オハナ 北習志野［旧称：オハナ北習志野計画］

なんだかんだ2月で販売最終期ですね

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330さん
何の最終期ですか？
第三期では？

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>327さん
非常にわかりやすいご解説ありがとうございます。
フラット35Sは対象となるマンションが限定されそうですが、
Aプランは当初10年間、年0.3％の引き下げでトータルの
金額がかなり抑えられそうですね！

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332さん

このマンションは確か bプラン対応なので、引き下げ期間は5年ですね。

aプラン対応のマンションはかなり少ないです。

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都心のビル街とかならともかくもう少し敷地にゆとりを持って建てて欲しかった。
思いきった値下げをしないといつまで経っても売れないだろうね。

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広い土地が手に入らなかったのか、予算的にここしかなかったのか定かではありませんが、敷地内に子供の為の遊び場や中庭を作る割には建物が全面道路ぎりぎりまでせり出していて落ち着いた住環境とは言えない状態になっていると感じました。

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東向きの下層階、朝の僅かな時間しか陽が当たりませんよ…相当安くしないと買い手が付かない気が。

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>>336
2798万円ですよパンダ価格ですが。

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この辺でその価格はパンダ価格にはならないと思う。
周辺もう少し駅近でそんな価格だから。

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どのスレでも必ず高いという人がいますが、そういう人は自分がいいと思う時期まで待ってればいいと思います。

元が3000万くらいの新築ですし、2798万は十分パンダ価格でしょう。今の原価考えたらこれ以上安いと逆に疑った方がいいと思います。周りと比べたらすぐわかることです。

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相場的に見ると決して高くはないのかな。安くもないけれど。だいたいこんな感じ、というトコロじゃないかしら。
ただこの地域だけで切り取ってみてみると、
数年前と比べてみたらそりゃ高いな、というふうになるわけでして…。
高いと思っている方は、この辺りのことをよく知っている方ということになってくるのかしらと思いました。

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その通りですね。もう少し北習志野地区に入っていたらそれでも通ったのかも知れないけど。
このあたりだとブランド料込みの値段とかんじられるかな。近場でやすいのがあるから

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1階に専用庭が無くて2948万円ですか...ある意味衝撃です。

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価値観はそれぞれなのでしょうけど、実際に販売には苦戦しているみたいですね。私も検討の結果、駅近優先で価格はここより高いですが日大前にしました。熱心な営業さんで、よく電話も来ましたが、あらためてお断りしました。

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やっぱり日大前のルフォンと迷われましたか。私も迷いましたが、街の利便性と賑やかさ、2路線利用などを重視してオハナにしました。緑ヶ丘駅前の住友も検討しましたが、高いので却下しました。このあたりは供給が多いのでどこも完売まで時間かかりそうですね。

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ルフォンも駅７分くらいかかって、近いとは言えないですよね。でも利便性街の雰囲気はあっちだと思います。好みの問題になりそうですね。

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首都圏のマンション業界は駅徒歩10分でも遠い方という異常な世界。その点では近辺ではシティテラスが強いですが、船橋市ではなく八千代市という点はややマイナスですかね。

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駅から実際歩いてみたら15分位。
通勤時と帰宅時合わせて約30分。
八千代緑ヶ丘のシティテラス、船橋日大前のルフォンと比べると都内までの通勤時間が一番かかる。
せめて価格がもっと安くないと。

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八千代緑ヶ丘のシティテラスは最低パンダ価格でも2980万（最多価格帯は3500くらい？）からと高い。
船橋日大前のルフォンは確かに近いけど、駅の周りがさびしい。価格はオハナと同じくらい。
北習志野のオハナは確かに駅から遠めだけど、商店街に加え、役所、郵便局、総合病院、アリーナと町そのものは便利。

オハナの最多価格帯はシティテラスに比べて500万安いし、駅近駅遠の関係はあるけどこんなもんじゃないかと。

となると、駅近で環境が静かなルフォンか、それとも駅遠で町が便利なオハナかの選択になると思います。地価はオハナのほうが高いです。

どっちを選ぶかは住む人の価値観次第ですね。

ただ、値引きの可能性に限って言えば、入居まであと半年あるオハナよりは、竣工して半年くらいたったルフォンのほうがあると思います。この間モデルルーム行ったときはあと半分売り残ってましたし。

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オハナ 北習志野（総戸数241戸） 5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2月26日 63区画

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東側の1階、専用庭がない上に、1階というよりは半地下にあるんですが…何でこんな構造にしたんでしょう？誰がこんな部屋を買うのかと思ってしまいました。

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この地域に20ｍの高さ制限があるからでしょう。7Fにして少しでもたくさん戸数を作るためによく見られる構造です。ほかのオハナは高さ制限が緩いところが多いので、その分建物を高くできて駐車場を平面や立体にできたり、庭を広くできたりしています。
私は1Fを好みませんので買いませんが、値段次第で買う方もいらっしゃるでしょう。１階と庭にこだわりがなければ他の階を検討すればいいし、どうしてもこだわるならD棟（未販売？）に専用庭付の間取りもあった気がします。

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入居開始まで残り６カ月でしょう。入居前完売は不可能なペースですねえ。
しかし、以前のオハナシリーズは入居の半年前とかには既に完売が当たり前の超人気物件だったように思いますが、こんなに違うもんなんですね。
ところで、ここのリビングの天井高を教えてください。

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＞No.353　MRでもらった資料には2.4ｍと書いてましたよ

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８月には入居が出来るんですね。
もう契約した人もいるんでしょうけど、入居が待ち遠しいことでしょう。

なにか、天井の高さが2.4ｍだといいますが、
現在は2.4ｍの高さの様ですが、それでも低いほうなの？|дﾟ)

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やはりそうですか。モデルルームの写真を見て、そうじゃないかなあと感じましたが、以前に売り出されていたオハナは２．５ｍ～２．６ｍだったので、１０㎝以上天井が低くなっているんですね。これも材料費の高騰で価格を抑えるために仕方がないんでしょうかね。今建てているオハナはここの他に３物件あるけど、それらの高さも同じなんでしょうね。

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建築費もあるけど、20ｍの高さ制限で7階建てにしようと思うなら、必然的に直床+2.4ｍくらいになってしまいますね。15階建ての淵野辺や町田とかはもうちょっと高いかもしれません。ちなみに天井高2.5ｍ～2.6ｍのオハナって具体的にどこですか？不勉強ですが教えてください。

ご参考までに高さ制限に関する説明のHP
http://allabout.co.jp/gm/gc/418006/

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淵野辺のモデルルームの写真見ましたが、ここと変わらないように見えるので２．４ｍじゃないかな。

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>>357、昨年までに竣工したオハナは2.5ｍはあったと思いますよ。

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別のオハナの掲示板には2.6ｍとありました。こことは20㎝も差があるんですね。別のオハナの住民に知り合いがいて、自分家の天井より20㎝低いのを見たら、圧迫感を感じる程の差でしょうね。

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オハナ玉川上水の掲示板には2.45mとありましたけど、建物の高さや物件の階層によって違うので一概に言えないと思います。2.4mなら標準的な高さですし、自分はモデルルーム見て全然気になりませんでした。

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普通の標準的なマンションの天井の高さとは何メートルなんでしょうか。
でも２．４ｍか２．５ｍもあれば違和感は無いかなと思いますが、実際にはどんな感想が聞けるでしょうね。
でもそうせなら、天井は高い方が良いでしょね。
高い方が開放的なのかな。

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天井高は以前住んでいる環境によって感じ方が違うので、写真ではなく実際にモデルルームに行ってみたほうがいいですよ。

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2.4mでは低くて圧迫感があります。
最低でも2.5mはほしいところです。出来れば2.6m以上。

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最近の売れ行きはどうなんでしょうか…？心配です。

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毎月の販売状況レポートがオハナのホームページに出てるのでそれ見るしかないですよ。今は4分の1くらい売れた感じ。販売の心配は営業がするものなので、あまり気にしても損ですよ。

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あまりにも立地が悪すぎます
配棟も悪いです
どう売り切るのか野村のお手並み拝見

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オハナシリーズの営業は野村じゃなくて長谷工アーベストに全部丸投げしてる気がします。ここ立地は微妙だけど、バス便ってほど悪くもないので入居時点で半分以上は売れるんじゃないかな。駅近のルフォンとかもそんなペースだったし。

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バス便だと思います。

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369さんはバス便でも安ければ欲しいとか思って検討してるんですか？

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オハナシリーズが出てから昨年あたりまでは売れ行き好調だったのが、
今では火が消えたように一気に減速してしまったのは、
いろんなものの価格が高騰して、
以前みたいに安くて品質の良いものがつくれなくなったため。
価格も品質もそこそこを維持するためには、坪単価の低い場所に建てるしかありません。
そうなると、以前は駅から１０分以内だったものが、今では１５分とかバスとか。
これを許容できる方がオハナに魅力を感じて買われていると思いますが、
その数は以前に比べたら確実に減っているでしょう。
オハナも、魅力のある提案をどんどん加えていかないと、このままでは
この先もっと厳しい状況が待っていることは必然と思います。

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>>371
1階って半地下なんですね。湿気ヤバっ

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これはさすがにいくら安くても・・・

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1階買わなきゃいいじゃん。予算の関係で1階しか無理とかならしょうがないけど。

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今頃ではありますが、知りませんでした。
１階は全戸半地下なんですか？今時というか、敬遠されるに決まっている（と思っている）半地下にした（しなければならなかった）理由って何なんでしょうか？
１階と２階ではいくら違うんでしょうか。

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高さと容積率の消化

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半地下売れてんの？埃は溜まるし日は当たらないし良いこと一つもないと思うけど。

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>>377
低層マンションだと半地下が安いから意外と売れるんですけど、ここは、どうなんでしょうね。
上層階との差が小さいと、最後の方まで残るかもしれないですね。値段次第では？

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自分なら1000万でも買いませんが、価値観は人によって違うのでね。

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この半地下は酷いわ

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372さんに投稿いただいた写真はバルコニー側と思っていますが、こんなところに洗濯物も干せないですよね。四六時中土ぼこりが舞っていそうだし。１階は透明のサッシみたいなものをつけるんじゃないでしょうか。でないと、このままじゃあホントに酷いっす。

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半地下に敏感な人に限って値引き狙いで半地下買いそうな気がする。普通の人は自分が住むわけじゃないから関心すらないはず。

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こういうマンションはどの階を買っても後々問題が出ますよ。
敷地計画とか見ても儲けることしか考えてない企業姿勢が丸見えです。

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そうだね。もっと安くて近くて仕様がいいマンションってどっかないかな。

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今時そんな都合の良い物件なんてないよ。

>>383、こういうマンションってどういうマンション？

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385さん 383に聞いても答えなんて返ってこないよ。貶すのが目的だからさ。貶す目的は値引きして欲しい、競合物件の業者、妬み、暇人とかいろいろあるし、普通の人はここが気に入らなければさっさと次探すだろ。企業が金儲けしか考えてないのは当たり前、物件の快適さは値段とのトレードオフ、物件に共感できる人が買えばいいだけのことです。

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私は全く検討していませんが
あまりにユーザーを軽視していて
逆に注目しています
どんな人が購入してしまうのかと
特に半地下部屋。

そういう人を単なる冷やかしと言います。ここは検討板なんで、全く検討していないと公言するような人はご遠慮願います。

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全く検討してない人が見てて、わざわざ冷やかしコメントまで入れてよっぽど暇なんですね。人のことはどうだっていいじゃないですか。半地下買ったって、本人が納得していればいいんですよ。

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半地下の良いところを教えてください

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価格が安く設定されるケースが多い事と、売れ残って大幅値引きで手に入れられる可能性があるということではないですか？

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山の手の低層マンションは、半地下は多いですよ。
1階上と、600〜1000万くらい価格が違う場合が多くて、即完する場合が多いですよ。

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バルコニーをバルコニーとして使おうと思うと違和感があるけど、バルコニーを物置スペースとして使えば良いんじゃないの。ここに物置を並べれば、かなりの収納スペースが確保できるよね。物は使いよう。固定観念にとらわれない方が良い。

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山の手のマンションならともかく、2路線使えて便利とはいえ、 所詮北習志野でしかも駅から15分歩くこのオハナの陽当たりの悪い半地下の部屋に価値を見出だすには、やはり相当値段を下げるしかないと思われますね。

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値引きの交渉ならモデルルームでして下さい。こんなとこでケチつけて値下げ工作しても真面目に検討している方や契約者の方に失礼ですよ。

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こういうマンションを提供する販売会社がよっぽど消費者に失礼だよ

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半地下批判を物件批判に繋げていらっしゃる方は、何をしたいんですかね？そもそも全戸半地下ではない訳で、総論と各論が混乱していると感じてしまいます。
確かに、半地下に住まわれる方が現れるのかの心配はあります。ただ、金額設定は知りませんが、不動産会社も売れない部屋は作りたくないでしょうし、世の中のニーズは金額と連動するかと思います。
そして、当然ながら、半地下でない戸数の方が著しく多くある訳ですから。
少なくとも私は駅からの道程も好んで、こちらを購入しましたよ。

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>>396

いやー消費者は選択の自由がありますから
不満に思う方は買わなければ良いのです

なぜゆえあなたは販売会社を批判するのでしょうか
ここは検討板ですよ

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検討板だからこそではないでしょうか。デベの姿勢も検討材料の一つです。
半地下をつくる理由はなぜですか？
住みやすいんですか？

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半地下なんて、どこのデベでも販売してるよーん。

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あ～言えばこ～ゆ～ですなあ。でっ、お次は？

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検討者ならデベの姿勢が気に入らなければ買わなきゃいいこと。執拗に叩く意味がわかりません。半地下の原因は前スレでいくらでも書いてあるでしょう。少しは自分でも勉強しましょう。そもそも検討者でないなら論外ですが。

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写真でみるとインパクトがあるからでは？
あそこは高台になっているからすべて日照が良い部屋ばかりと思っていたので驚きましたが
安く買えるなら価値観は人それぞれだから許容範囲ではないですか。

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はい、今ちょうど暇なので書いてます。
確かに、暇な人達が暇つぶしのツールとして使うのには有効ですね。
あくまで一方通行のツールとして独り言のように書き込むのが適切な使い方で、
自分の書き込みへの適切な応答を期待する方がそもそも都合よ過ぎ。

半地下なんて絶対無理。外見たら下半分が地面なんて、もぐらじゃないんだから。
大雨の時はどうなるの？地面から滝のように流れる泥水で浸水？
大雪の時は？バルコニーに落ちてきた雪をどこに書き出せばいいの？
誰かがしゃがみ込んでこっちをのぞいていたりなんかしたらどうする？

用事の時間なので、片づけてから暇だったらまた来ます。

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荒らしに何を言っても無駄。暇つぶしをかまって欲しいだけ。みなさんスルーでしましょう。

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マンションを検討したことないんでしょうね。
利益を最大化するなんて企業活動であたりまえ。容積率の100%消化するのは当然のことと思いますよ。

排水設備、排水管をいれておくから浸水は心配しなくても大丈夫かな。
大雪ふる地域でもないでしょ。気になるなら融雪剤まくだけじゃないの？
1階は戸建てでも、半地下でないマンションでも1階は、プライバシー確保は難しいよね。

嫌なら他の階や他のマンション、戸建てを検討すれば良いだけのこと。

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買う気ないのにこれだけ必死に貶すのって、競合の業者かもね。普通人はもぐらみたいな暴言なんて吐かないし、しつこくほじくる習性あるからご自分のことを言っているのでしょう。

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やっぱ予想通り、書き込まないと気が済まない人間がいるわ。

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でも隣のルフォンの1Fも、専用庭があるとはいえ
半地下っぽくなってますよね。。。

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ここだと路線バスが2分ちょいのところにあって、本数もとても多いです。
駅までの距離はありますが、その遠さは路線バスでうめられると思いますし何よりもマンション価格が安いことで埋め合わせられている用に感じます。
何を優先順位にしていくのか…です。
ただ本当に車があったほうが便利な地域であると思う。

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オハナ 北習志野（総戸数241戸）
5月15日 19区画　1期1次
6月26日 25区画
8月7日 31区画
9月25日 37区画
10月30日 42区画
12月11日 45区画
2月26日 63区画
3月25日 67区画

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>>413
もう皆さん、プレイズ船橋北習志野に流れてますよ。千葉県初オハナ残念。

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ほぼ１週間に１戸ペースですかね
このままですと８月の入居時に１／３しか入居しないことに・・・

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入居まであと5ヶ月で残り200戸近くですか。
スミフみたいな売り方になったの？
値下げが始まるのかな？

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以前のオハナでも入居時に半分うまらない物件ありましたよ。竣工1年くらいで完売してましたね。

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手前のガソリンスタンド跡には住宅が建つのかな？

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写真ありがとうございます。ガソリンスタンドの跡地が住宅なら安心ですね。

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＞＞417
工事名欄に「○○様邸」ではなく「習志野台６丁目計画」って
書いていますので、集合住宅っぽいですね。大きな道路に
面している土地ですので、道路向かいの眼鏡市場のように、
1階が店舗になるかも。

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すみません、今の書き込みは418への返信でした。
番号が間違っています。

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>>414
何だかんだとはいえ最寄駅が違うルフォンソレイユやシティテラスはともかく、プレイズ船橋北習志野の影響をもろに受けるのは確定ですよね…ただでさえ売れ行きが良くないのに、更に鈍化する気が。よっぽどの付加価値をつけないと、プレイズに勝つのは難しそうです。頑張れ！

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プレイズ、プレイズ言うから見に行ってしまった。あそこも北習志野より高根木戸圏だね。

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プレイズがさばけないと厳しいでしょうね。

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プレイズは　最寄り駅は高根木戸だけど、北習志野駅までも徒歩7分だからここよりも駅近。途中坂もないし。

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オハナより駅から近いのはとても魅力ですが、三交不動産の評判が気になります。ネットで調べるの良くない意見も多いので。。

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>>426
なんせあのユトリシアと同じですからね。
YOUトリあえずシアわせになっちゃいなのキャッチフレーズを考えたところですからね。今回は一期一会ですか...

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>418さん
建設許可証看板の画像をアップして下さりありがとうございます。
高層マンションではなく戸建であれば安心です。
工事車両の出入りが心配ですが看板によれば9月30日に竣工予定との事で
期日も把握できていれば何かと不安がありませんね。

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>>420

三井ホームと言うことは複数区画の戸建てになるのでは？

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