ルフォンたまプラーザについて

プラウドちゃんのことで


ついつい取り乱しちゃった

タマタマンです


３１５なんて、うれねーよ


なんて、クスクスしてましたが、


さすがのプラウドマジックがかかちゃいましたね



野村の信者、５０世帯位だっけ？


もうすぐ二丁目住民になります。。



二丁目のみなさん、拍手喝采で迎えて上げてください



よくぞ、やったと


怖くなかったんですね、と

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突出したプラウドは、置いといて


多少の立地に違いがあれど


同じ二丁目アドレスに限定した

マンション坪単価の推移ですが


再開発前

再開発中

再開発後

で

２１０

２４０

２６０

となっています

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これを犬蔵アドレスに置き換えると


再開発前

特筆すべきPJなし

再開発中

セントベール

シルフィーノ

ライオンズ

ブランズ

等多数


再開発後


シャリエ

長谷工のめっちゃ売れ残ったマンション
（パチ屋のほう）



などがありますね

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待ってました。タマタマン‼︎
ありがとうございます

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再開発中の犬蔵のマンションは


概ね坪単価２２０～２４０程度


再開発後のマンション

シャリエは、リーマンショック直後ということもあって

２１０万円

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再開発中の犬蔵マンションは、


各デベロッパーの販売時期が重なったこと

需給バランスの偏重？
（供給戸数が、人口流入に対して、上回っていた感じ。
国勢調査を精査して、データ分析はしていないですが。）


の２つがあり、

決して、販売好調だったとは言えないと思います

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ということは、


美しが丘二丁目アドレスの
マンションは
たまプラの再開発と相関して
順調に坪単価を伸ばせているものの


犬蔵アドレスに関して言えば、
２１０万円のシャリエでは、
好評だったものの


２２０～２４０万円の
この地域では大型物件に分類される
セントベールやシルフィーノ
（共用施設が充実）は
決して販売は好調ではなかった
というマーケット分析



で、普通に言ってしまえば
２１０～２４０万円が
妥当

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ですが、


一方でプラスの話として


今までの犬蔵とは一線を画した
立地感
・桜並木
・高台
・すぐ隣りが二丁目アドレス


そして、
・ゼネコンコスト上昇
・事業用地減少
という要素によって、
マンションの供給が細くなってきていることによる
需給バランスの追い風

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データの話では、こう



データは、こう



あとは、勝手に判断してね

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シャリエはハセコーだから、ドレッセやブランズとは違うでしょ。

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フォーユーとサンケイビルのJVの経緯について


完全な憶測


タマタマンによる完全な憶測による


業界のJVあるあるです


完全なフィクションですが、



恐らくこんな感じということ

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２パターン

・フォーユーが販売リスクを
取らないようにするための転売案件


マンションの在庫を抱えるリスクを避ける
ために、利益を多少削ってでも
自社利益を確定させて、
売主たる地位をサンケイビルに
譲ったパターン

フォーユーの売主としての名義が残っているのは
会社としての分譲実績を残すことや
販売・顧客データを取ること

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もう１つは、

土地を買ってみたはいいけど

想定より、コストがかかっちゃって

ネームがある会社に泣きついたパターン




・ゼネコンコストとかが上がってしまって、
想定の分譲坪単価で、分譲できなくなってしまった

フォーユークラスの会社では、
地域の相場より高めに設定してしまうと
売り抜けなくなる可能性あり

ゼネコンのコントロール
及び
高額の坪単価設定でも耐えうる
会社と組んで、
プロジェクトを進捗させるパターン

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いずれにしても
jvは、色んな会社の利益が
乗っかってくるから
決して安くはならないと
思います

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ところで、
もしかしてですが

タマタマン


青葉区のあの駅を最寄として
タマタマンPJ
が、はじまるやかも
しれません

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あざみ野？
青葉台？
ダークホースで、社宅の多い市ヶ尾か？

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青葉台だろ

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プラウド藤ヶ丘横のいま解体中の学生寮跡地？

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藤が丘の学生会館跡は老人ホームのはず

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ちなみに
路線価比較です

プラウドとかドレッセ
周辺275千円
平米あたり

ルフォン
275千円
平米あたり

なので、国が選んだ
不動産鑑定士の鑑定評価だと
同じ位の土地評価になりますね

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ただし、
犬蔵の方が
容積率が良かったよね？

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ルフォンの方が
容積率が高いのに
路線価が同じということは、
鑑定評価の視点から言えば

同じような坪単価だと
高いという判断になるよね
なので、260万円より
下にならないと高いかな

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この路線価の話は
のちほど
解説します

ちなみに
ドレッセ二丁目掲示板で
路線価は無意味だ理論を
振り回す自称不動産鑑定士
がいましたが
鑑定士が
鑑定士自らが
作った基準を
無意味だとする根拠は

というツッコミをしたところ
そのツッコミが苦しかったのか
暴れ始めて
頭悪かったやつがいたので


今回は、路線価は
無意味だ理論は
なしの方向でお願いしますよ


みなさん

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>>249
たまプラなんか坪200以下で当たり前。

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243さん

社宅は市が尾に二つしかありませんよ。
貴方はそのどちらかなのでしょうね。

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>>251
おい！
タマタマンが、相場について丁寧に説明してくれたばかりだろうが！
みんなお前は消えろって思ってるぞ！

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たまたまんはいつか身バレするんじゃなかろーか。

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今日は、節分


もうすぐバレンタインデー


独身満喫中の不動産開発


タマタマンです。。



タマタマンが誰かって、バレても100％


かまいません。。




全然OKです

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武蔵小杉VSたまプラ


みたいになっておりますが、


どちらの街も全く違う感じがするので、


同じ土俵で比べるのは、チョット、、、

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まー、出しつくされた？
内容かもしてませんが、、


たまプラVS新ゆり

とか

たまプラVS日吉

とか


だと、比べようもあるような気がします

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武蔵小杉のタワマン分譲してる

とあるデベの

とある担当者に


今の小杉の相場


３１５


について


聞いてみました

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意味不明です、、ですと


なんで、売れてるんだよ、、ですと


同じ金だして、タワマン買うんだったら


豊洲方面ですよね、、ですと



分譲して、、おいしい汁吸ってますが


売ってるほうも、、なんでこんなに売れてるか


全然わからない、、ですと



小杉という街のどこに

３１５

のポテンシャルがあるのか


やってるほうも全然理解できない


ですと



とのことです。。


まー、最近聞きました

この話


まー、日本を代表するデベの

役員様たちも不可思議状態なんだって


う＊＊＊

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でも、買いたいやつが


札束持って


わんさか来るんで



いけいけどんどんで



やっちゃいまーす


ですと


小杉に


３１５の価値あるのか


微妙だけど



とりあえず、


眼がさめないうちに


はやく、はやくー



という状態みたい

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あと、


前々から申しておりますが、


たまプラ団地の再開発なんて


簡単じゃないから


めっちゃ難しいから



安易に再開発して、


とりあえず、中古のマンション買っとけば


将来新しく、なっちゃうんじゃない


って、発想は、チャレンジャーすぎるから

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現行の区分所有法による


建て替え決議は


全1200世帯のうちの


5分の4の賛成が必要なんです



もちろん、
殆どの方が
建て替えには、賛成すると思います


かなり古いので



ただ、課題が多すぎますね



たとえば、

建て替え資金のねん出方法
仮住まい費用の負担
建て替え後の住居の割り当て
団地内を通る公道の廃道申請

簡単に思いつく
権利関係の調整が
こんなもん

なので、
実際に再開発するとなれば
もっといろんな課題が山積みと
なって
それを解決できる方法を見つけて
住民の5分の4の賛成を
とらなきゃいけない

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で、その事業スキームを
組み立てるのは、デベにとっても
かなり大変だわ


建て替えを進行させようと思っても
色々動いたあげく
建て替え決議が、とれない
なんていうことだって
全然ありえるしね


とてもじゃないけど
仮に建て替えた場合に
たまプラ団地全体の
敷地計画と
そのコスト

今いる人たちの
部屋割をどうやって決めて
どこを分譲していくか

仮住まいの費用をどうするのか

この音頭を
1200世帯に対して
取るっていうのは、
相当至難だと思うなー


中には、建て替えるだけじゃなく
金もよこせ
っていう人もいるだろうし


たしかに団地には
敷地のゆとりはありますが
こんなにリスクがある中に
お金をつっこむ
デベがあるとは思えないなー


デベが仕切ってやる
っていうより
住民たちがコンサル入れて
動かないと無理だね

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行政も、
ちょっと前に新しい街づくり
うんぬんかんぬん
なんていう話を出してたけど

まったく具体的に
一丁目のどの場所を
そういうスキームで
どういう風に変えていくのか

っていうのが、まったく見えてこないよね


抽象的に
変えていきたい
なんていう発表はあったけどね

それに
役所の職員が
そんなドラスティックなことを
成し遂げるなんて、
彼らの日常から、かけ離れすぎてますね

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まー、行政としてせいぜい出来ることと言えば

もし建て替えになったら、
団地内の道路は、公道で廃道に
することは、原則不可能だけど
それを前向きに検討してあげようかな


ぐらいのレベルで、
再開発を積極推進するなんてことは
ありえないでしょ



二子玉川ライズや六本木ヒルズって
完成までに30、40年位要してますよね


都心でもないから、
めちゃくちゃ化けることもないから
デベとしては、おいしくもなく
1200世帯の権利関係をまとめる
めんどくささ


まー、
くどくど書いてますが
安易に考えないでくださいよねー

っていうことが言いたいんです



ときどき、中二病が出てきて
再開発、再開発
って連呼するのが

てめー
人の財布に頼ってんじゃねーよ
思ってしまうんだよねー

まー、そういうタマタマンも
完全な中二病なんですがね

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今の中学生が50歳位になった時に


たまプラ団地、いよいよ建て替え

100年の時を得て

今、発売

みたいな感じだと思います。


発売2055年位でしょ




それでも
再開発は出来る
と言い張るかた

応援してます！！！

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要するにコスギよりたまぷらってことですか

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うーん
そういうことじゃないんだよなー


たまプラと
小杉は
同じ土俵では
比べられましぇーん


小杉を仕切ってる
あのデベのみなさん
（複数）
あー、バブッてるなー
何がいいか、全然分かんないやー笑
とにかく、売っちゃお


っていうのが、
あの人達の思ってるとこなんだよねー

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小杉を仕切ってる
あの人達

っていうのは
お察し下さい笑


タマタマンも
絶賛jv中なので


しかも
2pjもね

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阿佐ヶ谷住宅がプラウドになるけどたまプラ団地はなぜ無理なの？

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もう小杉の話題に移ってたのですね、小杉は強風の街なのでちょっと・・

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さんざ
建て替えについての
難しさについて

述べてたんだが

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うちの会社も
建て替え案件
やってまんがな

建て替え案件について
言えることは、
建て替えについてのボールを
どっちから投げるかだね


団地の住民が
デベの好きなようにしていいから
金とかの面も、言う通りにしていいから
兎に角5分の4
無条件で、合意してます
よろしくお願いします


だったら、やるでしょう


デベから
再開発やりませんかー？
まとめますからー
は、やらないね


建て替えになってる団地は
住民側同士で
かなりのコンセンサスを
取ってるのよ
で、デベに投げてるのよ

やってくれないかー、って

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他の会社で
建て替えになってる
案件も


住民側から
まとまって
建て替えの話が
持ちかけられてくるー


っていうの、ばかりで
1200世帯に対して
再開発仕掛けてるんだわ


なんていうぬるい話は聞いたことがないわー


なので、
今まで建て替えになった団地は、
住民側から投げてるんじゃないの？

普通にかんがえたら
そうでしょ

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たま団には
夢見ちゃってる人が
多いっぽい感じだけど


人から与えてもらうのを
望むんじゃなくて

自分達で変えていく気概を
持てよ


と言いたい


じゃないと、いつまでたっても
今のままだな

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100％還元、引越し仮住まい費用300万支給、原則今と同じ階数向き保証で推進決議を80パーセントで可決したらやってくれますか！

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今と同じ居住面積
仮住まい費用、引越し費用300万円
で、余ってる容積をデベに還元
で、住民の合意がとれる

なら、やってもいいかなー

っていうデベはいるんじゃない？

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で、その状態からの建て替えのための
ネックをあげておくねー


住宅ローン組んでる住民が
建て替えの為の合意を
銀行から得ること

団地の回りの擁壁の処理について

団地敷地内を複雑に
公道が通っていることから
道路斜線などの日影規制により
容積消化が出来なくて
（余ってる土地の有効利用）
販売の為の住戸が取れなく
でべからすれば
事業にならない可能性があること


中の公道を廃止する手続きについて
団地住民だけではなく
周辺住民の
実印、印鑑証明付きの
同意証明を取ること


周辺住民の定義を決めるのが
大変なこと

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建て替えたいと
希望は
皆さんあるでしょうけど

こんなにもネックがあるんです


で、その上で
建て替えた場合の
敷地計画作って
1200世帯の住戸割を
皆んなから同意取って


かつ、周辺の住民から
公道廃止の同意を
取って


団地の敷地全体が
マンション用地としての
土地になるうるための
利害、権利調整が出来ないと
建て替え出来ないんですよー

ってなって

団地の回りの擁壁を
やり直して

工期が4年掛かります


ってなっても、
果たして5分の4の同意が取れりのか
どうか

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確かに面倒だ

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タマタマン、すげー。

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住民の総意、熱意、
行政の協力、
周辺住民の理解が
必要って言う事ですね。

何よりも大多数住民の熱意がなければ
何事も進まない。
逆に熱意があれば時間掛けても
実現するような気がします。
とにかく団地は古すぎるし、
団地の再生なくしてたまプラ、美しが丘の発展は
語れないと思います。

銀行ローンについては問題は少ないのでは
(初期の取得者は完済済み、含み益が出ている）、
中古を買った人も古すぎるので銀行はローンは受け付けていない（と思います）

4/5の同意も何れ法律で緩和されるのではないでしょうか？
政府で検討中とか聞いた事があります。

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＞公道の廃止って


再開発プランに公道を組み込めば
(建設期間中は使えなくなりますが）
周辺住民の許可を取れる．．．．．

かなってと思いますが。

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2000万で買った築50年の50平米が5000万になるんなら気合入るでしょ
ただ一番のハードルは公道使ってる近隣住民の同意だね

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タマタマンお久しぶりです。
タマタマンが手掛ける青葉区のPJはどこの駅？さすがにそれは書けないのかな？
有益情報があれば青葉区のスレッドにも投下していただけるとありがたいです。

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というかタマタマンのクオリティアップぶりが微笑ましいよ、マンコミ捨てたもんじゃない

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>284

建設期間中も
仮の道を作る事は難しい事でないと
思います。

ですから公道の廃止には
ならないのでは．．

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っていうか青葉区スレでやろうよ、、、

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大反響？？？
ありがとうございます

そして、
サンケイビル
フォーユー
リバブル

ごめんなさい

話題を奪ってしまって

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タマタマンpjは
本決まりになってから
発表させて頂きす


ちょい
フライング気味でした笑


開発を手掛けて
3年たちました


全然まだまだ
赤ちゃんですが
基本の基本は
理解したかも


どうやって
マンションや
戸建が出来ていくのか

販売している営業マンでさえ
分かってる人って少ないんじゃないかなー
と思ってます


そんなわけで
あんまり理解はしてないものの
業界の話をさせてもらってます


まー、あんまり役に立たないかも
しれませんが
参考程度まで

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引き続き再開発の話ですが


建て替えに伴う
区分所有者の同意についての
ハードルを下げようという話は
出ています

なので、
この5分の4という数字が
緩和されれば、
建て替えたいという話は
更に増えると思います


が、一方で
そのハードルを下げることのリスクも
あります


例えば
自分達の建築費の
持ち出して建て替えなくては
ならなくなった場合
お金のない世帯は
どうしたらいいんでしょう？


勉強した宅建の知識を
忘れちゃいましたけど
建て替えに賛成しない人の
権利を買い取ったりすることが
出来るんでしたっけ？


日本は民主主義国家ですから
多数決で物事が決まることは
仕方のないことですが

不動産という
貴重な財産に関しての
民法が改正されることの
怖さがそこにはありますよね

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なので、
建物老朽化による
危険は介在するにせよ

財産を、多数決によって
変えてしまわれるリスク

その財産を保護する
ハードルが低くなることは
普通に考えたら
怖すぎるような気がします

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ちなみに
たま団位古くても
住宅ローンの担保物件の対象になります


土日のリバブルのチラシを
見てると
どこかしら常に売り物件が
あるような気がします


新たに住宅ローンを組んでる
新規に引っ越してる人達も
沢山いると思いますよ

で、住宅ローンを
組んでいる人達は
銀行の同意がないと
建て替えしたくても
出来ないんです


もっとも、きちんと計画が出来ていれば
銀行も簡単に同意してくれると思いますけどね

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道路については
道路をいじらないで
敷地を再利用するということで
あれば
全く問題はありません


道路には手つかずで
工事対象区域には
含みません
ということです



ですが、
団地の中を
道路が複雑に通っている関係で
有効利用がかなりしにくいように
見受けられます

プランを入れてみて
検証してみたわけでは
ありませんが

見た感じの印象です

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道路は、公のものなので
例え一時的であっても
工事をして
道路形状を変えてしまったり
無くしてしまったりするのが
大原則出来ません


届出することにより
工事などで、占有や使用を
することは許されていますが

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ちなみに

タマタマンの開発の経験談を
させて頂きます


埼玉県の埼京線のとある駅で
道路法の道路として
認められていない通路を
含む敷地の開発に携わりました


約40年前に、
近隣の住民の為の通路として
役所が認識してましたが、
近年では、誰もその通路を
使用していませんでした


この通路を廃止する
申請を出しました


誰も使っていませんし
そもそもが自分の敷地なので

行政が出した答え


通路廃止させねー


お前の敷地そのままに
しとけや


というものでした

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たま団の中を通っている
道路と比べたら


ほんとに比べ物にならない位の
小さい小さい通路です


そんなものの廃止でさえ
ダメなんです


結果、一年がかりで
行政と協議を進め
開発の許可をもらうことが
出来ました

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埼玉とたまプラですし
イメージしにくい話だとは
思いますが

道路をいじるというのは
とても難しいことですし
この交渉を行政と進めていく
というのは、仕事の醍醐味でもありますよ

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日本より、そのような課題が先に来ている欧米では、どんな対応をしているんですか？

教えて タマタマン！

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お役所の仕事には腹が立ちますね。

次世代郊外まちづくりプロジェクトで
横浜市と美しが丘住民、東急電鉄が参加して
街の将来が語られています。

行政と対話出来るベースが
出来上がっていると思います。

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その電鉄と横浜市が
仲良しこよしですよー
っていうのは
2、3年前からやってますよね


何ちゃらプロジェクトとやらで


こういうところから
不動産開発に関する便宜的な
話には
実は発展することも少なくないんだけれど


区分所有法の解釈変更
容積緩和などの都市計画法の変更
道路にまつわる建築基準法の変更

なんていうのは
勝手にやったら
日本中から追求されるような
注目の的になるような
大事件です

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なので
そう簡単には
出来ないし


それを認めちゃったら
それを認めちゃった市長の政治生命も
一発アウトになりかねない
と思います


というのも
どこのでべもそれを
認めて欲しいだろうし
地域産業の振興のために
市長も
そうしたほうがいいと
思ってると思います


が、それを超法規的に
たま団だけに
電鉄だけに認めたら
色んなところから
ふざけんなっていう話が
噴出するんじゃない？

これは、あくまで
個人的な感想ですけどね

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市長が
そんな爆弾を
自ら背負いこむようなことは
しないでしょうし


たま団のためにそこまで
動くメリットはないよ

デメリットしかないような
気がします

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再開発というとデベロッパーのためのデベロッパーによる住民を踏み台にした企画といった印象があるんだけど、実際は老朽化して限界に達した住宅を資金力があり知恵のあるデベロッパーに利益をとってもらって手伝ってもらい快適な住居に変身させてもらえるマジックなんだよな

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タマタマン、貴重な情報有難うございます。

所で日生跡地に10階建てマンションが出来る情報は
お持ちでしょうか？
あそこは10階建てが許されるのでしょうか？

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日生跡地は
第1種中高層住居専用地域
第3種高度地区なので、
配棟プランによる日影規制の
各種制限を鑑みなくても
建物高さ制限は
15メートルまでです
階数にして、せいぜい5階までになります


横浜市の都市計画法を
額面通りにお伝えすると
こんな感じになりますが


10階になるというのは
どういう根拠に基づいて
なんでしょうか？

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10階は確かな情報らしいですよ。

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３０８
ですから、その確かな根拠をタマタマンのように説明してください。

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容積緩和が受けられるだけでしょ

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青葉区の掲示板見たら
日生跡地で、わこちこわかちこ
なんですねー


都市計画の緩和措置を
受けてるのかなー
って、さっき書き込む時に
チラッと思ってましたけど


緩和される予定にしても
どういう理由があって
そうなるのか
全く分からなかったので、
都市計画法上のことは
記しませんでした

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えーと
何だろなー

容積緩和なんていうことは
きっと誰でも
想像ついちゃうよね


だけど
容積緩和を
行政に認めさせるのって
ハードルゲキ高いと思うよ


行政的には
何故、容積の緩和を
認めるのか？
っていう理由がないと
後で建築で近隣と
揉めた時
自分達の首をしめることになるからね


はー、ぶざけんな
責任者、出てこーい


っていう状態になって

噂の東京マガジンにも
追求されるはめにもなるんじゃない

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近隣の住民の了解取得中？なので
噂が漏れ伝わってくるのかな？

容積緩和が許可されるにしても
周辺了解は前提ですよね。

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なので

容積緩和


なんて、簡単には
言えちゃうけど

どうして容積緩和を受けれて
どういう理由で、それが
10階まで認められたのか
っていうのが
全くわからないので、
都市計画法の話しか
出来ないよねー


ところで
何で
都市計画法を曲げることが
出来そうなのか
その根拠って
あるんですかー？

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いやいやいや

そんな理由だけで
緩和ならないから

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それで、緩和になるんだったら
どこのデベも
近隣会社、設計会社使って
容積緩和の方向に持っていくわ

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例え容積緩和になったとしても
その理由だけでは絶対ならないわ

どこのデベロッパーも
その前例があるから
うちも高さ制限緩和してくれー
ってなって

低層の住宅街が売りだった
青葉区も
乱開発されるようになっちゃうよー

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行政もバカじゃないから
何の根拠もないのに
認めてしまったら
不動産、建設業界が
大騒ぎになって
その騒ぎがいろんなとこに
派生して
責任追求される
なんていうのは
分かってるのよ

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トラブル起こして
自分の首締めて
役所の生温い環境に
居づらくなっちゃう
っていうのを
役所の人間は
一番怖がってるから


自分、使えない人間なんで
民間で働くなんて
耐えられないっす
5時ピタで帰りたいっす

自分の能力なんて
低いんで、何ごともなく
過ごしたいんです


っていう人間が、とても
多いや


まー、一部の人は違うけどね


そんな人達が
近隣がおっけーだったから
高さの制限を変えちゃえー
なんていうリスキーなことを
役所内で根回しして
認めさせちゃう
なんてことはないと思うけどなー


頑張っても
頑張らなくても
給料一緒だし

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高層と言えば宮崎台プラウドの１５階も衝撃でした。
なんてことないんですが本当に空が見えることが特徴の低層の街宮崎台にいとも簡単に１５階ができちゃうんだなあ
野村マジックってすごいなあって思いました

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何でルフォン検討板で延々とやるのかな？青葉スレに移動してよ

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>>285
初期は600万くらいで買ってるはずです

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>>321
タマタマンの情報はルフォンの購入のためにもとても参考になるし、個人的にはここでやってほしいな

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>>322
だとすると昭和から住んでる住民はえらく幸せなんだね

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ルーフバルコニーの概要が7.75㎡～23.20㎡［月額使用料：未定］だそうですが、ルーフバルコニーにも使用料が必要になるんですね。
これは専用庭と同じ扱いだという事でしょうか。
また、バルコニーは消防法上避難の妨げとなるものを置いてはいけないようですが、ルーフバルコニーはどうなっているのでしょう？

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>>325
本当ですか？
いつも節約生活で苦しいんですが、本当なら痛い出費ですね。

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ドレッセがキャンセルでてる！

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