ブランズ加古川駅前ってどうですか？

固定資産税がどのくらいか聞かれた方おられますか？
3LDKの部屋で年20万くらいみてたらいいでしょうか？

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１階に１５店舗の枠があるのですが、入るのでしょうか？
２階にも店舗枠がありますしね。
昔からこの辺りのことはよく知っているので、埋まるのか気になります。
埋まるといいのですが。

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1、2階にテナントが入るということですが、もし飲食店ならマンションにゴキブリは出ますか？

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管理費、修繕費、駐車場で毎月3万は永久にかかるのですよね。
150戸あれば払えなくなる人がいそうで怖いのですが大丈夫ですかね。
結局、真面目に払ってる人たちが負担するハメになったり。
最初に3000〜5000万＋管理費積立基金50万。
管理費等が毎月3万。
マンションは金持ちしか住めませんね。
知らずに買ってる人も混じってそうなので何か怖いです。

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ＧＷ開けまでで約４００組の方がモデルルームの予約を取っていると言われましたが、そのうち契約するのはどのくらいなのか。
真剣に購入検討中なので、とっても気になります。
あと、非分譲１１邸の多くが低層階なので、倍率が高くなってしまうのかな。

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ここは人気がありますね。
高層階の希望者は少ないかもしれませんが。
さすがに4000万〜はなかなか…
10階より下は抽選になりそうですね。

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昨日モデルルームに伺いましたが、やはり思っていたより高いです。
2LDK、3LDKは2700万台〜、4LDKは4000万台〜、オプションも高そうです。
3階と15階では700〜800万ほどの差額ですね。
正直なところ東急不動産がどの程度のブランドかわからないだけに、それだけ出す価値があるのか迷っているところです。

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最安値で3階2LDK、2780万円〜ということですね。
9階の3LDK、3280万円。
15階だと3580万円〜でしょうか。
16階と17階は4LDKで4280万円〜4480万円。

みなさんの意見をまとめた予想なんですが、だいたいこんな感じでしょうか？
違ってたらすみません。
でも、価格を提示するのが遅くて買う方も困りますよね。
一番大事な価格をハッキリさせてほしいです！

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最安値は4階のIタイプで2590万だったかな。

オプション価格は高そう。
IHと備え付けの食器棚で70〜80万くらいだって。

あとは、諸費用が80万くらい、固定資産税が部屋にもよるけど13〜15万くらい、最初の1年目は不動産取得税が10数万円かかる。
管理費や修繕費、駐車場もいれると、月の固定費が5万超えるかも。
う〜ん、困った。

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抽選になりそうですね。
非分譲もあいまって、予算オーバーしそうです。。

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オプションってそんなにするものなのですか。
高いという話は聞いたことがありますけれども。
食器棚も恐らくそれなりのお値段がしてしまうという事？
だったら自分で探してきた方がお安いだろうなと思いつつ、
最初からついているっていうのはかなりいいなとも思いつつ。
究極の選択みたいだなぁ（汗）

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不動産取得税は自分で住むならかかりませんし、固定資産税も最初の5年は6掛けくらいです

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現在、Jタイプの4LDKを検討しています。
価格は高めなのは仕方ないとして、その後の維持費で迷ってます。
マンションでも、不動産取得税はかかりますよ。Jタイプでは15万弱です。
固定資産税は年20万弱になるみたいです。
管理費や修繕費や駐車場2台分やあれこれ税金を含めると、毎月5〜6万円の維持費がかかることになります。
抽選に外れたらきっぱりあきらめる予定ですが、加古川のマンションに4〜5,000万出す方がどれだけいるのか興味深々です。
買っても買わなくても後悔しそうです。

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確かに高いですよね。
マンション本体価格よりも、月々にかかる費用は別に4万はします。
例えばローンを1000万組んでもトータル月8万とかになりますからね。
戸建の方が安いことになります。
直さなければいいのですから。
マンションだって修繕費を払う割りに中のリフォームは自分持ちなわけで。
買ったとしても一生住むつもりではありません。
10年経った頃に戸建へ住み替えます。
買いますがね、一生管理費等払うのはしんどいです。
年金だっていつまで貰えるのかわからないのに、マンションは賭けです。

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ショック！
今日、夫が会社で、ブランズ加古川駅前の話をしたら、同僚に
「ブランズって老人ホームやろ？」
と言われたそうです(⌒-⌒; )
確かに老人施設は隣に立つみたいですが。
加古川駅の南口？は、老人があふれる街になるのでしょうか。
購入を考えていたので、少しショックを受けました。
ブランドの貴賓溢れるマンションだと浮かれていたのに、目が覚めてしまいました(=^x^=)

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高層階に住みたいなーと思ってますが、エレベーターが2基しかないので、朝の通勤時に階毎にエレベーターが止まるのも嫌だし、何階にするか迷ってます。
朝のゴミ出しでエレベーターが止まってばかりなのも嫌だしな。
中層階だとエレベーターのドアが開いたら乗れないなんてことがあるもしれないしなー。
高層階でも夜景がきれいな訳でもなさそうだし、やっぱり低層階が安くて便利でいいのかな。
低層階は非分譲が多すぎるわ。

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おっしゃるように非分譲が多すぎます。
この17邸の方たちは地主や優遇されてる人なので、理事会でも意見を主張して来そうで。
高層階でもエレベーターはすぐに来ると思いますが、朝のラッシュ時は時間かかりそうですね。眺めは夜より昼の方がいいかもです。
下層階は駅前で歩く人も多いのでうるさいんじゃないでしょうか？
お金さえあれば16階がベストでしょうね。
最上階は空き巣が多いし暑いので、一階下を狙いたかったのですが、お金がないので中層階を希望しました。
抽選どうなるかなぁ…

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私も先日応募してきましたが、この物件に4000万以上出すことに未だに戸惑いを感じています。
さらにオプションで100万以上は掛かりそうですしね。
大損するのはわかっていても欲しくなるのは、デベの戦略にまんまとはまってしまっているのでしょうね。


パンフレットを見て思ったのですが、キッチンのシンクにディスポーザーはついてないのでしょうか？
ついているものだと思っていて、担当の方に聞くのを忘れていました。

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>>68
ディスポーザーはないんじゃなかったかな。
あれは今自宅で使ってますが、悪臭があったり故障したり大変でした。マンションなら上階からの水漏れの原因にもなり兼ねないので、できたらないほうがいいかと思います。

24時間ゴミ出し可能で各階にダストBOXがついているマンションが最近は多いですが、こちらはそれもないのだろうか。
ないならないで経費削減ではいいですが、間取りもスタンダードでしたので、駅前以外のメリットが見当たらないのも事実です。

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ブランズの封筒を持ったおじさんが、加古川駅の改札に立っていました。
モデルルーム見学のお迎えだろうか。

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すみません。
こちらは一階上がるごとにいくら高くなっていくのですか？
2LDK…20万
3LDK…30万
4LDK…40万
そんな感じで教えて頂けたら有難いです。

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一階上がるごとに１００万円と聞きましたよ。
前向きに検討中ですが、月々の維持費等考えると悩んでしまいます。
確かに駅前で便利ですが、やはりちょっと高すぎ。

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>>72
ありがとうございます！
思ったより高いですね。
100万ですか,プレステージにしようか迷いましたね。

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他社でマンション販売の仕事をしている友人に相談しましたが、強気の値段設定やなーとのこと。
マンション市場からしても平均より高いのは間違いなさそうでかなり躊躇しています。

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9階Bタイプ4,490万、同階EとＦが3,390万。87と77平米と角部屋っていう違いで高いのは分かるけどたった10平米の差で1,100万の差額ってどうなんでしょうか？
あと、管理費も他に比べ高いと思います。
管理費、修繕積立金、駐車場代で月3万弱。
この固定費とローン、最初の諸経費合わせたら5,000万は確実にオーバー。加古川であれば駅前に40坪以上の一戸建が建ちますよね。

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ここは、修繕費が5年後に一気に5千円上がり、その後も少しずす上がるらしいです。
20年経ったら、最初の倍になってそうですね。月3万円。駐車場は1万円。固定資産税は1万円。計5万円。
ローンを終わっても毎月5万いるとは。
加古川市民には荷が重い。

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10〜15年毎に修繕積立基金30〜50万払わなきゃいけないとブランズ市川の口コミで見かけたことはあります。

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修繕費が20年で2倍では足りないのでは。大規模修繕毎に一時金徴収の可能性高いですよ。

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つい先日マンションギャラリーに行きましたが、今後の維持費については聞きましたが、修繕費が上がる話は聞きそびれました。
他のブランズの修繕費がどの程度上がっているのか調べないと。。。

担当の方が、現時点のアンケートでJタイプの高層階以外はすべて抽選になりそうと言っていましたが、どうなんでしょ。
大袈裟に言ってるだけだと思っていますが。

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他のブランズの話ですが、修繕費は12年毎に40万です。
最初に基金で40万、12年後に40万、24年に40万といった感じかと。
理事会で大規模修繕を遅らせることは可能ですが、結局2〜3年後には40万が必要です。
月々に直せば3000円程度のものです。
12年後に一気に請求せずに最初から管理費2万、修繕費3万にしておけばいいのですがね。
高いだけあって、住んでいる人の質はいいですよ。
騒ぎまくる子供、品のない方はいまのところおりません。

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>>80
そうなんですね。
私が頂いた見積もりでは基金で53万程度でしたが、そのペースでしたらまだ許容できます。

あとは抽選でどうなるかですね。
こればっかりはどうにもなりませんので、運に任せることにします。
でも、現時点でそこまで応募があるというのも信じがたいです。
抽選はさくらが入ることもあると聞きますし、営業の方はできるだけ高くて利益率の高い部屋から埋めていきたいでしょうし、販売枠を埋めないといけないノルマもあるでしょうし、架空の”無抽選で契約できる部屋”という体で高めの部屋を誘導されそうで警戒しています。

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さくらはあるみたいですね。
こちらはバラの花を貼っていく方式ではありませんが、抽選でからくりがあるかもですよね。
高い部屋を買ってもらいたいが為に、落選にして100万高い部屋を後日オプション100万付きで勧めるとかですかね？

確かに東急ブランドは高いですが、管理はいいとよく聞きます。野村のプラウドに次いでいいのだとか。
そういえば明石駅にプラウドが建ちますね。
34階建のタワーマンション。
それと比較すれば加古川は安いと思いましょうかね。

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＞＞76　管理費は、２０年経ったら最初の４倍・・と聞きましたよ。

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>>83
20年経ったらの話ですが、

管理費が4倍…5000円→2万
修繕費も4倍…5000円→2万
大規模修繕10〜15年ごとに約50万＝月4000円。
駐車場8000円
固定資産税11000円
ーーーーーーーーーーー
合計63000円

これって、もし中古で売りに出されても管理費高すぎで買い手がつかない可能性を考えてしまうのですが。
20年後、加古川に金持ちが170人いるのだろうか。

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いまも4LDKで検討していますが、低層階でも4000万〜ですし、管理費修繕費税金等、先のことを考えるとEタイプやFタイプでも良いんじゃないかと思ってきました。
4LDKはあまりに割高感があるように思えてきました。
EとFは最上階でも4000万までですし、人気はかなり高いと思いますが。

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＞84さん
　　ここがヴィンテージマンションになるなら別ですが、２０年後にこれだと相応の価格に下落しますね。
　

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ずっと迷ってましたが見送る事にしました。
というのも、いらない機能が多すぎて。
ベランダの手洗い場、食洗機、使わないのにネット代が月1000円。
お金があれば住みたかったです。
それぐらい高級で素敵でした。

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4LDKって足元みてる価格のようで、応募はするつもりですが、なぜかもう損した気分です。

明石のプラウドタワーと早く比較したいのですが、あちらはまだ価格が出てないんですね。

ブランズに決まってからプラウドタワーの価格発表だと困るなあ。
契約時に支払う10%の手付金は返ってこないでしょうし。

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4LDLのBとＪって10年後売却するときいくらぐらいになるんでしょうね。
今後は加古川駅周辺にマンションが増えてくると思うので希少価値的なものはない気がします。

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>>89
場所がいいので高層階だと高く売れると思いますよ。
12〜17階を4400〜5000万で買っておいて、10年後に3900万くらいでは？

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根拠もなく無責任にアホな事が言えるもんやな。

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>>90
確かに場所は良いですね。
ただ売却時は需要の関係で2000万台ぐらいになると予想しています。
例えば10年後に住み替えるとしてもローン残高ぐらいは戻ってきてほしいですね。

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最近、加古川駅徒歩6〜7分の中古マンション10階（築9年、11階建）が売り出されてましたが、価格は新築時に3400万、中古価格が2500万でした。
3LDKで78平米だったかな、曖昧ですが。ご参考までに…

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２５００万は希望価格であり、成約価格かどうかは不明だが、
荒計算してみると、投下資金約３６００万、回収資金約２４００万。
九年間の経費（固定資産税、管理費等）約３００万。
金利負担分は不明だが２００万ぐらいか。
計、九年間のマイナスが約１７００万。
月割りにすると月１５．７万と云う事か。
やっぱり、買うなら解体まで住む根性で買わないとアカンやろな。
中途半端に売るなら最初から賃貸の方がメリットが大きいと云う事やな。

これからはつまらん物件を持つと不良資産となってエライ目にあうよ。
ここは加古川においては希少性があると思うが、当然ながら高く買うと後が厳しいだろうな。

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＞93さん
　　どのマンションですか？中古は管理が十分に出来ていないと、資産価値下がりますからね。
　　１０年前はマンション価格が安い時期だったと思うのですが。
　　７８㎡で３４００万ですか。当時では結構高かったのかな？
　　　選択眼必要ですね。
　　

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>>95
アジムスという飲食店の道を挟んですぐ目の前の物件です。
明治グループだったかな？
はっきり覚えてなくて申し訳ないのですが、ここも東急リバブルと前川建設の物件です。
一ヶ月も経たないうちに売れたので買い手はつくようです。

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あそこですか。ここならウィズマークスの方が参考になりそうですね。

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こことデュオプレステージで迷っています。
駅3分ならどちらがいいでしょうか？
価格は高くても構いません。
住みやすさ、静かさ、管理などをトータルで考えたいです。

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私はデュオのギャラリーに行きましたが、雰囲気と営業の方の話を聞いた時点でないと判断し、モデルルームを見ずに帰ってきました。
壁に貼ってあるバラもまだ売れていないのに貼っていたり、営業の方も知識がなく、何かと信用できなくて。
確か、最上階の一番高い部屋で3600万だったと思います。
今思えば、個人情報を書いたアンケートを返して欲しいくらいです。

価格や維持費など、安さと駅近という点だけならデュオだと思いますが、価格を気にせず、質を取るならブランズではないでしょうか？

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昨日モデルルームへ行ってきました。
価格はここで書かれているより少し安い？
私は３LDK希望なので４Lはきちんと見なかったですが
最上階でも4千万半ばだったと思います。
あと低層階とE,Fタイプはすでに予約がいっぱいで抽選になりそうですね

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