばらくポツポツ売って、最後はまとめて値引くか、
地元業者に買い取らせたあと、賃貸にまわしたり、堂々と新築未入居の中古マンションとして
売却したり、やり方は様々ですがね。

住不の手を離れた物件なら、大幅な値引きをしても高値買いの人は文句は言えんわな。

15さんへ、他の物件はどの程度値引き提示でしたか？よければ、教えて下さい

１割でした。

こちらのほうが驚いて、
「住不でも値引くの～？」って
尋ねたら、「伝え方が難しいんですよね」ってしきりに言っておられました。

値引きの話はこちらが持ち出したわけでもなく、
じゃあ、諸々の事情で諦めようかなって、気持ちが物件から離れかけた時、
扉の向こう側から上司っぽい？ひとが何度か
こちらを覗いて？いたので、変だなって思っていたのですが、
目の前の営業マンが上司に呼ばれて、
戻ってきたあと、突然値引きの話を持ち出されたので、
その時に「切り出せ」という指示があったのかもしれません。

思うに、こちら側の本気度や属性？（ローンが通るかどうか）などを
みられていたような気がします。

ありがとうございます。参考になります。大手でも5％値引はありましたが、１割は驚きです。態度を見てでしょうね。
ひやかしもあるし。築２年ですし、値引きなしで購入ももったいない話ですしね中古ですから。

私の場合は住不に知人がいましたが値引きは全く無かったですよ。
ただ、内装の割引はありましたが・・・

中古に落ちるのが今月の終わり。
３月には決算。

なんにせよ、あと１、２か月は、商談を控えたほうが
納得できるかもしれませんね。

相手を見て対応を変えてるのだから、人によって対応が違うのは当たり前。
まあ、口が堅い事と資金調達に問題が無い事をアピールしておく事ですな。
口が堅くて現金購入の人間が有利と云う事。
水面下で法人に売るのは、話が早くて価格が漏れないと云う事もあるわな。

売り手としては値引きをこんなところでチクられたらたまらんよ。

22さんへ

おっしゃることはよくわかります。
また私も少し胸が痛みます。

ですが、値引きの話はこちらから持ちかけたわけでも、
頼んだわけでもありません。

また購入には至っていないので、
特段、口外しないという契約書を交わしたわけでもありません。

業者側は、こちらの個人情報などすべて開示させた上で、
私たちを値踏みしているわけです。
値引きの話がまったく秘密裏に行われているとすれば、
どこまでいっても、不動産業者ペースで業者有利な展開です。
これではフェアといえないのではないでしょうか？

難しいところもあるかもしれませんが、
マーケットというものが存在する以上、
価格はオープンであるべきであると私は考えております。

２３さんへ、不動産取引でフェアを望むのは無理な話。
民主党政権の時、「両手取引禁止の案」が浮上した時、仲介屋の株価が
急落したのは知る人ぞ知る話。
不動産屋は客の事より手数料（利益）の大小が優先と云う事ですよ。

それと話が違うが、契約書を交わしていないから云々は貴殿の人間性を疑いますな。

尚、私は自分の資産運用で不動産を触ってる立場であり、不動産屋ではありません。

別にいいんじゃないですか？私は割引聞けてよかったです。人間性を疑うなんて思わないですよ。契約したわけでもないそうですし、現金購入できない人間で、少しでも自分の負担減らそうと思うのは当然ですよ今の時代。だからスレッド見て情報あれば、と思っているんですから。口が堅くてって現金で自分だけは安く買えたって、思ってる人より、少しでも公開して、高値買いの人を減らそうとオープンにしてる人の方が人間性いいと思いますよ。

別段、住友不動産が声高々に「値引きしますよ」と言ってる訳ではないので
恩恵に与った人はそれで良いし、そうじゃない人も自分が気に入ればそれだけの事
他人様からどうこう言われるのも、大半の人にとってはどうでもいい話しだから・・・

このマンションと別の話はもういいですよ

このマンションの話です。

現在、検討している者です。
値引きはないとの事でした。
噂話を書き込むのはどうかと思います。
実際に値引き話しが本当なら何階の何号室か言える筈ですが？!

＞＞２９
「何階の何号室か言え」と質問出来る感覚の人間に、住不が値引きの話を言わないだろうね。
２２で言われている事の理解が出来ない様では、値引き買いは無理だろうよ。
仮に値引き買いが出来た人が居たとして、その事を匿名の掲示板に書き込む
メリットが無い事ぐらいはバカでもわかる筈だが？
いずれにしても、自分がそうだったから、他人も同じと思い込むのは愚かの極みだよ。

結局22番さんは結局買わないってこでとアップしたわけですね。それわそれでありですがなんか感じ悪い。

22でないですが、２２さんと２さんは同じ方？文面で。値段次第で検討ですね。ずっとスレッド拝見しててるのでわかります。自身も検討中で、同じような事を考えています。今、どこの不動産も価格上がっていますね。

３２さん、仰る通りです。私は昭和バブルからの生き残りですが、
当時（平成１－５年位）も今と同じ様な事を不動産屋を相手に（購入依頼をしていたので）
言っていましたが相手にされませんでした（笑）その時のセリフは決まって
「アンタでなくても買う人は幾らでも居るよ」でした、その後の急落はご承知の通りだと思いますが。
そんな業者はみんな飛んでしまいましたよ。
私は平成６年ぐらいから難平買い下がりで対応し、現在は様子見です。
貴殿なら大丈夫だと思いますが、慎重な対応をお勧めします。

バブルとは弾けてから気がつく様な物みたいですね。

欲しいのだったら素直に買っちゃう。
止めたのなら、止めるで、いいんじゃないですか・・・

値引きは一切ありませんでしたが、私は気に入ったので買いましたよ。

34さんへ
わかってないですね。３３さんは、投資家なので住む目的でないんですよ。それ、読んでわからないのですか？気にいったから購入は、当たり前です。

N0,34ですが、私も投機目的で購入しています。
但し、あまりにも便利な場所なので将来的には住む事も視野に入り始めました。

＞＞３７
「魚の頭と尾はくれてやれ」
解るかな？　私は頭を頂いたので、シッポなんかはどうでもいいのですよ。
難平買い下がりの効果で充分含み益は保持していますし、基本的にインカム狙いです。
「下手なナンピン、スカンピン」と云う場合もあるけどね。

まだバブル時代の「アブク銭」が大量にあり運用先難で困ってるぐらいですわ。
以前に高値で売った土地を、今買い戻すとすれば売却代金の一割五分ぐらいで買えます、
平成の鬼平、三重野さんに大感謝です。　　

勿論、バブルの規模が違うが、マンコミを覗いてると、バブルを知らない世代の人が
不動産流通市場に”前のめり”で参加してるみたいで、心配な事ですわ。
但し実需であれば「必要な時が買い時」と云うのは言うまでもない。

勿論知ってますよ
株やりますので
割引現在価値考えると不動産は投資対象にはならないと不動産投資しながら思いました

39さんは、「素人の投機目的」。３８さんは「プロの投資家」の違いですね。

決算前、最終で中間層より上、６０㎡ー７０㎡のを検討しています。１期で価格いくら程でしたか？

投資に素人とか玄人とか関係ありません
勝てば官軍です

「値引きなしで、気に入ったから買っちゃった」と言ってるから、素人なのです。３８さんは、それで（それだけでない投資のみで）生計を立ててる方だと文面から読み取れますよ。勝てば官軍、確かにプロでも失敗され難平買いれる時もあるかと思いますが、「気に入ったから買っちゃった」はないと思います。

最終は値引きとかするのかもしれないけど
気に入った間取りが残っているとは限らないですよね。
値引きなしで購入する人がほとんどだと思います。

ところで、今で第６期８次分の販売ですね。
あと何回に分けて販売するのかしら。

もう、最終でしょうね。ずっと住不も持ち続けると思えない。決算前になにかしら動くかもね。

ごめんなさい
値引き無しで買っちゃいました（笑）
別に投資家でもないし
便利だよねーってノリです。
大阪の某シティーが５年かけて
いよいよ完売と言ってるぐらいだから
大幅な値引きは期待できないでしょう。
但し、オプションでの便宜はしてくれるかも？
決算期だからというのは、此処には通用しないですよ。

この物件は値引きなんかある訳ないよ。
◯コーレじゃあるまいし。

では、実際に買うからといって値引き交渉に応じてくれたシティータワー神戸の実例があれば教えて下さい。

ＪＲ三ノ宮駅の山側の小さな駐輪場Ｈブロックの定期券入りませんか。
今月で、三宮から引っ越すので。
予約空き待ち申し込みして２年待ってゲットしました。
現在は、予約すら受け付けていないそうです。
私の成りすましで、お使いいただけるかと。
nichikon3@infoseek.jp

大人は本当のこと言ったらダメなんですって

値引きの話題は終わりましょう。もう、飽きた。駐輪場Ｈブロックの定期券、怖くてメールできないっすよ。誰もいらんわ

値引き値引きと言っているうちに、少しずつ売れて残りは１０戸を割った模様ですね。
間取りも１０階未満の５タイプを残すだけ。高めの価格設定で５９４戸もあったのだから、ほぼ完売状態と言えるのでは？
管理組合も期待以上に機能しているみたい【違法駐車対策、エレベーター用エアコン設置計画（一番の期待）等】で
少ない不満点がさらに減りそうです。

そうですね。私も正直欲しいです。定年前でファイナンスつかづ、退職金でてから中古まちます。エレベーターのエアコンですが、私の記憶では籠の重量制限があり、あとづけできないものがほとんどです。私のタワーマンションでは建築の再申請が必要になり頓挫しています。

値引きと言ってる人は、これ読んで頭冷やしてください。
日経ビジネスの８ページに及ぶ長い対談ですが、要約すると『値引きしない、我慢しろ』というところでしょうか。
かなり本音でしゃべっていると思います。

すみません。忘れてました。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?P=1&am...

本音も何も、「損得じゃない」って・・・・。
住不は何時から慈善事業をする様になったのでしょうか？

「日経ビジネスの８ページに及ぶ長い対談」...裏も表もありますよ。５５さんは経済誌すべて信じる方ですか？？？（笑）

ここは、住んでみたいですね。
駅から近いですし。
54階建て。
さぞかし上の階は、米粒みたいに見えるのでしょうね。下界が。
この住戸数が完売するのは、時間がかかりそう。
値段の問題もありますし。
駐車場も屋内ですし、ホテルライクの生活ができますね。

HPは、残６戸と掲載されていますが、何戸残っているか・・・・

あと1年以上かかるでしょうね

中古の売物件が多いので、所有権の入れ替わりが思った以上に早そうだ。
取引価格は解らないが、今年すでに４件成約。
新築売出価格と比べると、売り手から見れば、まずまずの価格じゃあないかと。
乖離率5％くらいで成約かな？
11F　北東74.06平米５３８０万（中古での売出価格）
25F　東　70.11平米４９８０万（　　　〃　　　　）
27F　南　75.17平米５４８０万（　　　〃　　　　）
41F　北　61.24平米４５８０万（　　　〃　　　　）　

慌て物の為に言って置くが、売り出し価格はあくまでも売り主の「希望価格」
中古物件を、売主の言い値で買う人は稀。
損をしたくない売主は相場を無視して、物件購入に掛かった全ての金額を乗せたがるし
儲けてやろうと思ってる奴は更に金額を乗せてくる。
しかし、新築物件（新古物件）がある状態で、中古物件を良い値段で売るのは難しいのではないの？
ここは投資目的？の購入が結構あるみたいだけど、それは将来の売り予備軍である事を肝に銘ずるべき。
戸数が多いだけに売りが重なる様な気がするね、皆さんの懐具合は同じ様なもんだろうからね。

売り出してた期間そんなに長くないから、どんだけ値引きしてもMAX1割じゃあないかな。
41Fは5380万→4980万→4580万と価格下げたけどね。
12月は2件成約してたね。
35階75平米5980万円。＊成約価格ではありません。
52階74平米6380万円。＊成約価格ではありません。

まぁ今の余りモノの低層はいらないけど、中層階以上なら欲しがる人多いと思うよ。

住友不動産販売に相談行ったら、良い値段でかなり成約してたもん。

決算前に、慌てて売却してるのかもね。

三宮再開発頃、売却予定の投資家が多いのかも知れない。

こんな場所、売却益など、たいしてでないよ。

売り物件は今、公開してるの1件だけ？強気の価格にビックリ。
無いとは思うけれど、JR三宮に東口できたら資産価値がグッと上がりそうだね。
具体的な計画はいつ頃発表されるんだろう。

HPは５戸となってます

69です。説明不足ですみません。中古の売り物件の事です。
30階の南東角の82㎡が驚きの7950万円。これしか見つかりませんでした。

3件はあるよ
再開発なんてショボショボ
セルザファクト

＞＞71
中古物件のチラシ等を見て、それが相場と思い込む素人もいる。
７９５０万は、他の新古物件の割高感を隠す為の「逆おとり物件」かいな？と思ってしまうわ。
安くない物でも隣にバカ高値の物があれば安いと勘違いするもんやからね。
バブルの最中は滑稽な事が横行し、弾けるとそれは笑い話になる。

ほんとや、残り５戸になってる。
こんな価格で売れるのかと思ったけど、売れちゃうんや。
中古と併売状態なのでややこしいな。

中古いれたら10戸以上あるよ

中古、7950万以外のやつってどこ見たらありますか？

無いと思います。昨年末に住友不動産販売で7,8件売りが有りましたが、今は0件です。
でもこれからも断続的に出てきますよ。値引きは有るでしょうけど、今の価格では投資でペイ出来ませんね。
賃貸物件もかなりの数が募集中ですし、実需中心なんでしょう。

中古だと上の方の階が中心だったりするのでしょうか。
今、デベ側で普通に販売になっているのは、低層が中心なのかな？という風に感じますけれども。
低層でも投資向けの１LDKとかではなくて、広さがきちんとある３LDKばかりなんだなぁという印象。
価格的にはどうでしょう？？

強気な価格設定だけど、中古7950万も売れたみたいね。
ここは上層から下層までの面積当たりの単価の価格差が小さいから、タワマンの感覚でいえば、下は割高感があるかな。
でも2年前より金利も低いし、ローン減税も200万が400万に増えているから、ローン組むなら、支払総額は2年前より減ると思わないと仕方ないか。

高いのに、よく売れるね。価値が見出せないんだけど・・・・決算時期とか不動産に関係ないと思うよ。

まぁここでネガッてても現実の市場は売れてるわけで。

ホームページの物件概要の残が最後でしょう、後は中古で高値でも売れてるのが現実。

そもそも、興味も価値も感じないなら何で一々書き込むかね。

よっぽど暇か、実社会で相手にされて無いんだろうね。

実社会で考えて見てよ、関係ない人が文句ばっかり言う人信用なんてされないよね。投資家や不動産のプロみたいな書き方してるけど、こんな匿名掲示板で信用性なんてないし。

実社会で満たされようね。

３．１１後の同時期に湾岸で売り出され、その売れ行きが業界で物凄く注目を集めた、ほぼ同規模【52階600戸】のプラウドタワー東雲キャナルコートはどうなってるかなと調べたら、今の中古物件は
　２９階８４平米　６４９０万→６８８０万（新築売出し価格→中古売出し価格）
　３６階７５平米　５２４０万→５９８０万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４０階８７平米　６３００万→６６００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４３階７７平米　５５４０万→６２００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
でした。ここは発売時、階差の価格差が１０万しかなかったんだよね。参考までに。
　

売り出し価格より中古の方が高くて当たり前。
相場が高騰してるからね。

１割の値引きはありませんよ。
ガセもほどほどに。

あと３戸ほどだから間もなく完売ですよ。

11戸ほど残っていた物件が、この１月後半から、バタバタ売れて残３戸？？。。ってあり得ますか？急になぜ売れたのか・・
そこは、なぜだと思いますか？急に売れてるじゃないですか？？？不思議です。値引きなしで、急に売れるものですかね。
普通に考えてですが。

販売当初からしたら、めちゃめちゃ強気価格ですが、すぐに売れるということです。
最初に勝った人はお買い得。
ごちゃごちゃ能書きばかりたれて最初に買わなかった人の負けです。

今日もアートの引っ越しトラック来てたね。

順調に売れてるね。

2月5日更新の公式サイト物件概要ではあと5戸になってました。
そのうち北東角が残り１邸、南東角が残り１邸だとか。
北西角は完売したらしく、南西角はどうなってるのかと間取り図のページを見たら、まだ残っている？
人気があるのは南東か南西だと思うんですが、眺望が良くないとか？価格が高いだけ？

南西角部屋低層階の西側ははホテルと密着しているので、プライバシー、眺望、日照が全くありません。
南側は、普通の低層階の感じ。その上で価格に納得できるかの問題。残っているという事は、できないんでしょうね。

なんやかんやで後4戸。

ホームページで発表されてますね。

竣工二年とはいえ、通常のタワーの倍、ブリリア元町やプラウド県庁前タワーだと3倍の戸数を売り切りしたのは素直に凄い。

住めば解るが圧倒的に利便性がある。管理組合しっかりしてて、共用部の通り抜け対策、路駐対策、全てにおいて動きが早い。チェーンゲート設置計画の件大賛成ですね。また戸数が多いので管理費も安い。昨年の決算も大幅黒字。これが住戸200ぐらいだと将来かなりの管理費増が予想される。

私は40台DINKSなので大満足ですね。ファミリー層は本当に少ないですし、たまに見かける子供さんは私立の制服きた子供ばかりですしね。

子連れが少ないのは良いですね
最近は、エントランスで子供が集まって、ゲームしたりお菓子を食べ散らかしたりするのが問題になるマンションが多いそうです
価格が高いだけあって、マナーの悪い家族連れが少ないんでしょうね

今は、住まれた直後なので、良かったと思うかも知れませんが、数年後がどうでしょうね。戸数多い利点もあるが、反対に何かあると、厄介になる。

93さん
91ですが、私は入居開始の2年前の4月から住んでいます。もうすぐ丸2年ですが、本当に満足です。

戸数が多くて反対に何かあるとは具体的にどんな事でしょうか？

当初敷地内駐車などポツポツ問題ありましたが、駐車対策にてめっきり駐車もなくなりました。更なるチェーンゲート設置計画まであります。ベランダ喫煙も1度問題になっただけで後は何もありません。懸念していた、機会式駐車場に関しても決算見る限り黒字でしたよ。つまり、将来の大規模修繕などはスケールメリットでカバー出来ていると判断出来ます。

タワマンで良くある、10年先の修繕費が3倍とかは考えられないですけど。

いくら、免震構造と言え、最近四国震度５でしたよね。神戸にもまだ大きな地震がある可能性もあります。知合いに神戸の地震の時に、大規模マンション入居者がいましたが、大戸数だと、大きな震災があった時など、いくら管理組合がしっかりしていても、意見がばらばらでなかなかまとまらない話や、いまだに、そのままになっているマンションもある話を聞いています。だから少ない戸数の方が、まだいいかもなと思っていて、思案しています。６００戸もあれば、いろんな方がいるのも
当然ですし。大きな事（地震や事件）の際のことで考えています。知り合いに尼崎事件のマンションにたまたま住んでいる
方がいて、（特例ですが）何があるかわからないので、価値が下がるだけでなく、戸数があまり多いと大変だなと思っています。

成る程地震リスクですね。
それは確かにありますね。
貴重なご意見ありがとうございました。

まぁ各家庭の価値観、トレードオフで考えるべき問題ですよね。

人によっては200戸でも多いと言う価値観の人達も必ずいますしね。

まあ、居住者の価値観によりますね。私は以前、100戸のマンションに住んでいましたが、駐車場の取得順番で随分ともめました。機械式と平面の順番とか二台目を認めるかどうかとか。

ですよね。いい具合に住ん、でいる時は、問題ないですが１００戸でも、もめるでしょ。それが多い（６００以上）となると
更に、いろんな考えの方がいるので、なかなか決まらない事が将来でてくると思うんですよね。だから、もう少し、戸数が少ない物件がいいかと検討しているんです。忘れた頃に震災などやってきますしね。そういう意味で一戸建ては自分だけの管理になりますし、問題起これば、更地にしたりもできますよね。駅近い魅力はあり、迷いますね。残少ないですが、もう少し
駅から距離はあってもせいぜい４０－１００戸ぐらいのマンションにしようかと思ったり。

94さん

私の友人がパークタワー梅田に住んでるんですが、入居一年間で管理費の値上げがあったと言ってました。確かあそこは230戸ぐらいです。
このままだと、何処まで上がるか解らないって言ってました。かなり揉めてるとも。

住戸の数って本当に各家庭の価値観ですよね。

昨年の管理費が黒字ということは、当初の管理会社の計画がしっかりしていたことの証明ですね。このままうまくいけばよいのですが。お金があまっているとついつい余計なことをしてしまって、ランニングコストが予想以上にかかってしまうことが往々にあります。良好な管理を期待しています。