パークハウスつくば研究学園 Part6

ここはまるでシムシティのようですね。
えっ、イーアスの隣り、２４ｈａの敷地に＊＊＊＊＊が出来るってほんとうですか。

計画はあったらしいけど、ポシャったんじゃない？

もう駄目かもね

住まいサーフィンの会員限定で、ここかなり値下げして販売されてたようですが
その後値下げ拡大したのかな？

研究学園駅の快速停車で、一気に大逆転だ！

今年の５月に　新庁舎が開庁
で、翌23年の春のダイヤ改正から、TX快速が研究学園に停車
ってのが、現実的ではないでしょうか。

ampm14日オープンだし。

茨城県などが進めるつくばエクスプレス沿線開発事業は、未売却地の地価下落などにより、県の将来損失は現時点で約八百六十億円に上ると試算されている。茨城県は地権者との契約などから事業規模縮小も値下げもできないなどと、くだらない理由をこじつけてあくまでも計画を変更せずに売れない土地を抱え込んだまま損失を拡大させる方針だそうです。

大丈夫か茨城県。

↑茨城県っていうかつくば市とつくばみらい市じゃない？その沿線開発の損失が大きいのは。

一度決めた事はなかなか変えられないのが行政。

すでに地方債現在高が１兆７千億円もある県ですし、何よりこれから益々お荷物になるだろう茨城空港がありますから、

それにくらべたら試算レベルでの８６０億円程度の損失は大した事ありませんよ。

損失とか言っても利益確定しない限りは含み損。急いで売らなきゃどこうなる訳じゃないから
投げる必要もないし騒ぐこと自体意味ないのと違いますか。

経済誌にＴＸ開通で若者回帰現象に拍車が掛るという記事が載ってました。

都内の物件価格下落で、都内マンションが買いやすくなった為に、共稼ぎ夫婦の場合奥さんの働き場所が多い都内へと移住する人が増えているそうです。

「Tx開通によって東京からの通勤が物理的に可能になれば、｢できれば東京に住みたい｣と考える人々がかなり出てくるでしょう。たとえ研究者本人が生活環境に無頓着でも、その家族にとって、東京の持つ文化的吸引力は大きい。また先端技術の研究者なら、都内にマンションを買えるだけの財力のある人も多いでしょう。その結果、つくば市街地は今より空洞化する可能性が高いでしょう。」

旦那さんはＴＸでつくばに通勤、奥さんは都内で働く。やはり都内の魅力には勝てないのでしょうか。

>>701　すごい借金ですね。
　でも、茨城空港建設を推進する政治家を選んできたのは県民だしなぁ

値下げした折込広告入ってましたね。参番館最上階３６８０万。1000万値引き！

マジで！3000万台なら候補になるな！俺でも頑張れば買えそうだ。抽選になるかな？

最上階のレーモンド設計のゴージャス仕様を安く買った方と、下の階を高く買った住民さん達との仲は、果たしてうまく行くのかなぁ？とおもちゃいます。部屋番も公開してるし。
これからはこんなディスカウントセールがどんどん出てくるのでしょうかねぇ・・・。
残り物に福があるってよく言われますが、しょうがないと諦めるけど、不公平だよなぁ！！

１０００万値引はお買い得だけど、その部屋ゲストルームの真隣だからねぇ。
納得できる理由があるのでご近所さんとどうこうってないと思うよ。

１月中旬より、第６期　いよいよ販売開始予定
（けやきレジデンス壱番館低層階中心）
１０２㎡　３６９０万円－７００万円の２９９０万円

でも線路の高さだからのぞかれるし、うるさいしでどうかな。
これでも高いかなぁ。２５００万円が妥当では？
公示価格から相談で、内緒の値引き期待ですね。
定価で買う人は居ない？

住人に配慮しての価格提示ですよ。実際は２５００以下でしょ。中古だもん。

見学に時刻表は、必要かもね。快速と区間快速で通過音は違うから。

TXって常磐線同様に、守谷以北は交流になってるんだって。開業当初、守谷止まりが多かったのは、直流専用車両が多かったらしいです。直流・交流共用車両は割高なんだって。

↑今頃知ったのですか？
TX1000は守谷まで　TX2000がつくばまで

１０２ｍ２の２９９０万って利益なしじゃないですか。この構造でこの値段はないです。デべがかわいそう。もうマンションは建たないでしょう。日本のデフレも行き着く所まで行っちゃったな。

>>この構造でこの値段はないです.

それは作り手側の理論です。売れない所にマンション作って、買う人居なきゃ値段は下がる。
それが市場原理というものでは・・・。

可哀想なのは、そんな会社の株を持ってる株主です。

１０２ｍ２で２９９０万だと坪単価９６．７万。
坪単価が９５万を切るくらいになれば、この辺りではスペックが最高で価格が最低になる（？）ので、近傍の他マンションも価格設定を考え直す必要に迫られるでしょう。

２５００万だと坪単価８０．９万、他マンションとのバランスでは今のところは考え難いですが、９０万を切るくらい、１０２ｍ２だと２７８０万くらい（８０ｍ２なら約２１８０万）なら大変御買い得ではないかと思います。

個人的にはこれほど下がるとは思わないので既に他マンションに決めてしまいましたが、もう少し待てば良かったかなという気持ちもあります。

>安ければ安いほどいいだけです。

どのくらいをイメージしているのか分かりませんが、妥協点は必要でしょう。
７０９さんのように「１０２ｍ２で２５００万」ということなら、営業さんに指値するのも手です。
もしくは延々と待って最後の１０戸くらいになると凄く安くなるかも知れません。

この板で当初このマンションの価格設定等で発言した際に、契約済の人からずいぶんひどい対応をされてかなり落ち込みましたが、最近の価格を見て、やはり私の考えが正しかったと思っています。先が読めない人ほど威張った発言をして結果損してますね。

購入済みの方の書き込みは、全て希望的な感情の書き込みで、価格的な事に関しては正しい情報は一つも有りませんでしたね。

まあ、購入者の方が、負の情報を受け入れたくないと言う気持ちは判りますが、この板はあくまでも購入前の検討者の板ということを判っていただきたかったです。

結局この板で正しかった情報は全てにおいて、購入済みの方がネガティブネタと非難した情報だけでしたね。

ネガティブ情報を書いた人間を非難するということは、自分自身の判断が誤りだったと認めてしまっていたということに気が付いて欲しかったです。

今、買える人はとてもラッキーな人です。
私の言っていることの意味はそのうち分かるでしょう。

書き込みへの批評が厳しい板ですね。

多分にPHの営業の方が居たり、自身のエゴを果たしたい人や。。。。それぞれの意見として拝見させていただきました。

価格改訂を期待しつつ、物件購入を検討中の身です。

当物件は「所詮つくば」ながら、あえて「つくば」において先端の質感にあると思います。また、都内の地所の物件に比しては劣りますが、エントランスや「つくば」のファミリータイプの間取りではありえないスペースが良いと思います。

寒がりなので、南向きキッチンやバスルームに惹かれつつも、南東角部屋を希望しています。

当物件の課題は管理および修繕費の増額と駐車場にあるようなので、自身で気になる質問を含めて明日営業の方にお伝えする予定です。その中には新築から中古物件に変わった事、オプションで希望できる設備の範囲、水回り設備の老朽化、管理組合の運営方法と組織構成を聞いてみる予定です。はぐらかされる面が強いとは思いますが（笑）。

Leader

>>今、買える人はとてもラッキーな人です。×

今現在買っていない人はラッキーな人です。買ってしまった、買い時と思っている人はアンラッキーです。

>>ネガティブキャンペーン

残念ながら、仮にここでネガティブキャンペーンを行ったとしても、ここでの書き込みが価格や販売状況に影響を与える事は有りません。ですから、ネガティブもポジティブも関係ないんです。有るのは事実だけ。
で、事実は今や叩き売り状態、これは現実に起きている事で、憶測でも嘘でもありません。


新聞の広告に、モデルルーム使用住戸だから割引しますとの広告が入りますが、実はこの手法は単なる苦し紛れであることがほとんどってこと知ってますか？本当は他の住戸も同じ割引かそれよりももっと割引して販売しているのですが、それを表立っていいたくないので「モデルルームでしようしたから」という方便を使っているに過ぎないんです。つまり、モデルルームというのは撒き餌にしかすぎないのです。もし仮にモデルルームだけを割引販売で売りたいということであれば、費用対効果が悪すぎます。そんな事を大企業がするはずがありませんよね。

>>726
モデルルーム使用住戸以外でもモデルルーム使用住戸価格以下である
と言ってますが、事実ですか？

まあ買う時は価格に納得して買ってる訳で、あとから安くなろうが関係ないのでは？

待ったので、当初低層階予算で最上階まで購入が出来、しかも外車二台分の値引き購入となりました。お金ってこう使う物だと思います。

>>727
少なくともここはモデルルーム以外も大幅値下げされているようですね。
最大29&引とのことなので、当初からだと1500万引ぐらいなのかな。

マンション購入の相談会に参加してきました。
そこで講師の方に、パークハウス検討にあたっての問題点を聞いてきました。

①都心から離れすぎているので、リセールバリューが低い。
東京駅を基点とし、ドア・トゥー・ドアで一時間圏内の場合だけ、駅近物件としての付加価値が加味されるが、
パークの場合は圏外となる為、中古販売での場合は付加価値は加味されない場合がある。（柏の葉キャンパスまでが圏内だそうです）

②エリア需要に対して規模が大きすぎる為に、将来的な資産価値に不安が残る。
過剰供給が続いた為に、当面はダブダブ状態が予想され、今後2~3年は価格の下落が続く事が予想されるそうです。

③価格が市場から乖離している。
皆さん知っての通りです。


この３点を考慮に入れて検討するよう言われました。

不動産は車と違い、簡単には乗換えが出来ないので、購入後の事も考える必要があるんだなと思い勉強になりました。

買っちゃって下がるの恐れてた人じゃないですか？PHの人なら買えるけど買わなかった人沢山の収入知ってるから。

定価で買った人と安く買った人が、混在してうまくやっていけるのかみたいな事を書いている人が居ました。

定価で買った住人が安く買った住民を妬むと言う意味だと思いますが、730みたいな人の気持ちを逆何故する様な性格の住民が居なければ特に問題無いのではと思います。

ここは検討者の板なので逆何故してるようには受け取れません。お得になったことを検討者に伝えているのでしょう。検討者にとっては、販売を推進しているようにしか思えません。

>>737
笑うのは勝手ですが、笑う前に投稿マナーの一読お願いしますね。
https://www.e-mansion.co.jp/manner.html

>>738　混在してうまくやっていけるのかみたいな事を書いている人が居ました。
この話って、実際にトラブルが起きているという経験談を元に、専門家が書いた話ですよね。
嘘偽り無い事実を書く事は投稿マナーに違反してませんよ。
非難する書き込み前に、事実確認の程をお願い致します。

>>定価で買った住人が安く買った住民を妬むと言う意味だと思いますが。
それは人間だったら自分が高く買ったものを、安く買われたらいい気はしないでしょ。
それはしょうがないですよ。
そんな事でいちいち文句言ってたら、限が無いですよ。

>>販売を推進しているようにしか思えません。
どれだけお得になったのかって言う例えですよね。文字でお得感が伝わってきて判りやすかったです。



しかし、購入済みの方は何でこんなに買ったこと後悔してるんでしょうか？
買った責任は自分にあるんですよ。検討者に瑕疵はありません。
あくまでもご自身の判断のはずです。それに、検討者が購入済者に対して気を使った書き込みをする義理がありません。気持ちよいコメントを期待する方が間違ってますよ。

嫌な話を聞きたくなければ、住人専用板が有るのだからそちらに行って下さいね。

とにかく値引きしないと売れないのは事実ですよね。
【一部テキストを削除しました。管理人】

TX研究学園駅にampmが1月14日オープン。
ますます便利になります。

一部の早期住民がいつまでも検討板にはりついて検討者に嫌な気持ちにしているのは事実。営業の邪魔をしてますね。最近住民になった人は皆得してるのは事実。得した住民のほうが多いことを理解しないとね。

この板を購入の際に参考にした人はごく一部なのも事実。単なる座談会板だってことを理解しないとね。

そうですよ、そんなにカリカリすることないのにね。
かるく流せるといいのに。
スペックや環境については熱心な早期住民さんが膨大な過去レスで語ってますので、それらを参考にすればよい。
これから知りたいのは価格動向に尽きますね。検討者が値引き情報に敏感になるのは当然でしょ。
住民さんが値引きについてのレスに不快感を抱くのはわかります。この板をのぞかないのが安寧が得られますよね。

ということで、今後の価格動向予想などよろしく。

価格動向予想じゃなくて実際の売値ズバリの情報が欲しいな
予想だとまた荒れるの必死だしズバリの情報が欲しいよねみんな

実際の売値ズバリの情報は出てこないでしょ。
それこそ細かいことまで言えば、千差万別じゃないの？

価格動向予想以外が欲しいなら、買った人に直接聞くしかないでしょ。

いまの景気動向からは今後1～2年程度はマンション価格も低下傾向にあり、購入しやすい状況が続く。みずほ証券の石澤氏は、「売れ行きは徐々に回復して、価格が完全に底値になるのは2011年春頃」と予測している。

「09年後半から、東京の下町エリアなどで値ごろ感が強まってきた。マンションの販売データ（初月契約率）にはあまり反映されていないが、マンション販売会社に聞くと、東京駅から20キロ圏内、1戸あたり3000万円～4000万円程度の物件の売れ行きが好調という」と話している。

20キロ圏内で、しかも3000万～4000万か・・・・・60キロで3000万じゃ無理だよね。間違いなくまだまだ下がるね。

確かに今や3000万円以上となると、都内の便利なマンションが買える。しかも資産価値も高い。茨城は良い大学数が少ないため子供達は皆都内の大学へと行きますね。

本当に明りの数が激増してますね。

快速が停まる前しかチャンスはないかもね。

>>749さん

その3000〜4000万で買えるのって何平米
位ですか。

地所の営業さんはこんな所に書き込みしませんよね。
でも、本当に停車時期が確定したら情勢が一変すると思います。

「まだは、もうなり」

>>754さん

70平米くらいです。

>>756さん

70ですか。

通勤時間(30分ぐらい余計)と広さ(後30平米)のどちらを取るかですね。どちらも取る人は
居そうですが３０分追加でもプラス30平米のゆとりの方がいいかもと言う気する。

柏の葉キャンパス二番街とこことどっちがいいかみたいなものですかね。

>>通勤時間(30分ぐらい余計)と広さ(後30平米)のどちらを取るかですね。どちらも取る人は
居そうですが３０分追加でもプラス30平米のゆとりの方がいいかもと言う気する。

単純なお話ですが・・・・。
30分追加でプラス30平米のゆとりよりも、将来の資産価値を考える方が多いから、都内のマンション販売は好調で、地方は苦戦と言う事ですよね。

売れないには売れない理由がある。それは現実が証明してくれている。


>>本当に停車時期が確定したら情勢が一変すると思います。
この話の前提として、都内通勤者の多くがパーク購入の検討をしていて、快速が止まるのを固唾を呑みながら待ってるということですよね？じゃないとこの話は成立しません。

パークが売れていないのは、快速が停まらないからではないですよ。
おそらく今後快速は止まると思います。そんなことは誰でも判る事です。
それを加味しても、今は買いではないとみんな思ってるから売れていないんですよ。

情勢が変わるのは、都内のマンション同様に、その地域で値ごろ感が出る価格になった時です。
それまで情勢は変わりません。

私はそもそも「快速停車」が眉ツバだと思いますがね！
ま、ＴＸ守谷以降ならつくば駅以外、難しいんじゃないかな？
一戸建てならいざしらず。
他のマンションと比べると、維持費が高すぎるし。

買い時かどうかは、人それぞれだから
欲しい時に買えばいいじゃないの。

資産価値だけで判断している訳じゃな
いから。

資産価値にこだわる人は納得できる迄
待てばいい。ただ、頭の先から尻尾ま
で食べるのはなかなか難しい。

資産価値を気にしないなら、賃貸に住んだ方が利口です。
億万長者なら別ですか。

快速、市役所、そんなこと誰でも前からわかっていること。
それでも売れない。
価格設定のミス、
つくばマンションの供給過剰
これは、供給側のミスであろう。
リーマンショック・・・これはお気の毒というしかない。
マンションを買うのに資産価値は無視できない。戸建て以上に。
高値で買ってしまった人は、マンコミのスレは見ない方がいいと思う。
これが現実だから。

資産価値ですか、確かにそれだけではないですが。
少なくとも、ここに張り付いている初期購入者の方は、必要以上に資産価値を気になさっている方が多いように見受けられますね。
資産価値に関わるネガネタに噛み付く程を見ていると、資産価値に執着している様が良く判ります。

いやいや資産価値については皆さん諦めてるでしょう。
売らない限り、住んでいる分には関係ないですし。
宝くじ当たった人に執着したって仕方ないでしょ。
それよりここでの生活を満喫していることでしょう。

満足してるなら、検討板でいやみな発言はお控えいただきたい。

いやいや
「いやみな発言」ではなく「妄想発言」の方が迷惑です。
「研究学園」はつくば市の中心にはなりませんし、ＰＨがつくば市のシンボルになる事もありません。
市役所が出来て地価が急騰する事もなければ、快速停車で急騰する事もありません。
だいたい快速停車なんて、なに一つ確定情報がない。
妄想は参考にならんのです。

新線新駅でも、魅力ある付加価値が無い場所は、開通直後から下落傾向が強く、それに反して元々魅力ある街に新線新駅が開通した場合は、開通後も価格上昇は続く。

地域住人が便利になったと思うだけでは、魅力ある付加価値にはならない。
こんな事は、購入相談を専門家に依頼すれば、簡単に教えてもらえる話です。

損する人間は、色々な努力を怠った人です。努力を怠って損した事を検討者に向けるのはやめてください。

現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。

同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。

767理論：新線新駅開通直後に価格のあがった研究学園は安泰だ。開通以前からじわじわ上がり開通後さらに上がった。これは過去の事だから誰でも分かる事実。他の多くの未来に対する個人的見解・希望・妄想レスと違って。

↑今現在地価も下がってますよ。開通直後坪100万が、今や60万です。桂不動産行けば判ります。
専門家のいうことは外れませんね。

坪１００万ってかなりのバブル価格って感じだけど研学のどこ？高いと言われたパセオコモンズ辺りでも坪５０〜６０万だったけど？？１００万はすごいね！

その桂不動産が研究学園に自社ビルを建てましたね。
専門家と言いますが、その専門家の判断で天下の地所がこのタイミングで研究学園にマンションを造った訳で…

これだけＰＨの価格が下がってるんだから、駅周辺の宅地の価格が下がらないということは有り得ないよね。
素人目で見ても、今後もＰＨの価格は下げ下げで、周りの地価も下げ下げでしょ。

不動産で一番怖いのは「まだ下がる」という空気が流れると、誰も怖くて買わなくなるという負のスパイラルに陥る事。土地は放っておいても腐らないからね。

一番最初の「パークハウスつくば研究学園」の板見たけど、今現在住人と思われる方は当時から騒いでたみたいだね。で、結局大損こいた・・・・みたいな。みんなの話聞いてれば良かったのにね。

買いたいと思った時期に自分の買える値段で、PHを納得して買ったなら、住人さんは後悔してないはずですよ

無理して買ったり、大変なローンを組んだりしていなければ

まあ無理矢理買わされた訳でもなく、自分の経済状況に合わせて選択したんだからいいのでは？
投資目的で購入なら損だけど、住居なら特に影響ないでしょ。

研究学園の地価は下がっていますよ。

強気な地主が少しはまだいますが、
最近は成約ベースでも４０万／坪を切っているケースが
増えてきました（住宅地）。
（開通直後は５０万／坪～もあったというのに）

結局、ＴＸはその魅力以上に供給過剰なんですよね。
だから街が発展したところで、地価はそう上がらない。
相対的には研究学園は確かに安定していますが、楽観的にはいかないと思います。

戸建が下がってきて、ＰＨと価格的に競合する可能性だってあります。
地所も早く決断すべき時期にあると思います。
（バルクに一括売却はしないと思いますが）

もともと戸建てと価格帯は重なっていましたから、重なっていること自体は考慮に入っているでしょうが、戸建ても売れていませんからねえ。

目の前に建物が建たないこと以外優位性がない、さくらレジデンスをけやき並みかそれ以下に値下げすれば、つくば市内に選択肢が少ない現状ではそこそこ売れると思います。

研究学園の土地の価格が下がったと言う皆さん。具体的な場所を示してください。じゃないと比較も出来ないし参考にもなりませんよ。お願いしますよ。

URや県の土地のHPでもわかるが坪30万台が相場です。

それって駅から10〜20分は歩く土地…。もっと良質な立地の土地かと期待したが…。

あせって売らなくても。
市庁舎開庁、快速停車が目前です。
今までのペースで行けば、気が付いた時には完売しているでしょう。

逆に近かったら問題ですよ。戸建用宅地はマンションと比べて治安と騒音に配慮しなければなりません。よって基本的に商業地に近接しないようにするのが不動産では鉄則ですよ。

理想的には駅から歩いて１５分前後と言われていますので、理想的かつ常識的な範囲ですので、このような場所で皆が共有する情報としては、最適な話ではないでしょうか。

780さん。
不動産や株購入などにおいては、無知は罪ですよ。罪というのは家族に対してです。マンションのチラシやカタログだけを読み、業者にとって都合の良いことを鵜呑みにし、影に隠れた部分を見なかった。これは勉強不足故に起こした罪です。
貴方が出来る事は、少しでも良いからデベからお金を返して貰う方法を勉強する事で、ここで検討者にやり場の無い怒りをぶつける事ではないはずです。

金ではないと言う人に限って金がある。資産価値だけではないと言う人に限って資産価値である。

みんなあなたのコメントで感じてる事です。

確かにマンションは駅近でもセキュリティーがしっかりしてるから心配ないけど、駅前に家があったら不安だよね。
庭に入られたり、酔っ払いに立ち○○○ベンされたりするもんね。為になりました。

いやいやマンションだって用心しないとなぁ。住民が入るときに一緒に入る人いますね。大規模だと住民かそうでないかの区別がしにくい。戸建ては逃げ道あるけど、マンションじゃ共有に入って来られるとね〜。心配です。

781
そうでないから、現在、値下げしてカフェ付き懸賞つき頭金0円で売ってるの。もっと現実見てください

転居が多く、一時的な住居かつ資産形成として購入を検討しているものです。どなたかPHの賃貸物件について情報をお持ちであれば、お知らせいただければ幸いです。また、賃料や棟と階層、部屋番号までいただけると助かります。

住人さんの自作自演の書き込み、削除されましたね。暫らくは平穏が続くのかな？