ルフォンたまプラーザについて

マンション用地となるような
土地はあるにはありますが

ゼネコンの見積もりコストが
高すぎて
採算が合わない土地が
ゴロゴロしています

なので、
各デベロッパーは
マンション用地を仕入れて
マンションを作りたいことは
山々なのですが


仕上がりの販売坪単価と
過去の事例の販売坪単価に
かなりの乖離があるため


手を出そうにも出せない状態と
なっています


それが
今、あちらこちらで
マンションプロジェクトが
少なくなっている要因です

2007年の時と
必ずしも状況は一緒では
ないですが


当時と
今のマンションの
需給バランス
金利
所得
各街の成熟度
などは
違うので、単純に比較するのは
ダメかもしれませんが

あの時は
結局高めに坪単価を
各不動産会社が
設定、販売したのにも
関わらず
あまり売れなかったのが
現実でしたよね

なので、
現在のマンションの
供給数が少ないからと言って

だから
高くていいんですは
過去の過ちを
軽く見てしまっている気がしますね

とは言え

もうすぐライズが
グランドオープンする
二子玉川は
坪単価が400に
迫るような勢いで
街の価値が認められていますし

たまプラーザも
再開発完了後の
坪単価の上昇は
顕著だと思います

沿線価値の向上
街の価値の向上
という追い風が
ある中
ルフォンがどこまで
高値に迫れるか

それと
余談になりますが


販売に色んな会社が
絡めば
絡む程
坪単価は高くなる傾向に
あります


一概には言えませんが


サンケイビル
リバブル
フォーユー
が絡む
と
それぞれの会社の
利益を乗っけなくてはならないので
同じマンションを作るのでも
若干割高になるのかな、
と思います

タマタマンおかえりー
知り合いがここ検討してるけど説明会はにぎわっててみなさん関心は高いみたいだね

グッドモーニング
タマタマンです


二丁目に隣接
桜並木
高台立地
が、◯

規模感
（マンション特有の共用施設が
乏しく、せせこましい）
外観仕様
（詳しくは分かりませんが
ぱっとみたかんじ、安っぽい）
が×


犬蔵だから、ダメとは思いません
アドレスを否定していたら、
渋谷、港、目黒しか
なくなってしまうと
思うので

他にたまプラーザにおいては
競合なし

新規供給予定はなし
（ただし、将来マンション素地はあり）


不動産の供給環境は
悪し


を考えると、注目せざるを
得ないのかな、と思います


あとは、チャレンジ価格との勝負！


地元の人、例えば
ドレッセシリーズを見送った人は
あえて、買うという選択肢は
なさそうかな、と


地元の人、立地にこだわる人は
日生やら郵政やらを
待つのかな、と


なので、たまプラーザ圏外のお客さん
東急沿線で、マンションを買いたい人と
競合するのかな？
と思います

タマタマンさんは
日生や郵政に新築マンションができて
オリンピック前後の販売だとしたら
坪いくらくらいをイメージしていますか？

うちがまさにドレッセ見送り組ですが、後続のプラウドの価格などみるともうね、、
日生待ちたかったけど出てきてもとても買えなさそう、、
プラウドは仕上がりひどかったようなので見送ってよかったかもしれませんけどね(^_^;
囲まれ感は妥協して2丁目買っとけばよかったかなと思ったり…

野村不動産の物件、ここのところ酷いのが多いですね。
たまプラのやつも、掲示板が凄いことになってます。

プラウドの外観は高いだけあってカッコいい。内部は掲示板にあるようにボロカスなのかは知りませんが。
ドレッセ五丁目もなんか壮大な感じ。
ルフォンはちょっとダサかった。

ドレッセの五丁目は迫力あるけど
なんか丸見えすぎじゃない？
ルフォン方がこじんまりとしてて好きかも
まあ私は今買うならドレッセ鷺沼派です

ルフォンのブランド力はドレッセとくらべるとだいぶ落ちますか？
正直ドレッセもそこまでいいとは思わないんですが。

ブランド力はどうなんでしょう…
ドレッセの方が沿線の知名度はありそうですが
他所から来た人はドレッセ？？って感じでしょうし。

個人的には内容よければブランド力なんてどうでもいいです。なにか、有名ブランドでいいことってあるんですか？？

＞５６４
道路から50-60ｍもあるんだけれどね
マンション棟間隔が10-15ｍあるかないかの
過密マンション街もね．．．

5丁目ドレッセはヒルズですよね？
線路真横の崖の途中を造成してつくっていたよ
電車の音も気になりそうな立地だった
2丁目はまわりがマンションだらけで土地が少し低いので一階は地下住戸みたいに見下ろされ感のある作りだった

タマタマンさん、最近、高級マンションの室内仕上げが悪いとの話が多いですが、やはり人手不足で雑な大工さんが現場に紛れ込んでしまっているからなのでしょうか

>564
ドレッセ鷺沼　売れ残り僅か　先着順。
急げ！

東急沿線はドレッセだらけ　さほど高級とは思わないが無難なイメージ

日生、郵政の
販売予想単価
を論ずる前に
リバブル新築販売部隊
について、


タマタマンの個人的な
感想に基づく話てすが


あまりにも、営業力が
なくて、びっくりしてます

とは言っても
何か、絡みがあったわけでは
ないのですが

ヒルズ、二丁目、
たまプラーザの駅直結マンション
にこたまライズなどなど
エリアは違いますが
他にも


中古なのに
誰かが使ってるのに
新築時より
成約坪単価が
新築時より高いなんて
いうことが、ほとんどです

二丁目の中古価格は
260なのに
新築を260で売る


ライズは販売が大変っぽい
感じで
新築坪単価370
中古で400

たまプラーザ直結270
今300
しかも定借なのに


野村の310を
見習えと思います


業界が騒然
立川320を
見習えと思います

もちろん
中古で
階数、中の状態、向きなどは
あるにせよ

いくらなんでも
ひどすぎるだろ
と思います

あまりにも
営業力がないと思いますし
仕様がいいわけでなさそうなので


このルフォンも売れないだろうな
と思います


260では、売れる力がないと
思います

なので、どこのデベが
開発するかによって
価格設定が変わってくると
思います

野村であれば
プラウドの立地で
310だったので


同程度の仕様であれば
310を超えてくるのは
間違いないと思います

日生、郵政にしても
すごくいい場所です

青葉区全域や
宮前区
その他川崎市
世田谷、目黒までちらほら
と狭域、中高域まで
全部集客出来そうだなー
と思います

シニアの戸建からの
買い替えなんかも
ありそうで、現金を
沢山持ったお客さんが
わんさか来そうな感じです

エリアは違いますが
自由が丘の閑静な住宅街で
高台、
自由が丘の中でもすごくいい場所
だったプラウド自由が丘は
430で、
やはりちょい高い感じだったけど
即完だったので

場所は、神奈川になりますが
たまプラーザ界隈の中では
一番いい場所なので


万が一
野村が手がけたら
面白いのになー
と思います

なので、
東急が手がければ
270万


野村がやれば
350

というのが、
根拠がないタマタマンの
予想になります

ちなみに
同じリバブルでも

仲介店舗の
リバブルと
新築販売の
リバブルとでは
売ってる人が違うようなので


新築販売の単価
中古成約の単価

違うのは
そういった事情が
絡んでいるためと
思われます

あと、
野村のプラウド問題ですが

原因は、
結局、野村にあるのでは
と思います


というのも
当然、建ててる途中にも
野村が、ゼネコンに対して
ちゃんと立ててるか
チェックをしないといけないわけで

完成する時になって
仕上げが悪い
といっても
若干手遅れ感は
あると思います


建物の仕様、設備は
これ
この工事を
どれ位の期間で
完了検査を取るまでが
ゼネコンの責務で

仕上げの美しさという
抽象的な文言は
工事請負契約には
うたわないだろうし

野村としても
社内チェックの後に
お客さんの内覧会を
やって
問題が勃発してる
というのは
甘すぎるとしか
言えないですね

ゼネコンとしては

ちゃんと途中で
野村さんのチェック
受けてましたよねー


ですし、

野村としては

ヤバい
チェックが甘かったけど
お客さんから
すげー指摘入ってるし
言われてみれば
たしかに、工事甘いし
でも、ゼネコンに
オッケーだしてたし

でも、補修してもらって
また社内オッケーだしたら
お客さんから
ダメ入るし


すげぇー、ムカつくわ
ゼネコンも客も

という状態なのかな？と

職人が足りないのは
どこも、一緒だとは
思いますが
結局、
どこまで工事をちゃんとやるように
デベロッパーが見張れるか、
だと思いますよ



最終的に
プラウドは
共用施設の仕上げ工事の
良し悪しについては
重要事項説明書では
うたってないので
俺らの責任じゃー、
ないです、になるのかな？

お客さん

かわいそすぎる

不動産業界は、腐ってるな…

中古の囲いこみしかり、

いい加減、自浄能力が働かないと、、、

ドレッセならお買い得を
早い者勝ちで

プラウドなら攻めの価格を
営業力で捌いて、あとはテキトー

こんな感じかな？

新築マンションを買う立場からすると
ドレッセが買値より
高い中古価格を形成するのは
歓迎すべきかもしれませんが．．．

疑問なのは
ドレッセってプロジェクトの主体は東急電鉄ですよね、
リバブルは販売窓口に過ぎないと思いますが．．．。
売り出し価格の決定権も
電鉄にあるのではないでしょうか。
リバブルが情報、アドバイスを提供する事は
あるでしょうけれど。

たしかに細かいことなんだが、クロスに隙間があったり、巾木の下の隙間が大きいとか、おやっと思う仕上がりが起きてるみたいね

ドレッセのイメージと言えば超青田で売リ初めて竣工しても残ってるって感じかな
リセールいいんだ、へえ　これはさりげなく評価したいね
でもタマタマンってドレッセ鷺沼の不買煽ってた張本人じゃなかったっけ、土壌の問題で
仕事で絡んだとかで宗旨変えしたの？

ドレッセ鷺沼プライムフォレストの時は

高速目の前で24時間換気と
土壌汚染を隠蔽しようとした疑惑で
反対してましたね。

今売り出し中のアリーナフォレストは
高速からも離れて、向きも違い
土壌汚染も無いエリアなので
プライムとは別物だと思います

タマタマン的には
ドレッセは坪単価的にはお買い得な事が
多いと言ってるだけで
オススメかどうかはその物件次第だと
思いますよ

どうも、タマタマンです


反響、、ありがとうございます


あと、なにげに、僕のコメントを


覚えてる人がおおいんですね



今から３年６ヶ月前くらいですけど


すごいですね



タマタマンのつどい


開催を近いですね

デベは、土地の仕込み段階から

想定で、この部屋は

3,990万円で、目玉住戸にして


この部屋は4,500で


最上階妻住戸は、5,980万円と


全部の部屋に、値段決めして、事業を

スタートさせるので、


やはり販売会社が、値段を決めるものでは


ないです。。


記載して頂いた通りです

タマタマンのJV
の話になりますが


とある超大手の
デベと
共同事業を行なって
います


土地建物の資金捻出割合を
共にして、販売代理業務を
タマタマン社がやり
販売代理手数料を
いただくやり方、
ごく一般的だと思いますが、
業界では


で、JV先のお偉い様がたに
色々セレモニーを行います


事業開始時に

周辺マーケットの説明
過去の事例とか現在販売中とか

で、そこから導き出される
本PJの立地ポジション

で、本PJの商品企画

で、販売計画
この価格で、
この期間で、
売ります

根拠はこうです


というような

これが、事業開始
しようね

という時


で、予告広告を
打って
お客さんを広く募集します

これが、今のルフォンの状態


で、またjVのお偉いさんがたに
集客状況を説明します。



どんなお客さんが来てる
年収は幾らで
お客さんのすまいはどこで
どこに務めてるとか
自己資金は、こうとか

この部屋が人気でそうとか

いちいち、エクセルとか
パワポで説明します


で、事業開始したときは
想定２６０万円だったけど

予告してみると
案外うれそうなので
２７０万円で
本告入れて
販売開始しますという
報告します


で、これもセレモニーします


広告のデザインとかも
打ち合わせします

JV相手と

で、毎週
土日の販売状況報告して


で、完売したときは、


やっぱりダメでした

２２０万円で落ち着きました


みたいなことを
またエクセルやらパワポでやります

で、何がいいたいか、というと



デベというか不動産業者からすると

なんで、中古が２６０万円で売れてるのに


新築が２６０万円なの？？？？


っていう感じにならないのか、訳がわかりません。



買う側にとっては、安いにこしたことはないけど



販売会社が、本告打って、値決する時

なんで、中古相場と同程度の価格で
新築販売価格を


販売会社が、デベに報告して、それで
スタートしてるのかが、
残念すぎるなー、ということです。


いまいち、つたわりずらい話だけど


販売会社は、高値にチャレンジして
ナンボだろ
と思います。

お金かけて、広告して、モデル作って
大量に人を投入してるんだから

ということです


かなりつたわりずらいなー

なので、
東急電鉄としては

高値を狙わなくて
いいから

ということかもしれませんが


リバブルが販売している価格は
安すぎる
ような気がします


ということです。。


反面、、野村は
鬼の様な価格で
笑います

立川３２０は

大激震です


響きわたりました


プラウド、やっぱ、すごいね
あと、売る人も、やばいですね

鷺沼のけんは


また、で

安い価格でお願いします

プラウドシティ宮崎台の攻めっぷりも
さすがの野村さんですね

ここはリバブルがからんでる割には

攻めてるってことかしら？

坪150くらいかな。

ドレッセとプラウドの話題で盛り上がっているが、この物件には関心ないのかな？

駐車場が地下ってのは、良いよね。
たまプラーザ駅のロータリーも地下で屋内だから、車で送迎する場合に雨に濡れることがないです。
ただ、駐車場の出入り口の道路が狭いので、事故が起きにくい設計になっているかが心配です。

同じ鷺沼なら
ドレッセより場所は良いですね。
平坦、徒歩時間も半分以下。

いずれにしてもたまぷらーざ駅歩10分以内で坪単価200万円台で買える最後の物件であることは間違いなさそうですね
税制から考えても、もはや田園都市線沿線であっても8000万の駅歩15分の一戸建てより駅歩5分の6000万のマンションって感じなんだろうね
タマタマンさんあってる？

246沿い、線路沿いに比べれば静か。
ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。
夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。
でも、サギヌマ、日用品買うところが無い。フレルいまいち。
東急のやる気を感じられない。あれなら東急ストアのままのほうが便利だった。

ごめん、上の609は、605へのレスね。
>> 605

グランフォーラムたまプラーザ
（犬蔵区画整理地内の新築戸建）

か

ルフォンか

を、税制の効果で選ぶとしたら

当然、物件価格の高い
グランフォーラムのほうが
住宅ローン控除の適用額の
メリットが大きいのでは
ないでしょうか？

あたかもルフォンのほうが
税制の効果が高いような、感じですが
タマタマンの間違えでなければ


グランフォーラムに限らず
物件価格が高いほうが
税制のメリットを
最大限に享受出来る気がしますが
どうでしょうか


あと、マンションはやはり
管理費・修繕金・車があれば駐車場代
もかかります。

この負担が月４万円かかるとすれば
ローンを組む３５年間の間に
約１７００万円の損となりますし
マンションを持ち続ける限り
必ずかかる負担です。。



なので、
税制とか、ランニングコストで言えば
グランフォーラムに軍配が上がります

>609

>ただ、前の通りは、それなりに行き交う車、路線バスあり。

路線バスありますか？
深夜バスと成田行きの高速バスのことでしょうか？

>夜は、よっぱらい、ファミマに集まる蛾もいるかも。

たまプラーザでは酔っ払いをみることはほとんどないけど、鷺沼のことですか？

タマタマンさんは野村不動産のかたなんですか？

30代中盤位独身
かなりの痩せ型
身長167か168センチ

5丁目の実家住まい
になります


ネットっ告知出来るのは
今のところ
ここまで、です

>>615
タマタマン、ちょっと横道入るけど、美しが丘西の戸建ては、限界＊＊候補ですか？徒歩圏の美しの森の方の戸建て、中古マンションの方が良い？
美しが丘は、築浅中古に予算的に届かないので。

駅近でもないのに60台の部屋は需要あるのでしょうか？

今は占有面積狭めの小ぶりなものが多いですよね。
値段があがってきてるので物件価格を押さえめにするためでは。

しかし盛り上がりに欠けますね。
たまぷら徒歩圏だけど住所は犬蔵なので同じ宮前なら鷺沼や宮崎台に
皆さんの関心が向いてるのかな。

そんな狭い間取りばかりなのか、と思って見てみたら、広めの間取りもあるようですね。
間取りのタイプは田の字プラスアルファで、ちょっと変わった部屋の配置のもありますね。
部屋の配置にしても、バルコニーが普通の長方形ではない点も、良いのか悪いのか住んでみないと何とも言えないような気もします。

最近
タマタマンさん来ませんね

さてさてコンセプト説明会。
GW期間中行かれる方、宜しくお願いします。
しっかり確認しましょう！

鷺沼と犬蔵を比べたらそりゃー鷺沼でしょうよ。犬蔵アドレスでもたまプラだと思える人ならいいけど。モデルも見に行ったけど・・・たまプラーザの雰囲気ではないよね。ココ、賃貸だしたらどうなんだろう？

イメージだけなら、鷺沼＞犬蔵＝有馬。
駅は、たまプラーザ＞＞鷺沼。

GW中に開催されたコンセプト説明会の様子はいかがでしたか？
参加された方がいらっしゃれば、レポをお願いできればと思います。
コンセプトなので物件価格や管理費・修繕積立金などはまだ
出ておりませんでしたか？

とことん安さを追及して下さい。
営業さんよろしく。

はっきりとした価格は発表してませんが、30代だと厳しそうかな！
宮前平か宮崎台か犬蔵しか無理かなっと思えてきました。鷺沼って高いですね…

>626

何か間違えていませんか？

5000万円で買えるマンションがたまプラーザ、鷺沼からあざみ野、青葉台に移ってきてるね

たまプラから都内寄りが高く、それ以遠は安い。今後その傾向は強まるばかりでしょう。

コンセプト説明会行ってきました
EV 直通の地下駐車場やオートドアで段差の少ない駐輪場はいいと思いました
管理費は普通ですが修繕は少し高いかな～？
プライベートレジデンスなので、違う価値があると考えています

>615
自分は男なのに身長１６０cmないです。

EV 直通の地下駐車場はイイですね。
雨や風の心配もいらないですし。
風の強い日は、車のドアの開閉って結構危険なんですよね。
特に子供がドアをあける時は、かなり注意しなければなりません。
大人でも危ないって思う事がありますから。
駐輪場のオートドアもいいですね。

給料低いんで安い価格にして下さいよ！

＞633
おれも給料低い。

世帯年収1500万以上の方が対象ですね

>635
どこが？

美しが丘アドレス出ました...
今、話題の目の付け所がシャープです

シャープの寮の跡地ですね。
ちょっと駅から離れるが、静かなところでしょう。

BARIETA に近いのはいいな。

旧美しが丘ショッピングセンターもマンションが建つらしいですね。
ポールさんが遠くなってしまう(泣)
シャープの前の公務員宿舎がなければ、大きなマンションになったのに？

高くなりそうだね
坪単価400万越えないことを祈ります

駅からちょっと歩くけれど、
3か所道路を跨ぐ横断橋があり、
車道を一度も歩かないので子供には極めて安全。
ずっと緩やかな坂道、途中の緑が木陰を作る団地内の快適な歩行者専用道路、
現場は道路から離れた南を向いた高台、良い場所ですね。

でも、やっぱ遠いよ笑。
坪４００なんか越えないよ。日生跡地でも無理だと思うのに。
ただ、ルフォンとシャープ跡地だったらやっぱ跡地の方がいいかなあ。
美しが丘というブランド抜きにしても。

団地内を通るなら、緩やかとは言いがたい坂道があるよ。

ルフォンと比較するとシャープ寮跡地は駅から遠くなるので、アドレスの違いを考慮しても坪250～280じゃないかな？

たまプラで４０００万は高すぎる。

シャープ跡地はルフォンよりまだ遠いのですか。ルフォンの距離でも実際歩くと遠く感じたな。

ルフォンまでのあの急坂よりはシャープ跡地の方が歩きやすいと思う。
距離はシャープ跡地の方が遠いけど。

バス通りを真っ直ぐですよね。
坂は、バリエタとシャープに行くくらいですね。
公園も幼稚園も近い。

たまプラの保育園の空き状況はどんな感じでしょうか？

＞649
たまプラは待機児童数が多いです。

たまプラなんかで4000万は高すぎる！！