ルフォンたまプラーザについて

プラウドちゃんのことで


ついつい取り乱しちゃった

タマタマンです


３１５なんて、うれねーよ


なんて、クスクスしてましたが、


さすがのプラウドマジックがかかちゃいましたね



野村の信者、５０世帯位だっけ？


もうすぐ二丁目住民になります。。



二丁目のみなさん、拍手喝采で迎えて上げてください



よくぞ、やったと


怖くなかったんですね、と

突出したプラウドは、置いといて


多少の立地に違いがあれど


同じ二丁目アドレスに限定した

マンション坪単価の推移ですが


再開発前

再開発中

再開発後

で

２１０

２４０

２６０

となっています

これを犬蔵アドレスに置き換えると


再開発前

特筆すべきPJなし

再開発中

セントベール

シルフィーノ

ライオンズ

ブランズ

等多数


再開発後


シャリエ

長谷工のめっちゃ売れ残ったマンション
（パチ屋のほう）



などがありますね

待ってました。タマタマン‼︎
ありがとうございます

再開発中の犬蔵のマンションは


概ね坪単価２２０～２４０程度


再開発後のマンション

シャリエは、リーマンショック直後ということもあって

２１０万円

再開発中の犬蔵マンションは、


各デベロッパーの販売時期が重なったこと

需給バランスの偏重？
（供給戸数が、人口流入に対して、上回っていた感じ。
国勢調査を精査して、データ分析はしていないですが。）


の２つがあり、

決して、販売好調だったとは言えないと思います

ということは、


美しが丘二丁目アドレスの
マンションは
たまプラの再開発と相関して
順調に坪単価を伸ばせているものの


犬蔵アドレスに関して言えば、
２１０万円のシャリエでは、
好評だったものの


２２０～２４０万円の
この地域では大型物件に分類される
セントベールやシルフィーノ
（共用施設が充実）は
決して販売は好調ではなかった
というマーケット分析



で、普通に言ってしまえば
２１０～２４０万円が
妥当

ですが、


一方でプラスの話として


今までの犬蔵とは一線を画した
立地感
・桜並木
・高台
・すぐ隣りが二丁目アドレス


そして、
・ゼネコンコスト上昇
・事業用地減少
という要素によって、
マンションの供給が細くなってきていることによる
需給バランスの追い風

データの話では、こう



データは、こう



あとは、勝手に判断してね

シャリエはハセコーだから、ドレッセやブランズとは違うでしょ。

フォーユーとサンケイビルのJVの経緯について


完全な憶測


タマタマンによる完全な憶測による


業界のJVあるあるです


完全なフィクションですが、



恐らくこんな感じということ

２パターン

・フォーユーが販売リスクを
取らないようにするための転売案件


マンションの在庫を抱えるリスクを避ける
ために、利益を多少削ってでも
自社利益を確定させて、
売主たる地位をサンケイビルに
譲ったパターン

フォーユーの売主としての名義が残っているのは
会社としての分譲実績を残すことや
販売・顧客データを取ること

もう１つは、

土地を買ってみたはいいけど

想定より、コストがかかっちゃって

ネームがある会社に泣きついたパターン




・ゼネコンコストとかが上がってしまって、
想定の分譲坪単価で、分譲できなくなってしまった

フォーユークラスの会社では、
地域の相場より高めに設定してしまうと
売り抜けなくなる可能性あり

ゼネコンのコントロール
及び
高額の坪単価設定でも耐えうる
会社と組んで、
プロジェクトを進捗させるパターン

いずれにしても
jvは、色んな会社の利益が
乗っかってくるから
決して安くはならないと
思います

ところで、
もしかしてですが

タマタマン


青葉区のあの駅を最寄として
タマタマンPJ
が、はじまるやかも
しれません

あざみ野？
青葉台？
ダークホースで、社宅の多い市ヶ尾か？

青葉台だろ

プラウド藤ヶ丘横のいま解体中の学生寮跡地？

藤が丘の学生会館跡は老人ホームのはず

ちなみに
路線価比較です

プラウドとかドレッセ
周辺275千円
平米あたり

ルフォン
275千円
平米あたり

なので、国が選んだ
不動産鑑定士の鑑定評価だと
同じ位の土地評価になりますね