オハナ 北習志野［旧称：オハナ北習志野計画］

足元の一時的な動向を妄信していたら、将来的に痛い目にあうと思いますよ。
ここ数年で転売するのならまだしも、もっと先々の市場のことを考えた方が賢明ですよ。

当然でこぼこはあるでしょうが、大筋の動向は見えていると思います。
不動産関係者の足元の安易な煽りに載せられないことが肝心だと思います。

日大の小学校のホームページを見てください。
子供たちの様子が良くわかります。この近辺の市で千葉日大第一小学校と日出学園、国府台女子付属が私立小学校で
通学可能です。教育熱心な家庭は一生懸命送り迎えをします。
私の知人は鎌ヶ谷から市川の日出に毎日２人の子を車で送り迎えします。ここは隣ですから
その優位性は凄くないですか。
あと、船橋東高校や芝山高校にも楽勝で自転車通学できます。
千葉県内高偏差値高校の日大習志野、薬園台がすぐ近く。船橋東が自転車通学可能

中堅校の日大１高が近く、芝山が自転車通学可能
天下の船橋高もバス通学で近い。結構教育環境は凄いと思います

新春キャンペーンが開催されるということは、客足が鈍って販売に勢いがなくなっているのかもしれません。
プレゼントは必ず当たるそうですが、条件がモデルルームに初めて来た人、アンケートに記入した人、シアター・モデルルーム見学した人だそうで冷やかし客は対象外にしているみたいです。

浴槽は段になっているのでしょうか？一人で入るにはよさそうですが
家族で入る場合子供は安全面は大丈夫なのかな？
駅周辺は栄えているので商業施設もたくさんあり、住むには便利そうな立地だなと思いました

>>313
モデルルーム見に行きました。浴槽が段になっていたかは覚えてませんが安全面は問題ないと思います。
部屋の雰囲気も良かったので検討中です。

>>312

そもそもプレゼントをもらうためにアンケートも記入せず、見学もしない人何ているもんですかね？

○オハナ 北習志野（総戸数241戸）
2015年
5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2016年
1月22日　51区画

2割…

３１６さん、わかりやすく有難うございます。
ううむ。そうなんですか。
もう少し駅まで近ければもう少し違ったのかも、と思います。
あとはそもそも戸数がとても多い。
入居が始まってからもふつうに販売している可能性はあるかもしれません。気長に、かなぁ。

販売を開始してから８ヶ月以上経つのに、契約はまずわずか約２割ですか。
やはり、マンションは立地次第ですね。

こことユトリシアとルフォンソレイユって同じ感じがしますね。
今ひとつピンと来ません。

全く違います

私も全然違うと思います。

戸数も、沿線も、売り主も全くちがうから
さすがに同じというのは乱暴すぎますね

そもそも本気で検討している方なら
わかるでしょうけど……

日銀がマイナス金利を議論 とのニュースが出てます。ローン借りる予定の方にとって神風が吹きましたね。

ゆとりとは違うけど、ルフォンとは被るところが
多い。ルフォンは捨てたもんじゃない

日銀がマイナス金利となると、住宅ローンの金利も下がることになりますか？
りそなが2月に適用する住宅ローン金利で、変動型を年0．775％から年0．625％に
引き下げると発表したそうですが、その他の銀行も軒並み下がってくるのでしょうか？

日銀がマイナス金利を導入すると、銀行が中央銀行に預ける日銀当座預金の一部にマイナス金利がつくようになり、銀行が日銀に対して金利を払わないといけなくなる。

なので、銀行は日銀に過度にお金を預けなくなり、①貸出を増やそうとしたり、②国債を買おうとしたりする。

①貸出しを増やそうとすると、銀行間の競争が激しくなり、金利の低下要因になる。
②国債を買おうとすると、国債の価格が上昇し、国債の利回り（つまり長期金利）の低下要因になる。

そのため、各行は今年金利の更なる引き下げに踏み切る可能性が高い。

私は安定性重視なので、低金利の絶好な機会を利用してフラット35Sで組む予定です。

住宅ローンの変動金利もさらに低下すると思いますよ。

東側は目の前に古いアパートがあり低層階は視線が気になりますね。

写真ありがとうございます

結構出来上がってきましたね。

なんだかんだ2月で販売最終期ですね

330さん
何の最終期ですか？
第三期では？

>327さん
非常にわかりやすいご解説ありがとうございます。
フラット35Sは対象となるマンションが限定されそうですが、
Aプランは当初10年間、年0.3％の引き下げでトータルの
金額がかなり抑えられそうですね！

332さん

このマンションは確か bプラン対応なので、引き下げ期間は5年ですね。

aプラン対応のマンションはかなり少ないです。

都心のビル街とかならともかくもう少し敷地にゆとりを持って建てて欲しかった。
思いきった値下げをしないといつまで経っても売れないだろうね。

広い土地が手に入らなかったのか、予算的にここしかなかったのか定かではありませんが、敷地内に子供の為の遊び場や中庭を作る割には建物が全面道路ぎりぎりまでせり出していて落ち着いた住環境とは言えない状態になっていると感じました。

東向きの下層階、朝の僅かな時間しか陽が当たりませんよ…相当安くしないと買い手が付かない気が。

>>336
2798万円ですよパンダ価格ですが。

この辺でその価格はパンダ価格にはならないと思う。
周辺もう少し駅近でそんな価格だから。

どのスレでも必ず高いという人がいますが、そういう人は自分がいいと思う時期まで待ってればいいと思います。

元が3000万くらいの新築ですし、2798万は十分パンダ価格でしょう。今の原価考えたらこれ以上安いと逆に疑った方がいいと思います。周りと比べたらすぐわかることです。

相場的に見ると決して高くはないのかな。安くもないけれど。だいたいこんな感じ、というトコロじゃないかしら。
ただこの地域だけで切り取ってみてみると、
数年前と比べてみたらそりゃ高いな、というふうになるわけでして…。
高いと思っている方は、この辺りのことをよく知っている方ということになってくるのかしらと思いました。

その通りですね。もう少し北習志野地区に入っていたらそれでも通ったのかも知れないけど。
このあたりだとブランド料込みの値段とかんじられるかな。近場でやすいのがあるから

1階に専用庭が無くて2948万円ですか...ある意味衝撃です。

価値観はそれぞれなのでしょうけど、実際に販売には苦戦しているみたいですね。私も検討の結果、駅近優先で価格はここより高いですが日大前にしました。熱心な営業さんで、よく電話も来ましたが、あらためてお断りしました。

やっぱり日大前のルフォンと迷われましたか。私も迷いましたが、街の利便性と賑やかさ、2路線利用などを重視してオハナにしました。緑ヶ丘駅前の住友も検討しましたが、高いので却下しました。このあたりは供給が多いのでどこも完売まで時間かかりそうですね。

ルフォンも駅７分くらいかかって、近いとは言えないですよね。でも利便性街の雰囲気はあっちだと思います。好みの問題になりそうですね。

首都圏のマンション業界は駅徒歩10分でも遠い方という異常な世界。その点では近辺ではシティテラスが強いですが、船橋市ではなく八千代市という点はややマイナスですかね。

駅から実際歩いてみたら15分位。
通勤時と帰宅時合わせて約30分。
八千代緑ヶ丘のシティテラス、船橋日大前のルフォンと比べると都内までの通勤時間が一番かかる。
せめて価格がもっと安くないと。

八千代緑ヶ丘のシティテラスは最低パンダ価格でも2980万（最多価格帯は3500くらい？）からと高い。
船橋日大前のルフォンは確かに近いけど、駅の周りがさびしい。価格はオハナと同じくらい。
北習志野のオハナは確かに駅から遠めだけど、商店街に加え、役所、郵便局、総合病院、アリーナと町そのものは便利。

オハナの最多価格帯はシティテラスに比べて500万安いし、駅近駅遠の関係はあるけどこんなもんじゃないかと。

となると、駅近で環境が静かなルフォンか、それとも駅遠で町が便利なオハナかの選択になると思います。地価はオハナのほうが高いです。

どっちを選ぶかは住む人の価値観次第ですね。

ただ、値引きの可能性に限って言えば、入居まであと半年あるオハナよりは、竣工して半年くらいたったルフォンのほうがあると思います。この間モデルルーム行ったときはあと半分売り残ってましたし。

オハナ 北習志野（総戸数241戸） 5月15日　19区画　1期1次
6月26日　25区画
8月7日 　31区画
9月25日 　37区画
10月30日 　42区画
12月11日 　45区画
2月26日 63区画

東側の1階、専用庭がない上に、1階というよりは半地下にあるんですが…何でこんな構造にしたんでしょう？誰がこんな部屋を買うのかと思ってしまいました。

この地域に20ｍの高さ制限があるからでしょう。7Fにして少しでもたくさん戸数を作るためによく見られる構造です。ほかのオハナは高さ制限が緩いところが多いので、その分建物を高くできて駐車場を平面や立体にできたり、庭を広くできたりしています。
私は1Fを好みませんので買いませんが、値段次第で買う方もいらっしゃるでしょう。１階と庭にこだわりがなければ他の階を検討すればいいし、どうしてもこだわるならD棟（未販売？）に専用庭付の間取りもあった気がします。

入居開始まで残り６カ月でしょう。入居前完売は不可能なペースですねえ。
しかし、以前のオハナシリーズは入居の半年前とかには既に完売が当たり前の超人気物件だったように思いますが、こんなに違うもんなんですね。
ところで、ここのリビングの天井高を教えてください。

＞No.353　MRでもらった資料には2.4ｍと書いてましたよ

８月には入居が出来るんですね。
もう契約した人もいるんでしょうけど、入居が待ち遠しいことでしょう。

なにか、天井の高さが2.4ｍだといいますが、
現在は2.4ｍの高さの様ですが、それでも低いほうなの？|дﾟ)

やはりそうですか。モデルルームの写真を見て、そうじゃないかなあと感じましたが、以前に売り出されていたオハナは２．５ｍ～２．６ｍだったので、１０㎝以上天井が低くなっているんですね。これも材料費の高騰で価格を抑えるために仕方がないんでしょうかね。今建てているオハナはここの他に３物件あるけど、それらの高さも同じなんでしょうね。

建築費もあるけど、20ｍの高さ制限で7階建てにしようと思うなら、必然的に直床+2.4ｍくらいになってしまいますね。15階建ての淵野辺や町田とかはもうちょっと高いかもしれません。ちなみに天井高2.5ｍ～2.6ｍのオハナって具体的にどこですか？不勉強ですが教えてください。

ご参考までに高さ制限に関する説明のHP
http://allabout.co.jp/gm/gc/418006/

淵野辺のモデルルームの写真見ましたが、ここと変わらないように見えるので２．４ｍじゃないかな。

>>357、昨年までに竣工したオハナは2.5ｍはあったと思いますよ。