クレヴィア夙川松下町について

昔この辺に住んでいたけど、いまほど商業が充実してなくて、
退屈な街だった。30代だったので、風光明媚が全く理解できていなかったんだと思う。

50代にこのマンションが出来るときいて、「ほしい」っておもうようになってきた。

価格はどんな予定なんだ
三井不のグンゼ跡地との比較だね

ここ夙川違いますが…。

>>3
夙川沿いの立地です。

>>4
香櫨園ですよ。

最寄駅は香櫨園。
立地は夙川と夙川公園に面した場所。
マンション名に夙川を名乗るに相応しい立地だと思います。

三井不のグンゼ跡地って、なんてマンションですか？

http://constnews.com/?p=3362


これのことじゃない？

駅近、夙川公園は良いが
戸数がかなり少ないのと、阪急神戸線北側が理想かな
せめてJR北側

価格帯はどうなんだろう？

駅の南側に ラブホありますよねえ。
なんだかなあ。

周辺環境は利便性がよろしいとはいえなさそうですね。
遊べそうな川が近くにあるのは良いかもしれませんが、低層階は水害などが心配ですね。
夏場は臭いなどはしないのでしょうか？

最高の場所と思う、災害の危険性はほぼない。
西宮市で住みやすい場所は阪神電鉄沿線、JR甲子園周辺、阪急門戸厄神甲東園周辺。
夙川北は高級ブームに乗りたい人が好む。

この辺りの西宮をよく知っている人は購入されると思う。
それも結構な値段で。。
知らない人は阪神沿線の一般的な考えからこの地を避け、西北、夙川のJR線北を買う。

>>14
どういうこと？

芦屋西宮を知らない人ほど、阪急＞ＪＲ＞阪神と云う、ステレオタイプの知識の人が多いと云う事。
現地を知らず、ネット情報等のみを真に受けて、そう思い込んでいる人がかなり多い。
まあ、柄の悪いタイガースファン（実際は大阪、西神戸から乗り込んで来ているのだが）
が、かなりイメージダウンに貢献しているのは間違いない。

ラブホ&阪神高速ビューでいいところなの？

なるほど、このマンションに住めば六甲山系は見えるということですね。
ぜひ購入したいです。

　住民の気持ちはよく判ります、どこの地でもマンションは反対されます。
しかしよく考えてください、みなさん大昔から住まれている方はわずかです。
西宮市の規制に従って建築されている以上問題はありません。
高さが気に入らなければ以前から景観規制運動すべきです、芦屋市平田町の芦屋川沿いは容積率８０％で高さ制限１０メートルです。
この地域は２００％高さ制限１５メートルです、土手の上に建てればもっと高い建物になります。
松下町でも２号線沿いは３００％　高層マンションが建っています。

夙川とは違うような…。香櫨園ですよ。

>>22さん
目の前に夙川があるのにそれを名乗ってはいけない理由ってなんですか？
このマンションの夙川は駅名ではなく地名ですよ。
地名を使ってるマンションなんてたくさんあります。

>>23
地名は香櫨園ですよ。

>24
そうですね。失礼しました。
ご指摘いただいたついでに、目の前に夙川があってもそれを名乗れない理由を教えていただけないでしょうか？

　地番は西宮市松下町です。　
最寄駅は１．阪神香櫨園、２．ＪＲさくら夙川、３．阪急夙川です。
ネットショッピングでもあるまいし購入者は納得して買われるし、住人は「西宮松下町、最寄駅は香櫨園北」と言われますよ。
河川の夙川は甲陽園から香櫨園を経由し海に流れています。臨港線まで桜が咲きます。
マンション名なんか神戸市の南でも芦屋川連発です。

100㎡超えの間取りはバルコニーの向きが東なんですね。
公園ビューにしたかったからもしれませんが、その
バルコニーも面積が狭く洗濯物を干すスペースが
十分でないように感じます。
70㎡台の方がバルコニーが広いとは？？

　近くを通り掛かったので気が付いた事。
道路が狭く現在は歩行者用通路。
一段上がった土地なので五階建てだと、まわりから見るとかなり高く感じる。
東側の窓からの景色は最高だろう。
１００㎡の広さを確保するためバルコニーが狭い。
近くに大きな商店がなく、実用品は阪急夙川か、阪神西宮かな。

　西宮都市計画情報によるとこの地域は
６０／２００％第４種高度地区　
ということは高さ制限２０mなんですね。

森具地区地区計画にあるように、この地区でこの規模の高さの建物を建てる場合の高さ制限は15mです。

http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/urban_project/tikukeikaku/mori...

にあるとおりです。南地区、となっているところが当該地域です。
高さ制限の運動や地区としての希望は、震災復興時には市側に伝えられているようですね。
しかし上のリンクの地区計画はもう17年も前のもので、現状を反映していないですね。
西宮市はこの地区を中・低層住宅街に誘導したかったようですが、マンションが建ってしまうことになり、対応が本当に後手後手です。どこが住宅文教都市なのか…。

この狭くてすれ違いすらできない歩行者専用道路に車を入れることについても、どういう根拠でそんなマンションに対して建築許可が下りたんですかね。

Gタイプのバルコニーだと四人家族の洗濯物を干すには不十分な感じですね。それでも足りない時は北側に簡易なものを置いて干すしかないのかも。もしくは浴室乾燥か。色々考えちゃいますね。
周辺環境的には色々ありそうな感じですね。眺望や桜の咲く環境とか本当に良いなと思うんですけど。この辺りの方だと買い物には車を出して買い溜めって感じなのでしょうか。

総戸数が少ないですね。

間取りを見るとファミリー向けかなとも思いますが

立地から考えると夫婦がのんびりと過ごす場所って感じ。

価格も相当すると思うので、それならもう少し駅に近い場所がいいかも。

>>32
駅の真ん前ですよ。

見に行ったけど、香櫨園ってなにもないのね。。
ラブホがやたらういてるなー笑

近くに近鉄のマンションも建設中でしたよ。
そちらの方が規模も大きく、眺望もいいかも

本文：
夙川の土手で宮水など地下伏流水もあるような地域に、当初はベタ基礎で建てようとしてましたからね…この地域の特性を、設計士や建築士が理解していないのでは、と疑われても致し方ないですね。間取りが実際に生活する者のことを考えられたつくりかどうかは、上の方も仰っている通りで、推して知るべしですね。

土壌改良して杭打ちすることになったようですが、いつまでその杭が伏流水に耐えられますかね…大地震が来た時の建物の倒壊が心配ですね。近隣住民の避難の障害になったりして、震災以来の、防災性の高い森具地区のまちづくりの汚点にこのマンションがならなければよいのですが。

駅の前ならのんびりというのは、ちょっと違うかもしれませんが、ファミリーよりは年配の夫婦とかには良いのかもしれませんね。ファミリーでもある程度おおきくなった子供なら、かなり便利な場所になります。

公立の小中学校には2号線北よりこちらの方が圧倒的に便利。
私立も甲陽学院があるし、西北の塾も今津経由で安全に行くことが出来る（夜道が短い）。
村上春樹が暮らした香櫨園打出、４３南にも良い地域がたくさん。辰馬家の旧家がたくさん土地を持っていました。

そんな地域の良さを台無しにするマンションが建つということですね（笑）
バルコニー狭く南向きの恩恵も受けられない間取りの中途半端さもさることながら、
駅改札を出て右を向けば、すぐにラブホの入口の灯りが目に入る、これのどこが子供を住まわせるに適しているというのか。
塾帰りの時間帯には、駅改札を出てすぐのところに近隣のガラの悪い高校生がたむろしてますよ。タバコもふかしているし…。香櫨園地域で北口の塾に通わせるご家庭の多くは、家と駅との距離に関係なく、阪急夙川まで送り迎えされているでしょう。香櫨園駅前は、昼と夜とで見せる顔が変わります。

敷地南側は十分な道幅ながら、車止めがされている「通行不能区間」。
敷地東側は道幅が狭く人と車のすれ違いが難しい「歩行者専用道路」。
もしこのマンションで火災が発生したら、消防車やはしご車は敷地に横付けできないということですね。車止めは緊急時には外して緊急車両が入るそうですが、生死を争う時に、そんな悠長なことで大丈夫ですかね。この建物だけ近隣の建物より高いということは、六甲おろしなど強風の煽りを受けて隣家も延焼、などということもあり得ますね。隣家との敷地いっぱいに建てる計画のようですから、圧迫感も相当なものですね。

上の方のレスで、以前から景観規制運動すべき、などと、いかにも運動してこなかった近隣住民が悪い、という印象操作をしようとされているようですが、この地域はそもそもそんな運動は不要でした。土地の所有者らがこの地域の特性を理解し、良識に従って独自の高さ制限の認識を持って、この地域を作り上げてきた、そこにこの地域の素晴らしさがあるわけで、西宮市や法律は、その良識に甘えてきただけでしょう。

そこに、法に触れなければ何を建ててもいい、という大阪の何でもありの土建屋と近隣対策屋、そんな連中の後ろに隠れて一向に近隣住民への説明もしない伊藤忠都市開発が入ってきてしまった。このマンションの購入検討者は、この地区の良さをつぶすマンションを購入しようとしているのではないか、ということを念頭に検討されるべきでしょう。こういう情報は、有益な検討材料になると思います。

きらわれてますね。芦屋とかこの辺りの方は必ず後から建てるマンションに難癖つけますね。

そうですね、購入して住んでいるのはあくまで自分の区画であって周りまでとやかく言うのは。
空地があるということは、その土地が違法建築でない場合、購入者に権利があるわけで。
それに見あった固定資産税も払うわけだし。

大きな買い物をするわけですから、悪いところ、他の物件と比較してマイナスになるところがあれば知っておきたいです。良いところはデベの営業の方に教えてもらえるでしょうし。モデルルームはどこにできるんですかね。

香櫨園は、昔から高級住宅地と聞いたのですが、今も環境いいのですか？

いずれこのマンションに住まわれることになる方にとっても、地域住民にとっても、このマンションが地域の理解も得られ、安全を確保できると思われる方法・選択肢もありました。

１．高さをせめて４階までで抑える
芦屋翠ヶ丘のクレヴィアは、芦屋市の規制があったにせよ、４階建てですね。タワーものがお家芸のクレヴィアも、規制されれば４階でも建てる。西宮市は規制が緩いから５階まで。結果、松の木より高い物が建つことになり、景観破壊に貢献。これで伊藤忠都市開発の企業イメージが良くなるのですか。５階まで建てられるところで、あえて景観に配慮して４階までにしました、の方が、購入検討者への心象も良かったと思われますが。特にこういう閑静な街並みを好んでこの地を検討されている方にとっては重要な部分かと思います。５階まで建てて、利益を優先しましたね。
（営利企業が利益を追求するのは当然、という一般論は不要です）

２．機械式の立駐ではなく、眺望もプライバシーも確保できない１階を平面自走式駐車場とする
３．車を通す道路は、東の歩行者専用道路ではなく、南側の都市計画道路にする
立駐自体の管理費の面でのデメリットはもとより、なぜ東側の歩行者専用道路という細くて危険な道路から車を入れることに執拗にこだわり続けるのでしょうか。今現在も、工事のためと称して、ただでさえ狭いこの道に、さらに工事用のフェンスを１ｍもせり出して占拠しています。通行に際しては歩行者、自転車の往来で危ない状況を作り出しているにも関わらず、警備員は敷地の南西と南東の２か所のみで、単なる工事車両の誘導要員になっていますね。敷地北東には配置せず、交通往来の危険排除の意思もないようです。こんな狭い道に、ゴミ収集車まで入ってくるようになります。朝の通勤通学の自転車や歩行者と、ゴミ収集車が行き違うようなときに接触事故等が起こるやもしれません。

一方で、南側の都市計画道路は幅員８ｍもあり、車の往来、歩行者、自転車等の往来について、十分安全を確保できるものと思われます。しかしここには車止めがされており、「通行不能区間」になっています。この区間を往来する自転車が交通事故に遭わないように、と、頑としてこの車止めを外さないぞと主張している政治家がいるようですが、本当に地域の安全を考えた上でマンションを建設しようというのであれば、伊藤忠都市開発は、この政治家はじめ、車止めを外すことに反対する勢力を説得すべきでした。そういう一切の努力もしないまま、計画を早く進めることばかりに目が行っているのが、今の残念な状況ですね。安全より利益、ということですね。

香櫨園より少し北にある、結善町のイトーピアなんかを例にすれば、ちゃんと１階に駐車場、というようなことはできているんですけどね。川の土手から一歩離れて、十分低い土地でそうやってできるわけですから、こちらの敷地でも、かさを下げて、そこに南側道路から車を入れて平面自走式駐車場（１階）、２～４階は住戸とするなど工夫すればよいものを全くしていませんね。結善町のマンションが１９９８年築。１７年も前にできたことが、なぜ今できないのでしょうね。

４．地域住民への説明は、昭和工務店と近隣対策屋ではなく、実質的な事業主である伊藤忠都市開発が直接出てきて誠意を見せる（誠意＝お金ではなく）
これはもう、地域住民の前に伊藤忠都市開発の人間が顔を見せないわけですから、どうしようもありませんね。本当にこの土地のことを思って、本当に何かこの地域に貢献できるマンションだと自負できるのであれば、率先して前に出てきて、説明もできるはず…のところで出てこないわけですから、地域住民の心象が悪いのは当然です。ここまでくるともはや、後から出てきたマンションだから叩かれているとか、芦屋・西宮だから叩かれている、とかではなく、いかに誠実なモノづくりをしようと考えているか、という企業姿勢の問題でしょう。

２．あたりの実現は、現実的には難しいのでしょうが、できるだけ地域になじむマンションを作りたい、という伊藤忠の意気込みはなかったのでしょうか。説明会でも地域住民の前に顔を見せず、口を閉ざす伊藤忠都市開発。購入を検討されている方であれば、モデルルーム等で担当者から実際に納得のいく回答が得られるでしょうから、こちらのスレでご教示いただきたいものです。
一般的なマンション検討の際のチェックリストなどより、このスレの内容の方がよほど実際的で現実的、検討するに値する内容が含まれているように思います。

よほどいやなのですね。責任者でてこーいというかんじですか？

クレヴィア夙川松下町
第一種住居専用地域（都市計画区域内）
法22条地域、第4種高度地区、森具地区地区計画

クレヴィア芦屋翠ヶ丘
第1種中高層住居専用地域・市街化区域・第2種高度地区
芦屋景観地区・翠ヶ丘町地区地区計画・法22条区域

第一種住居専用地域の場合芦屋市では国道４３沿いの地域になります。
第２種高度地区、第４種高度地区の違いは高さ制限です。

条件違いを、ごっちゃ混ぜにして批判するのも如何なものかと。
西宮市芦屋市の土地計画情報を参考にするのも良いかと思います。

ここ夙川ちゃうんやけど‥。

>>46
目の前の川はなんですか？

次のマンションは何処に在るでしょう
「ブランズ芦屋川」
神戸市南部です。
「ブランズさくら夙川」は川より遥か西、芦屋市の近くです。
夙川松下町は　「夙川」＋「松下町」　その名の通りです、地名から場所も特定できます。
尚、河口に向かって「〇〇夙川香枦園」名のマンションが多いようです。

>>45さん
駄文をお読みいただき有難うございます。
条件の違いは承知しておりましたが、そういう規制の厳しさ、緩さ、法がどうこう様々あるけれども、そういうのを超えて、このマンションの高さを敢えてひと階分でも下げてくれたら、心象もまた違ったであろう、という趣旨で引き合いに出しました。松下町の、特にこの夙川公園のまさに松の下。この風趣というものを、単なる宣伝文句だけではなく、自らも守る、という姿勢が伊藤忠都市開発に感じられないのが残念でなりません。
法律に触れなければいい、金さえ払えばいい、そういう風潮はこの地区にはなじみません。伊藤忠都市開発が本当にそういうところまでこの地域を知り尽くして、このマンションの形で世に送り出そうとしているとは到底考えられません。

また、いかなるマンションもここに建ててはならぬとは考えていません。「批判」ということではなく、こういうことにも誠実に対処していけば良いのに、という建設的な方法、選択肢として書きました。

ご案内いただきました、芦屋市と西宮市土地計画情報、改めて確認していますが、芦屋市は町ごとの特性分析や、市としてどういう方向に持っていきたいかが、検索してすぐわかる状態になっているのが素晴らしいですね。一方の西宮市は、その辺りの主体性がないなと、再確認致しました。計画の緻密さに欠けるあまり、この場所にこのような不釣り合いなマンションが建ってしまうという…ありがとうございました。

このマンションの価格設定は五階建て＆機械式駐車場から見て７千万程度と思いますが（＋－１千万）、近隣住民の方の意見のような物件にすると１億程度になるかと思います。敷地面積から戸数も少なく管理人＆EV負担も大変です。
芦屋川浜手の３階建高級物件は１３０㎡で１億８千万円です。さすがに香櫨園松下町が良いと言っても、ちょっと無理と思います。