クレヴィア夙川松下町について

ホームページの現地案内図の中で、漢字が違うところがありますねw
OCRかけただけの状態のときによくあるミスですね。
yahoo不動産のページの売り文句でも、阪急と阪神間違ってたし…。(今はさすがに削除されてますが)
次のホームページの更新は30日ですか、それまでに直して下さいね、伊藤忠さん。てっきり今回の16日の更新で直ってるものとばかり思っていましたが。こういう些細に見えるところできちきち仕事しないと。

松秀幼稚園の南側、プラウド夙川がMRを構えてたところにMRがほぼ完成してましたけど、いつオープンですか？
外壁タイルの色が、イラストの色と少し違うような印象を受けましたが…。

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配達の人たちもあまりマンション名で判断はしない、ということなんですね。
基本的に皆さん住所順位配達に回っておられて、そのようにセッティングされているから、
迷ったりという事はないのか…。
まあ、そうじゃないと似たような名前のマンションがあるから難しくなってしまいますものね。

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通行許可申請は必要とは言え面倒ですね！
定期的とは、どれくらいのペースで申請が必要になるのでしょう。
マンション内で車を所有する世帯が各自で手続きする必要があるんですよね。
発行された通行許可証は常に車に積んでおかなければいけないんですよね。

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７０平米で４０００万円台後半か。

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安い！

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安すぎる。

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確かに、それは安いですね。
最低でも5000万以上だと思ってました。

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工事の様子を見てますけど、工事に防音シートもせず騒音ダダ漏れ、地盤改良に使っていたセメントも混ぜるときに風で舞って通行人にかかったりしてました。少し西の三井が建設しているところは防音シートもされていて、静かにやっていましたね(三井の回し者ではありませんが)
敷地南側は交通整理してますが、フェンスで狭くなっている敷地北東側は全く交通整理をせず、自転車と歩行者が日中は結構ぶつかりそうになってますね。さらにこの狭い道に間違って車で乗り込んできて、立ち往生している車もありました。

50さんの見積もりでは、7000万ほどということでしたから、施工業者がデベからよほど安く施工費を叩かれているんですかね。資材費のみならず、人件費も高騰の最中でしょうし。経営努力で3000万も頑張ったんですかね…

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話の流れから見て７０００万云々は１００㎡超え最高値物件。４０００万後半（５千万弱）は７０㎡最安物件。
それと、もう価格でたのですか？
東道路で立往生して入ってくる車は交通標識を見ない違反者です、元々通り抜けできない場所ですし。
自転車で様子見で通ることもありますが、人に出会った事はありません。人がよく通るのは夙川左岸です。
今後工事騒音も大きくなると思いますが、今は意外と静かでした。夜間は工事しませんし。

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>>88
この物件を悪く言いたいのでしょうが、交通整理の有無と車の侵入は全く関係ありませんな。

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88です。悪く言いたいというわけではありませんが、なぜ交通整理員が南側には2人も配置されていて、東側には配置しないのかなと。もう少し事故防止に積極的にやればいいのに、という印象を持ちました。あそこに車が入ってきたら、避けようがないですからねえ…。

車の進入については、83さんが通行許可証について書かれていたので調べてみましたが、他県では恒常的な申請は３年ごとで、標章は車に積んでおくだけでなく、外から見えるところに掲出しなければならない、ということになっているようです。たぶん兵庫県でも同様でしょうね。ご参考まで。
まあこのマンションを購入するのであれば、あの狭い道で毎日車の出し入れはしたくないので、電車通勤が妥当かな、というのが個人的な感想です。90さんにもぜひ、東道路の狭さについてご意見賜りたく思います。

>>89さん
価格の解釈の仕方についてご教示いただきまして、ありがとうございました。夜は本当に人通りも少なく怖いくらいですね、日中は頻繁ではありませんが、人の往来も結構あるという印象でした。

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>>91
常識的に考えて工事車両の出入りに対し通行人の安全確保の為、監視員を配置するのであってそれ以外の場所に監視員を配備するのは見たことありません。
完成後は東側通路は住民の車両のみと考えられ、通路侵入口は見えるため、すれ違いは無いでしょう。通行人がある場合は左寄せ停車で安全を確保されると思いますよ。

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92さん、重ねてご返信いただきありがとうございました。しかしあの狭い道で左寄せ…ベビーカーや自転車、お年寄りはそれでも通れないと思いますが、人が来るたびに車が停車してくれるかもわかりませんし、ちょっと不安に思った次第です。

南道路の方が明らかに幅が広いですよね、なぜそちらを道路にしないのでしょうか。この道路は市の都市計画道路ですよね。工事車両がこれから1年近く入り続けるのであれば、普通の車も無理なく入れるはずなのになと、思ってしまいました。車は南から、人は東から出入り、というようにすれば、歩車分離で安全面のアピールもできるのに…どういう設計方針なのかなと、疑問に思った次第です。

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近隣住民です。

図面を見ると、東側道路は敷地を3mセットバックさせて、いまの倍の6mに拡幅するみたいですよ。

ここからは推測ですが、拡幅部分を入居者専用車道、既存部分を歩行者専用にするのではないでしょうか。

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>>94
東側通路が狭いのは北側建物も含み進入禁止区域までで、話しはちょっと噛み合ってないような？？。

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ここは16戸しかないので
管理費、修繕費が高そうだな

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この物件、かなり高評価ですね。書き込み見てても、決定的なマイナス要素はなさそうですし。
更に、西宮市のホームページ見てたら香櫨園小学校区は4月以降、30戸以上のマンション建設難しいみたいですし、ここと三井の物件以降はこの周辺では数年建たない可能性ありますね。

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16戸はなかなか良いようで気になるな
中古でも戸数少ない物件は管理費、修繕積立金が異常に高いね…
管理体制も落ちる可能性あるので、管理費、修繕計画、管理体制が気になるな

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>>98さん
この周辺は用地の確保が難しいエリアなのでしょうか。
それで希少性があるとすればリセールなどで値崩れしないとか？
色々なメリットがあるかもしれませんね。
竣工が来年2月ですが、管理費や修繕積立金が仮決定するのは
いつ頃でしょう？
現段階でもモデルルームで教えていただけますか？

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>>100さん
香櫨園駅の南側はまだ用地確保しやすいでしょうが、北側はほとんど土地がないですね。私が書いたのは、香櫨園小学校区が『準受入困難地区』に指定されたので、小学校の改築等で教室に余裕ができるまでは、30戸以上のマンション建設は制限されるらしい、という事です。
駅近ですし、値崩れはあまりないでしょうね。
管理費や修繕費については他の方が書かれている様に戸数が少ないですので、少し高いかもしれませんね。

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上階と下階で共用廊下の仕様が違うのは、同じマンションで嫌ですね
間取りも変えてるしないし、差がついてると何かとうまくいかないのでは
16戸で少ないので更に嫌ですね
内装の設備仕様は同じですかね？

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>>101
ほんとに香櫨園南側は土地確保出来ますかね、４３南は第１種中高専用地域の筈で、３０戸以上のマンション建設用地は難しいと思いますが。広大なテニスコートがマンションに建て替わり、そのベビーが修学年度に成ってるのでしょうね。

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・Bタイプ、Fタイプは風呂場の窓が人目の多い駅側を向いている
・Aタイプ、Eタイプの西側の窓は、隣家にかなり近接している
・工事による影響か、南道路の擁壁に大きなヒビ割れが入っている
(よく見ると、他にもヒビ割れが補修されたと思われる場所が複数箇所見られる)
・昨日まで現場に掲示されていた道路使用許可証は、2月末で期限が切れていた
・かと思いきや今度は、通行禁止道路通行許可証が掲示されたが、南道路を行き来して重機を出し入れするのであれば、道路使用許可は依然として必要なのではないか
・東道路は朝通勤で出て行く住民車両とゴミ収集車とのすれ違いは、現実的に無理。加えて朝は通勤通学の自転車の往来も非常に多く、危険である
・マンションのホームページでは、当該建物がいかにも川の土手の上には建っていないかのようなイラスト
・また、夙川沿いの川の砂地地盤にも関わらず、支持基盤として非常に良好、と謳っている
・工事日程表、三井のところと比較してしまうと、いつまでたっても「雑」の一言
・上層階と下層階で間取りも価格も違えば、購入層も様々になる→管理組合での合意形成が難しくなり、大規模修繕や、コストのかかる機械式駐車場を今後どうするか等方針が一貫しない可能性がある。また駅前物件であることから、将来的には賃貸に出されることも考慮に入れると、「自分たちの住まい」としてマンションに思い入れを持つ住民が減り、住み良い環境の維持が困難になる可能性がある

98さんがおっしゃるように、「この地域は」高評価ですね。ただ皆さん評価はそれぞれだとは思いますが、マンションデベ、施工業者が高評価かどうかというのはまた別なのではないでしょうかね。
スレ主さんが昭和工務店のリンクを貼ってないようなので、以下に貼っておきますね。ご参考まで。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/10069/res/1-2000/
http://www.sutekicookan.com/昭和工務店

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自然があって、駅にも近く複線が利用できるって
なかなかない好条件なマンションですね。
気
になるのは、すぐそこに川があることです。
夏など臭いや虫は気にするほどではないでしょうか?
戸建ではないから心配はいらないでしょうか?

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管理費、修繕費、駐車場代…
高いのは分かってだけど…想像以上
20年、30年後、計画も16世帯であればあやしいし、リスク高すぎですね

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>>106
管理費、修繕費、どの程度ですか？

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>106さん
戸数は16戸なので大規模に比べれば割高とは思いましたが、
そんなにですか？
計画とは、モデルルームで長期修繕計画表を見せられたのですか？
差し支えなければそれぞれの料金と計画表の値上がり幅を
教えていただけるとありがたいです。

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管理費はともかく、修繕費は上がるのはなんとなくわかります。
大規模修繕も回を重ねるごとに額が上がっていくと聞きますから、
それに備えるとするならば、相応の額になってきますからね。

実際に計画通りに行くのか、もっと上がっていく可能性もあると考えて
検討していくのが良いと思います。

戸数が少ない、こじんまりとしたマンションなので、
お互いの顔と名前が一致できるという点では
防犯的には良いかと思われます。

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モデルルームに行けばわかることなんでしょうけど、販売はいつからなんですか？
価格や管理費、修繕費などもそこで教えてもらえるものなんでしょうか？
間取りも広く、川沿いが嫌でなければ良さそうな場所でもあるので、価格は高そうですが、全16戸と少数なのですぐ売れてしまいそうな気がします。

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販売時期は延びてるし、価格は一向に発表されないですね。いい場所とは思いますが、高く売りたいけど、なかなか買ってくれそうなお客さんが溜まらないので、価格を思案してるのですかね？
野村さんの仁川みたいに、ここも高い金額で売ったは、建築コストケチって外観が残念にならなければ良いですが…

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外観はあまりお金かけてなさそうですね
普通の外観、普通のタイル、窓
上階が内廊下で下層が外廊下というマンション内のはっきりした格差が嫌ですね
ここもコスト削減のにおいがする

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知らなかった！階層によって内廊下・外廊下に分かれているんですか？
今公式ホームページを確認しましたが、本当ですね。
4階・5階は1フロア3邸で内廊下設計を採用し、ホテルライクな落ち着きを
演出…たった16戸のマンション内で選分するような設計はどうなんでしょう。

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で、ホームページの現地図の間違いはいつ訂正されるんですかね。
地図１つまともに書けない、間取り設計も生活者目線でない、杭の１つも打たず安心感なし、そして賃貸以下の超小規模供給戸数でホテルライクだと。コンセプトに一貫性がなく、事業主、設計会社、施工会社の信頼性と連携はちゃんとしてるのか、心配になりますね。

モデルルームを見る限り、子育て世代というよりは富裕層を相手にしているような印象を受けますね。先日も敷地すぐのＬ字路の角に、往来する車を塞ぐかたちで高級外車を違法駐車して、敷地周りを見学していたオッサンがいました。集合住宅ですからいろんな人が住むことにはなると思いますが、できればそういう世帯とはご一緒したくないですよね。

販売開始時期がまた先延ばしになりましたね。最適な時期を探っているのでしょうか。
川添町のエルグレースや、同じ松下町のパークホームズ、プラウド香櫨園など、競合が多そうですね。

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>>114
現地図間違いって、どこのことですか？
見る限り間違っ出ないように思うけど。

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地元を知らないのに気になって地図を見ちゃいました。
見た感想としては3駅徒歩圏内というのはかなり便利なのではないかなということ。
公園に面しているのもイメージ的に良かったです。

間取り良くないですか？
住んでみないと実際のことはわからないとは思いますが、見た感じでは普通かなと思います。
無難な田の字ではないですが。

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現地の阪神セキュリティの警備員2名。
ボーッとつっ立って私語ばかりで通行人の往来の邪魔になっている。敷地東側通路から駅側へ出るところを塞ぐようにして2名立っているときもあり、退くでもない、すみませんの一言もない。乗り入れ許可が出ているのかがわからない原付に腰掛けて休んでいるだけ。重機の作業中も周辺の安全に気を配る様子もなく、本当にただただ、ボーッとしているだけ。工事説明会で周辺住民から要望が上がったから立たせているだけ、と思われても仕方のない仕事ぶり。

香櫨園駅前の夙川公園の松林はカラスの巣のようになってしまっていますね。西宮市が駆除しないせいで、糞害、うるさい鳴き声、先日はカラス同士の喧嘩でもあったのか、死骸も週末放ったらかしでした。東向きバルコニーはカラス対策が必須ですが、間取りを見る限り、室内に侵入してきてもおかしくないですね。それくらい相当数いますね、特に可燃ゴミ出しの日は。また香櫨園駅には毎朝スズメが大量集結してバードミサイルを通勤客にお見舞いしている毎日ですが、こちらが上棟したら移り住んでくるかもしれませんね。スズメやカラスなんてどこでもいると思われているようでしたら、ぜひ可燃ゴミ出しの日の朝方、周辺を歩いてみてください。早いカラスは2時台から活動始めてます…。

戸境壁は本当に遮音性能があるか不安な構造ですね。スタッドがプラスターボードに接しており太鼓現象不可避、吸音材代わりのグラスウールでかえって隣戸の振動を伝えやすくする構造です。また乾式は太鼓状ですから、施工業者が戸境壁をぴっちりと密着させる技術を持っていないと、想定している遮音性能が出ないと言われていますよね。昭和工務店(とその下請け)に果たしてそれだけの技術力があるかどうか。

4,5000万は下らない物件なのでしょうから、乾式じゃなくて湿式にする選択肢はなかったんですかね。高いお金を払って遮音性能があまり高くない構造というのはちょっと…。最近は湿式に匹敵する乾式工法も出てきたようですが、そういう新工法はプラスターボードに少なくとも鉛が入っていたり、気休めのグラスウールではなく本格的に断熱材を入れ込んだりしているようです。仁川のプラネもスラブ厚で炎上してしまいましたが、こちらも戸境壁はコストダウン目的なのでしょうね。

そもそも地盤が緩いのに、杭は打たないわ、戸境壁もそうやって素材は軽くするわ、もしもの地震の時にそんなに倒壊しやすい建物を建てて、伊藤忠は何をしたいんですかね？間取りが感覚的にいいかどうかも大事かもしれませんが、構造そのものがきちんとしているかどうかを確認した方が良いのではないですかね。ホームページから来場予約のリンクがなくなってしまったので、モデルルームがやってるのかどうかすらわからないので確認のしようもありませんが。

現地図は、このマンション購入者層として、子育て世代はターゲットにしていないことを感じさせる部分が間違ってますね。この地図の範囲内に住んでいる人なら程なく見つけられるところです。

販売開始が7月中旬なのですね、もう過ぎてますが、販売はこっそり始まっているのでしょうか？

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ここも、野村もお客さんが付かないから、販売時期がずっと伸びっぱなしですね。価格と仕様の悪さが顕著なんでしょうね。建設費が上がってしまってどうしようもないんでしょうね。三井のグンゼ跡地も建設会社変えてなんとかしてるようですね。噂では三井のマンションは完成してから販売するとか聞きましたが、どなたか情報お持ちですか？

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こちらでファサードなど確認できます。すでにご存知でしたらすみません。

http://www.nishi.or.jp/media/2014/CAS25-26.pdf

数年前、別の三井のマンションを検討している際に、松下町でも計画があるんですよという話をスタッフから伺いました。そちらは近隣住民への説明にも三井不動産の担当者が来て、直接事業内容等説明されていたようです。まあそれは当たり前の話で、こちらの伊藤忠が異常なんだと思いますが。

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少し現地見学に来ましたが…あ〜あ〜、最近の大雨のせいで、鉄筋からサビが至る所で垂れてしまってみすぼらしい…。以前見に来た時、帯筋も概念図にあるような均等幅ではなくまばらな配置でしたし、これで本当に想定している強度が出るんですかね。もし建物にヒビが入ったり倒壊しても、錆び付きは住んでからの経年劣化だから責任取れません、と事業主に言われて終わりでしょうね。

最近の雨で建築資材が雨ざらしの状態にもかかわらず、やけに工事をさっさと進めていますが、湿気が残って室内がジメジメすることも懸念されます。コストカットとは言っても露骨に構造部分をカットされるとちょっと困りますね。

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嫌がらせ、ここまでくると伊藤忠がかわいそうに思える…

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>>120
写真撮ってきて欲しいです

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もうゴシゴシと消し去ってるでしょう。錆の跡はうっすら残るでしょうが。現地で確認するのが一番。
確かにクレーン作業中に警備員も敷地内でチョコンと座ってるだけだったり駅建物の日陰で涼んでいたり、現地でしか分からないこともありますな。121も123もまずは現地を見て、当物件の現地を見なければ分からない良いところを書き込まれるのが良いかと。どんな物件でも、良い点もあれば悪い点もありますから。横からで失礼。

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販売延期らしいですが、どういう意味なんでしょう。

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この近くだと

パークホームズ夙川松下町
http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67708832/

(仮称)夙川香櫨園プロジェクト
http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67714981/

があるようですね。

夙川、思ったよりも便利そうな駅です。

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2016年2月築。ホームページがないようですが、販売延期なんですか。

何があったのか邪推してしまいますが・・・。販売開始されるといいですよね。

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ここ駅は香櫨園やろ。夙川ちゃうよ。

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