パークハウスつくば研究学園 Part6

460さんへ

基本的に、ここで得た情報は、どう理解しようが個々の責任においてということが大前提なので、
誰がどうとらえようと、それは情報を得た人間の責任ということで、ご理解願いたいです。

過去を見ても、ネガレスだけではなくてポジネタに関しても、今の現状とは違うことが書かれていました。
ネガティブてきな予想だけを非難するのはどうなのかと思いますよ。

もし非難するのであればポジネタ・ネガネタ双方にするべきです。（割引販売はしないとの情報で、迷惑した人もいるでしょう）


さて、本題ですが。

＞＞50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？

たしかにそれも再販に投げ売る理由の一つだと思いますが、利益という観念で考えるとそれだけではないようです。

売れないということは、販売するための宣伝広告費、インフォメーションセンターなどにかかる人件費や維持費、
そして最も大きいのが、売れていない住戸の管理費や積立金の負担です。

50％で売ったとしても、売らない時よりも損害が少なければ、企業としては当然売りにいくでしょう。




＞＞末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。


もちろん５０％で買える訳がありません。業者の利益がありません。
通常５０％で買い取り２０％付けて売るらしいです。ＴＯＴＡＬ７０％


しかしながら、価格改定と値引きは同じでないということはご存知でしょうか？

価格改定とは仮に4000万の物件があるとします。あまりにも売れないので3000万に価格を改定します。
実質値下げですが、値下げは割引ではなく、価格を4000万から3000万に変えただけ。
つまり4000万のものを3000万で買ったとしても、割引は０ということになります。

今後、パークも価格改定を行ったとすると。
仮に今現在3000万の物件が2500万に価格改定があるとします。
業者がその時点で50％で買い取ります。1250万
それに２０％の利益を乗せると2125万

ここまで来るかどうかは判りませんが、ありえない話ではないと思いますよ。ただの推測ですが。


＞＞三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから

三菱ＵＦＪも三菱地所も個々に独立した企業です。もちろん双方には双方の株主もいます。
よって、地所がメガバンクを“持っている”という表現はいささかおかしな話ですよね？

それに、同系列にメガバンクがあるということは有利ですが、何をしても大丈夫ということではありませんよ。
今のご時世大蔵省の目も厳しくなっているとの話も聞きますし、いい加減な銀行は後がないとも聞きますので、
現時点では地所と銀行は切り離して考えるべきでしょう。


＞＞財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか


どうやら世間の認識とは違うみたいですね。

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_nebikihanbai_furonnt...

「住友不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産も実は、値引き販売を行っている」
ということです。時代の流れなんでしょうか。


＞＞それだって50%には程遠かったでしょう？

何の５０％なんでしょうか？主語がないので理解できませんでした。




まあ、いずれにせよ、買うのは個人個人なので、他人がいくらで買おうが、どの情報を信じようがいいじゃないですか。


なるほどと思えるような情報を、みんな探してるんですから、460さんも他人ばかりに頼るのではなく、自分自身で努力して探してみてください。

>４６１さん

ごもっともです。
自分も不動産業界の端くれですが、
やはり借り入れで事業を行っている限り、一括売却による
資金化やオフバランスはどんな企業にも取り得る選択だと思います。
ただ、バルクセールはさすがに地所はやらないかと思いますが、
価格改定による摩擦やブランド価値の下落を防ぐための一括卸売却の可能性は
選択肢としては考えられそうです。
いずれにしても、このマンションの値付けは、収益還元的な値段ではなく、
コスト積み上げ（素地取得価格がかなり高額）＋プレミアム部分の利益上乗せ
で設定されていますので、つくば市にしては高額で需要価格帯としては、ちょっと
ミスマッチだったのかもしれません。
価格の大幅改訂をしなければ捌けない状況にあるので、後は売り主の判断如何でしょうが。

462さん

あの、あくまでもここは情報交換のばなので、人の書き込みにたいしてだけの考察は、別の板でお願いします。

>>465

当たり前のことですけど、マンション購入とはコンクリと鉄筋だけ買う訳じゃないですからね・・・

単なる荒らしでしょうから食いついちゃいけないのでしょうが、食いついてみました。

そんなことよか、もっと有意義な情報よろしく

ハードよりもソフト、原材料費よりも人件費の方が高いでしょ
５００円のラーメンに「原材料費は１００円しないはずじゃないか！」って騒ぎますか？

ここの平均が、３１坪/部屋位。壱～参とさくらの坪単価を均せば１５０万位でしょ
うかね。

それが、５５０戸だから２５０億ぐらい。俗に営業利益が２割と言われているから
それを引くと２００億で土地は噂だと６０億ぐらいと言うことだからそれらを引い
て坪単価に直すと建物と付帯設備で８０万円/坪は良いところでしょう。

平均坪単価が、１４０万でも８０万円をちょっと切る程度かな。

当たらずも遠からず。
いままでは工務店とデベが儲け過ぎていたことなるね！原価は土地代金をいれるとそんなものだろうと思うよ。

坪８０万円だとしたら鹿島は儲けましたね。普通にだろうけど。今更、建設コストは値切れないから、地所さんが２割の儲けを捨てるしかないでしょ。
もし取得土地代金が６０億なら、５５０で割ると１戸当たり１千万円越えてるからかなり厳しいよね。

原材料費が１００円のラーメンを５００円で売っていては店は潰れるよ
残り４００円は人件費＋テナント代＋設備、備品代＋宣伝広告費＋光熱費＋運送費＋税金その他諸々ですよ

原価を計算して何か意味でもあるの？

やはり素地取得費が異常に高いと噂を聞いていましたが、
ここまで高かったなんて・・・。

これは売り主の需要見込み違いということでしょう。
仮にリーマンショックが無くても、高すぎて捌けなかったでしょうね。

正直、ブランドは落ちるが、隣のサーパスぐらいの販売価格で完売を
目指すライトな事業スタンスの方が良かったのに、リキを入れすぎたのでしょう。
駅前で空室だらけというわけにはいかないので、大幅価格改訂により、売り切ってしまう方が
いいとは思います。

サーパスさんのほうが一等地ですが、仕入れ価格がパークハウスさんよりかなり安かったと聞いてます。土地代の差が価格にかなり影響してますね。パークハウスの高いのは仕方ないよ。

原材料費が10円くらいなんじゃない？

今は良くて安いものが売れてる。マンションも同じでしょ。新規分譲マンションは当分つくばには出来ませんね。新古マンションが売れ切れないことには何も始まらないでしょ。
いま工事してるのは賃貸マンション、アパートばかりですね。大和ハウス工業さんが駅前とイイアスの脇に７階建ての賃貸マンションを建ててますが、大和ハウス工業さん元気ですね。とくにつくばの研究学園駅界隈では。
年末商戦たけなわで、イイアスも大賑わいで車とめるのがたいへんでした。

>>478
>>476

おせぇてください。

マンションなのに土地代が、一千万が異常って言うことですがこの辺りなら
いくらが正常なんですか。駅前商業地で。

サーパースも１戸辺りにすれば4～500万の間ぐらい。取得価格は、パークハ
ウスの３分の１位だったらしいけど。穴吹が、土地を買った頃は駅舎しかない
時だったのでリスクを取った分安く買えたとも読める。だからサーパスと単純
には比較できないと思う。

なら、平米幾らが妥当なんでしょうね。

470が、当たらずしも遠からずなら平均価格の２４％は異常と言うことなので
しょうか？

>>485

>茨城なら、駅から少し離れれば土地現物が1000万円台で買えます。で、そこにどんな家を建てようと自由。

1000万と1000万台では、最大で２倍の違いがあるんだけど。

例えば１０００万円で買える土地ってどの辺り？少し離れればってどのくらい？駅ってどこの駅？

>今、四千から五千万だせば都内でも買えるんじゃないですか？

都内と言うのは、どの辺りの範囲？１００平米４ＬＤＫクラスが買えるの？



思うんだけど割高って言う人は、架空の数字を持ち出して意味の無い比較をしてないか？
立地についても駅の近くを必要とする人に離れれば何て言う比較は意味無いよ。

んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。


それと３０年後に建替えって修繕計画の年数と何かを勘違いしてる？
メンテさえしっかりやれば今時のマンションなら修繕計画２周以上楽勝だと思うけど。

サーパスの平均面積は、住民板の過去の書き込みから８９平米と言うことなので２７坪ですから
パークハウスの３１坪に換算すると土地代は大体半分くらい。物件価格に占める割合は１７％位。

坪単価１１０万円と言うことなので総額６１億円。営業利益が２割として土地代が９億ぐらいだ
から、建物と付帯設備で７０万円/坪位。

坪当たり１０万円の差をどう感じるかでしょうか。

サーパスの平均価格は、２，９７０万円。対するパークハウスは、同面積換算で４，０５０万円。
約１千万円の差です。

サーパスは、完成前に完売していますから値引きなんて無かったと思います。それでも割安
物件と言うことでした。

感覚ですが、大体２割程度引いてもらえばまずまず、それ以上ならラッキーと言う感じに成るの
ではと思いました。飽くまで平均の話です。

>>489

>だけど、このマンションを造った人たちは、努力して少しでも安い物件を提供しようという気持ちが無かったことは確か。

どう言う部分がそう言う風に取れるんですか？

土地代は、しょうがないとしても坪８０万円が割高と言う事ですか？
この建物の仕様なら幾らが妥当なんでしょうか教えてください。

高いって言う人は、どう高いのか説明してくれないと本当に高いのかどうなのか判断できません。判断する知識を
お持ちの様なのは分かりました。できれば、妥当な価格を説明付きで教えてください。

茨城物件は、買った値段より高く売れないですよ。
定住するなら、今が買いかもです。
部屋の階数・間取りなんか気にしないのであれば、
あと一年待ちましょう。
年齢や銀行審査のことも考えたほうが良いですよ！

あと、も一つ言わせて下さるなら、ＴＸの駅近い
のは便利です。つくば市は暮らしやすいです。

ＴＸでも、柏の葉からはバカ高い！
やはり、ご自分のライフスタイルと縁がマンション購入には
あるんじゃないかなぁ～。
柏の葉だって、駅とショッピングセンター近いけど、中古で
売るときはかなり安物になる土地ですね。
やっぱり、常磐千葉なんですよね！

柏の葉なら都内。つくばなら研究都市・万博。かな…。

↑492さん、大変判りやすい話です。


487さん
＞＞んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。

貴方はいつも人の書き込みに対して批判ばかりしているけど、そう思うんだったら、自分自身でなるほどっていう話をご自身で探してきて、是非書き込んでください。

人の話に赤線入れるのは誰でも出来る事ですよ。それに、赤線の話は誰のためにもならないし、何の参考にもなりません。あくまでもここは情報交換の場であって、批判をする場所ではありません。

買ってはいけない物件

建物竣工時に総戸数の半数以上が、もしくは入居開始から１年経過後も総戸数の１割を越える住戸が未契約の物件。
これはあくまでも目安ですが、結局のところこの目安を超えて売れ残っている物件は、はっきり言って明らかな“不人気物件”です。
いくら不動産不況とはいえ、新規の販売時にこれだけ低迷した販売状況ですと、将来の流通性や資産価値に多大な影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
ちなみに何戸売れているかは、販売担当者の言う数字を鵜呑みにしてはいけません。必ず現地を確認しましょう。
バルコニーを見て、エアコンのスリーブが外壁に出ていない住戸や物干し金物に物干し竿がない住戸は入居者がついていない可能性が高いです。
こうした住戸を数え、実際の入居率を割り出しましょう。

これに加え、値引き額が当初の価格から坪単価で４０万円以上に達したら要注意です。
これは例えば７５㎡前後の３LDKなら約９００万円程度の値引に相当します。
買手にとってはこれだけの値引きはかなりの魅力になりますが、
集合住宅であるマンションにおいて、これだけの価格差は、
入居者層の違いによる価値観や経済観念の違いなどの各種弊害を導く可能性があります。
特に建物の修繕や建替えの検討にあたっては、この弊害が顕在化することでしょう。
そのため、購入価額に大きな差が生まれるような販売状況の物件は購入すべきではないでしょう。

>493

何かを判断する時、何らかの判断目安とか基準的なものがあるから判断できる
のと違うのでしょうか。

「安く提供する気持ちが無い」と言うなら何故かを示さなきゃ情報としての価値なんて
無いに等しいですよ。そんなのたたの悪口と同じ。

価格の高い安いも同じ。どうして自分が、高いと思うのか安いと思うのかを示さなけれ
ば情報としての価値なんて無い。

485の最後の部分「高いと思いますよね？」なんて「何も判断する材料も無く出鱈目か
いてます」と同じじゃないか。

収益価格から見た買ってはいけないマンション
　不動産の価格の見方の１つに、どれだけ対象不動産が収益を生み出すか、という考え方があり、この見方による不動産価格を「収益価格」と言い、収益価格を算定する方式を収益還元法と言います。
　マンションについても、「もし賃貸に出したらいくらで貸せるか」によって収益価格が算出できます。
　最近では不動産価格も右肩上がりの時代ではないので、資産価値重視の観点からこの収益価格がいくらになるかが重要になってきています。つまり、これからのマンションの価値は「賃貸に出したらいくらで貸せるか」で決まる、とも言えます。またローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます。
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◎ 収益還元法で適正価格を求める
収益価格は
　　　収益価格＝想定年間賃料÷還元利回り
で得られます。
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想定賃料は情報誌・インターネット・地元業者などから対象マンションの妥当な賃料相場から調べます。
還元利回りは表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。
例えば、周辺の家賃相場が１５万円の場合、
　　　収益価格＝（１５万円×１２ヶ月）÷０.０６＝２７００万円
となります。
　
この場合分譲価格は２７００万円以上なら高いと言え、下回っていれば安い買いものです。
（不動産鑑定の場合は収益は純収益、還元利回りも償却前と後があります。）

パークハウスは管理費等々で4万とすると、
家賃11万管理費4万　総家賃15万

11万×12÷0.06＝2200万　

こんな感じでの試算（収益還元法）もあるんですね。

私達素人が高いか安いかを判断する、一つの基準にもなりそうですね。

>494

態々有りもしない７５㎡を引き合いに出しているところが実にいやらしい、これは値引き
額の金額の９００万円を現状のモデルルームの値引き額とダブらせたいからと思える。

それ以前にここって、元々３，０００万円～７，５００万円まで実に２倍以上の開きがある
から値引き額なんて関係無く価値観に違いは有ると思います。でも、価格が一律だったとし
ても建替え等になればすんなり行く訳ではなく494の書いている内容はタダの嫌がらせの粋
を出ていない。

大体、ここを建替る時の心配する前に自分の寿命を心配した方が良いと思う。今３０歳とし
ても１００歳位だよ。４０台の人なら長寿日本一も狙えるぜ（笑）
多分、被災したときとか言うんだろうなと予想。

それよりも、心配するなら物件価格が安すぎて所得が低くても買えてしまう様な物件の方が
修繕や管理費の問題が発生しやすいのではと思う。


それとね。数えてみようと言っても物干しは殆ど見えないよ。エアコンのスリーブも妻側な
ら見えると思うけど。北側からエアコンの屋外機の台数をカウントすると言う手も有ります
が駐車場が邪魔だったり上はやはり見ずらいから大変かもね。ガンバ。


でも、ただのコピペをしただけですからどう取ろうが読み手の自由で情報を提供しているだ
けですとか言うのかな。

496さん

>収益価格から見た買ってはいけないマンション

じゃなくて、「投資家が買ってはいけないマンション」とした方が良かったですね。
497さんが住むために買いたい人だったとしたら、つまらない誤解をされてしまった
かも知れませんよ。

賃貸物件と分譲物件が、同じみたいな言い方も誤解を招きそうです。

>>490

>内装とか電気機械類の保証は１年ですか？

基本的に２年です。電気の配管配線、給配水管・洗面ユニット便器・ユニットバスなどの漏水は５年です。
機器は、メーカー保証書によると言う事です。インターホンは、２年でした。

４９８は悲しいことに住民でしょ。４９４に対してのレスだけど、実に嫌らしく気持ち悪いカキコですね。自分ではわからないだろうけど。住民のはじですよ。
４９４はあなただけに言ってるわけではないからね。被害妄想です。ネガレス（てもないけど）にそうむきにならないで。滑稽で笑えた。
パークハウスの価値をいろんな角度から検証してるレスは興味津々です。
違っていると言うならあなたこそ正解を具体的に示してね。お願いします。

いやらしい投稿をするＡ、それを批判するＢ。

しばらくするとＡを庇いつつＢを非難するＣ登場と言うパターンが最近目に付くね。
匿名掲示板だから誰が書いているのか分からないけどさ。


>501

パークハウスの価値じゃなくて一般論を無理やり当てはめようとしているだけにしか
見えないよ。それも、かなりいやらしい角度でね。

現地を見ていないからあんな事書けるわけで信じて数えに来た人がいたら可愛そうじゃ
ないの。そう言う事まで考えて書いてあげて欲しいね。

収益価格という評価法があるのですか。なるほど。。
投資家より検討者にとって大変参考になり得ますよね。こんなことは投資家にとっては常識でしょ。

一般論と誰でもわかるし、敢えて反論することでもない。パークハウスに当てはめてるのはだれでしょうね。
だから被害妄想。

損益価格で評価すると利益が出るかどうかは判断できますが建物の質と言うか良し悪しはどう加味されるのですか？パークハウス以外にはサーパスしか無い現状で学園駅周辺の賃貸物件とゴッチャ混ぜに考えても良いのでしょうか？
そこのところが良く分からないので詳しく教えてください。

嫌らしい角度の書き込みは辞めてください。パークハウスをおとしめるのはやめてくたさい。よろしくお願いします。って言ってるの気付いてくだい。

その誰でも分かると言う一般論をあえてここにいやらしい角度で書く意図はなんなんでしょうね（笑）

一般論なら他にも物件があるのにどうしてここに書くんでしょうね？どうしてかな。しかも、買っては
いけないとかってタイトルの内容を態々選んでね。

余程、ここの物件が気に成るんですね。あっ、今度は、自意識過剰って言われそうだ。

>504

ここに書くこと自体が、一般論といえどここに当てはめていると言う事に成るのに気付かないのでしょうか。
当てはめたいからここに書くのと違うのかな。

何となく書きたくなったから書いたら偶然ここだった。にしては、いくつも偶然が続くものですね。
みらい平やガレリア、みどりのでは見かけたこと無いから凄い偶然なのかも。

気になるから書くのだろうね。一般論を書かれてなぜそうむきになるの？ここでは住民さんのカキコが煽りになってますね。彼はあなたたちの為に書いてるわけではないでしょ。荒らさないでくださいよ住民さん。パークハウスをおとしめないでください。

問題は一般論かどうかじゃなくて内容や書き方なんじゃないの。
気に成るより暇だからにしか見えんな。