パークハウスつくば研究学園 Part6

少し安く見積もって、坪単価８０万円で施工したとき１００㎡で２４００万円です。土地台を加えるとガレリアベールだったら３２００万円です。パークハウスの場合はガレリアベールより土地購入代金が高いときいてますが、この場合、最低でも３５００万円で売り出さないと儲けは無い計算になります。
それより安ければお買い得です。
デフレが進んでますがデベに限らす製造メーカーは青色吐息です。可哀相ですよ。

デベの地所は平均３５００万では儲け無し。３千万円以下では大赤字ですね。２千万円など論外ですよ！そんなことになったら即買いですが！！

今後の動向ですが、パークの売れ残りの部屋が、どこかの賃貸業者に売り出され、賃貸になった場合は問題点が出てきます。

「「区分所有法」「マンション管理適正化法」」という法律で、貸主が所有戸数だけ議決権を持つ事になります。
物事を決める際の決議には50％の票が必要になるとの事なので、賃貸業者の意向如何では、規約等々の変更もあり得るということになります。

まあ、賃貸になるかどうか、私達にはまだまったく判りませんが、その事も含めて、交渉の際に地所に確認した方が無難かもしれませんね。


つくばのシンボルというか、一番便利な街になる事は間違いないですよね。
マンション購入者の60～70％が地元住民であることから考えれば、価格が下がれば売れる事は間違いないと思いますが、現入居者との兼ね合いを考えると、今の販売方法では無理でしょうね。

地所さんも今後あの手この手を考えている事は間違いないので、今後の動向を見ながら良いタイミングで納得いく価格で買いたいと思っています。

つくばでは、マンションはこれからはデベが工務店をたたいて建てるだろうし、グレードを落とすかして１５百万円から２千万円台で売り出すだろうね。そうしないと買手が付かないでしょうから。そうなるとハイグレード仕様で建ったパークハウスなどは新古マンションになっても価値はある。
くさってもたいがいい。
マンションは保存が良ければくさらないからね。

＞＞大赤字ですね

大丈夫ですよ。地所は大きなバックボーンがあるし、都内では圧倒的な人気のある物件も多数あります。

ここで大きな損害を出したとしても、どこかで必ず取り戻す事が出来ますから、私達が心配する事は無いと思います。2000万を論外なんていわないで、しぶとく交渉して、是非2000万で購入してください。

ちなみに、業者に払い下げる場合の相場は50%だそうです。夢ではないですよね。
半年前の非常識（値下げの話）が、今は常識になってるんですから。
誰もが予想しない事が、起きる可能性がありますよ。

パークは賃貸にはならないとおもいます。つくばで月家賃２５万とか付けたら借り手はほとんどいませんから。
３千５００万円のマンションは最低でも２５万円とかで貸さないと儲けはないです。
ここが２５００万円になれば賃貸の可能性は出てきますが。
だからこそ永住する気で買わないと！ここはね。

当初定価の３割引きが目安でしょう。さくらなら３５００万円！ここまで下がると即完買でしょ！！

書いた本人が言うのも何なんですが、私も賃貸というのは可能性は低いと思います。
だからこそ、何か不気味な感じがしてならないんです。

このまま、一戸一戸地所が売っていくって考えた場合、広告や人件費等々の経費も膨れ上がる一方だし、
管理費等々の経費の負担も相当の経費負担、販売する上での費用対効果を考えると、既に費用対効果が無いことは明らかだから、どういう方法か想像も付かないけど、手放す方向で考えてるんじゃないのかなという気がして成らないんです。

ミレニオの山万さんは残り一括で売却したようですね。来春新価格で販売するようですが、地所さんは面子にかけても最後まで責任持つとおもいますね。
天下の三菱地所ですから！

この辺で家具屋さんを見つけられないのですが、入居者の皆さんはどこで揃えましたか？おすすめのインテリアショップや家具屋さんを知っていたら教えて下さい！

購入を検討する側としても、三菱地所さんが最後まで責任をもって販売してもらわないとと思いますが、企業というものは利益を追求する集団ですので、今後の動向を注意しながら情報を収集していきましょう。

>>457さん

この板にリンクが貼られてる契約済み２さんによるまとめのHPに書いてあるので参考になると思いますよ。
あとは、つくば市要にあるStyleShopもけっこうおしゃれな家具が置いてあります。

460さんへ

基本的に、ここで得た情報は、どう理解しようが個々の責任においてということが大前提なので、
誰がどうとらえようと、それは情報を得た人間の責任ということで、ご理解願いたいです。

過去を見ても、ネガレスだけではなくてポジネタに関しても、今の現状とは違うことが書かれていました。
ネガティブてきな予想だけを非難するのはどうなのかと思いますよ。

もし非難するのであればポジネタ・ネガネタ双方にするべきです。（割引販売はしないとの情報で、迷惑した人もいるでしょう）


さて、本題ですが。

＞＞50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？

たしかにそれも再販に投げ売る理由の一つだと思いますが、利益という観念で考えるとそれだけではないようです。

売れないということは、販売するための宣伝広告費、インフォメーションセンターなどにかかる人件費や維持費、
そして最も大きいのが、売れていない住戸の管理費や積立金の負担です。

50％で売ったとしても、売らない時よりも損害が少なければ、企業としては当然売りにいくでしょう。




＞＞末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。


もちろん５０％で買える訳がありません。業者の利益がありません。
通常５０％で買い取り２０％付けて売るらしいです。ＴＯＴＡＬ７０％


しかしながら、価格改定と値引きは同じでないということはご存知でしょうか？

価格改定とは仮に4000万の物件があるとします。あまりにも売れないので3000万に価格を改定します。
実質値下げですが、値下げは割引ではなく、価格を4000万から3000万に変えただけ。
つまり4000万のものを3000万で買ったとしても、割引は０ということになります。

今後、パークも価格改定を行ったとすると。
仮に今現在3000万の物件が2500万に価格改定があるとします。
業者がその時点で50％で買い取ります。1250万
それに２０％の利益を乗せると2125万

ここまで来るかどうかは判りませんが、ありえない話ではないと思いますよ。ただの推測ですが。


＞＞三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから

三菱ＵＦＪも三菱地所も個々に独立した企業です。もちろん双方には双方の株主もいます。
よって、地所がメガバンクを“持っている”という表現はいささかおかしな話ですよね？

それに、同系列にメガバンクがあるということは有利ですが、何をしても大丈夫ということではありませんよ。
今のご時世大蔵省の目も厳しくなっているとの話も聞きますし、いい加減な銀行は後がないとも聞きますので、
現時点では地所と銀行は切り離して考えるべきでしょう。


＞＞財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか


どうやら世間の認識とは違うみたいですね。

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_nebikihanbai_furonnt...

「住友不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産も実は、値引き販売を行っている」
ということです。時代の流れなんでしょうか。


＞＞それだって50%には程遠かったでしょう？

何の５０％なんでしょうか？主語がないので理解できませんでした。




まあ、いずれにせよ、買うのは個人個人なので、他人がいくらで買おうが、どの情報を信じようがいいじゃないですか。


なるほどと思えるような情報を、みんな探してるんですから、460さんも他人ばかりに頼るのではなく、自分自身で努力して探してみてください。

>４６１さん

ごもっともです。
自分も不動産業界の端くれですが、
やはり借り入れで事業を行っている限り、一括売却による
資金化やオフバランスはどんな企業にも取り得る選択だと思います。
ただ、バルクセールはさすがに地所はやらないかと思いますが、
価格改定による摩擦やブランド価値の下落を防ぐための一括卸売却の可能性は
選択肢としては考えられそうです。
いずれにしても、このマンションの値付けは、収益還元的な値段ではなく、
コスト積み上げ（素地取得価格がかなり高額）＋プレミアム部分の利益上乗せ
で設定されていますので、つくば市にしては高額で需要価格帯としては、ちょっと
ミスマッチだったのかもしれません。
価格の大幅改訂をしなければ捌けない状況にあるので、後は売り主の判断如何でしょうが。

462さん

あの、あくまでもここは情報交換のばなので、人の書き込みにたいしてだけの考察は、別の板でお願いします。

>>465

当たり前のことですけど、マンション購入とはコンクリと鉄筋だけ買う訳じゃないですからね・・・

単なる荒らしでしょうから食いついちゃいけないのでしょうが、食いついてみました。

そんなことよか、もっと有意義な情報よろしく

ハードよりもソフト、原材料費よりも人件費の方が高いでしょ
５００円のラーメンに「原材料費は１００円しないはずじゃないか！」って騒ぎますか？

ここの平均が、３１坪/部屋位。壱～参とさくらの坪単価を均せば１５０万位でしょ
うかね。

それが、５５０戸だから２５０億ぐらい。俗に営業利益が２割と言われているから
それを引くと２００億で土地は噂だと６０億ぐらいと言うことだからそれらを引い
て坪単価に直すと建物と付帯設備で８０万円/坪は良いところでしょう。

平均坪単価が、１４０万でも８０万円をちょっと切る程度かな。

当たらずも遠からず。
いままでは工務店とデベが儲け過ぎていたことなるね！原価は土地代金をいれるとそんなものだろうと思うよ。

坪８０万円だとしたら鹿島は儲けましたね。普通にだろうけど。今更、建設コストは値切れないから、地所さんが２割の儲けを捨てるしかないでしょ。
もし取得土地代金が６０億なら、５５０で割ると１戸当たり１千万円越えてるからかなり厳しいよね。

原材料費が１００円のラーメンを５００円で売っていては店は潰れるよ
残り４００円は人件費＋テナント代＋設備、備品代＋宣伝広告費＋光熱費＋運送費＋税金その他諸々ですよ

原価を計算して何か意味でもあるの？

やはり素地取得費が異常に高いと噂を聞いていましたが、
ここまで高かったなんて・・・。

これは売り主の需要見込み違いということでしょう。
仮にリーマンショックが無くても、高すぎて捌けなかったでしょうね。

正直、ブランドは落ちるが、隣のサーパスぐらいの販売価格で完売を
目指すライトな事業スタンスの方が良かったのに、リキを入れすぎたのでしょう。
駅前で空室だらけというわけにはいかないので、大幅価格改訂により、売り切ってしまう方が
いいとは思います。

サーパスさんのほうが一等地ですが、仕入れ価格がパークハウスさんよりかなり安かったと聞いてます。土地代の差が価格にかなり影響してますね。パークハウスの高いのは仕方ないよ。

原材料費が10円くらいなんじゃない？

今は良くて安いものが売れてる。マンションも同じでしょ。新規分譲マンションは当分つくばには出来ませんね。新古マンションが売れ切れないことには何も始まらないでしょ。
いま工事してるのは賃貸マンション、アパートばかりですね。大和ハウス工業さんが駅前とイイアスの脇に７階建ての賃貸マンションを建ててますが、大和ハウス工業さん元気ですね。とくにつくばの研究学園駅界隈では。
年末商戦たけなわで、イイアスも大賑わいで車とめるのがたいへんでした。

>>478
>>476

おせぇてください。

マンションなのに土地代が、一千万が異常って言うことですがこの辺りなら
いくらが正常なんですか。駅前商業地で。

サーパースも１戸辺りにすれば4～500万の間ぐらい。取得価格は、パークハ
ウスの３分の１位だったらしいけど。穴吹が、土地を買った頃は駅舎しかない
時だったのでリスクを取った分安く買えたとも読める。だからサーパスと単純
には比較できないと思う。

なら、平米幾らが妥当なんでしょうね。

470が、当たらずしも遠からずなら平均価格の２４％は異常と言うことなので
しょうか？

>>485

>茨城なら、駅から少し離れれば土地現物が1000万円台で買えます。で、そこにどんな家を建てようと自由。

1000万と1000万台では、最大で２倍の違いがあるんだけど。

例えば１０００万円で買える土地ってどの辺り？少し離れればってどのくらい？駅ってどこの駅？

>今、四千から五千万だせば都内でも買えるんじゃないですか？

都内と言うのは、どの辺りの範囲？１００平米４ＬＤＫクラスが買えるの？



思うんだけど割高って言う人は、架空の数字を持ち出して意味の無い比較をしてないか？
立地についても駅の近くを必要とする人に離れれば何て言う比較は意味無いよ。

んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。


それと３０年後に建替えって修繕計画の年数と何かを勘違いしてる？
メンテさえしっかりやれば今時のマンションなら修繕計画２周以上楽勝だと思うけど。

サーパスの平均面積は、住民板の過去の書き込みから８９平米と言うことなので２７坪ですから
パークハウスの３１坪に換算すると土地代は大体半分くらい。物件価格に占める割合は１７％位。

坪単価１１０万円と言うことなので総額６１億円。営業利益が２割として土地代が９億ぐらいだ
から、建物と付帯設備で７０万円/坪位。

坪当たり１０万円の差をどう感じるかでしょうか。

サーパスの平均価格は、２，９７０万円。対するパークハウスは、同面積換算で４，０５０万円。
約１千万円の差です。

サーパスは、完成前に完売していますから値引きなんて無かったと思います。それでも割安
物件と言うことでした。

感覚ですが、大体２割程度引いてもらえばまずまず、それ以上ならラッキーと言う感じに成るの
ではと思いました。飽くまで平均の話です。

>>489

>だけど、このマンションを造った人たちは、努力して少しでも安い物件を提供しようという気持ちが無かったことは確か。

どう言う部分がそう言う風に取れるんですか？

土地代は、しょうがないとしても坪８０万円が割高と言う事ですか？
この建物の仕様なら幾らが妥当なんでしょうか教えてください。

高いって言う人は、どう高いのか説明してくれないと本当に高いのかどうなのか判断できません。判断する知識を
お持ちの様なのは分かりました。できれば、妥当な価格を説明付きで教えてください。

茨城物件は、買った値段より高く売れないですよ。
定住するなら、今が買いかもです。
部屋の階数・間取りなんか気にしないのであれば、
あと一年待ちましょう。
年齢や銀行審査のことも考えたほうが良いですよ！

あと、も一つ言わせて下さるなら、ＴＸの駅近い
のは便利です。つくば市は暮らしやすいです。

ＴＸでも、柏の葉からはバカ高い！
やはり、ご自分のライフスタイルと縁がマンション購入には
あるんじゃないかなぁ～。
柏の葉だって、駅とショッピングセンター近いけど、中古で
売るときはかなり安物になる土地ですね。
やっぱり、常磐千葉なんですよね！

柏の葉なら都内。つくばなら研究都市・万博。かな…。

↑492さん、大変判りやすい話です。


487さん
＞＞んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。

貴方はいつも人の書き込みに対して批判ばかりしているけど、そう思うんだったら、自分自身でなるほどっていう話をご自身で探してきて、是非書き込んでください。

人の話に赤線入れるのは誰でも出来る事ですよ。それに、赤線の話は誰のためにもならないし、何の参考にもなりません。あくまでもここは情報交換の場であって、批判をする場所ではありません。

買ってはいけない物件

建物竣工時に総戸数の半数以上が、もしくは入居開始から１年経過後も総戸数の１割を越える住戸が未契約の物件。
これはあくまでも目安ですが、結局のところこの目安を超えて売れ残っている物件は、はっきり言って明らかな“不人気物件”です。
いくら不動産不況とはいえ、新規の販売時にこれだけ低迷した販売状況ですと、将来の流通性や資産価値に多大な影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
ちなみに何戸売れているかは、販売担当者の言う数字を鵜呑みにしてはいけません。必ず現地を確認しましょう。
バルコニーを見て、エアコンのスリーブが外壁に出ていない住戸や物干し金物に物干し竿がない住戸は入居者がついていない可能性が高いです。
こうした住戸を数え、実際の入居率を割り出しましょう。

これに加え、値引き額が当初の価格から坪単価で４０万円以上に達したら要注意です。
これは例えば７５㎡前後の３LDKなら約９００万円程度の値引に相当します。
買手にとってはこれだけの値引きはかなりの魅力になりますが、
集合住宅であるマンションにおいて、これだけの価格差は、
入居者層の違いによる価値観や経済観念の違いなどの各種弊害を導く可能性があります。
特に建物の修繕や建替えの検討にあたっては、この弊害が顕在化することでしょう。
そのため、購入価額に大きな差が生まれるような販売状況の物件は購入すべきではないでしょう。

>493

何かを判断する時、何らかの判断目安とか基準的なものがあるから判断できる
のと違うのでしょうか。

「安く提供する気持ちが無い」と言うなら何故かを示さなきゃ情報としての価値なんて
無いに等しいですよ。そんなのたたの悪口と同じ。

価格の高い安いも同じ。どうして自分が、高いと思うのか安いと思うのかを示さなけれ
ば情報としての価値なんて無い。

485の最後の部分「高いと思いますよね？」なんて「何も判断する材料も無く出鱈目か
いてます」と同じじゃないか。

収益価格から見た買ってはいけないマンション
　不動産の価格の見方の１つに、どれだけ対象不動産が収益を生み出すか、という考え方があり、この見方による不動産価格を「収益価格」と言い、収益価格を算定する方式を収益還元法と言います。
　マンションについても、「もし賃貸に出したらいくらで貸せるか」によって収益価格が算出できます。
　最近では不動産価格も右肩上がりの時代ではないので、資産価値重視の観点からこの収益価格がいくらになるかが重要になってきています。つまり、これからのマンションの価値は「賃貸に出したらいくらで貸せるか」で決まる、とも言えます。またローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
◎ 収益還元法で適正価格を求める
収益価格は
　　　収益価格＝想定年間賃料÷還元利回り
で得られます。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
想定賃料は情報誌・インターネット・地元業者などから対象マンションの妥当な賃料相場から調べます。
還元利回りは表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。
例えば、周辺の家賃相場が１５万円の場合、
　　　収益価格＝（１５万円×１２ヶ月）÷０.０６＝２７００万円
となります。
　
この場合分譲価格は２７００万円以上なら高いと言え、下回っていれば安い買いものです。
（不動産鑑定の場合は収益は純収益、還元利回りも償却前と後があります。）

パークハウスは管理費等々で4万とすると、
家賃11万管理費4万　総家賃15万

11万×12÷0.06＝2200万　

こんな感じでの試算（収益還元法）もあるんですね。

私達素人が高いか安いかを判断する、一つの基準にもなりそうですね。

>494

態々有りもしない７５㎡を引き合いに出しているところが実にいやらしい、これは値引き
額の金額の９００万円を現状のモデルルームの値引き額とダブらせたいからと思える。

それ以前にここって、元々３，０００万円～７，５００万円まで実に２倍以上の開きがある
から値引き額なんて関係無く価値観に違いは有ると思います。でも、価格が一律だったとし
ても建替え等になればすんなり行く訳ではなく494の書いている内容はタダの嫌がらせの粋
を出ていない。

大体、ここを建替る時の心配する前に自分の寿命を心配した方が良いと思う。今３０歳とし
ても１００歳位だよ。４０台の人なら長寿日本一も狙えるぜ（笑）
多分、被災したときとか言うんだろうなと予想。

それよりも、心配するなら物件価格が安すぎて所得が低くても買えてしまう様な物件の方が
修繕や管理費の問題が発生しやすいのではと思う。


それとね。数えてみようと言っても物干しは殆ど見えないよ。エアコンのスリーブも妻側な
ら見えると思うけど。北側からエアコンの屋外機の台数をカウントすると言う手も有ります
が駐車場が邪魔だったり上はやはり見ずらいから大変かもね。ガンバ。


でも、ただのコピペをしただけですからどう取ろうが読み手の自由で情報を提供しているだ
けですとか言うのかな。

496さん

>収益価格から見た買ってはいけないマンション

じゃなくて、「投資家が買ってはいけないマンション」とした方が良かったですね。
497さんが住むために買いたい人だったとしたら、つまらない誤解をされてしまった
かも知れませんよ。

賃貸物件と分譲物件が、同じみたいな言い方も誤解を招きそうです。

>>490

>内装とか電気機械類の保証は１年ですか？

基本的に２年です。電気の配管配線、給配水管・洗面ユニット便器・ユニットバスなどの漏水は５年です。
機器は、メーカー保証書によると言う事です。インターホンは、２年でした。

４９８は悲しいことに住民でしょ。４９４に対してのレスだけど、実に嫌らしく気持ち悪いカキコですね。自分ではわからないだろうけど。住民のはじですよ。
４９４はあなただけに言ってるわけではないからね。被害妄想です。ネガレス（てもないけど）にそうむきにならないで。滑稽で笑えた。
パークハウスの価値をいろんな角度から検証してるレスは興味津々です。
違っていると言うならあなたこそ正解を具体的に示してね。お願いします。

いやらしい投稿をするＡ、それを批判するＢ。

しばらくするとＡを庇いつつＢを非難するＣ登場と言うパターンが最近目に付くね。
匿名掲示板だから誰が書いているのか分からないけどさ。


>501

パークハウスの価値じゃなくて一般論を無理やり当てはめようとしているだけにしか
見えないよ。それも、かなりいやらしい角度でね。

現地を見ていないからあんな事書けるわけで信じて数えに来た人がいたら可愛そうじゃ
ないの。そう言う事まで考えて書いてあげて欲しいね。

収益価格という評価法があるのですか。なるほど。。
投資家より検討者にとって大変参考になり得ますよね。こんなことは投資家にとっては常識でしょ。

一般論と誰でもわかるし、敢えて反論することでもない。パークハウスに当てはめてるのはだれでしょうね。
だから被害妄想。

損益価格で評価すると利益が出るかどうかは判断できますが建物の質と言うか良し悪しはどう加味されるのですか？パークハウス以外にはサーパスしか無い現状で学園駅周辺の賃貸物件とゴッチャ混ぜに考えても良いのでしょうか？
そこのところが良く分からないので詳しく教えてください。

嫌らしい角度の書き込みは辞めてください。パークハウスをおとしめるのはやめてくたさい。よろしくお願いします。って言ってるの気付いてくだい。

その誰でも分かると言う一般論をあえてここにいやらしい角度で書く意図はなんなんでしょうね（笑）

一般論なら他にも物件があるのにどうしてここに書くんでしょうね？どうしてかな。しかも、買っては
いけないとかってタイトルの内容を態々選んでね。

余程、ここの物件が気に成るんですね。あっ、今度は、自意識過剰って言われそうだ。

>504

ここに書くこと自体が、一般論といえどここに当てはめていると言う事に成るのに気付かないのでしょうか。
当てはめたいからここに書くのと違うのかな。

何となく書きたくなったから書いたら偶然ここだった。にしては、いくつも偶然が続くものですね。
みらい平やガレリア、みどりのでは見かけたこと無いから凄い偶然なのかも。

気になるから書くのだろうね。一般論を書かれてなぜそうむきになるの？ここでは住民さんのカキコが煽りになってますね。彼はあなたたちの為に書いてるわけではないでしょ。荒らさないでくださいよ住民さん。パークハウスをおとしめないでください。

問題は一般論かどうかじゃなくて内容や書き方なんじゃないの。
気に成るより暇だからにしか見えんな。

数人の住民さんのキャラがパークハウス全住民キャラとはならないだろうけど、そう見なされたら困ります。気をつけましょう。

Ｄって誰？と言うかどれって聞くべきか。512は、偽住民だって分かった。ＡやＣの味方をする住民が居るとは思えんから。Ａと愉快な仲間達Ｃに類する人とＢに類する人じゃないの。

愉快な仲間達は、Ｂの意見に対してはぐらかすだけじゃなくてちゃんと答えてあげるとＡの情報としての価値が上がると思うよ。

不動産を買う。おそらく人生の中で一番高い高価な買い物だと思います。

高い買い物をする時には、いろいろな角度からその物を検証します。
例えば、物件に付いている価格は適正なものなのか？
自分のライフスタイルに合っているのか？など。

ライフスタイルは人それぞれ違いますが、適正価格かどうかはほとんどの人
（自分が納得できる部分がある場合は別ですが。）に共通します。

以前にも書き込みましたが、収益還元方というのは一つの目安です。
これは資産というよりも、将来的にローン破綻を避けるための一つの目安です。
「ローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます」

上記の記載はどの不動産にも共通する基準で、パークはそれ以外に考えなければな
らない事が出てきました。

①駐車場問題
②売れていない事による、資産価値の下落
③現住人のとの人間関係

高い買い物だけに、色々な情報を集め、後悔しないようにしたいと思っています。
何か良い情報が有りましたら、お互いに情報交換をしていきましょう。


※この板は、情報交換する場所です。人の書き込に対する批判はバトル板でお願いします。

ネガティブな話は、検討者にとっては有益な情報になる。（このサイト運営者の方の話）


これからパークハウスを買う購入者にとって、売れない理由（ネガティブな情報）を探す事は、優位な条件を引き出せるチャンスにもなります。

パークハウスは現時点で売れ残りが多数あります。これだけ売れ残りがあるという事は、売れない理由が何処かにあるはずです。

現住人にとっては、聞きたくないネガネタも多くなると思いますが、私達検討者にとっては、その全てがポジネタなんです。

もちろん購入した時点で住人になるわけですから、購入した時点で聞きたくもない話になるとは思うのですが、
あくまでもこの板は住人板ではなくて、購入検討者の板。それを理解しなければいけません。


最近、ある特定の住人の方の書き込みを見ていると「投稿いている「人」自体、つまり人間性や人格を否定・批判」です。

「投稿している「人」自体、つまり人間性や人格を否定・批判することは、購入検討者にとって有益な情報にはならないばかりでなく、
相手の方や関係のない第三者を不快にさせ、また結果としてスレッドが荒れる結果になります。」このサイトの運営者の方の弁


利用規約を良くお読みになって、それを理解した上での書き込みをお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/faq.html#2

適正価格って、ここは既に、超安値で土地を買った穴吹のサーパスと同じ位の坪単価じゃないですか（モデルルーム価格はサーパスよりも安い）
適正価格どころか、地所にとって出血大サービスの大赤字ですよ。
コストパフォーマンスで言うなら賃貸にはかないません。
ここは、免震、高層、地所ブランドの分譲マンション、つまり贅沢品。
ベンツを買うのに軽自動車と比較して、適正価格になっていない！と思うくらいなら軽自動車を買った方がいい。

では、地所の１００㎡前後の分譲マンションが２２００～２５００万円で売っているところを教えて下さい。

急激に伸びているけど中身は
>>470
>>488
だと十分安くなってきたみたいだけど
>>496
>>497
だとまだ下がりそうだ

どちらが参考に成るかってことでいいのかな。
後者優勢みたいだね。安いって言う話の方が嬉しいもんね。

不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。

例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。

でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。

だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。

信じる者は・・・騙されるのです。

大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？

営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。

あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。

自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それが、失敗しないための最善策です。


http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-category-3.html

５２９さんは、考えた結果何か導き出されたのですか？

コピペの内容は、確認できないような事ばかりだと思うんですが。

>>514サーフィンファンさん！
いま、ズーッとあらためてここ２、３日のレスを読まさせて頂きました。そんななかであなたのレスが一番気になりました。
あなたは住民さんとおもいますが、そうだとしたらとても悲しいレスです。分かりますか？
検討者は少しでも安く買おうとします。真剣です。当然ですよね。
あなたのレスみててなんか悲しくなりました。
わかりますか？
ＰＨが早く完売なることをねがってます。

駅近であることと、割と広々、構造なども悪くないかということで関心をもっています。ただ、研究学園駅は、新市庁舎とショッピングセンター以外に何もないような気がするのですが、他に公共施設や文化施設ができる予定はあるのでしょうか。また、駅の南側の計画はどうなのでしょう。知っている方がいらしたら教えてください。

南側と言うのは公園の南側それともサイバーダインの周辺でしょうか？
今の所話は、聞かないです。

そう言う事ならここより↓を覗いているほうがいいですよ。

つくばであれこれ
http://lsupport.tsukuba.ch/

文化施設が、出来るとしたらどう言うものが希望ですか？
図書館とかなら欲しいですが。

公園も含め、漠然とでした。駅の南に限りませんが、駅周辺地区の開発のコンセプトがあるのかなと思いまして。

図書館は必須ですね。あとはアートスペースやギャラリーのようなものとか、市民サークル活動などで使えるスペースのようなものとか？（まあ、駅近なんだからつくば駅に行けばよいのかもしれませんが。）
もちろん公園や歩行者道路の環境なども関心あります。

以前パークのモデルルーム見学に行ったとき、共用空間に地元の陶芸愛好者が作った作品をギャラリー風に展示するコーナーがあり、好印象でした。マンション自体はかなりポジティブに検討していますが、周辺環境はどうなっていくんだろうかと。

つくばであれこれも、たまに覗いてます。

５４０さん
市庁舎の西側に広大なスペース（敷地）が確保されていますので、将来はここに文化?施設やコミュニティ施設ができるのではないでしょうか。

＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

さくらレジデンス前の駐車場は、さくらレジデンスに住む人が使うであろう駐車場です。
そのほとんどが機械式駐車場です。
さくらはパークの中でも5000万以上の物件で、比較的高額所得者がターゲットと思われます。

そこで問題なのは、
「車は趣味趣向や家族構成により様々なニーズがあり、排気量が５ナンバーでもサイズだけ大きくなって３ナンバーとしている車も多く、世の中のニーズと機械式駐車場の規格にギャップが出てきています。
実際、このような理由から近隣の平置き駐車場を借りる人が増えたため、マンションの機械式駐車場は利用者が減っており、便利で高さに余裕がある最上段以外は空いた状態、というところも少なくありません。」

特に高額所得者は車に対しての趣味趣向の度合いが強く（高級車に乗る方が比較的多い）、平置き駐車場を希望する方が多いと予想されます。

今現在、さくらレジデンス前の機械式を希望し、駐車している車は見受けられません。
それは、機械式の不便性を皆が認識し、希望しないからだと思われます。

私もパークを購入した際は希望するつもりはありません。



もう一つの問題は以下の通りです。

ここで、機械式駐車場の修繕に関わる費用を考えてみましょう。建物外壁の修繕や給水管排水管、エレベーターなどの維持保全に費用がかかるように、機械式駐車場にも費用がかかります。

あるマンションでおこなった試算です。

３段式で屋根の無い１５０台の機械式駐車場を持つマンションの長期修繕計画を作成してみると、３０年目までに、

1.塗装に掛かる費用　　　　・・ 49,840,000円

2.部品交換等メンテナンス費用・ 47,970,000円

3.全面的な更新に掛る費用　・・179,400,000円


合計　　　　　　　　　277,210,000円となりました。



277,210,000円÷30（年）÷150（台）÷12（か月）

＝5,134円／月・・・これは常に150台が埋まっている場合の試算です。最上段だけしか入っていなければ、×３倍＝15,402円／月が、月々の駐車料金から積立られなければならないことになります。一度、試算してみてください。


また、月々の駐車料金は規約により、かなりの額が管理費に繰り入れられているマンションが多く、機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので、早めの検討をお勧めします。


『機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので』

入居者が積み立てる修繕積立金の足を引っ張る可能性があるという事は問題ではないでしょうか？


＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

逆にお聞きしたいのですが、色々な試算や資料を見る限り、私は問題ないとは思えないのですが、
524さんの問題ないと思える、紳士的なご意見を是非お聞きしたいです。

よろしくお願い致します。

追記

車を買うのに、見た目や趣味趣向より、車幅や重量をまず考えないとならないなんて、嫌じゃないですか？


こんな事例もありますよ。

マンションの管理組合から、車幅が３センチオーバーしているので、契約を解除するか、車を買い替えるように、という通達をもらいました。管理組合としては、駐車機メーカーが示す高さ、幅、長さ、重量をもとに駐車場使用規則を定めており、それをオーバーしている車を認めることはできないということで、全車両について見直しをおこない、規格外の車について、通達を出したようです。契約時には車検証を提出するものの、車を買い替えた時はそのまま契約書に関わるものではないため、徐々に規格外の車が増えてしまったための策でした。

やはり機械式駐車場がさくらレジデンスの高級感をスポイルしてますよね。ベンツのＳクラスは到底無理ですから。車好きのひとはけやきレジデンスに行くでしょうね。

すべて機械式ではないこともけやきの駐車場を使えることも知ってますが…。限られてますし…遠いですからやはり不利ですよね。
ま、早いもん勝ちだろうけど。それもなんかなぁと思っちゃいますよね。

問題は、何処に停められる停められないじゃなくて、駐車場に空きが出た場合、修繕積立金に影響が出るところです。

修繕積立金に不足が出た場合、不足分を補うのは住人、つまり修繕積立金が増額になるということです。

機械式駐車場は人気がなく、おそらく空きが多数出ると思われます。
さらに、さくらは高額ゆえに人気がなく、人気がないということは、売れるのも最後、ましてや機械式の駐車場しか残っていなければ、なお売れない。

売れなければ、この先の販売計画（バルグセール・賃貸に出る可能性も）にも違いが出てくる可能性が高い。
そうなると、資産価値の急速な下落等々の心配も出てきます。

その辺の事も考慮に入れなければならないと言うことです。
つくばは車社会ゆえ、きっても切り離せない駐車場問題。

どうにか良い方法があれば良いのですが。