ウェリスつくば竹園ってどう？

価格を一番に上げるのですね。
ちょっと残念です。もっとエンブレムに書いてあった長文が提供戴けるのかと期待していました。

建物のデザイン良いと思います。東側の寝室に朝陽を感じられる向きも貴重。L字の建物では無理ですから。
間口はもっと欲しかった。道路の騒音は慣れるらしいです。

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>ここって平置き駐車場100%という事は管理費修繕費は、結構安くなるんですかね…？
管理費は比較的高の印象でした。周辺物件の１．５倍くらい？一方で修繕積立金は嘘みたいに安く、不安になるくらいでした。始めの方は周辺物件と同程度かとおもいましたが、３０年総額で比較すると他の物件の1/3程度という。それで問題がないのであれば維持費が安くていいことですが。途中で莫大な一時金を徴収されることが懸念されます。

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幹線道路沿いは敬遠されるようですがここはどうなんでしょう
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3219/

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>>42
売りたい一心の虚？

張り合って、ゲストルームとか作るからだよ。
「物があることが豊か」と考えるのは下世話な方々で、「好きな時に買える」レベルの方は、豊かさと無駄の使い分けができる。
子供騙しと思われないといいけど。

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>>43
参考になりました。幹線沿いでは騒音が心配と思っていましたが、排気ガスの方が気になり出しました。
マンションの駐車場の排ガスも気になります。低層階は嫌煙、いや、敬遠します。

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平置き駐車場ならこもらないし、ビル風で吹き飛ばされてしまって、ほとんど問題ないと思います。

つくばの道路は広い割に交通量が少ないので、排ガスの影響はほぼ無視できるレベルです。
騒音についても、東大通りの広い歩道や植樹帯をはさんでいるので大したことが無いのでは？
サッシがシングルガラスで等級無しとかでなければ、普通の人は気にならないレベルかと。

強いて言えば、一部の改造車や暴走族だけが気になるかどうかだと思います。

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私は13階に住んでいますが、下を歩く人の会話が聞こえます。音は、不思議だけれど上に伝わりやすいそうです。
排ガスは、やはり気になります。
現地に行ってみるのも必要かと思います。
実は、高度の下がる西日の時の陽当たりも気になります。
冬至の時の陽当たりのシュミレーションも見せてもらえればと思います。

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角住戸の間取りはもう少し工夫してもいいと思ったんですが、
上層階の角部屋も皆同じ間取りなんですかね？

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エンブレムの角住戸ととてもよく似ています。エンブレムは6・6・8・5畳 各部屋とも整形です。ここは、8・6.5・5・5畳で柱の処理から整形ではない部屋もあります。
両方とも窓側部屋天井には大きな梁が通っていると思います。私も角住戸ですので、想像できますが、邪魔です。

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兎角比較され易い同士だからしょうがないけど、ここの中住戸も外廊下側の部屋に柱が迫り出していますね。柱は1m角ぐらいでしょうか。大きいものです。
迫り出した分だけ、玄関のアルコープが1m程狭くなり、窓の外は直ぐ外廊下！となってしまいます。気になる人も多いでしょう。

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よいこと、気になること、積極的に検討しましょう。

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柱と柱の間には大梁が通ります。大梁は、階高が2.5ｍぐらいだと床から2ｍ~2.2ｍに通ります。
柱の位置を確認ください。柱が部屋の中に出ていれば部屋の中を大梁が通り、天井高を低くします。

間取り図は、平面なのでトリックが隠れています。立体をイメージして確認したほうがいいですね。

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だんまりを決め込みましたか？

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詳しく！

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間取り見ただけだけど、かなり、グレード低いよね。

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>>56
ここを買わない人かな。ちょっと安心しました。

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グレード低いとは思いませんでした。一般的な間取りですよ。

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普通ですよね。良くも悪くも。
ただ、特別感がないですね。
せっかくの角住戸なのに、南側に大きな採光面を取ってないとか、南側にベランダがないとか。

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間取り見ただけだけど、購入検討者のグレードも低そう。

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残念だなぁと思うこと。

縦一列の住戸（間口６．３ｍ）を削って、各住戸に３０ｃｍずつ割り振ったら、各部屋のゆとりはかなり違うと思うんだ。
２つある寝室の幅が、２．４ｍが２．５５ｍになるだけと思うかもしれないけど、標準的な２．１ｍのベッドを置いて足元のスペースが３０ｃｍか、４５ｃｍか、大きな違い。３０ｃｍだとカニ歩きでも通れないかもしれない。ベッドも縦にしか置けない。レイアウトが限られる。４０ｃｍ以上ないと普通に通れないそうです。

ノウハウ本読んでなるほどと思ったことです。

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良い本ですね。なんという本ですか？

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立ち読みでした。ムック本とか、数ありました。壁紙は直貼の方がいいとか、四隅アウトポールがいいとか、豪華な共有施設は負担が伴うとか、書いてあった。

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立ち読みでした。ムック本とか、数ありました。壁紙は直貼の方がいいとか、四隅アウトポールがいいとか、豪華な共有施設は負担が伴うとか、書いてあった。

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ここの売れ行きはどうなんでしょう？

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ヤフーのマンションランキングでは、つくば市2番目。フーエンブレムより上位だから注目されている。
もう一つ注目は、長谷工グループさんが販売を担当するということだ。販売代理物件はもう一つ進みが悪いように思える。がんばれ！

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66さん。

業者の書き込みやめなはれ。

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先日モデルルームを見学してきました。バラのお花が３０〜４０個ついていました。半数近くが70m2台の部屋だった気がします。残りは80m2台。８〜９割の客層の求める価格帯は高くても３０００万円台までで４０００万円台は敬遠するということでしょうか。率先して４０００万円台の角部屋や最上階を狙いに来ているお客さんはほとんどいないようです。ところで、バラのお花はどの段階でつくのでしょうか。部屋指定で「これから検討します」程度の宣言でつくのですかね。

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そもそも４０００万円台の部屋は少ないですけどね。

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HPのモデルルームをみたけど、三井デザインテックのはちょっとどうかな。
石貼りの廊下やカウンターとか、まあ都心なら標準仕様だけどもちろんオプションだよね。
エアコンもついてないようだが、天カセのイメージなんだろうな。

アクタスの部屋が標準仕様なんだよね。
自分的にはウェグナーの椅子など北欧系主体のアクタスの部屋のほうが好感が持てる。

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71m2の下層階から見事に埋まってますね。安い部屋が売れ行きがいい様で。

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全戸売り出しではなくて、低層階から売り出したのでは？

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北側の棟の半分くらい（縦の列で）＆南側の棟の南角部屋から順次出してるみたいです。

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ここは、街路樹、向かいの緑を感じられる低層階から中層階がいいように思います。高層階は、眺めだけで飽きますから。

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まもなく第一期抽選なのに、議論が低調なマンションですね。
「竹園」だけど、人気がないのでしょうか？

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竹園を含めた周辺エリアに住む宿舎層には高額ですよね。竹園レーベンよりは若干安いですが。もともと住居費にお金がかかっていなかった層に購入させるにはもう少し手が届く金額でなければ。一部、高額所得者もつくば周辺にはいるでしょうが、ボリュームゾーンは大学や研究機関の職員、公務員でしょうが、収入は決して高くはないはず。となれば３０００万円台後半から５０００万円はなかなか手が伸びないですよね。バラの花がついているのも最小面積・低層の３０００万円台前半の部屋ばかりであることが何よりの証拠ではないかと。

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バラの花は見せかけですよ

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バラの花は何の印なんでしょうか

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見せかけだったら、サクラと同じで詐欺にならない？
さすがに見せかけはないでしょ〜。

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>>77
ほんとに見せかけなの？
物件概要の販売戸数から変だとは思っていたの。
そこまでやるのですか？
さすが、長谷工さんですね。

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バラの花は、あてになりません。ほしい部屋があったらバラついてても申し込みお願いすべきだよ。

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バラの花があてにならないって、付いていれば、心理的に避ける傾向があると思います。
とすれば、何のためにあるのですか？

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前向きに検討している人が購入宣言で付けているようなものでは

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で、肝心の申し込みは？
進んでいるのでしょうかね？

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人気のありそうな部屋にはバラをつけて、二番手、三番手くらいの人気の部屋を先に買ってもらおうというテクニックです。妥協して買ってくれそうな人には、人気のありそうな部屋は売りません。

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デュオヒルズのスレみたけど、機械式駐車場みたいだね。
平置きのここや自走式のエンブレムのほうがいいね。
総合的にみて、エンブレムがつくば最強マンションになりそうかな。

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立地からすると、とりあえずエンブレムが最強だね。
ただ、数年後には、官舎の跡地にマンションができて、エンブレムは3番手か4番手になるだろう。
北１駐車場の西にできるであろうマンションが未来の最強。唯一神。

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>>88

そこの官舎廃止が、まだ、3年以上先。
跡地利用が決まるのは、さらに先になるので、その頃の状況次第ですね。マンションが建つかは。

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>>88
これですね。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
平成31年に売却される土地に建つマンションが唯一神ということですね。
地区計画は平成29年に決まっているので、平成31年に売却が決まると同時にマンション計画が公表され、建設に2年を要する流れでしょうね。レーベンツクバと同じ流れになると思います。

平成28年、29年に売却される吾妻官舎売却エリアも、エンブレムを凌駕するマンションになる可能性はありますね。

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ここはウェリス板なので、最強談義は、最強を自称するエンブレム板でお願いします。

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ウェリス竹園が最強。

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つくばも茨城県だったと感じますね。変な正義感、言い出したら譲らず徹底的に自己防衛し続ける。マンション住まいに向かないんじゃない。

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ウェリス竹園は、最強ではないよね。
平置き駐車場の利点はあるけど、立地や採光面が微妙。
値段が安ければコスパ最強になる可能性があるけど、値段設定も微妙。値段設定があと500万円低ければ、アリな物件だったかもしれません。

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最強！最強！って・・・笑
負けず嫌いな方が多いのですね。
ご近所になったら、面倒臭そう・・。
特に、デュオヒルズとエンブレム。

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ここの書き込み、エンブレムの書き込み、荒らしている人は、おおよそ買わない人だと想像できます。単なる嫌がらせ。大人が駄々こねると始末が悪い。

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つーかつくば住民最強。

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>95さん
おっしゃる通りですね。西向きで幹線道路前なので、
我慢料としてあと300-500万安ければ即買いだったんですけどね。

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こちらを購入された方々は、東大通りの番人として期待してますんでよろしく。
珍走団が通りかかったら即つくば中央警察署に通報してください。
中央署はすっとぼけた連中なので、前を通過しても気がつかないふりします。

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でも、つくば中央警察署は、新設するつくば警察署に移転するんですよね。

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>>99
営業さんから時々電話が掛かってきます。
いつも、かなり必死な売込み電話です。
はっきりとした時期は忘れましたが、２月末か３月初め頃の電話で、300万円下げたと言っていましたよ。

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>102さん
マンションギャラリーがオープンした当初に提示した金額から値下げして正式価格を設定したようですね。営業電話が必死なのはどこのマンションも同じですが、エンブレムもあるしこれからウェリスは相当頑張らねばなりませんね。３２７戸完売までのこり３００戸！？更なる値下げはあるか？？？

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盛り上がらない掲示板ですね。

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エンブレムの価格帯を見てから動きだすと思うんだ。

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エンブレムが手が届きそうならエンブレム！いや　でもやっぱむりだウェリス！って流れですか？
エンブレムの価格発表後のゴールデンウィークはウェリスのマンションギャラリーがに賑わいそうですね

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エンブレムとウェリスはあまり競合しないと思いますよ。
エンブレムが高目の値段設定の場合、購入を見送って、戸建てか公務員宿舎跡地に建つであろうマンション購入を検討する人の方が多いのでは？

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>>107さん
エンブレムと戸建てが競合するのでしょうか？
それに公務員宿舎跡地の駅近マンションならきっとエンブレムと大して価格の違いはなさそうですし、計画の有無すらはっきりしないマンションを4年も5年も待てるでしょうか？

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価格帯はエンブレムと戸建ては同じくらいと思いますよ。
クルマが二台必要な家庭は戸建てに流れるはず。

吾妻1丁目1番地の公務員宿舎跡地の売却は、来年なので、4年も5年も待つ必要はありません。

ウェリスも南向きなら買いなんですが、西向きなのがネックですねぇ。

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底地をつくばバブルの天井価格で取得したエンブレムと、つくばバブルが終わった後に売りに出る公務員宿舎跡地とでは、底地の取得額が異なるでしょうね。
そうなると、底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。
まあ、それでもウェリスよりは高いでしょうが。

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>>109
エンブレムが戸建てと同じくらいの価格帯だなんて、なんと乱暴でメチャクチャなコメントだろう。3000万円台の建売もあれば駅近の土地で5,6000万の注文住宅もあり、戸建ても様々。そもそも戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違うことを理解してないだろう。

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そうですか？
私は、エンブレム、ウェリス、戸建てを比較検討しています。
戸建て派とマンション派で、２元論のように分けるのは誤りでしょう。

広さや庭を重視するなら戸建てですが、将来なにかあったときの売却しやすさや防犯の点ではマンションが優れているように感じています。
ただ、車が２台ないと不便だと感じているので、エンブレムはナシということが分かりました。
ウェリスを検討していますが、ウェリスの周辺には月極駐車場はあるんでしょうか？。

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>>112さんの検討はイマイチ理解しきれませんが、人の考えをとやかくは言いませんし否定もしません。ああそうですか、と。しかし、もともと「おおよその動向」についてのコメントの流れだったはずが「私は」とは。論点のすり替え、苦しいですね。戸建て派とマンション派に分けるのは必ずしも誤りとは言えないでしょう。万人がすべからく二派に分かれ、交じり合わないなんて言ってないでしょう。あくまでおおよそのざっくりしたニーズの相違を述べたまでです。そもそもあなたや個々人の具体的な検討について言及したものではありません。戸建とマンションに一長一短がある事はおっしゃる通りですのでどちらにするかハッキリ決められない方もいらっしゃるでしょう。

ちなみに月極駐車場は東大通りをわたればありますが、ウェリス側のブロックにはありませんよ。

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少なくとも、111さんの
>戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違う
は正しいだろ。

価格が同じなのは、「駅遠戸建て」と「駅近マンション＝エンブレム」なんだろうと思うけど。

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>底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。

http://nikkan-spa.jp/1797
これが本当かどうか分かりませんが、仮に本当だとすると販売価格に対して土地代は何と１０％！
５０００万の販売価格だとしたら土地代はたかだか５００万とは。。。

もし仮にこれから出てくる駅近マンションの土地代がエンブレムの半額だとしても、価格への影響は数１００万程度ということですね。大きい差か小さい差かは意見が分かれるところかもしれませんが、土地代の販売価格への影響はその程度のなのだと言う事ですね。エンブレムが割高だとしてもまぁ、５００万も高くはないと。

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こちらのスレッドも荒れてきましたね。
つくばは偏屈な人が多いんでしょうか。

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あーあ
論破されたからって偏屈呼ばわり見苦しいなぁ

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109です。
113さん、ありがとうございます。
東大通りを隔てた場所に月極駐車場があるんですね。駐車場を2台分確保できるなら、ウェリスを検討してみようと思います。
今週末あたり、周辺の月極駐車場の看板を見て、管理している不動産会社に空きがあるかを聞いてみるつもりです。

戸建てでないと、駐車場2台確保は難しいと思っていましたが、自転車で駅まで行けるマンションで車を2台持てるなら、それが一番、ウチの家族のライフスタイルには合っています。
車2台を利用するライフスタイルで、駅からそこそこの距離の立地に住戸を構えるのが希望なのですが、花園の戸建ては高くて…。また、エンブレムは駐車場を2台分確保できないし、ウェリスより高いだろうし…。

ウチの物件の選び方は特殊なのかもしれませんが、ともかく助かりました。

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>>118
112ですが、東大通りを隔てた駐車場では、遠いと思いますよ。
マンションで駐車場2台確保したいなら、駐車場率の高い（130％？）のミオカスにしたらどうですか？
あと、メゾンヴェールも駐車場率が高いので、2台確保できるはずです（西側に月極駐車場エリアもあります。）。
東新井のレーベンファーストレジデンスもすぐ目の前の南側に月極駐車場があります（空き状況は知りません）。

私は、中古は検討外ですが、検討されてはいかがでしょうか。

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>>118さん　113ですが月極駐車場は一誠商事がたくさん扱ってるはずです。というか竹園界隈の月極は一誠商事以外で見た事ないくらいですが。まずは一誠商事にコンタクトをとってみてはいかがでしょう。竹園に本社営業部がありますので直接行かれてみては。近いか遠いかは実際にウェリス野建設予定地の陸橋から歩いて行かれてはいかがでしょうか。東大通りの陸橋をわたれば比較的すぐのエリアではあります。駐車場はたくさんありますが、どうでしょう、空きがあるかは聞いてみないと分かりませんが。※一誠商事の営業ではありません。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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ありがとうございます。
竹園のレーベン建売戸建ても考えたのですが、やはりウェリスの方が安いのと、戸建てほど広くなくても良いと考えているので、月極駐車場があればウェリスを考えてみようと思います。
公務員宿舎売却エリアの吾妻は、西大通を隔てた側に広大な月極駐車場があるので、そこが出るまで待とうかと思いましたが、駅に近い分高いでしょうね。
エンブレムも、低層階70平米であれば手が届くかと思っていましたが、月極駐車場がないようなので、諦めてしまいました。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>115
その情報はあまり信憑性がないと思いますよ。
たとえば、都心のマンションとつくば駅周辺のマンションとで、建物自体が同グレードのマンション同士を比較した場合、かなり価格に差が出ますが、それは底地取得額の差が反映されていると思われます。
地価の高い底地の都心マンションとの価格差を見る限り、底地取得額の差がマンション価格自体に与える影響は結構大きいと思います。

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エンブレムの底地取得額はいくらぐらいでしょうかね。路線価から見積もれますが、取得額はまた異なりますよね。取得額がわかれば３００戸で割り算して１戸あたりの土地代が分かるのですが。

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エンブレム　１戸あたりの土地代を試算してみる

敷地面積7,602.36㎡
http://www.hoo-sumai.com/outline/azuma/

路線価185千円/㎡。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/kanto/ibaraki/prices/html/03391f...

→路線価ベースだとエンブレムの土地代は約１４億円か。
これを３５０戸で割ると、一戸あたり約４００万。

路線価は実勢価格の７〜８割程度という話しもあるので
http://shakuchi.co.jp/news/2013/08/post-32.html

逆算して５００〜６００万。

なるほど>>115の試算は遠からずと言ったところでしょうか

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ちなみにウェリスの試算（ここはウェリススレですし…）

敷地面積14,148.48m2
路線価は100千円/㎡

→ウェリスも土地代は路線価ベースで約１４億円
３２７戸なので１戸あたり約４３０万円。

路線価は実勢価格の７〜８割程度として逆算して、

ウェリス１戸あたりの土地代は５５０万円〜６２０万円。
エンブレムと同じか若干高くなってしまいました。。。

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補足。ウェリスの土地については公務員宿舎の建物の取り壊し費用が数億円かかっていると業界の人から聞きました。もしかしたらエンブレムよりも意外と経費がかかっている物件かも知れません。一方で駅からの距離がネックであまり価格を上げられないのかも。エンブレムは駅近プレミアムを価格に上乗せできるので利益率はいいかもしれませんね。

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私が聞いた話では、取り壊し費用を加味して更地価格より少し安く入札しているという話でした。
実際の入札額をみないとなんとも言えないですね。

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実に興味深いお話ですね。
解体費用を差し引いて入札というのは確かにその通りかもしれません。中古の戸建ての価格設定でも同様の話を聞いたことがあります。

実際の入札額を見ないことにはおっしゃる通り真相はわかりかねますね。その通りです。それでもなお、路線価ベースで試算した結果でウェリスもエンブレムも大差ないことが分かったのは面白いなと思いました。

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土地代を含む原価が同じであれば（ウェリスとエンブレムで建物の建築費用があまり変わらなければ）、理論上、販売価格は同じはず。
販売価格が、エンブレムの方が高くなるとすれば、それは宣伝費とデベの利益分の差となりますね。

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エンブレムの説明会がゴールデンウィークにあるらしいです。
その後に、価格面でエンブレムを断念した層がこちらに流れるでしょう。
ウェリスの売れ行きは、エンブレムがどれだけボッた値段設定するかにかかってますね。

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まぁどーせエンブレムは劇高で、ほとんどがウェリスに流れ、意外と早くウェリスが埋まることが想像されます汗

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土地代の計算、面白かったです。エンブレムと比較して、一戸当たりの土地の面積が大きいので一戸当たりの土地代は変わらなかったのでしょう。

そうなると、エンブレムとの価格差は、想像より少ないかもしれないと思いました。
ここは、販売前に慌てて価格を下げたような書き込みがありました。
２００万円？それが価格差のヒントかもしれませんね。

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HPで間取りを見ました。一番小さい住戸が一番いいように思いました。玄関前の広いスペースは植物も置けそう。四隅アウトポールは室内スッキリ。各部屋の開き戸を引き戸に変更すれば部屋を無駄なく使えます。ウォールドアはリビング広くできるし、明るい部屋になるでしょう。

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西向きですが、明るいんでしょうか？

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多層階自走式の駐車場をなぜ作らなかったのだろう。エンブレムで二台必要だと騒がれているのに、なぜ作らなかっただろう。

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平置きより、駐車場２台確保できることを売りにした方が、エンブレムとの差別化になったでしょうにね。
平置きの方が作る費用が安かったんでしょ。

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多分敷地ありきの開発だったのでは？元々ら県の遊歩道で区切られた敷地に建てただけだし。道路際に建物建てて、空いたところに平置き駐車場を作ったらぴったり収まったという。二層式の駐車場をら作ったら土地余るね。。。いや、有効活用すればいいんだけどね。それはそれで。戸数を増やすとか。

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エンブレムは免震構造なので価格の比較にはならないのでは？事業主も違うし。

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展開が地味だねぇ。
まあ、全てが堅実だから、あまり荒れる書き込みもないのだろうけど。

エンブレムの方は、デベさんのやり方が拙劣だから、あんなに荒れるのかな。

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価格の別のスレが出ていますね。出し手はデベさん？
詰め込んだ西向きマンションなのに意外に高いんだね。

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