パークハウスつくば研究学園 Part6

駅構内にコンビニがあると便利ですね。ＡｍＰｍはつくばではあまりみかけないですが。。
不足はないでしょ。

価格の大幅改定はまだかな。
ひそかに期待している俺

658さん
質問に対するお答えありがとうございます。

コミュニティーサイトにはルールが有ります。そのルールを決めるのは投稿者ではなくサイトの管理者です。
それに従い皆がルールを守り投稿する。

投稿ルールには「コピペ禁止」とは書かれていません。
もちろん、物件の検討に関係の無いコピペは別だとは思いますが、そうでない限りルール違反とは言えません。

もしご不満が有るようでしたら、投稿ルールに有るように、掲示板でのトラブルを防ぐ為にも、ルール変更もしくは削除依頼をサイト運営者に依頼するという対応でお願い致します。

今後も皆でルールを守り、このサイトを有効利用していきましょう。

662さんへ

新築マンションの需給戸数は人口500人当たり年間一戸が適正と言われています。
つくばの人口は約20万人です。
500人に一戸が適正だとすると、年間400戸です。
パークだけで500戸ですので、もう既につくばのマンションは、需給バランスが崩れている状況です。
よって、今後も販売不振は続くと予想されるので、価格改定を含む値下げも予想されます。

直近で値引き幅が最大になるのは、3月かＧＷあたりだと予想している専門家が多いようです。

追記

つくば市は大規模な戸建エリアが少なかった為に、比較的マンション需要が多かった地域ですが、
今後研究学園周辺に戸建エリアが拡大された場合、更にマンション需要減少に拍車が掛る可能性も捨てきれません。

戸建エリアの動向を見ながら、購入時期を検討された方が良いかも知れませんね。

研究学園周辺に戸建が出来て人口が増えれば
駅を利用する人も増えるということです。
駅周辺ににぎわいが生まれれば店舗などの各種機能がさらに集まるようになります。
そうすると駅前の価値はさらに高まっていきます。
今年、市庁舎がオープンしますが、
これも人を集める効果がありますので、店舗などの開発は更に進むでしょう。
こうやって駅ではなく駅前の街自体が求心力を発揮してくると
今度はTX沿線の別の街から人がやってくるようになります。

666さんがおっしゃっているのは「取引事例比較法」

地域の気象状態、都心との距離、交通施設の状態、災害や公害の発生の危険性など地域としての状態及び不動産自体の地質、形状、方位、日照、通風などの状態から価格の修正を行います。

周りにいろいろな建物が建ち、便利になって人が集まる。

確かに昔は「取引事例比較法」でも価格の修正をしていた時代もあったようですが、近年、不動産鑑定法が変わり、
収益還元法が定着しているとのことです。

つまり、人が多く集まるだけでは地価の上昇は望めず、「利回り主義」（投下資金に対する収益の割合）へ生まれ変わったとのことです。

つまり、投機目的のターゲットとならない限り、地価上昇は望めません。

パークに関しては、すでにＴＸ開通による投機時期は過ぎており、投資家は資金を引き揚げてしまった後です。
市役所が出来たとしても、今の現状を考えると、海外の投資家が投機目的と考え、資金を注入するだけの事案とは考えにくいと思われます。


何か新たな鉄道敷設や国家規模のプロジェクトでもない限り、厳しいようです。

あなたの理論は無茶苦茶です。
日本全体を平準化して捉え過ぎてます。
人口500人当たり年間１戸という理論も馬鹿げ過ぎて話になりません。
最近になってインフラが整った都市も人口が下がり続ける衰退都市も同じという捉え方は
頭がおかしい人の考え方ですね。
筑波研究学園都市の建設や60キロもの通勤鉄道が21世紀になってから開通する等といったことは、
全国的にみても極めて稀な事例ですので、他のエリアの事例などはまったく参考にはなりません。

首都圏は高度経済成長時代に無秩序で無計画な住宅街を一気に拡げてしまったんです。
これらの住宅街が、最近、徐々に虫食い状態になってきているようで、
耐用年数を考えると、まもなく大量の廃墟が発生するものと考えられています。
というより、虫食いが進行した街に今までの人口を維持できるほどの求心力はなくなりますので
耐用年数よりも先に”捨てられる街”というのが大量に出てきます。
今考えてみれば高度経済成長期は住宅難の時代でしたから
結局、今の無計画住宅街というのは一時しのぎの仮設住宅群のような存在で
いつなくなってもおかしくない薄っぺらいものなんですよね。
ですから、こういう仮の市街地が未来永劫続いていくという考え方は間違っているんですよ。
我々は人生１００年の中で生きてますから、それを超えた長期スパンで物事を捉えるのは難しいので仕方がないのでしょうが、たかだか戦後造られた街が永久にその形、規模を維持しながら存続し続けるなんていう考え方は
滑稽すぎて先祖の方々に笑われますよ。
人口５００人当たり年間一戸の需要という考え方は、まさに、
こういう住宅街に需要があり続けることを前提としたものですのでまったくあてになりません。
こういう大シャッフルの状態の中においては不動産も今まで培ってきた公式なんて通用しないのです。

憶測。
これからは２極化が顕著になるとおもわれ、人気エリヤはますます発展しそうでないところは衰退が待ってる。　
つくば全体が発展するわけではなく、人気エリアだけが勝ち残ることに。駅近５分は間違いなく勝ち残るエリアで、パークは全く心配無し！　
とは言っても、さくらは２割下げないと完売は困難？インフレになれば話はべつだが・・・。
人口減は需要減を促しデフレを促進する。マンション業界にとっては今後厳しい冬の時代がつづくでしょうね。

多変量解析と重回帰分析が急務だよ。

２極化は当然です。
つくば市の西側に坂東市常総市下妻市筑西市という
全部合わせればつくば市の人口を超える地帯がありますが、
ここに、年間４００戸以上のマンション需要があるという考えは
常軌を逸してると言わざるを得ません

668・669
で、結局の所、どの部分の話が、購入検討するにあたって参考になるんでしょうか？良く判りません。

理論が無茶苦茶って言う言い方は、反論としての使い方としては間違いですよ。
理論が間違っているなら、正しい理論を持ってきて否定しないと、ただの野次になってしまいます。
色々素人的にお考えが有るようですが、それは個人的な考えであって正しいとは言えません。
今後は検討者の為になる話、是非お待ちしています。期待していますね。

670
パークは心配ないんですか？多分売り手の三菱地所でさえ、完売できない可能性が高くなってきたので、完売できるか否か心配していると思いますよ。

思い込みで物件を買ったら後悔しますよ。今は情報武装の時代です。あらゆる情報に耳を傾け、第三者的に物件を選択したほうがいいと思います。


今月号のプレジデントに今後の不動産動向が書いて有りました。一読されると良いかもしれません。

その記事の中で、666さんの書き込みに対する答えが書いて有りました。
「地域住人の為の利便性だけでは、地価は上昇しない」だそうです。
やはり市役所が出来る、商業施設が増えるというだけではダメみたいですね。

その他、人口増加に関する記事も有りましたので、今後の動向も読むにも参考になりそうでした。

ノーベル経済学賞受賞者さえ輩出できない日本の経済学界出身のエコノミストの言うことは、

真に受けない方が賢明です。

理論とは
個々の事実や認識を、ある原理・原則によって統一的に、だれにでも納得できるように説明し、
しかも実践の指針となりうるもの
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　漢語林　(大修館書店)

●事実や仮説をある原理や原則によって、すべて矛盾なく説明が付くこと
※500人に一戸というのは統計学であり、統計とは事実を元に集計されたデーターである。
統計を原理原則と考え、事実ゆえに矛盾がなく実際的な数字で説明する事が出来る。

●だれにでも納得してもらえなければならないこと
※統計学で得られたデーターは実際的であり事実である。
個人的な主観が入らないので誰しもが納得できる。

●そして他の人が研究したり、実行するときにはそれが基本となり、手助けにならなければならないこと
マーケティングなどは、このような統計学を用いりデーターを算出する。

　これが「理論」の本当の意味

次のようなことは理論と言わずに、屁理屈と言います。


○自分や特定の人にしか通用しないこと 。
○適用する原理・原則がその都度異なるとき 。
○他の人が実践したときに役に立たないとか、理論通りの結果のでないもの
○自己満足の範囲をでないようなこと　
○自分に都合のいいことばかりを並べ立てるのは、理論でもなければ、屁理屈でもありません。

＞＞674

信じようが信じまいが、売れていないという事実と、価格が下がっているという事実は本当です。
それに、間違いなく、匿名で書き込みをしている素人の貴方の話よりは信頼できます。

「ノーベル経済学賞受賞者さえ輩出できない」
がんばった事が無い人の言う言葉です。（言うのは簡単、やるのは大変。）

>つくば市の西側に坂東市常総市下妻市筑西市という

坂東市を入れるのはちと無理が有るでしょう。常総市・下妻市・筑西市でもつくば市の人口は超えます。
んで、この３市とつくば市で合併して、さらに土浦を加えて５０万人越え。で、その後つくばみらい市と守谷を飲み込んだ方が面白いし効率的と思うんですけどね。
もしくは、県西３市と合併の後、つくばみらい市と守谷を飲み込んで、最後に土浦と合併でも良いでしょう。
今のつくば市は、TX沿線か土浦しか見ていないようですし、それも仕方が無い事ですが、そんな県南だけを見た中途半端な合併を考えるなら、上記のような合併の方が縦長だったつくば市の地理的条件も形良く、しかも旧つくば市が中心に来ますから、今のつくば市の発展には良い方法だと思うんですけどね。
もっとも、県南・県西地区の広域合併は以前にもくろんでいた人がいたんですけどね。政令市を目指して。

おっと、これも検討者には関係ないというレスが付きそうなネタでしたね。
では次の方、有益な情報お願いします。

となると研究学園は、政令市の中心だね。結果、求心力増加に伴う不動産価格上昇も。
結論→今が買い時

市庁舎のランドスケープ、とてもいいです。
すばらしい並木。なんだかワクワクしてきます。

５００人に１戸というのは
日本全体を平準化した場合の統計学的データじゃないですか？
どこでもそれが当てはまるわけではないですよね？
同じように日本全体の人口が減ってるから
つくば市の人口も同じような曲線を描いて下降するのでしょうか？
ちなみにつくば市の人口増加率は全国約８００都市の中で２０位ぐらいのレベルだそうです。
そして、この２０位の中にはTX沿線の５都市が入ってるそうです。
これは日本全体の流れとは完全に逆行しますよね？
このように地域の動向と国内全体の流れは全くの別物なのです。
つまり、日本全体の流れと逆行する地域もあるということを理解しなればなりません。
特に、たった４年ほど前に全長６０キロもの通勤路線が一気に開通し、
沿線にて３０００haもの新たな開発がおこなわれるTX沿線というのは、
国内の流れに逆行してる地域の筆頭ともいえる存在だと思いますよ。
これは屁理屈でもなんでもありません。
私はあなたが提示したデータ自体の信憑性をどうこう言ってるわけではありません。
ただ、あなたは、これからのこの地域の動向を示すようなデータを何一つ出せていないんですよ。

これ以上話しても、何の解決にもなりませんので、他検討者に迷惑が掛りますので、あなたの話で良いですよ。
でも、それだけの持論がありながら、半年で数百万の資産目減りを予想できなかったのは残念でしたね。

あなたがどのようなポジティブな話をしたとしても、マンションの価格は確実に下がります。
て・・・いうか、もう既に下がってます。

「論より証拠」最後はここじゃないですか？
これから買う検討者にとって重要なのは、良い買い時に良い買い物が出来るかです。
私の話も貴方の話もあまり重要ではないんですよ。

長文お疲れ様でした。

まあ、マクロ的な予想は、参考にしかならないからね。
間違いなくいえるのは、
・売れていない
・供給過剰
・人口減少
・割高な価格
これは事実。

市役所などは数年前からわかっていることで、織り込み済み。
これがマンションの需要喚起にはつながらない。

本来は高級戸建てエリアを研究学園は目指すべきだった。
マンションバブルと都市計画の不味さが、マンションの供給過剰を生んだと思う。
残念ながら、マンション資産の大幅目減りは免れない。

インフレを考慮しないとすると、合併なんてしても地価は上がらない。
でも資産の目減りを少しでも防ぐには、好立地の戸建が一番と考える。
トータルで5,000万円以上かかるが、しょうがないと思う。
（マンションで4,000万出すよりはいいと思う）

戸建を買うお金がないなら賃貸でいく方が合理的である。
地価も落ち着いてきたし、戸建ても選択肢にする時期になりつつあると思う。

駅徒歩５分以内、２４時間ゴミ出し可、駐車場２台分確保できる１００㎡前後の賃貸マンションなんてありますか？
戸建ては賃貸を含め検討外です。

2.3年すれば出てくるんじゃないの。

茨城だもの
しかも「つくば」ですらないし・・・
そこまでの価値を感じない。

プレジデント買ってきた。

118ページに載ってるね。

パークと関係ありそうな項目としては。
「新線、新駅と開発が一体化して行われた場合」の所かな。

地価が上昇する条件としては地元以外の呼び込むきっかけになるかどうからしい。
地元の人が便利になってよかったというだけでは、価値アップにはつながらないらしい。

（例があいてあるけど、全国的に有名なスポットという意味だと思う）
魅力あるスポットがあり、人を呼び込む求心力、拠点性がある。
これが条件らしい。

2013年に東京駅への延伸で便利になる常磐線、高崎線に注目が集まるらしい。
常磐線のことは書いてあったけど、ＴＸのことは一言も書いてなかった。


どうやら、値上がりを期待して？市役所話をしている人がいるけれど、無理じゃないの？
普通に考えても・・・・。

だから理系と違い日本経済学会は三流ってことで。

市役所が近いと便利は便利ですが、価格アップの重要な要素にはならないかもね。
周りに全く何もない物件ならともかくとしてパークの周りは一通り便利な施設が揃ってるしね。

ＴＸ開通で、首都圏のベットタウンにという目論見が外れたみたいですね。
ある意味、687さんの言っている「だから理系と違い日本経済学会は三流ってことで」
は当たってるかも。三菱地所のマーケティング能力がなかったって事ですよね。

まあ、発売当初に定価で買ってしまった方には悪いけど、三流の言いなりになって
買ってしまったという感じでしょうか。納得です。

まさか、687さんは住人じゃないよね？まさかだけど。

上げ潮路線の最盛期に財政赤字が一挙に増えたよね。
その間アメリカや中国と比べベンチャーの発生も貧弱だったね。

その結果現在のハチャメチャな経済状況だ。

これじゃマンション不況は来るべくして来たっていっても過言じゃないよ。

本当に三流経済学者の言いなりになると怖いよね。

ここはまるでシムシティのようですね。
えっ、イーアスの隣り、２４ｈａの敷地に＊＊＊＊＊が出来るってほんとうですか。

計画はあったらしいけど、ポシャったんじゃない？

もう駄目かもね

住まいサーフィンの会員限定で、ここかなり値下げして販売されてたようですが
その後値下げ拡大したのかな？

研究学園駅の快速停車で、一気に大逆転だ！

今年の５月に　新庁舎が開庁
で、翌23年の春のダイヤ改正から、TX快速が研究学園に停車
ってのが、現実的ではないでしょうか。

ampm14日オープンだし。

茨城県などが進めるつくばエクスプレス沿線開発事業は、未売却地の地価下落などにより、県の将来損失は現時点で約八百六十億円に上ると試算されている。茨城県は地権者との契約などから事業規模縮小も値下げもできないなどと、くだらない理由をこじつけてあくまでも計画を変更せずに売れない土地を抱え込んだまま損失を拡大させる方針だそうです。

大丈夫か茨城県。

↑茨城県っていうかつくば市とつくばみらい市じゃない？その沿線開発の損失が大きいのは。

一度決めた事はなかなか変えられないのが行政。

すでに地方債現在高が１兆７千億円もある県ですし、何よりこれから益々お荷物になるだろう茨城空港がありますから、

それにくらべたら試算レベルでの８６０億円程度の損失は大した事ありませんよ。

損失とか言っても利益確定しない限りは含み損。急いで売らなきゃどこうなる訳じゃないから
投げる必要もないし騒ぐこと自体意味ないのと違いますか。

経済誌にＴＸ開通で若者回帰現象に拍車が掛るという記事が載ってました。

都内の物件価格下落で、都内マンションが買いやすくなった為に、共稼ぎ夫婦の場合奥さんの働き場所が多い都内へと移住する人が増えているそうです。

「Tx開通によって東京からの通勤が物理的に可能になれば、｢できれば東京に住みたい｣と考える人々がかなり出てくるでしょう。たとえ研究者本人が生活環境に無頓着でも、その家族にとって、東京の持つ文化的吸引力は大きい。また先端技術の研究者なら、都内にマンションを買えるだけの財力のある人も多いでしょう。その結果、つくば市街地は今より空洞化する可能性が高いでしょう。」

旦那さんはＴＸでつくばに通勤、奥さんは都内で働く。やはり都内の魅力には勝てないのでしょうか。

>>701　すごい借金ですね。
　でも、茨城空港建設を推進する政治家を選んできたのは県民だしなぁ

値下げした折込広告入ってましたね。参番館最上階３６８０万。1000万値引き！

マジで！3000万台なら候補になるな！俺でも頑張れば買えそうだ。抽選になるかな？

最上階のレーモンド設計のゴージャス仕様を安く買った方と、下の階を高く買った住民さん達との仲は、果たしてうまく行くのかなぁ？とおもちゃいます。部屋番も公開してるし。
これからはこんなディスカウントセールがどんどん出てくるのでしょうかねぇ・・・。
残り物に福があるってよく言われますが、しょうがないと諦めるけど、不公平だよなぁ！！

１０００万値引はお買い得だけど、その部屋ゲストルームの真隣だからねぇ。
納得できる理由があるのでご近所さんとどうこうってないと思うよ。

１月中旬より、第６期　いよいよ販売開始予定
（けやきレジデンス壱番館低層階中心）
１０２㎡　３６９０万円－７００万円の２９９０万円

でも線路の高さだからのぞかれるし、うるさいしでどうかな。
これでも高いかなぁ。２５００万円が妥当では？
公示価格から相談で、内緒の値引き期待ですね。
定価で買う人は居ない？

住人に配慮しての価格提示ですよ。実際は２５００以下でしょ。中古だもん。