ルフォンたまプラーザについて

まあ地価については容積率の問題もあるから一概には言えないが戸建ての住宅街で土地の値段が高いとこが本当にいい住宅地ですよ
たまぷらとコスギの関係は広尾と麻布十番の関係みたいなもんでしょう

鹿島田の俺は、たまプラも小杉もうらやましいです。

>>202
たまプラに住んでる自分からしたら鹿島田がうらやましいです。

＞２０３
なんでです？

>>203
引っ越せば？？

>>200
野村プラウドは300越えだったから、25坪のマンションで、坪250でも余裕で1000万以上安いですね。

>>203
引っ越せば？？

でも次の美しが丘住所は350超えになりそうだね

さすがにそれはないんじゃないかな

東京ウォーカー「2015年 住みたい街ランキング」で
たまプラは堂々の18位です！！

http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001255.000007006.html

>>209
坪350は釣りです。
引っかからないで下さい。

たまプラって安いから買う人がいるのであって高かったら地元密着住民以外の人には魅力が薄いのでは？

>>207
お金さえあればとっくに引越ししてますよ。
そういう余裕がないのでたまプラに住んでます。

ベッキーがロトカフェで♪

＞２１３
そうですか。頑張って働いて引っ越し代貯金してください

…って！！そんな程度の金ないなら、このスレッドくる意味ねーだろ（笑）

＞２１２

安いったって、高いよね…
この額だせばもっと便利な場所のマンションも買えるもんね。

>212
都心の良さそうなとこよりは安いというのが売りだと思うので、
このマンションで高いと思うなら、ちょっと場違いなんじゃないかな。

>213
鹿島田だったら余裕で引っ越せるでしょ。
たまプラを安いと思うなら。
まさか賃貸じゃないですよね？

たまプラ周辺の中古は下落が大きくなかなか売れないようです。
知人が困ってます。
相場は周辺相場から試算するので、この物件を高値で掴んだら維持どころか下落しか見えない…

↑
218みたいなのに反論する。そんなつまらないやり取りばかりじゃなくて、タマタマン早くでてこないかなー？？

タマタマン、、です


ちょっと待って

ちょっと待って

お兄さーん

らっすん、ごれらい

らっすん、ごれらい

にハマり中のタマタマンです


いやいや、お待たせしました

色々、ご意見いただいちゃってます


いただいちゃってます、らっすん

たまプラ限定

坪単価で見る、新築マンションの相場推移


再開発前、


再開発中


再開発後


に分類


特に、美しが丘二丁目アドレスが

マンションの供給戸数

及び

プロジェクト数が

多いような気がします

再開発前の二丁目のマンション


フローレンスパレス

セレアス

美しが丘ハイムなど


概ねの坪単価２１０万円程度




再開発中に発売のマンション


フロラージュ

概ね坪単価２４０万円



再開発後


ドレッセ美しが丘二丁目



概ね２６０万円

プラウドちゃん


３１５


３１５


３１５


きたきたきたーー


３１５ですよー

プラウドきたー


あたま、おかしい数字できたー


きたきたきたー


まさかの３１５で



完売御礼

野村とJV組んでた


NEXCO


めし、うまいっす



JV相手に野村さん選んで、良かったす


次の有効利用も


野村さん、お願いしますね



こんな絵が、見えるなー

プラウドちゃんのことで


ついつい取り乱しちゃった

タマタマンです


３１５なんて、うれねーよ


なんて、クスクスしてましたが、


さすがのプラウドマジックがかかちゃいましたね



野村の信者、５０世帯位だっけ？


もうすぐ二丁目住民になります。。



二丁目のみなさん、拍手喝采で迎えて上げてください



よくぞ、やったと


怖くなかったんですね、と

突出したプラウドは、置いといて


多少の立地に違いがあれど


同じ二丁目アドレスに限定した

マンション坪単価の推移ですが


再開発前

再開発中

再開発後

で

２１０

２４０

２６０

となっています

これを犬蔵アドレスに置き換えると


再開発前

特筆すべきPJなし

再開発中

セントベール

シルフィーノ

ライオンズ

ブランズ

等多数


再開発後


シャリエ

長谷工のめっちゃ売れ残ったマンション
（パチ屋のほう）



などがありますね

待ってました。タマタマン‼︎
ありがとうございます

再開発中の犬蔵のマンションは


概ね坪単価２２０～２４０程度


再開発後のマンション

シャリエは、リーマンショック直後ということもあって

２１０万円

再開発中の犬蔵マンションは、


各デベロッパーの販売時期が重なったこと

需給バランスの偏重？
（供給戸数が、人口流入に対して、上回っていた感じ。
国勢調査を精査して、データ分析はしていないですが。）


の２つがあり、

決して、販売好調だったとは言えないと思います

ということは、


美しが丘二丁目アドレスの
マンションは
たまプラの再開発と相関して
順調に坪単価を伸ばせているものの


犬蔵アドレスに関して言えば、
２１０万円のシャリエでは、
好評だったものの


２２０～２４０万円の
この地域では大型物件に分類される
セントベールやシルフィーノ
（共用施設が充実）は
決して販売は好調ではなかった
というマーケット分析



で、普通に言ってしまえば
２１０～２４０万円が
妥当

ですが、


一方でプラスの話として


今までの犬蔵とは一線を画した
立地感
・桜並木
・高台
・すぐ隣りが二丁目アドレス


そして、
・ゼネコンコスト上昇
・事業用地減少
という要素によって、
マンションの供給が細くなってきていることによる
需給バランスの追い風

データの話では、こう



データは、こう



あとは、勝手に判断してね

シャリエはハセコーだから、ドレッセやブランズとは違うでしょ。

フォーユーとサンケイビルのJVの経緯について


完全な憶測


タマタマンによる完全な憶測による


業界のJVあるあるです


完全なフィクションですが、



恐らくこんな感じということ

２パターン

・フォーユーが販売リスクを
取らないようにするための転売案件


マンションの在庫を抱えるリスクを避ける
ために、利益を多少削ってでも
自社利益を確定させて、
売主たる地位をサンケイビルに
譲ったパターン

フォーユーの売主としての名義が残っているのは
会社としての分譲実績を残すことや
販売・顧客データを取ること

もう１つは、

土地を買ってみたはいいけど

想定より、コストがかかっちゃって

ネームがある会社に泣きついたパターン




・ゼネコンコストとかが上がってしまって、
想定の分譲坪単価で、分譲できなくなってしまった

フォーユークラスの会社では、
地域の相場より高めに設定してしまうと
売り抜けなくなる可能性あり

ゼネコンのコントロール
及び
高額の坪単価設定でも耐えうる
会社と組んで、
プロジェクトを進捗させるパターン

いずれにしても
jvは、色んな会社の利益が
乗っかってくるから
決して安くはならないと
思います

ところで、
もしかしてですが

タマタマン


青葉区のあの駅を最寄として
タマタマンPJ
が、はじまるやかも
しれません

あざみ野？
青葉台？
ダークホースで、社宅の多い市ヶ尾か？

青葉台だろ

プラウド藤ヶ丘横のいま解体中の学生寮跡地？

藤が丘の学生会館跡は老人ホームのはず

ちなみに
路線価比較です

プラウドとかドレッセ
周辺275千円
平米あたり

ルフォン
275千円
平米あたり

なので、国が選んだ
不動産鑑定士の鑑定評価だと
同じ位の土地評価になりますね

ただし、
犬蔵の方が
容積率が良かったよね？

ルフォンの方が
容積率が高いのに
路線価が同じということは、
鑑定評価の視点から言えば

同じような坪単価だと
高いという判断になるよね
なので、260万円より
下にならないと高いかな

この路線価の話は
のちほど
解説します

ちなみに
ドレッセ二丁目掲示板で
路線価は無意味だ理論を
振り回す自称不動産鑑定士
がいましたが
鑑定士が
鑑定士自らが
作った基準を
無意味だとする根拠は

というツッコミをしたところ
そのツッコミが苦しかったのか
暴れ始めて
頭悪かったやつがいたので


今回は、路線価は
無意味だ理論は
なしの方向でお願いしますよ


みなさん

>>249
たまプラなんか坪200以下で当たり前。

243さん

社宅は市が尾に二つしかありませんよ。
貴方はそのどちらかなのでしょうね。

>>251
おい！
タマタマンが、相場について丁寧に説明してくれたばかりだろうが！
みんなお前は消えろって思ってるぞ！

たまたまんはいつか身バレするんじゃなかろーか。

今日は、節分


もうすぐバレンタインデー


独身満喫中の不動産開発


タマタマンです。。



タマタマンが誰かって、バレても100％


かまいません。。




全然OKです

武蔵小杉VSたまプラ


みたいになっておりますが、


どちらの街も全く違う感じがするので、


同じ土俵で比べるのは、チョット、、、

まー、出しつくされた？
内容かもしてませんが、、


たまプラVS新ゆり

とか

たまプラVS日吉

とか


だと、比べようもあるような気がします

武蔵小杉のタワマン分譲してる

とあるデベの

とある担当者に


今の小杉の相場


３１５


について


聞いてみました

意味不明です、、ですと


なんで、売れてるんだよ、、ですと


同じ金だして、タワマン買うんだったら


豊洲方面ですよね、、ですと



分譲して、、おいしい汁吸ってますが


売ってるほうも、、なんでこんなに売れてるか


全然わからない、、ですと



小杉という街のどこに

３１５

のポテンシャルがあるのか


やってるほうも全然理解できない


ですと



とのことです。。


まー、最近聞きました

この話


まー、日本を代表するデベの

役員様たちも不可思議状態なんだって


う＊＊＊

でも、買いたいやつが


札束持って


わんさか来るんで



いけいけどんどんで



やっちゃいまーす


ですと


小杉に


３１５の価値あるのか


微妙だけど



とりあえず、


眼がさめないうちに


はやく、はやくー



という状態みたい

あと、


前々から申しておりますが、


たまプラ団地の再開発なんて


簡単じゃないから


めっちゃ難しいから



安易に再開発して、


とりあえず、中古のマンション買っとけば


将来新しく、なっちゃうんじゃない


って、発想は、チャレンジャーすぎるから

現行の区分所有法による


建て替え決議は


全1200世帯のうちの


5分の4の賛成が必要なんです



もちろん、
殆どの方が
建て替えには、賛成すると思います


かなり古いので



ただ、課題が多すぎますね



たとえば、

建て替え資金のねん出方法
仮住まい費用の負担
建て替え後の住居の割り当て
団地内を通る公道の廃道申請

簡単に思いつく
権利関係の調整が
こんなもん

なので、
実際に再開発するとなれば
もっといろんな課題が山積みと
なって
それを解決できる方法を見つけて
住民の5分の4の賛成を
とらなきゃいけない

で、その事業スキームを
組み立てるのは、デベにとっても
かなり大変だわ


建て替えを進行させようと思っても
色々動いたあげく
建て替え決議が、とれない
なんていうことだって
全然ありえるしね


とてもじゃないけど
仮に建て替えた場合に
たまプラ団地全体の
敷地計画と
そのコスト

今いる人たちの
部屋割をどうやって決めて
どこを分譲していくか

仮住まいの費用をどうするのか

この音頭を
1200世帯に対して
取るっていうのは、
相当至難だと思うなー


中には、建て替えるだけじゃなく
金もよこせ
っていう人もいるだろうし


たしかに団地には
敷地のゆとりはありますが
こんなにリスクがある中に
お金をつっこむ
デベがあるとは思えないなー


デベが仕切ってやる
っていうより
住民たちがコンサル入れて
動かないと無理だね

行政も、
ちょっと前に新しい街づくり
うんぬんかんぬん
なんていう話を出してたけど

まったく具体的に
一丁目のどの場所を
そういうスキームで
どういう風に変えていくのか

っていうのが、まったく見えてこないよね


抽象的に
変えていきたい
なんていう発表はあったけどね

それに
役所の職員が
そんなドラスティックなことを
成し遂げるなんて、
彼らの日常から、かけ離れすぎてますね

まー、行政としてせいぜい出来ることと言えば

もし建て替えになったら、
団地内の道路は、公道で廃道に
することは、原則不可能だけど
それを前向きに検討してあげようかな


ぐらいのレベルで、
再開発を積極推進するなんてことは
ありえないでしょ



二子玉川ライズや六本木ヒルズって
完成までに30、40年位要してますよね


都心でもないから、
めちゃくちゃ化けることもないから
デベとしては、おいしくもなく
1200世帯の権利関係をまとめる
めんどくささ


まー、
くどくど書いてますが
安易に考えないでくださいよねー

っていうことが言いたいんです



ときどき、中二病が出てきて
再開発、再開発
って連呼するのが

てめー
人の財布に頼ってんじゃねーよ
思ってしまうんだよねー

まー、そういうタマタマンも
完全な中二病なんですがね

今の中学生が50歳位になった時に


たまプラ団地、いよいよ建て替え

100年の時を得て

今、発売

みたいな感じだと思います。


発売2055年位でしょ




それでも
再開発は出来る
と言い張るかた

応援してます！！！

要するにコスギよりたまぷらってことですか

うーん
そういうことじゃないんだよなー


たまプラと
小杉は
同じ土俵では
比べられましぇーん


小杉を仕切ってる
あのデベのみなさん
（複数）
あー、バブッてるなー
何がいいか、全然分かんないやー笑
とにかく、売っちゃお


っていうのが、
あの人達の思ってるとこなんだよねー

小杉を仕切ってる
あの人達

っていうのは
お察し下さい笑


タマタマンも
絶賛jv中なので


しかも
2pjもね

阿佐ヶ谷住宅がプラウドになるけどたまプラ団地はなぜ無理なの？

もう小杉の話題に移ってたのですね、小杉は強風の街なのでちょっと・・

さんざ
建て替えについての
難しさについて

述べてたんだが

うちの会社も
建て替え案件
やってまんがな

建て替え案件について
言えることは、
建て替えについてのボールを
どっちから投げるかだね


団地の住民が
デベの好きなようにしていいから
金とかの面も、言う通りにしていいから
兎に角5分の4
無条件で、合意してます
よろしくお願いします


だったら、やるでしょう


デベから
再開発やりませんかー？
まとめますからー
は、やらないね


建て替えになってる団地は
住民側同士で
かなりのコンセンサスを
取ってるのよ
で、デベに投げてるのよ

やってくれないかー、って

他の会社で
建て替えになってる
案件も


住民側から
まとまって
建て替えの話が
持ちかけられてくるー


っていうの、ばかりで
1200世帯に対して
再開発仕掛けてるんだわ


なんていうぬるい話は聞いたことがないわー


なので、
今まで建て替えになった団地は、
住民側から投げてるんじゃないの？

普通にかんがえたら
そうでしょ

たま団には
夢見ちゃってる人が
多いっぽい感じだけど


人から与えてもらうのを
望むんじゃなくて

自分達で変えていく気概を
持てよ


と言いたい


じゃないと、いつまでたっても
今のままだな

100％還元、引越し仮住まい費用300万支給、原則今と同じ階数向き保証で推進決議を80パーセントで可決したらやってくれますか！

今と同じ居住面積
仮住まい費用、引越し費用300万円
で、余ってる容積をデベに還元
で、住民の合意がとれる

なら、やってもいいかなー

っていうデベはいるんじゃない？

で、その状態からの建て替えのための
ネックをあげておくねー


住宅ローン組んでる住民が
建て替えの為の合意を
銀行から得ること

団地の回りの擁壁の処理について

団地敷地内を複雑に
公道が通っていることから
道路斜線などの日影規制により
容積消化が出来なくて
（余ってる土地の有効利用）
販売の為の住戸が取れなく
でべからすれば
事業にならない可能性があること


中の公道を廃止する手続きについて
団地住民だけではなく
周辺住民の
実印、印鑑証明付きの
同意証明を取ること


周辺住民の定義を決めるのが
大変なこと

建て替えたいと
希望は
皆さんあるでしょうけど

こんなにもネックがあるんです


で、その上で
建て替えた場合の
敷地計画作って
1200世帯の住戸割を
皆んなから同意取って


かつ、周辺の住民から
公道廃止の同意を
取って


団地の敷地全体が
マンション用地としての
土地になるうるための
利害、権利調整が出来ないと
建て替え出来ないんですよー

ってなって

団地の回りの擁壁を
やり直して

工期が4年掛かります


ってなっても、
果たして5分の4の同意が取れりのか
どうか

確かに面倒だ

タマタマン、すげー。

住民の総意、熱意、
行政の協力、
周辺住民の理解が
必要って言う事ですね。

何よりも大多数住民の熱意がなければ
何事も進まない。
逆に熱意があれば時間掛けても
実現するような気がします。
とにかく団地は古すぎるし、
団地の再生なくしてたまプラ、美しが丘の発展は
語れないと思います。

銀行ローンについては問題は少ないのでは
(初期の取得者は完済済み、含み益が出ている）、
中古を買った人も古すぎるので銀行はローンは受け付けていない（と思います）

4/5の同意も何れ法律で緩和されるのではないでしょうか？
政府で検討中とか聞いた事があります。

＞公道の廃止って


再開発プランに公道を組み込めば
(建設期間中は使えなくなりますが）
周辺住民の許可を取れる．．．．．

かなってと思いますが。

2000万で買った築50年の50平米が5000万になるんなら気合入るでしょ
ただ一番のハードルは公道使ってる近隣住民の同意だね

タマタマンお久しぶりです。
タマタマンが手掛ける青葉区のPJはどこの駅？さすがにそれは書けないのかな？
有益情報があれば青葉区のスレッドにも投下していただけるとありがたいです。

というかタマタマンのクオリティアップぶりが微笑ましいよ、マンコミ捨てたもんじゃない

>284

建設期間中も
仮の道を作る事は難しい事でないと
思います。

ですから公道の廃止には
ならないのでは．．

っていうか青葉区スレでやろうよ、、、

大反響？？？
ありがとうございます

そして、
サンケイビル
フォーユー
リバブル

ごめんなさい

話題を奪ってしまって

タマタマンpjは
本決まりになってから
発表させて頂きす


ちょい
フライング気味でした笑


開発を手掛けて
3年たちました


全然まだまだ
赤ちゃんですが
基本の基本は
理解したかも


どうやって
マンションや
戸建が出来ていくのか

販売している営業マンでさえ
分かってる人って少ないんじゃないかなー
と思ってます


そんなわけで
あんまり理解はしてないものの
業界の話をさせてもらってます


まー、あんまり役に立たないかも
しれませんが
参考程度まで

引き続き再開発の話ですが


建て替えに伴う
区分所有者の同意についての
ハードルを下げようという話は
出ています

なので、
この5分の4という数字が
緩和されれば、
建て替えたいという話は
更に増えると思います


が、一方で
そのハードルを下げることのリスクも
あります


例えば
自分達の建築費の
持ち出して建て替えなくては
ならなくなった場合
お金のない世帯は
どうしたらいいんでしょう？


勉強した宅建の知識を
忘れちゃいましたけど
建て替えに賛成しない人の
権利を買い取ったりすることが
出来るんでしたっけ？


日本は民主主義国家ですから
多数決で物事が決まることは
仕方のないことですが

不動産という
貴重な財産に関しての
民法が改正されることの
怖さがそこにはありますよね

なので、
建物老朽化による
危険は介在するにせよ

財産を、多数決によって
変えてしまわれるリスク

その財産を保護する
ハードルが低くなることは
普通に考えたら
怖すぎるような気がします

ちなみに
たま団位古くても
住宅ローンの担保物件の対象になります


土日のリバブルのチラシを
見てると
どこかしら常に売り物件が
あるような気がします


新たに住宅ローンを組んでる
新規に引っ越してる人達も
沢山いると思いますよ

で、住宅ローンを
組んでいる人達は
銀行の同意がないと
建て替えしたくても
出来ないんです


もっとも、きちんと計画が出来ていれば
銀行も簡単に同意してくれると思いますけどね

道路については
道路をいじらないで
敷地を再利用するということで
あれば
全く問題はありません


道路には手つかずで
工事対象区域には
含みません
ということです



ですが、
団地の中を
道路が複雑に通っている関係で
有効利用がかなりしにくいように
見受けられます

プランを入れてみて
検証してみたわけでは
ありませんが

見た感じの印象です

道路は、公のものなので
例え一時的であっても
工事をして
道路形状を変えてしまったり
無くしてしまったりするのが
大原則出来ません


届出することにより
工事などで、占有や使用を
することは許されていますが

ちなみに

タマタマンの開発の経験談を
させて頂きます


埼玉県の埼京線のとある駅で
道路法の道路として
認められていない通路を
含む敷地の開発に携わりました


約40年前に、
近隣の住民の為の通路として
役所が認識してましたが、
近年では、誰もその通路を
使用していませんでした


この通路を廃止する
申請を出しました


誰も使っていませんし
そもそもが自分の敷地なので

行政が出した答え


通路廃止させねー


お前の敷地そのままに
しとけや


というものでした

たま団の中を通っている
道路と比べたら


ほんとに比べ物にならない位の
小さい小さい通路です


そんなものの廃止でさえ
ダメなんです


結果、一年がかりで
行政と協議を進め
開発の許可をもらうことが
出来ました

埼玉とたまプラですし
イメージしにくい話だとは
思いますが

道路をいじるというのは
とても難しいことですし
この交渉を行政と進めていく
というのは、仕事の醍醐味でもありますよ

日本より、そのような課題が先に来ている欧米では、どんな対応をしているんですか？

教えて タマタマン！

お役所の仕事には腹が立ちますね。

次世代郊外まちづくりプロジェクトで
横浜市と美しが丘住民、東急電鉄が参加して
街の将来が語られています。

行政と対話出来るベースが
出来上がっていると思います。

その電鉄と横浜市が
仲良しこよしですよー
っていうのは
2、3年前からやってますよね


何ちゃらプロジェクトとやらで


こういうところから
不動産開発に関する便宜的な
話には
実は発展することも少なくないんだけれど


区分所有法の解釈変更
容積緩和などの都市計画法の変更
道路にまつわる建築基準法の変更

なんていうのは
勝手にやったら
日本中から追求されるような
注目の的になるような
大事件です

なので
そう簡単には
出来ないし


それを認めちゃったら
それを認めちゃった市長の政治生命も
一発アウトになりかねない
と思います


というのも
どこのでべもそれを
認めて欲しいだろうし
地域産業の振興のために
市長も
そうしたほうがいいと
思ってると思います


が、それを超法規的に
たま団だけに
電鉄だけに認めたら
色んなところから
ふざけんなっていう話が
噴出するんじゃない？

これは、あくまで
個人的な感想ですけどね

市長が
そんな爆弾を
自ら背負いこむようなことは
しないでしょうし


たま団のためにそこまで
動くメリットはないよ

デメリットしかないような
気がします

再開発というとデベロッパーのためのデベロッパーによる住民を踏み台にした企画といった印象があるんだけど、実際は老朽化して限界に達した住宅を資金力があり知恵のあるデベロッパーに利益をとってもらって手伝ってもらい快適な住居に変身させてもらえるマジックなんだよな

タマタマン、貴重な情報有難うございます。

所で日生跡地に10階建てマンションが出来る情報は
お持ちでしょうか？
あそこは10階建てが許されるのでしょうか？

日生跡地は
第1種中高層住居専用地域
第3種高度地区なので、
配棟プランによる日影規制の
各種制限を鑑みなくても
建物高さ制限は
15メートルまでです
階数にして、せいぜい5階までになります


横浜市の都市計画法を
額面通りにお伝えすると
こんな感じになりますが


10階になるというのは
どういう根拠に基づいて
なんでしょうか？

10階は確かな情報らしいですよ。

３０８
ですから、その確かな根拠をタマタマンのように説明してください。

容積緩和が受けられるだけでしょ

青葉区の掲示板見たら
日生跡地で、わこちこわかちこ
なんですねー


都市計画の緩和措置を
受けてるのかなー
って、さっき書き込む時に
チラッと思ってましたけど


緩和される予定にしても
どういう理由があって
そうなるのか
全く分からなかったので、
都市計画法上のことは
記しませんでした

えーと
何だろなー

容積緩和なんていうことは
きっと誰でも
想像ついちゃうよね


だけど
容積緩和を
行政に認めさせるのって
ハードルゲキ高いと思うよ


行政的には
何故、容積の緩和を
認めるのか？
っていう理由がないと
後で建築で近隣と
揉めた時
自分達の首をしめることになるからね


はー、ぶざけんな
責任者、出てこーい


っていう状態になって

噂の東京マガジンにも
追求されるはめにもなるんじゃない

近隣の住民の了解取得中？なので
噂が漏れ伝わってくるのかな？

容積緩和が許可されるにしても
周辺了解は前提ですよね。

なので

容積緩和


なんて、簡単には
言えちゃうけど

どうして容積緩和を受けれて
どういう理由で、それが
10階まで認められたのか
っていうのが
全くわからないので、
都市計画法の話しか
出来ないよねー


ところで
何で
都市計画法を曲げることが
出来そうなのか
その根拠って
あるんですかー？

いやいやいや

そんな理由だけで
緩和ならないから

それで、緩和になるんだったら
どこのデベも
近隣会社、設計会社使って
容積緩和の方向に持っていくわ

例え容積緩和になったとしても
その理由だけでは絶対ならないわ

どこのデベロッパーも
その前例があるから
うちも高さ制限緩和してくれー
ってなって

低層の住宅街が売りだった
青葉区も
乱開発されるようになっちゃうよー

行政もバカじゃないから
何の根拠もないのに
認めてしまったら
不動産、建設業界が
大騒ぎになって
その騒ぎがいろんなとこに
派生して
責任追求される
なんていうのは
分かってるのよ

トラブル起こして
自分の首締めて
役所の生温い環境に
居づらくなっちゃう
っていうのを
役所の人間は
一番怖がってるから


自分、使えない人間なんで
民間で働くなんて
耐えられないっす
5時ピタで帰りたいっす

自分の能力なんて
低いんで、何ごともなく
過ごしたいんです


っていう人間が、とても
多いや


まー、一部の人は違うけどね


そんな人達が
近隣がおっけーだったから
高さの制限を変えちゃえー
なんていうリスキーなことを
役所内で根回しして
認めさせちゃう
なんてことはないと思うけどなー


頑張っても
頑張らなくても
給料一緒だし

高層と言えば宮崎台プラウドの１５階も衝撃でした。
なんてことないんですが本当に空が見えることが特徴の低層の街宮崎台にいとも簡単に１５階ができちゃうんだなあ
野村マジックってすごいなあって思いました

何でルフォン検討板で延々とやるのかな？青葉スレに移動してよ

>>285
初期は600万くらいで買ってるはずです

>>321
タマタマンの情報はルフォンの購入のためにもとても参考になるし、個人的にはここでやってほしいな

>>322
だとすると昭和から住んでる住民はえらく幸せなんだね

ルーフバルコニーの概要が7.75㎡～23.20㎡［月額使用料：未定］だそうですが、ルーフバルコニーにも使用料が必要になるんですね。
これは専用庭と同じ扱いだという事でしょうか。
また、バルコニーは消防法上避難の妨げとなるものを置いてはいけないようですが、ルーフバルコニーはどうなっているのでしょう？

>>325
本当ですか？
いつも節約生活で苦しいんですが、本当なら痛い出費ですね。

ドレッセがキャンセルでてる！

ここと同じ犬蔵２丁目にあるマンションが、役所広司さん出演のＣＭの背景に使われてます。
左がドレッセで、右がグランノアです。
何で犬蔵なんですかね、関係者が住んでいるのでしょうか？

ＬＩＯＮの洗剤ＭａｇｉｃａのＣＭです。
http://magica.lion.co.jp/cm.htm

タマタマンはどこいったの？

ここも近くに鉄塔ありますよね。
高圧線が上を通っていなければ、鉄塔が近くても問題ないのでしょうか？

高圧線が上を通っていると、実際問題として何かあるのでしょうか？
今時、電磁波がーなんてのは、迷信の類な気がしますが。

>330
問題あります。

>>332
具体的に教えていただけると助かります。

>>333

見通しが良いのに事故多発するところって、高圧線あるところが多いって聞いたことある。もちろん、科学的に証明されたわけではないし、私自身いままで何か影響を受けたということもない。

まあ、純粋に上ぶらぶらしてたら気持ちいいとは言えんな。あるよりはないほうがいい…くらいですかね？

もうすぐ、たまプラーザ駅にDEAN & DELUCA カフェが出来ますね。
首都圏では丸の内、有楽町、六本木、羽田、成城に次ぐ出店ということで地元民としては嬉しい限りです♪

http://www.deandeluca.co.jp/storelocations/

うちもアドレスが宮前区犬蔵で、そりゃあ青葉区美しが丘のほうが響きいいとは思いますが（w）、たまプラーザ駅周辺を散歩して、こうしたオシャレなショップやレストランに徒歩で気軽に行けるのは、心豊かに週末を過ごすという意味では結構大事な要素だと思います。
こちらのマンションも徒歩で10分足らずで駅まで行けるので、便利だし、何かと楽しいと思いますよ。

同性婚の場合、ローン審査ってどうなんでしょうか？

>>335
真面目な話、つぶれないように、
たっぷりお金を落としてください。
好きな店なら、他人任せにしないでね。

本当だよね。
テラスにユニクロは要らねーとか言ってるヤツに限って普段はユニクロや100均でしか買い物しないんだろうな。

335さんが書かれているカフェ、知らなかったんですが、素敵そうな感じ
有名なんですかね？？
フード類も美味しかったりするのならいいなぁ

お店も色々と選択肢があるのはいいと思います
ユニクロももっとおしゃれなお店も、それぞれ同居することで
街にバリエーションが出来るのですから。

新百合ケ丘住民ですが、
たまプラーザのにぎわいがうらやましいです。
休日はたまプラーザ並みに人がたくさんいますが、
どこのカフェも満員で、行き場に困ることも多々あります。

これから先もたまプラーザは田園都市線の横浜青葉エリアの中核としてますます発展していくんでしょうね。
新百合ケ丘も住宅展示場が一階更地になったときに「新百合テラス」か？と期待しましたが、
そのまま住宅展示場になりました…。

悔しいけれど東急に小田急は敵いませんね。

>338
そう思います。
ここら辺で繁盛してる店といえば間違いなくユニクロと100均ですからね。

>>341

340ですが、釣りではないですよ。
確かに役所の類や映画館のメリットはありますが、
ミロード、オーパ、イオンの店舗のレベルは確実にたまプラーザには劣ります。
カフェの絶対量も少ないと思うんですよね。
駅前の住宅展示場が本当にもったいないと思うのです。

う〜ん…東名が近過ぎるな〜。
少し奥まっているから気にならないのかな。。
昔程、空気が悪いってこともないだろうし。

新百合ケ丘も素敵な街ですよね。
昭和音楽大のコンサートホールや北口のアートセンターも出来て、映画館もあるし、街の楽しみ方のバリエーションは、たまプラよりも多いのではないでしょうか。

ただ、確かに「たまプラーザテラス」が出来てから、SHIPSやTOMORROWLANDが入ったり、いわゆるショッピングセンター向けのお店とは違ったお店が増えてきましたね。
もちろん、ユニクロや無印、SERIA、くら寿司なども出来て、お店選びの厚みができて、たまプラーザがとても暮らしていて楽しい街になってきていると実感しています。

カフェと言えば、このマンションの目の前のLOTTO CAFEは、地元の有名人ベッキーが「人生で一番通っているお店」とテレビで紹介したらしく、寒い中、毎週末は行列が続いていますよ。当面いかれませんw

>344
実際確認したら分かりますが空気がかなり悪いです。

>>328
シルフィーノ近辺は、美し森エリアで東急権力強く、他の犬蔵エリアとは別物です。中古待ちが多くいます。特にこのエリア内の戸建、マンションは駅徒歩圏、かつバス便もあり人気あります。環境も良くルフォンとは違います。

>345さん
マンション周辺の詳しい店舗情報をありがとうございます。
この辺りは最近ファミリー層にも、流行に敏感な若い層にも
人気のお店ができているんですね。
近くのカフェはベッキーちゃんが御用達なら、街の中ででも
偶然会えるかもしれませんね。

シルフィーノ近辺？が人気とは
思えませんな

シルフィーノは、新築販売の時
かなり売れ残ってた気がします


犬蔵のマンション群の中で
駅距離が遠い部類なので、
中古になって
新築という武器がなくなって
しまうと
立地デメリットが
目立つ気がします

マンションって、
基本駅近
で
その駅近を武器として
多少専有面積が狭くても
賃貸マンションに住んでる
顧客層をターゲットとして
販売していく
というのが基本戦略
（もちろん応用も有）
だと思うので

マンションでバス便というのは
デメリットを隠す
メリットでしかない気がします

あと、
同じ犬蔵住所とは
言っても
美しの森の犬蔵
と
ルフォンの犬蔵
とは、
同列で比較するのが
難しいかな


美しの森で
セントヴェールとか
ライオンズとかの
辺りは、
美しが丘二丁目の
雰囲気を引きずってるし
駅からも近い感じだと
思います

ルフォンの立地も
犬蔵とは言っても
美しが丘2丁目の
雰囲気を引きずってますし
駅からも近い感じだと
思います

中古の成約事例を
分析しては
いませんが

セントヴェール、ライオンズに
限って言えば

美しの森のマンション群の中で
中古の取引成約坪単価が
高いはず
（タマタマンの勘、恐らくです）


で、その成約坪単価が
美しが丘二丁目のマンションの
中古成約坪単価とどれ位の乖離があるか

この結果
セントヴェール
ライオンズの
中古成約坪単価が
美しが丘2丁目の
中古成約坪単価と
同程度であれば

住所境にあるマンションは
住所による立地評価の違いは
ない、ということになりますし

あるということであれば
どの程度あるのか

また他の美しの森の
中古マンション成約坪単価と
どれ位違うのか
が、値付けの一つの基準に
なると思います

イメージは、こう

2丁目≧住所境犬蔵>その他の犬蔵、美しの森


イメージは、こう

この中古成約坪単価を
見れば


潜在的
買い顧客の坪単価の
一つの指標が
見えてきます


今日中に、調べて
坪単価の違いをアップします

補足だけど

中古を買う人は
それぞれの立地評価の違いを
どう捉えていたのか

成約坪単価から
読み解きます


また、
もし住所境の犬蔵が
2丁目と同程度の成約坪単価で
あれば

今回のルフォンも
今の2丁目の新築相場である
260万円で販売出来る
ということになります

ちなみに
ドレッセ2丁目は
坪単価260万円
平均専有面積
忘れました
（調べておきます）
123戸を15ヶ月で
売りました
月平均8.2戸

ヒルズは
坪単価
255万円
平均専有面積
忘れましま
109戸を
11ヶ月で
売りました
平均9.9戸

ドレッセ
ヒルズ
のグロス価格に
どれ位の違いか
あったか
忘れました

調べておぎす

ただ、売れ行きは
違ったいますよね

また、サンケイビル
フォーユーが
どれ位の期間を
もって販売したいか


仮に2丁目と
同程度の立地評価だと
仮定すると
坪260万円だと
月8.2戸が目安
になりますし

月5戸でもいいから

売れるか分からないけど
新価格に挑戦だ、、
ということにしてしまえば


坪単価は高めに
なるかもね

タマタマンのレスは自分のような素人にもわかりやすく解説してくれるのでありがたいです。
本業もお忙しそうなのにいろいろ調べてくれてありがとう。いつも参考になります。

驚くべき数字でした



不動産業者のみが閲覧できるサイト
レインズで
過去の成約数字を分析しました


検索した条件として

過去３年分のデータ
専有面積６０平米以上
築年数２００６年以降

とさせていただきました。


美しが丘２丁目
犬蔵近接住所
犬蔵（美しの森）


検索条件は、全住所共通


そうしたところ、


二丁目の平均坪単価
249.4万円（18サンプル）


ライオンズの平均坪単価
203.8万円（5サンプル）

セントヴェールの平均坪単価
207.7万円（29サンプル）

その他犬蔵（美しの森築限定）
190.3万円（78サンプル）


となりました。。。。

表に出てこない成約事例もありますが

全住所共通の検索条件で
データの取捨選択をしてはいないですし
データ調整もしていませんので


ある程度、信頼のおける数値だと思います。

すいません


データを一つ見間違えてました。。


2丁目：変わらず


ライオンズ：207.8万円
セント：207.7万円


その他美しの森：189.8万円

もう少し細かく



2丁目：18サンプル
平均成約価格：6,102.2万円
平均専有面積：80.88㎡
平均駅距離：8.50分
平均所在階：3.22階



ラインオンズ：6サンプル
平均成約価格：4,305万円
平均専有面積：68.38㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：3.00階



セント：29サンプル平均成約価格
平均成約価格：5,050万円
平均専有面積：80.35㎡
平均駅距離：10.0分
平均所在階：2.96階



その他犬蔵：77サンプル
平均成約価格：4,478.4万円
平均専有面積：77.84㎡
平均駅距離：12.6分
平均所在階：3.38階

タマタマン考察
ここからは、タマタマンの主観になります

・仲介店舗に来る顧客は、
住所の違いを大事にしている
（おもに行政サービスや、ブランド意識等）
約40万円程度の坪単価の違い
（比較対象：2丁目、セント、ライオンズ）

・同じ犬蔵でも
美しが丘に隣接住所のほうが、良い
207万円、189万円
18万円の価格差


・マンションの規模によって
価格差が生まれなかった
ライオンズ207.8万円
セント207.7万円


セントのほうが、共用部分などが
豪華な感じ
ラインオンズは、アオキがあって
雰囲気が劣る

しかしながら、
ライオンズは、占有面積を68㎡
セントは、専有面積を80㎡と
同じ坪単価でもグロス価格が異なってくる


共用部分などを作りこんで
商品企画をあげても
グロス圧縮のほうが、坪単価が伸びる

なので、ルフォンも
商品企画としては、
70㎡位の小さめの3LDKを
沢山作って、部屋数を出来るだけ
多くとれば、売り上げが伸びる可能性が
ある


共用施設があっても、値段には反映していない？？

ただし、ライオンズとセントの比較において

よってルフォンですが

2丁目が直ぐとなりだからといって

2丁目と同じような価格設定をしても
データの上では、厳しい

データの上では、厳しい

そして、

ここから見えてくる資産性


たまプラにおいて
美しが丘住所は、
築年数がある程度たって
中古で売ると
新築時か同程度
もしくは、おつりがくるくらい
の価値がある


犬蔵住所は、
新築時から、ある程度
値段落ちしてしまう、


これを成約した部屋のもともとの
価格と、中古成約価格で比較すると
新築時と中古のほんとのかい離率が
分かりますが、
そこまではめんどいのでしません

そこまで美しが丘アドレスに
こだわりますかー


びっくりです。。


で、これを
たとえば5丁目、と2丁目で
比較したりすると
丁目別で、優劣をつけたりするんだよね

マンションデベロッパーは

タマタマンさん

最寄り駅をたまプラとする中古マンションを探しています。
お勧めなんてありますか？

たま団はやっぱり買いではない？

＞タマタマン

…てことは、新築で買うなら美しが丘、中古で買うなら駅近の犬蔵…って選択がお得になりそうですね。

…この物件は240でも損だなぁ。

同様に新石川での比較もお願いします！！

たまプラ団地


僕は、団地情報に疎いのですが、
団地内では、建て替えについて
どういう扱いなんでしょうか？


団地内情報、お願いします

たまプラ団地
建て替えのハードル



・区分所有法では、
建て替えの決議が
所有者の5分の4の賛成が必要


・公道廃止の手続き
（近隣住民の廃止同意が必要）

所有者に同意を取るためには


・建て替え後の部屋の割り当て
・建て替え中の仮住まい費用の負担先


を、明示して、同意を取らないと

さっきマンション前を通ってきました。
もうフェンスも外されて外観がほぼ出来上がってました。
バルコニー側の隣のマンションとの距離がびっくりするぐらい近いです。
窓を開けるとすぐとなり。
いくらたまプラの駅に近いとはいえあれは考えてしまいます。
敷地面積も元々狭いのですが、きちきちに建ってますね。

>376　タマタマンへ

団地住民からの又聞きですが
１０数年毎の大規模修理がまもなく始まります。
今団地の関心事項は大規模修理で、
建て替えではありません。

大団地の建て替えにはすごく時間が掛かると聞いています。
次回の大規模修理(１５年後）に向けて建て替え論議の活発化は
あり得ると思います。

それには団地住民の熱意、行政の協力、有力デベロッパーの協力が
必要と思います。
この３つのポイントがあれば、
タマタマンの挙げられている問題点は技術的に解決できるのでは
と思っています。


取り敢えずは日生住宅跡地のマンション建設に注目ですね。

タマタマンが復活しててうれしい。
アドレスにそこまでこだわりがないのでたまプラ近いならいっかーと思ってたけど
犬蔵と美しが丘でそんなに差がついちゃうのね。
こわくて新築だと手が出せないかなー最近どこも異常に高いし。。

日生跡地は売主が東急と横浜市公社と聞いたけど。
公社ならここより安いってないかな？

サンキューです
団地情報


団地住民の熱意
行政の協力
でべの協力



ほんと、これですね


たまーに、
なんで、団地がこのままなんだー、
っていう人居ますが、
ふざけんな
って思います


タマタマン家は、
築24年ですが、
（戸建）
この掲示板で、
古いから、建て替えてくれー
全館空調にしてー
と言っても
らちがあかないと思いますが、

団地が建て替えにならないことを
行政、東急のせいにしてる人が
居ますが
それは、全くもって違うよね。と
ふざけんな、と

もし、そんか話か通るなら
タマタマンの家が
建て替えられないことを
行政と東急のせいにして
掲示板に書き込みますよー

団地の建て替えは、

ほんと、
団地の誰かが
1200戸の住民の意見を
取り纏めるぞー
っていう気合がないと
難しいと思います


でべでも、
行政でも、
1200戸の建て替えの為に
自分達から動いて、
1200戸に働きかけよう
なんていうのは
ほぼないと思いますよ


必要なのは
団地全員が
建て替えてもよし
となったら
でべも、行政も協力してくれますよ！

今公式サイトに出ている間取りを見ると、バルコニーが完全に三角形になっている部屋があり何だか勿体無いように感じました。
外観予想CGからは想像がつきませんが、どこをどう設計したらこのような形になるのでしょう？

私もHPで見てあまりにも使いにくそうな形状のバルコニーだと思いました。
キッチンの側面まで石張りなのは見た目豪華に思いました。
他のマンションのMRではそういうのはオプションになって別料金だった気がします。
あとはミストサウナがついてるくらい？設備は標準的かなーと。

>３８３　タマタマン

その通りですね。
住民の強い意志と熱意が全てです。

条件が整えれば、
デベにとってやりがいのあるPJではないかと思います。
やはり東急グループが手を挙げるのでしょうか。
田園都市沿線の開発に携わった経験も自信も、
自負も、メンツもあるでしょうから。

でも難しいのはこのガタガタな地形に容積150いっぱいの図面を入れる作業だと思うよ
相当な設計専門家を入れて図面を書いてもらわないとしょぼい図面で、やっぱやめとこうとなりかねない

ミストサウナが付いているのも、最近のマンションでは結構多いですからね…
ミストサウナって使う頻度ってどうなんだろう？と思いつつ。
サウナとして使うのはあまりないかもだけれど、
お年寄りをお風呂に入れるときに、
ミストサウナにしておくと浴槽に入らなくても体が温まるから、
自力で座ることが出来るのならささっと洗って出てこられるという利点があるというのは聞いたことがあります。

身内のマンションがミスト付きだがあまり使わないと言ってましたね
なんとなくカビが生えやすくなりそうで心配。最新機種ならお手入れも楽なのかな

ミストサウナはカビが生えないように、ミストサウナ運転終了後しばらくすると内部を乾燥させるための暖房運転が自動的に動きます。それが無駄が気がしてます。
どちらかというと、最近のマンションではコスト削減のためミストサウナを省く傾向だと思います。

ここの学区の犬蔵中学校は三代目J Soul Brothersの今市隆二が出身です。
かなりのワルで、高校中退して４００ccのバイクの乗り回してたそうです。
その後は圧接工になったようです。

>>392
意外とまっとうに生きてる感じでは？
中退してバイク乗るだけですし、カタギの仕事して、オーディション受けるという夢もあり。
この辺に住んでいれば、ワルといってもこの程度に落ち着いてくれるのでしょう。

>393
少なくてもオーディション受ける前まではまっとうではないと思うけど。
これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね。

圧接工として働くこともまっとうじゃないと？

394さん


”これをまっとうと言うなら宮前区の住民は民度が低いね”
と言う
貴方自身の民度、教養を疑います。

たまプラから歩いて外観を見に行ってきました。

もうすっかり養生が外れていて、今は内装の仕上げをしているのかな？という感じでした。
完成販売は実際の外観や部屋が見られるので好感度が高いですね。

外観は、濃い目のベージュのマットな質感のタイル仕上げで、HPの画像ほどのデザイン性は感じられませんでしたが、
しっかりした作りのマンションという印象でした。

駅からは女性の足でも確かに８分で着きましたが、坂がきつかったです。
幼少期より田園都市沿線育ちなので坂には慣れていますが、それでもきつく感じました。
坂のない場所からの住み替えの方は是非とも現地を歩かれることをお勧めします。

鷺沼までも歩いてみましたが、こちらも下がって上がってで、きつかったです。
地元の方はアップダウンの少ない抜け道をご存知かもしれませんが、メイン通りを歩いた私はへとへとになりました。

間取りが気に入ったので購入検討していましたが、買い物帰りの荷物を持っての登り坂を考えると前向きに検討できなくなりました。。。
残念。。。

たまプラも荒れてるのですか。

田都沿線に住んでる人達は圧接工が憧れの職業のようですね。

>>387
だからこそ横浜市のコンサル入れて住民の建て替えへの意識をまとめようとしてんじゃないの
合理性から考えれば建て替えしたほうがいいに決まってんだから中立的な立場から上手く説明してあげればみんな納得するでしょ