パークハウスつくば研究学園 Part6

51、52の意味ないやり合いは正直言ってウザイから止めてください

>>51
仮に赤字だとしても、全部同時に売り出したって売れる見込みがないのが現状です。
その場合、どんな順番に売るのが赤字額が小さくなるか考えて売ると思います。
今は、線路をはさんで斜め向かいに賃貸マンションが建つ壱番館低層階が最優先なのでしょう。

どっちの味方でもないけれど、三菱地所の経営陣でもないのに、販売戦略と言い切るのはどうなの？

未確認事項や想像で話をするのはナンセンスですよ。

つくばの所属や経歴は良いけど実力（実績・業績）がない類の人のクセかな？

収入の少ない人が、管理費の面で資産価値を落としかねないのは、よくわかりました。
ただ個人的に、空間を買うつもりなんで、管理費と積立金で
心地よい空間を保ってもらえればと思ってます。資産価値云々は、買った時点で
下落する今日の不動産事情を思えば、あまり期待してません。30年後、1000万円代に
なっても驚きませんし。

↑26です。

販売戦略だか、単にとりあえず売れそうにないので後回しにしているのだかわかりませんが、少なくとも明らかにさくらの販売には力を入れていないようですね。
以前の壱番館に対するスタンスもそうでした。

でも、実質的に９月くらいから壱番館を本格的に売り出し始めたようですが、２か月で３割ならまぁまぁ健闘している方ではないかと思いますよ。

当初の売主の目論見は、昨年前半には弐番館と参番館を売り切って、後半に壱番館とさくらを売るつもりだったように思いますが、リーマンショックでかなり計画が狂ったと思います。
今後さくらをどのように売り出していくのか気になるところです。

後から言うのはいくらでもできますが、結果的にさくらを同時に建てずに第２期工事にすれば良かったのでしょうね。
今日もイーアスに行く用事がありましたが、インフォメーションハウスにはたくさん人がいるように見えました。
少しずつでも売れてるといいですね。

>さくらを同時に建てずに第２期工事にすれば良かったのでしょうね。
同意です。
一期：壱番館、弐番館
二期：さくら、壱番館
がよかったと思います。（一般的にそうしているマンションは多いので疑問です）

さくらを第２期工事なんかにしたら、弐番館の住民は入居早々ずっと騒音に悩まされ、視界はどんどん狭まり、日照は無くなっていく…てことに。反対運動起きそう。

というより結果的にさくらは建てない方が良かったでしょうに。

>というより結果的にさくらは建てない方が良かったでしょうに。
なるほど。じゃぁ、やっぱり、、、、三菱はこんだけ売れると計算していたんですね。
その意思決定が信じられないけど。

このまま売れないとどうなるのかな？

要はもっと安くならないとね

間取りがどこでもよければ、後10戸で完売って時期まで待てば、確実に投げ売りします。
それが狙い目でしょう。
それ迄せっせと貯金する方が得ですね。

四番館建てるという話は本当ですか？

いつも「待ち待ち」って言うひとが居るけど、いったいいつまで待てば良いの？
「○○まで待て」とか言って、結局○○の時期が来ると今度は「××まで待て」ってどんどん先に送られる。
この物件だってずっとそう言われてきた
根拠のない待ちの情報はもうウンザリだ

待てば待つほど安くなるのは間違いないので、いつまで待つかは、好みの残り物件、予算との兼ね合いですね。
真偽の程は不明ですが、壱番館が２ヶ月で３割売れたとのカキコミがありますから、このくらいが地所の待てる限界とすれば、さくらも２ヶ月で３割売れるくらいのディスカウント価格で販売されるようになるのではないでしょうか？
でも同じ人のカキコミで弐番館は６割とのことですから、こちらは販売から２年近く経っている訳で、待とうと思えばまだまだ待てる時期とも言えますね。

住めさえすれば何でも可、と言う人はスーパーの特売時間同様ギリギリまで待てばよいのです。ただ、好みの
タイプや希望階数等ある人は、常時チェックしないと買いそびれますから注意ですね。

昨日、インフォメーションセンターを覗いたら花の数は、壱・弐・参番館で２６０位付いていました。
参番館の残りは、１００Ａタイプの中層６戸ぐらいと広告の１０５と最上階の８５Ａｐ位だったと思います。
弐番館も東よりが結構売れています。壱番館は、まだまだですね。

住めさえすれば何でも可と言って待ってると、その頃には自分好みの
間取・階数はもう無くなってると思った方がいいね。

インフォメーションハウスだって店子料払っているわけですよね。売り主は全然急いでないでしょう。
現時点でキャッシュ一括払いできる人はいくらでも待っていいし好きなときに手を上げればいいと思うけど、ローンを利用する人は、見かけの総支払い額に多少の上下が生じても、タイミングのほうが重要なんじゃないんですか。金利、民主の政策、子どもの進学などなど、時間が経たないと最適解は確定しないでしょうけどね。待ち論者はある意味抜け駆け狙いなのだから、タイミングは自分で決めた方がいい。

７４さん、売主は急いでいないっていうのは個人的な意見？それとも三菱地所に確認した情報？
個人的な意見なら、個人的な意見と書いてくださいね。お願いします。

７０さん、

その議論は以前有って、一応出た意見としては「物件が中古扱いになる完成一年後」
というのが一つの目処という意見がありました。パークは（１２月２５日をもって中古になります）

ただし、中古物件の場合、ローン融資額が減額されるので、ローンを組む方は早いほうがいい場合もあると思います。

この融資の件に関して、以前住人と思われる方が、「三菱地所はその辺にも手を打って、新築同様の融資を得ることができるように手配しているはずだ」という話している方がいらっしゃいましたが、どうやらデマのようでした。

三菱は早くここ片付けたいだけです。東京からすればここは…。クリスマス以降はきっと…。

>75

>（１２月２５日をもって中古になります）

１月８日だよ。検査の関係でずれ込んだから固定資産税が今年は返金されてきました。
提携ローンなら問題ないんじゃないの。デマと言うからには何か確認したのでしょうか？

銀行確認済みです。そのような話はないということです。残念でしたね。

77 提携ローンは問題ないって話は、事実確認済みですか？それともただの個人的意見？

75 の言っている三菱地所はその辺もって話し俺も知ってるけど、あれは誰が見ても個人的観測に過ぎないよ。

78の確認済みって言うのもあやしいけどね。


それより、77の話はこれから買う人には重要な話だから、ちゃんと答えてくださいね。

78氏は提携ローンについて何らかの情報を得ていらっしゃるようなので、差し支えない範囲で書き込んでくれることを期待。

そもそもここに書き込んでる人ってどうして
インフォメーションに自分でいって、
提携ローンでいくら借りれるんですか、
とか聞かないんですか？　

それは皆さん、本気で買う気が無いからです。

本気で買う気がある人はインフォメーションハウスに行ってます。

休日なんかにインフォメーションハウスが繁盛しているのがその証拠です。

住宅ローンを利用する人が大半ではないかと想像するけど、本気で買う気がある人は、インフォメーションハウスもいいけど金融機関にも足を運ばなきゃ。
部屋を選ぶのはなんだかんだで楽しい。でも、キャッシュで買うのでないのなら、物件を買うということは、住宅ローンというちょっと難しい金融商品のどれをどうやって買うのかということに等しい。
提携ローンはおそらく楽チンなんだろうけど、いちばん得かどうかは人によると思う。
これは労力を惜しまず何箇所かで相談してみたほうがいいんじゃないでしょうかね。

様子見の期間としては、品確法として新築住宅とは見なされなくなる竣工後1年がひとつの目安でしょう。

10年の瑕疵担保については、竣工後1年を経過しても売主判断でつけることができますので確認したほうがいいです。中古扱いとなれば、2年の瑕疵担保のみとなるのが一般的です。

>>86
一般的にはそうかもしれませんが、まだ本格的に売り出していないさくらなんか様子見さえできない状態です。
さくらは中古となってからがスタートとさえ思えます。

>86

論点ずれてますよ。

「中古扱い成ると担保価値が下がって銀行融資の敷居が上がって駆りにくくなるのでは」と言う
問いかけに「提携ローンなら大丈夫なのでは」と言うやり取りがされていた訳で借りるときは自
分に一番有利な条件の金融機関を探すなんて言われなくても当然することでしょう。

よくよく読んでみると・・・・

①ローンの件に関して「パークは優遇される」と言う話は、事実確認された話ではない。

②品確法として新築住宅とは見なされなくなる竣工後1年がひとつの目安

この情報だけが購入検討者に必要な情報です。


それ以外は、個人的かつ感情的な書き込みで、購入検討者には要らない情報です。

とにかく高すぎるから、もうちょっと待ってみるべきだね。
２～３割割高と思うから。

ハード面ではあの価格は出せないし、東京方面へ通勤する人で、研究学園が
気に入った人でないと、あの価格で買うのはどうかな。
お金もったいないなと思うが。
（もっとハード面でよければいいのだが）

茨城でマンションを買う意味をよく考えるべきだな。

戸建ては結構値頃になりつつあるからね。
どうしてもマンション好きなら止めないけどね。

今日三郷へ行ってきたら、すごい都会になってました！柏の葉のマンションもだいぶ出来てきましたよ。千葉県、埼玉県、茨城県、迷いますね！

三郷を都会と思える感覚なら柏の葉キャンパスがいいと思う

>90さん

建物に詳しそうですが、この物件のハード的に良くない部分てどう言うところなんでしょうか？
勿体無いとまで言うぐらいですからシロートの気付かない何か問題があるのでしょうか。
教えてもらえませんか。２～３割と言い切るところが気に成ってしまいます。

ハード面でここより良いと成るとＴＸ沿線では、どこかお勧め有りますか。

価格について
　　三番館は妥当だと思うけど・・だめなの？

　　実際に三番館は売れている

　　茨城で目の前に建物が立つことで眺望が犠牲になるのは受け入れ難い
　　その点三番館は心配がない

　　一番館二番館さくらも三番館を基準に価格を見直そう


ハードについて
　　値頃の戸建とパークだったらパークのほうがいいとおもうけど・・違うの？

　　オール電化は一長一短だけど悪くない仕様だと思う

戸建に興味ない人もいるんだけど

確かに、戸建てにいた時は押し売りや勧誘や塗装など、他人がピンポンしてきて居留守を使うのが大変だったけど、マンションは知らん顔しやすいよね。セキュリティはやはりマンションかな？

読む限り、「絶対」とは書いてないのに「マンションは絶対に入られない」と読み込むのは飛躍し過ぎでしょう

うちがマンションにした理由は単純ですよ～

夫婦共働きで土日まで荷物を受け取れないのは困るからでした～

このマンションのローンと管理費の為に共働きで働いてくれてありがとう。

庶民的な皆さんがお住まいのようですね。

共働きで片方ないものとして貯蓄すれば余裕でしょう。

>111さん

90さんのハードがどう駄目なのかは興味無いの？駄目だと書いて後は惚けるだけじゃホラと言われても
しょうがないと思う。ここで、駄目とか高いとか言う人は、書き逃げばかりだから同類かもしれないで
すけど。

ちなみに俺は１０９じゃないよ。と書いても意味無い様な気がする匿名だから。

二人で15Mか。たしたに片方無いものとして貯められるよね。
キャッシュでもう一部屋買って賃貸に出して家賃収入＆入居率アップに貢献してください。

つくばでは１５万以上の賃貸マンションはまず無理ですよ。せいぜい１２，３万まで。
で、ここの賃貸はまずありえない。最上階角部屋が２５万位で出ていたけど、借りていなかったろうな。
キャッシュで買わないと金利が上がったらさあ大変。

実質利回りで最低５％で回ってくれないと投資にはならないですね。
投資なら断然中古でしょ。
ここは投資になる値段ではないですよ。

外観のデザインがどうとかは個人の好みだから参考にならず。

投資目的の人はわざわざ茨城なんかにマンション買わず、
都心部で利回りの良い物件を見つけた方が効率的。

それより早く90さんの意見が聞きたい。
客観的な意見である事を望むがどうか。

基礎工事からずーと見てきた人です。
ＰＨの構造に関しては、超一級です。
免震基礎はまるで原子炉かと思うような構造でした。

過去レスも参照下さい。

賃貸でもうけようというなら、もちろん賃貸スペックの
マンションを買うべきでしょう。資産価値＝賃貸として
の適正でもないでしょう。まるで板違いの書き込みが多い。
まとめて削除依頼ですかね。

官舎だった方に質問があるのですが、定年後は、退職金や恩給や年金で管理費や修繕費用を支払われるでしょうけど、恩給制度や年金制度が変更された場合を考えてらっしゃいますか？色々と独立法人化削除について聞くもので…。

以前から都合悪いこと書いてるとすぐ削除するからね。
もっと寛大になって欲しいよね。

床暖房がないんだよね・・・

オプションだから無いよ。だから？

値引きしてもらってその金で床剥いで好きなメーカーの床暖房付ければいいんじゃないの？

>>122　
（スレ違いのような気がしますが･･･ちなみに私は40歳を過ぎたところなので「恩給」ではありませんが）あまりあてにしていません。また、ちょっと恵まれている事情もあって、あまり大きくは心配もしていません。

>>126
考え方はそれぞれですが、ディスポーザーとかと違って、その気になれば後付け可能な装備や機能は秤に載せなくてもいいんじゃないんですかね。

ここ、現地見てみるとさ、他の物件に比べて造りとか、かなりイイと感じたんだけど・・・
シャレたかんじに見せてる～ってだけじゃなくて、ちゃんといいもの使ってるな、みたいな・・・
（安っぽさがない）

そう思ったのは私だけ？
だから茨城って場所はアレだけど、そういうの見たらそこまで高いと思わない。
今はかなりお買い得じゃないかと。

と言いつつうちでは手が出ないけど。

手が届かない方からそう見えても、手の届く側から見ると、共用部分のインテリアが古くさい感じだし、最新システムは免シン、オール電化のみだし、急いで買うほどの物件とは思えない。ここはさらなるお買い得物件になるまで様子見でしょう。

建ってからちょっと時間も経ってるけど、まだそこそこしますね。
まあ、もともとの価格設定自体が凄かった。
1億あるなら三鷹や吉祥寺あたりでいいマンション買いますよ。
つくばで働いている人や都内リタイア組向けの高級マンションと
しても、当初びっくりしました。

まだ価格はそこそこすると感じますが、それとは別に、たたき売り
してるような感もあります。。

>1億あるなら三鷹や吉祥寺あたりでいいマンション買いますよ。
・・・1億？なんの話ですか？

この価格じゃ、投資してもペイできないよ。
茨城でネット５％なんかじゃ、投資しないよね。
（今の価格じゃ５％よりも低いし）
だから永住目的のマンションだよね。

だから、払ってもいいと思う人は、収益性無視して買ってもいいと思う。

ただ、三菱が素地を相当割高で買っているのを、マンション価格にオン
されているのは事実だし、
要はそれにお金を払うかどうかだよね。建物本体のことより
割高な土地代の負担を納得できるかどうか。

キャッシュで買える人はかまわないけど、ローン組んで買う人は
中途売却は考えないで永住を前提にしないとね。
そうじゃないと大変なことになる値付けだと個人的には思う。

新聞の記事に、「三菱地所は在庫の今期中の大幅削減を目標としている」という記事が載ってました。

背に腹は変えられないのは、財閥系も同じようですね。

大幅削減＝大幅値引きとは言い切れませんが、大幅削減という目標を掲げていると言う事は、決算を意識しての事でしょうね。

大幅値引きも夢ではないかもしれませんよ。

昨年は昨年度中に売り切るって話でしたね。ご参考まで。

↑　昨年と今年・・・一般常識人なら、まるで状況が違うのは周知の通り。

参考にもなりません。

これだけ売れ残りがあっては、三菱所でなかったらあぶない。
週間東洋経済誌面によると価格を下げて在庫処分するようです。
年明けから春にかけて新価格が設定される可能性大か？

３割引期待しましょう！

三菱はつくばの物件だけでなく、千葉や都内の在庫も多数ありますので、一気に売却して現金化するのでしょうね。
年末〜年始が狙い目でしょう。
もっと安い場所でどこでもよければ、来春ですね。

戸建市況は順調に回復してきているらしいけど、マンション市況は逆に下落傾向だそうです。

マスコミに台所事情を話すくらいだから、三菱地所もかなり苦しい状況になってきているんでしょうね。

マンション需要の多い東京・千葉・埼玉・神奈川の物件も苦戦しているくらいだから、戸建需要の多い茨城県のマンションは、下落率が大きくなるのもうなずけます。

モデルルームを増やして実質的に値下げしたり、価格未発表住戸を安く値付けるなど、既にかなり安くなっているから、今後そう極端に安くなるとは思えない。
さくらレジデンスは大きく値下げされることはありえると思うが、今のけやきレジデンスの売れ行きからすれば、けやきは基本的に今の路線で行くだろう。

相変わらず待てば安くなるという煽りが多いが、広い部屋しか残っていない今の値下げ対象は5000万円以上の部屋だろうから、例え値下げしたところで最低価格帯は今より下がらない（むしろ上がる可能性もあり）と思われる。

2000万円台の価格を期待する人は、残念ながら他の物件を買った方がいいだろう。

>>139も十分ズレてるでしょ
はたからみているとどっちもどっちだと思うが

そうかな？
もうパークからのハガキはたくさん！！
何回もお断りの連絡をしているのに、いっこうに止まない。
営業も相当パニクっているんだと思う。
私が行った春先は「快速は絶対に停まりません。」なんて言ってたよ。
住みやすい町としては、ここはどうかなあ？
この建物がつくば駅にあれば「最高」なんだけどね。

今が研学駅前に住める最後のチャンスかな。
市庁舎の完成も、もうすぐだし。

値引きで買いたい衝動にかられるのであれば

ブランズシティ守谷がおすすめだ

147さんに簡単な質問です。

147さんの「どっちもどっち」の根拠が見えないので、教えてください。

例えば・・・マスコミ情報と個人的意見　　不動産関連情報と地所関連の人の話

お互いに明確に根拠が違うので、どっちもどっちって話にはならないように思いますが。


それに「貧しい」って使い方間違えてませんか？

【一部テキストを削除しました。管理人】

＞１４９さん
そんなに市庁舎好きなの？ｗｗｗ
その気持ちは全く分かりません。
ただ、役所が出きるだけだよ。
来る人は様々な手続きに来るだけ。
「研究学園」の価値（地価）には関係ありません。
むしろ「快速停車」か「否」かの方が、ずっと重要だと思う。