ルフォンたまプラーザについて

３０８
ですから、その確かな根拠をタマタマンのように説明してください。

容積緩和が受けられるだけでしょ

青葉区の掲示板見たら
日生跡地で、わこちこわかちこ
なんですねー


都市計画の緩和措置を
受けてるのかなー
って、さっき書き込む時に
チラッと思ってましたけど


緩和される予定にしても
どういう理由があって
そうなるのか
全く分からなかったので、
都市計画法上のことは
記しませんでした

えーと
何だろなー

容積緩和なんていうことは
きっと誰でも
想像ついちゃうよね


だけど
容積緩和を
行政に認めさせるのって
ハードルゲキ高いと思うよ


行政的には
何故、容積の緩和を
認めるのか？
っていう理由がないと
後で建築で近隣と
揉めた時
自分達の首をしめることになるからね


はー、ぶざけんな
責任者、出てこーい


っていう状態になって

噂の東京マガジンにも
追求されるはめにもなるんじゃない

近隣の住民の了解取得中？なので
噂が漏れ伝わってくるのかな？

容積緩和が許可されるにしても
周辺了解は前提ですよね。

なので

容積緩和


なんて、簡単には
言えちゃうけど

どうして容積緩和を受けれて
どういう理由で、それが
10階まで認められたのか
っていうのが
全くわからないので、
都市計画法の話しか
出来ないよねー


ところで
何で
都市計画法を曲げることが
出来そうなのか
その根拠って
あるんですかー？

いやいやいや

そんな理由だけで
緩和ならないから

それで、緩和になるんだったら
どこのデベも
近隣会社、設計会社使って
容積緩和の方向に持っていくわ

例え容積緩和になったとしても
その理由だけでは絶対ならないわ

どこのデベロッパーも
その前例があるから
うちも高さ制限緩和してくれー
ってなって

低層の住宅街が売りだった
青葉区も
乱開発されるようになっちゃうよー

行政もバカじゃないから
何の根拠もないのに
認めてしまったら
不動産、建設業界が
大騒ぎになって
その騒ぎがいろんなとこに
派生して
責任追求される
なんていうのは
分かってるのよ

トラブル起こして
自分の首締めて
役所の生温い環境に
居づらくなっちゃう
っていうのを
役所の人間は
一番怖がってるから


自分、使えない人間なんで
民間で働くなんて
耐えられないっす
5時ピタで帰りたいっす

自分の能力なんて
低いんで、何ごともなく
過ごしたいんです


っていう人間が、とても
多いや


まー、一部の人は違うけどね


そんな人達が
近隣がおっけーだったから
高さの制限を変えちゃえー
なんていうリスキーなことを
役所内で根回しして
認めさせちゃう
なんてことはないと思うけどなー


頑張っても
頑張らなくても
給料一緒だし

高層と言えば宮崎台プラウドの１５階も衝撃でした。
なんてことないんですが本当に空が見えることが特徴の低層の街宮崎台にいとも簡単に１５階ができちゃうんだなあ
野村マジックってすごいなあって思いました

何でルフォン検討板で延々とやるのかな？青葉スレに移動してよ

>>285
初期は600万くらいで買ってるはずです

>>321
タマタマンの情報はルフォンの購入のためにもとても参考になるし、個人的にはここでやってほしいな

>>322
だとすると昭和から住んでる住民はえらく幸せなんだね

ルーフバルコニーの概要が7.75㎡～23.20㎡［月額使用料：未定］だそうですが、ルーフバルコニーにも使用料が必要になるんですね。
これは専用庭と同じ扱いだという事でしょうか。
また、バルコニーは消防法上避難の妨げとなるものを置いてはいけないようですが、ルーフバルコニーはどうなっているのでしょう？

>>325
本当ですか？
いつも節約生活で苦しいんですが、本当なら痛い出費ですね。

ドレッセがキャンセルでてる！

ここと同じ犬蔵２丁目にあるマンションが、役所広司さん出演のＣＭの背景に使われてます。
左がドレッセで、右がグランノアです。
何で犬蔵なんですかね、関係者が住んでいるのでしょうか？

ＬＩＯＮの洗剤ＭａｇｉｃａのＣＭです。
http://magica.lion.co.jp/cm.htm

タマタマンはどこいったの？

ここも近くに鉄塔ありますよね。
高圧線が上を通っていなければ、鉄塔が近くても問題ないのでしょうか？

高圧線が上を通っていると、実際問題として何かあるのでしょうか？
今時、電磁波がーなんてのは、迷信の類な気がしますが。

>330
問題あります。

>>332
具体的に教えていただけると助かります。

>>333

見通しが良いのに事故多発するところって、高圧線あるところが多いって聞いたことある。もちろん、科学的に証明されたわけではないし、私自身いままで何か影響を受けたということもない。

まあ、純粋に上ぶらぶらしてたら気持ちいいとは言えんな。あるよりはないほうがいい…くらいですかね？

もうすぐ、たまプラーザ駅にDEAN & DELUCA カフェが出来ますね。
首都圏では丸の内、有楽町、六本木、羽田、成城に次ぐ出店ということで地元民としては嬉しい限りです♪

http://www.deandeluca.co.jp/storelocations/

うちもアドレスが宮前区犬蔵で、そりゃあ青葉区美しが丘のほうが響きいいとは思いますが（w）、たまプラーザ駅周辺を散歩して、こうしたオシャレなショップやレストランに徒歩で気軽に行けるのは、心豊かに週末を過ごすという意味では結構大事な要素だと思います。
こちらのマンションも徒歩で10分足らずで駅まで行けるので、便利だし、何かと楽しいと思いますよ。

同性婚の場合、ローン審査ってどうなんでしょうか？

>>335
真面目な話、つぶれないように、
たっぷりお金を落としてください。
好きな店なら、他人任せにしないでね。

本当だよね。
テラスにユニクロは要らねーとか言ってるヤツに限って普段はユニクロや100均でしか買い物しないんだろうな。

335さんが書かれているカフェ、知らなかったんですが、素敵そうな感じ
有名なんですかね？？
フード類も美味しかったりするのならいいなぁ

お店も色々と選択肢があるのはいいと思います
ユニクロももっとおしゃれなお店も、それぞれ同居することで
街にバリエーションが出来るのですから。

新百合ケ丘住民ですが、
たまプラーザのにぎわいがうらやましいです。
休日はたまプラーザ並みに人がたくさんいますが、
どこのカフェも満員で、行き場に困ることも多々あります。

これから先もたまプラーザは田園都市線の横浜青葉エリアの中核としてますます発展していくんでしょうね。
新百合ケ丘も住宅展示場が一階更地になったときに「新百合テラス」か？と期待しましたが、
そのまま住宅展示場になりました…。

悔しいけれど東急に小田急は敵いませんね。

>338
そう思います。
ここら辺で繁盛してる店といえば間違いなくユニクロと100均ですからね。

>>341

340ですが、釣りではないですよ。
確かに役所の類や映画館のメリットはありますが、
ミロード、オーパ、イオンの店舗のレベルは確実にたまプラーザには劣ります。
カフェの絶対量も少ないと思うんですよね。
駅前の住宅展示場が本当にもったいないと思うのです。

う〜ん…東名が近過ぎるな〜。
少し奥まっているから気にならないのかな。。
昔程、空気が悪いってこともないだろうし。

新百合ケ丘も素敵な街ですよね。
昭和音楽大のコンサートホールや北口のアートセンターも出来て、映画館もあるし、街の楽しみ方のバリエーションは、たまプラよりも多いのではないでしょうか。

ただ、確かに「たまプラーザテラス」が出来てから、SHIPSやTOMORROWLANDが入ったり、いわゆるショッピングセンター向けのお店とは違ったお店が増えてきましたね。
もちろん、ユニクロや無印、SERIA、くら寿司なども出来て、お店選びの厚みができて、たまプラーザがとても暮らしていて楽しい街になってきていると実感しています。

カフェと言えば、このマンションの目の前のLOTTO CAFEは、地元の有名人ベッキーが「人生で一番通っているお店」とテレビで紹介したらしく、寒い中、毎週末は行列が続いていますよ。当面いかれませんw

>344
実際確認したら分かりますが空気がかなり悪いです。

>>328
シルフィーノ近辺は、美し森エリアで東急権力強く、他の犬蔵エリアとは別物です。中古待ちが多くいます。特にこのエリア内の戸建、マンションは駅徒歩圏、かつバス便もあり人気あります。環境も良くルフォンとは違います。

>345さん
マンション周辺の詳しい店舗情報をありがとうございます。
この辺りは最近ファミリー層にも、流行に敏感な若い層にも
人気のお店ができているんですね。
近くのカフェはベッキーちゃんが御用達なら、街の中ででも
偶然会えるかもしれませんね。

シルフィーノ近辺？が人気とは
思えませんな

シルフィーノは、新築販売の時
かなり売れ残ってた気がします


犬蔵のマンション群の中で
駅距離が遠い部類なので、
中古になって
新築という武器がなくなって
しまうと
立地デメリットが
目立つ気がします

マンションって、
基本駅近
で
その駅近を武器として
多少専有面積が狭くても
賃貸マンションに住んでる
顧客層をターゲットとして
販売していく
というのが基本戦略
（もちろん応用も有）
だと思うので

マンションでバス便というのは
デメリットを隠す
メリットでしかない気がします

あと、
同じ犬蔵住所とは
言っても
美しの森の犬蔵
と
ルフォンの犬蔵
とは、
同列で比較するのが
難しいかな


美しの森で
セントヴェールとか
ライオンズとかの
辺りは、
美しが丘二丁目の
雰囲気を引きずってるし
駅からも近い感じだと
思います

ルフォンの立地も
犬蔵とは言っても
美しが丘2丁目の
雰囲気を引きずってますし
駅からも近い感じだと
思います

中古の成約事例を
分析しては
いませんが

セントヴェール、ライオンズに
限って言えば

美しの森のマンション群の中で
中古の取引成約坪単価が
高いはず
（タマタマンの勘、恐らくです）


で、その成約坪単価が
美しが丘二丁目のマンションの
中古成約坪単価とどれ位の乖離があるか

この結果
セントヴェール
ライオンズの
中古成約坪単価が
美しが丘2丁目の
中古成約坪単価と
同程度であれば

住所境にあるマンションは
住所による立地評価の違いは
ない、ということになりますし

あるということであれば
どの程度あるのか

また他の美しの森の
中古マンション成約坪単価と
どれ位違うのか
が、値付けの一つの基準に
なると思います

イメージは、こう

2丁目≧住所境犬蔵>その他の犬蔵、美しの森


イメージは、こう

この中古成約坪単価を
見れば


潜在的
買い顧客の坪単価の
一つの指標が
見えてきます


今日中に、調べて
坪単価の違いをアップします

補足だけど

中古を買う人は
それぞれの立地評価の違いを
どう捉えていたのか

成約坪単価から
読み解きます


また、
もし住所境の犬蔵が
2丁目と同程度の成約坪単価で
あれば

今回のルフォンも
今の2丁目の新築相場である
260万円で販売出来る
ということになります

ちなみに
ドレッセ2丁目は
坪単価260万円
平均専有面積
忘れました
（調べておきます）
123戸を15ヶ月で
売りました
月平均8.2戸

ヒルズは
坪単価
255万円
平均専有面積
忘れましま
109戸を
11ヶ月で
売りました
平均9.9戸

ドレッセ
ヒルズ
のグロス価格に
どれ位の違いか
あったか
忘れました

調べておぎす

ただ、売れ行きは
違ったいますよね

また、サンケイビル
フォーユーが
どれ位の期間を
もって販売したいか


仮に2丁目と
同程度の立地評価だと
仮定すると
坪260万円だと
月8.2戸が目安
になりますし

月5戸でもいいから

売れるか分からないけど
新価格に挑戦だ、、
ということにしてしまえば


坪単価は高めに
なるかもね

タマタマンのレスは自分のような素人にもわかりやすく解説してくれるのでありがたいです。
本業もお忙しそうなのにいろいろ調べてくれてありがとう。いつも参考になります。

驚くべき数字でした



不動産業者のみが閲覧できるサイト
レインズで
過去の成約数字を分析しました


検索した条件として

過去３年分のデータ
専有面積６０平米以上
築年数２００６年以降

とさせていただきました。


美しが丘２丁目
犬蔵近接住所
犬蔵（美しの森）


検索条件は、全住所共通


そうしたところ、


二丁目の平均坪単価
249.4万円（18サンプル）


ライオンズの平均坪単価
203.8万円（5サンプル）

セントヴェールの平均坪単価
207.7万円（29サンプル）

その他犬蔵（美しの森築限定）
190.3万円（78サンプル）


となりました。。。。

表に出てこない成約事例もありますが

全住所共通の検索条件で
データの取捨選択をしてはいないですし
データ調整もしていませんので


ある程度、信頼のおける数値だと思います。

すいません


データを一つ見間違えてました。。


2丁目：変わらず


ライオンズ：207.8万円
セント：207.7万円


その他美しの森：189.8万円

もう少し細かく



2丁目：18サンプル
平均成約価格：6,102.2万円
平均専有面積：80.88㎡
平均駅距離：8.50分
平均所在階：3.22階



ラインオンズ：6サンプル
平均成約価格：4,305万円
平均専有面積：68.38㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：3.00階



セント：29サンプル平均成約価格
平均成約価格：5,050万円
平均専有面積：80.35㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：2.96階



その他犬蔵：77サンプル
平均成約価格：4,478.4万円
平均専有面積：77.84㎡
平均駅距離：12.6分
平均所在階：3.38階

タマタマン考察
ここからは、タマタマンの主観になります

・仲介店舗に来る顧客は、
住所の違いを大事にしている
（おもに行政サービスや、ブランド意識等）
約40万円程度の坪単価の違い
（比較対象：2丁目、セント、ライオンズ）

・同じ犬蔵でも
美しが丘に隣接住所のほうが、良い
207万円、189万円
18万円の価格差


・マンションの規模によって
価格差が生まれなかった
ライオンズ207.8万円
セント207.7万円


セントのほうが、共用部分などが
豪華な感じ
ラインオンズは、アオキがあって
雰囲気が劣る

しかしながら、
ライオンズは、占有面積を68㎡
セントは、専有面積を80㎡と
同じ坪単価でもグロス価格が異なってくる


共用部分などを作りこんで
商品企画をあげても
グロス圧縮のほうが、坪単価が伸びる

なので、ルフォンも
商品企画としては、
70㎡位の小さめの3LDKを
沢山作って、部屋数を出来るだけ
多くとれば、売り上げが伸びる可能性が
ある


共用施設があっても、値段には反映していない？？

ただし、ライオンズとセントの比較において

よってルフォンですが

2丁目が直ぐとなりだからといって

2丁目と同じような価格設定をしても
データの上では、厳しい

データの上では、厳しい

そして、

ここから見えてくる資産性


たまプラにおいて
美しが丘住所は、
築年数がある程度たって
中古で売ると
新築時か同程度
もしくは、おつりがくるくらい
の価値がある


犬蔵住所は、
新築時から、ある程度
値段落ちしてしまう、


これを成約した部屋のもともとの
価格と、中古成約価格で比較すると
新築時と中古のほんとのかい離率が
分かりますが、
そこまではめんどいのでしません

そこまで美しが丘アドレスに
こだわりますかー


びっくりです。。


で、これを
たとえば5丁目、と2丁目で
比較したりすると
丁目別で、優劣をつけたりするんだよね

マンションデベロッパーは

タマタマンさん

最寄り駅をたまプラとする中古マンションを探しています。
お勧めなんてありますか？

たま団はやっぱり買いではない？

＞タマタマン

…てことは、新築で買うなら美しが丘、中古で買うなら駅近の犬蔵…って選択がお得になりそうですね。

…この物件は240でも損だなぁ。

同様に新石川での比較もお願いします！！

たまプラ団地


僕は、団地情報に疎いのですが、
団地内では、建て替えについて
どういう扱いなんでしょうか？


団地内情報、お願いします

たまプラ団地
建て替えのハードル



・区分所有法では、
建て替えの決議が
所有者の5分の4の賛成が必要


・公道廃止の手続き
（近隣住民の廃止同意が必要）

所有者に同意を取るためには


・建て替え後の部屋の割り当て
・建て替え中の仮住まい費用の負担先


を、明示して、同意を取らないと

さっきマンション前を通ってきました。
もうフェンスも外されて外観がほぼ出来上がってました。
バルコニー側の隣のマンションとの距離がびっくりするぐらい近いです。
窓を開けるとすぐとなり。
いくらたまプラの駅に近いとはいえあれは考えてしまいます。
敷地面積も元々狭いのですが、きちきちに建ってますね。

>376　タマタマンへ

団地住民からの又聞きですが
１０数年毎の大規模修理がまもなく始まります。
今団地の関心事項は大規模修理で、
建て替えではありません。

大団地の建て替えにはすごく時間が掛かると聞いています。
次回の大規模修理(１５年後）に向けて建て替え論議の活発化は
あり得ると思います。

それには団地住民の熱意、行政の協力、有力デベロッパーの協力が
必要と思います。
この３つのポイントがあれば、
タマタマンの挙げられている問題点は技術的に解決できるのでは
と思っています。


取り敢えずは日生住宅跡地のマンション建設に注目ですね。

タマタマンが復活しててうれしい。
アドレスにそこまでこだわりがないのでたまプラ近いならいっかーと思ってたけど
犬蔵と美しが丘でそんなに差がついちゃうのね。
こわくて新築だと手が出せないかなー最近どこも異常に高いし。。

日生跡地は売主が東急と横浜市公社と聞いたけど。
公社ならここより安いってないかな？

サンキューです
団地情報


団地住民の熱意
行政の協力
でべの協力



ほんと、これですね


たまーに、
なんで、団地がこのままなんだー、
っていう人居ますが、
ふざけんな
って思います


タマタマン家は、
築24年ですが、
（戸建）
この掲示板で、
古いから、建て替えてくれー
全館空調にしてー
と言っても
らちがあかないと思いますが、

団地が建て替えにならないことを
行政、東急のせいにしてる人が
居ますが
それは、全くもって違うよね。と
ふざけんな、と

もし、そんか話か通るなら
タマタマンの家が
建て替えられないことを
行政と東急のせいにして
掲示板に書き込みますよー

団地の建て替えは、

ほんと、
団地の誰かが
1200戸の住民の意見を
取り纏めるぞー
っていう気合がないと
難しいと思います


でべでも、
行政でも、
1200戸の建て替えの為に
自分達から動いて、
1200戸に働きかけよう
なんていうのは
ほぼないと思いますよ


必要なのは
団地全員が
建て替えてもよし
となったら
でべも、行政も協力してくれますよ！

今公式サイトに出ている間取りを見ると、バルコニーが完全に三角形になっている部屋があり何だか勿体無いように感じました。
外観予想CGからは想像がつきませんが、どこをどう設計したらこのような形になるのでしょう？

私もHPで見てあまりにも使いにくそうな形状のバルコニーだと思いました。
キッチンの側面まで石張りなのは見た目豪華に思いました。
他のマンションのMRではそういうのはオプションになって別料金だった気がします。
あとはミストサウナがついてるくらい？設備は標準的かなーと。

>３８３　タマタマン

その通りですね。
住民の強い意志と熱意が全てです。

条件が整えれば、
デベにとってやりがいのあるPJではないかと思います。
やはり東急グループが手を挙げるのでしょうか。
田園都市沿線の開発に携わった経験も自信も、
自負も、メンツもあるでしょうから。

でも難しいのはこのガタガタな地形に容積150いっぱいの図面を入れる作業だと思うよ
相当な設計専門家を入れて図面を書いてもらわないとしょぼい図面で、やっぱやめとこうとなりかねない

ミストサウナが付いているのも、最近のマンションでは結構多いですからね…
ミストサウナって使う頻度ってどうなんだろう？と思いつつ。
サウナとして使うのはあまりないかもだけれど、
お年寄りをお風呂に入れるときに、
ミストサウナにしておくと浴槽に入らなくても体が温まるから、
自力で座ることが出来るのならささっと洗って出てこられるという利点があるというのは聞いたことがあります。

身内のマンションがミスト付きだがあまり使わないと言ってましたね
なんとなくカビが生えやすくなりそうで心配。最新機種ならお手入れも楽なのかな

ミストサウナはカビが生えないように、ミストサウナ運転終了後しばらくすると内部を乾燥させるための暖房運転が自動的に動きます。それが無駄が気がしてます。
どちらかというと、最近のマンションではコスト削減のためミストサウナを省く傾向だと思います。

ここの学区の犬蔵中学校は三代目J Soul Brothersの今市隆二が出身です。
かなりのワルで、高校中退して４００ccのバイクの乗り回してたそうです。
その後は圧接工になったようです。

>>392
意外とまっとうに生きてる感じでは？
中退してバイク乗るだけですし、カタギの仕事して、オーディション受けるという夢もあり。
この辺に住んでいれば、ワルといってもこの程度に落ち着いてくれるのでしょう。

>393
少なくてもオーディション受ける前まではまっとうではないと思うけど。
これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね。

圧接工として働くこともまっとうじゃないと？

394さん


”これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね”
と言う
貴方自身の民度、教養を疑います。

たまプラから歩いて外観を見に行ってきました。

もうすっかり養生が外れていて、今は内装の仕上げをしているのかな？という感じでした。
完成販売は実際の外観や部屋が見られるので好感度が高いですね。

外観は、濃い目のベージュのマットな質感のタイル仕上げで、HPの画像ほどのデザイン性は感じられませんでしたが、
しっかりした作りのマンションという印象でした。

駅からは女性の足でも確かに８分で着きましたが、坂がきつかったです。
幼少期より田園都市沿線育ちなので坂には慣れていますが、それでもきつく感じました。
坂のない場所からの住み替えの方は是非とも現地を歩かれることをお勧めします。

鷺沼までも歩いてみましたが、こちらも下がって上がってで、きつかったです。
地元の方はアップダウンの少ない抜け道をご存知かもしれませんが、メイン通りを歩いた私はへとへとになりました。

間取りが気に入ったので購入検討していましたが、買い物帰りの荷物を持っての登り坂を考えると前向きに検討できなくなりました。。。
残念。。。

たまプラも荒れてるのですか。

田都沿線に住んでる人達は圧接工が憧れの職業のようですね。

>>387
だからこそ横浜市のコンサル入れて住民の建て替えへの意識をまとめようとしてんじゃないの
合理性から考えれば建て替えしたほうがいいに決まってんだから中立的な立場から上手く説明してあげればみんな納得するでしょ

>>400
「阿佐ヶ谷住宅」でようやくだよ？
南阿佐ヶ谷駅近でも、あの廃墟どうぜんになってようやく意見がまとまった。
たまプラーザ団地は、空きは目立たないし、まだまだ今のままでも需要がある。
あと10年は期待しない方がいい。

団地建て替えなんて実現するかどうかすらあやしすぎて待ってられない

>>401
たまぷらも桜上水や阿佐ヶ谷と似たようなもんでしょ

>403
401です。桜上水は知らんが、阿佐ヶ谷住宅は現地行ったことあります。
たま団とは全然違いますわ。本当に廃墟です。ほとんど人住んでなくて、悪さされないように窓にはラワン板張られてるし。雑草ぼうぼうだし。最後の方は家賃いくらだったんだろ？？私にはただでも無理です。

たまプラより阿佐ヶ谷の方が地価が高く、たま団より阿佐ヶ谷住宅の方が戸数も少ない…そのほか契約方法などいろんな要素で阿佐ヶ谷住宅はたま団よりははるかに総意をまとめやすい状態にあった。

なのに、ここまでまとまらなかった。

たま団はまだまだですわ。あそこなら住める。

＞３９９
圧接工は、まっとうか否かという問題だったのでは？
相変わらずですね…

＞４０３
現地を確認してないんですか？
無責任なんですね。

ここは３９７さんが言うように、立地はあんまりよくないよ。
鷺沼なら、もう少し平坦に行ける道があるんじゃないかな。
行きはたまプラ、帰りは鷺沼からだと多少がいいのかも。

たま団の再開発は一世代後位に実現すると
考えておいた方が良い。
実際はもう少し早くなると思うが．．．

劣悪な居住環境がやり方次第で快適な住まいを手に入れる
可能性がある事に住民が早く気がつけばね。

幾らリフォームしても上下隣人の生活音、階段の上り下りの響き、
外気の影響（暑さ寒さ）、エレベーターなし、ちゃちな郵便受け、
狭い階段を荷物持っての上りは大変、寒い浴室、等
はどうにも解決できない。

一時住んだ事があるので。