パークハウスつくば研究学園 Part6

>>395さん貴重な情報の書き込みありがとう。知識が蓄えられました。興味深く読ませていただきました。
自走式の場合、年間の経費は１万円とありますが妥当な額でしょうね。月千円で済みますね。
機械式の場合の維持管理、補修、改修費が高額なのに驚きました。
あらためてパークハウスの駐車場を観ると自走式がほとんどなのでもっと安くても良いのかと思いました。が、先行きの改修に備えなくてはならないわけですから納得の金額ですかね。
このスレに書き込みしてもわるいことはなにもないですよ。
貴重な書き込みでした。

パーク限定でないのは構わないけど、どうせならみどりのの方にも書いてよ。
タワーパーキングなんてもっと大変そうだよね。

トミカのタワーパーキングの定価とかじゃない奴ね。

>406
パークハウスの場合、７５６台の内機械式は９６台ですから心配するほどの問題ではないでしょう。
心配するなら全部機械式のつくば駅周辺の物件とかタワーパーキングの物件じゃないのかな。

基本的に駐車場代は、安すぎるとパークハウスの立地だと又貸しする奴が出てくるので周辺並みか
気持ち高めで問題ないでしょう。駐車場のメンテ代以外は、修繕積立金に回して修繕積立金を下げ
る原資にするのが普通だから１０００円なんてのに拘ることに意味は無いですし本気で１０００円
なんて言っている人は良く分かっていないと行間に書いてあるようなものです。

【一部テキストを削除しました。管理人】

自走式駐車場が月１０００円は、エレベーター無しのケースだと思いますよ。
パークハウスは駐車場専用エレベーターがあるので自走式でももう少しかかるはずです。

メンテ代が１０００円でも２０００円でもいいんだけど駐車場代はそう言うものだけで
決めるものでは無いと言う事です。

容量的には自走式駐車場だけでまかなえるのに、わざわざ機械式を作らなきゃいけなかったのは敷地が分断されていたため。東向きや眺望劣悪な住戸が多いことも敷地形状と配棟に無理があったから。不人気の大きな要因です。

410さん

＞＞全部機械式のつくば駅周辺の物件とかタワーパーキングの物件

他のマンションのお話をしたいのなら、他のマンション掲示板に行かれる事をお勧めします。




さて、ここまで購入を待っている検討者にはもう一つ考えなければいけないことがあります。

以下専門家コメントコピペ

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

売れ残りマンションの問題点

一部どころか多くの住戸が売れ残っているところはやはり要注意といわざるを得ません。
これは価格と条件（立地や間取りなど）が合っていない、と考えていいでしょう。


いったん値引きがされたあとは、それがそのマンションの価格基準となってしまいますから、
高い時点で買って、数年で手放したいと思った人がいても、購入時とは比較にならない低価
格でしか売りに出せない、という事態にもなってしまいます。

またなんらかの議決の際も、売れ残りを大量に持っている売主があるかぎり、議決に必要な
だけの票も集められない、ということもあります。


売れ残るようなマンションだと判断できずに先に買ってしまった人がもっとも悲惨ですが、
あとから安く買った人も「居心地のいいマンションライフ」というのはなかなか難しいも
のだと思います。安くなった！と飛びつく前に、こういったリスクを検討してみることも、
大事ではないでしょうか。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

価格が安くなるということは、良いことだけじゃないみたいです。


一番気になるのは、資産価値の減少より、生活の基盤となる「居心地のいいマンションライフ」
が送れるか否かの部分です。

「以前、公団の物件で大量の空き住戸が出て、大幅な値下げをしたことがニュースになったの
を覚えている人も多いと思います。高い当初価格で買ってしまった住民の方々のインタビュー
の様子は、それはもう恨みと怒りがこもったすごいものでした。」


この掲示板の住人の方も凄いですもんね・・・・・・・・。


永住するつもりで買うマンションですから、価格以上に隣人とのトラブルも考慮に入れないと
いけないですね。


【一部テキストを削除しました。管理人】

インフォメーションセンターの売約済みの花飾り


売約済の表示の操作？モデルルームには、マンションの売れ行きをしめすボードがあるケースが多いです。ここに「商談中」「売約済」を示す造花やリボンなどが飾られています。


で…私もこれいくつか見たことあるんですが、造花やリボンがまばらにしか飾られていないマンションって…見たことないんですよねえ。たとえ不人気物件でも、それなりに埋まってるんです。


どういうことかというと、この「商談中」「売約済」には、サクラも混じっているという可能性が高い、ということです。もちろん本当に売れ行きのいいマンションはそんな小細工する必要はないのですが、実際はかなり売れ残りがあるマンションでも、たくさん造花やリボンを貼りつけて、残りわずか、というように「見せかけて」、間もなく売りきれてしまいますよ、と購買意欲をあおっているケースも多いのです。


実際に、とても正直な営業マンから「サクラも混じってますから」という言葉を聞いたことがあります＾＾；ですからあの売れ行きを示すボードだって、営業戦略の一つにすぎないのです。


しかしこれを真にうけて、じゃあ残っている中からでも、と、本来希望していた住戸をいきなりあきらめるのは早すぎます。数千万もする買い物、そんな簡単に妥協しちゃっていいのですか？できるだけ「自分たちの希望する、心から気にいった住戸」を手に入れることを優先して考えましょう。


安易な妥協は、入居後の後悔と不満にもつながります。せっかく買ってもそれではもったいないですよね。


たとえ希望の住戸が売約済でも、ダメモトでキャンセル待ちをしてみるのもいい手ですよ。実はその「売約済」自体がサクラだったりすることもあるのですから。



http://www.g-hajime.com/gyo/post_24.html


パークのインフォメーションセンターの花がいい加減とは言いませんが、

何しろ我々が本当に売却された物なのか確認のしようがありません。

したがって、その手の販売戦略には、目を向けないようにした方が無難のようですね。

なるほど。すべて納得です。隣近所とのコミュニケーションはサラサラと流れないと、鬱血して炎症を起こし、やがては膿んできます！
ＱＯＬ（生活の質）に多大な影響を及ぼします。
売れ残りはいろいろな問題を孕んでいること良くわかりました。

まあ、こればっかりはＴＸ側から見れば丸見え（特に夜）！
イーアス側からだと廊下の電気がコウコウ（もったいない）で、「ほとんど入ったのか？」と
思わせるが、ＴＸ側から見ると・・・・。
現地でよく観察するのが１番だね！

さくらは真っ暗だけど、けやきは随分入居しましたね。
壱番館の明かりも増えてきた気がします。

そりゃ一年経過しているのに真っ暗では問題でしょう？

免震の地所物件。
快速停車が決まる前に買おうと思ってます

壱番館の明かりずいぶん増えましたね。

増えなきゃ困るでしょ。本当はもう全戸数灯りがついてなきゃおかしい。

全戸数が点かなくても、この不景気では仕方がない。
何でもそうだが、１００％売れると思っても、簡単に売り切ることは無いでしょ。
仕事をしている人ならわかることだよね。
将来が不安で買えない人は、指をくわえて、安アパートで我慢した方が賢いよ。

＞＞何でもそうだが、１００％売れると思っても、簡単に売り切ることは無いでしょ。

確かに普通に物を売る商売であればその通りですが、マンションに限ってはそうとはいえません。

普通に物を販売する場合であれば、売れなくとも負の部分を背負うのは、売っている会社だけですが、

マンションの場合は１００％売れないと、買った側が困る事になります。


議決権や修繕計画などに影響が出る可能性や、資産価値の減少等々、細かい事をあげれば色々と問題が出てくる可能性が大きいです。


将来が不安と言うよりも、将来が不安な事は既に確定しており、その不安がどの程度なのかを皆さん（購入検討者）考えている状態だと思いますよ。

いつかは完売するとほとんどの住民、検討者は思ってるからね。
楽観ではないよ。

現実的に、あと「何年」かかるのか
「さくら」に至っては、完売する日など来るんだろうか？
維持費が高い、この「パーク」はこれからの時期（デフレスパイラル）は本当に難しい。
デフレで給料下がると、維持費は重くのしかかってくる。
しかも維持費は段階的に上がる。
場所とスケールは面白いが
①快速の停まらないＴＸ駅前としては高額すぎる。
②維持費が高すぎ
③何と言っても売れ行きが悪すぎ。異動などで転売したくても、値がつかない。
これらがネックでしょうね。

>しかも維持費は段階的に上がる。

これは、修繕積立金のことですね。だとすると、ここぐらいの規模だとどの程度が
適正と思われますか？

さくらの５千万円〜は容易には手が出ない値段。このデフレでお金の価値も上がった。現状維持は実質値上げです。つくばに永住を考えている人も地下が下がり、この値段だとまあまあの戸建てが買えると考える。早期の完売が難しいのは誰にもわかること。話題の駐車場も機械式！

地所さんがこのままどこまで頑張れるか？それは言わぬが鼻。

これからの日本がどうなるかは皆目見当もつかない厳しい現状。この不景気が数年続くと「民間」にとっては死活問題。
５千万のゆとりあるローンを組める人達ってつくばにどんだけいるの？金持ちはローンなど組まないか！

これネガレスで削除でしょうか？
でも今の景気を考えるとき、おいしい話する人は疑ってかからないとと思う。

けやきがおおよその目処がついたら、さくらはそのうち価格改定されるでしょう。
けやきと同等の価格、３０００万台～になると予想。
地所は大赤字だろうが、住民はラッキーとしか言いようがない。

>429
なんで住民がラッキーなの？
ラッキーなのは、これから買う購入者でしょ。
つくば市に住む金持ちは、もう既に高級な住まいを持っているからね。
他市から検討者を呼び込むしかないが、それも厳しいと思う。
価格で勝負になってしまうのかな。

　私のような年収５本かそこらの庶民派でも、全額ローンで無理なく買える値段まで下げてほしい。外見からだけですがいいマンションだと思います。今後の管理のこととかはよくわかりませんが。。

新市庁舎（つくば新都心）、ＴＸ駅前（快速停車Ｈ２２年秋）、大規模ＳＣ（イーアス）、駅前大規模公園、筑波山が紫に霞むすばらしい自然景観、千本桜事業、ケーズ、ニトリ、・・商業施設の集結、広大な開発エリアには今後、アウトレット、Ｊリーグサッカー場、等、いろんな可能性を秘めている。
あと、足りないものは何ですか?

所詮茨城県つくば市って事だろ。

足りない物は小中学校かな。
葛城小まで1.5㎞、手代木中まで４㎞、もうすぐできる春日小中学校を選ぶと小学校まで２㎞位ある。
小学生の登校班は相当朝早く、悪天候の日は辛そう。
せめて葛城小→春日中を認めて欲しい。

たしかに。
小中学校が近くないので決めかねています。
同じ理由で柏の葉キャンパスのマンションも断念。
マンション自体は良くても。。。。

若くしての入居者は、親からの贈与でしょ。全額とはならないまでも２千万までの贈与が可能になれは売れ行きは加速するよね。
↑さんのレスみて思いました。
今お金を沢山持っているのは団塊の世代ですから、彼等の若い子供さんが購入されても不思議ではないですよね。
贈与税が２千万円まで無税となれば売れ行きにも影響するでしょう。

学校が遠いとのことですが、子供達は登下校が楽しいのですね。皆んなで列を成しての行進は大人が心配するほど苦ではないですよ。
さくらレジデンスは最高ですね。３千万円台なら即完売です。４千万円台〜が妥当でしょう。わたしも子供にと考えているのですが、つくばで買うならさくらレジデンスしかないかな。ただ駐車場がすこしきになりますね。

あとＴＸですが、研究学園駅は快速は必ず止まることになると思います。つくばの将来像を描くとき、研究学園駅界隈がつくば市のメインになると思いますから。つくば駅の乗降客の増加は官舎跡の利用できまりますね。分譲マンションにでもなれば増えますが…。
パークハウスはこれから永く、つくばのマンションのシンボルになるでしょう。
もう、この規模のこのグレードのマンションは出来ません！
１年とは言いませんが、数年で完売するでしょう。

最近の若い人は先の事など考えず生活している人が多く、頭金ゼロで買えるなら買っちゃえって言う勢いです。今後どのような生活が待ち受けているのかなんて知るよしもない。

通学の距離として、法的にはこう定めれれています。

「通学距離の最大値については、文部科学省が全国一律の基準として小学校おおむね4km以内、中学校おおむね6km以内（『義務教育諸学校施設費国庫負担施行令』による学校の統廃合を行う際の適正な条件）と定めている」

ということは、2キロという範囲は通学可能であろういう判断が有るのではないかと推測できます。


ある学校の先生が現場で感じる話としてはということで、こんなことが書いてありました。（2.4キロ）

●厳しい距離だが、過酷というほどではない。
●お天気や荷物の量（もちろん、体調も）によっては、配慮が必要な距離。
●卒業まで続けると、健康や体力の面ではプラスが多いのではないか。
●通学距離が長いので、安全面の配慮は必要。通学路の危険箇所チェックは絶対に行う。


でも、現実的には通学路が長ければ長いほど心配の時間も長いので、親としても子供の負担としても
近いほうが安心ですよね。

研学がつくばのシンボル・・・・
ありえない
ただの商業町です。
勘違いされぬように。
あくまで、つくばがシンボル駅です。
イーアス以外に何があるの？
（市庁舎は抜きね。ただの手続き処だから）
あっ　とりせんかー
確かにつくばにありませんね。

＞＞縁のない方たちに売れ行きを心配してもらわなくても、たんたんと売れてることは実感できます。

縁のない方たちとは、具体的に誰の事をおっしゃっているのでしょうか？

売れ行きは最も重要な検討事項です。売れ行きが悪い事いうことは、今後も価格が下げられたり、割引率が大きくなったりする可能性大ですから、買い時のタイミングを見計らう時の一つの判断にもなります。

検討者が危惧しているのは、437さんの身の上の心配じゃなくて、購入時期を見誤らないように心配しているだけなので、余計なお気遣いはなさらなくて結構ですよ。

本来なら、もう既に全戸販売が終了し、計画通りに全ての物事がスタートしてたはずです。
たんたんと売れていることを実感している時ではないですよね。

経済新聞によると、２０１０年度は都内のマンションの販売は上向き傾向（マンション価格が下がり、都内でも買えるマンションが増える為）千葉・埼玉も増加傾向。

逆に千葉郊外（東京近郊以外の千葉）・茨城の販売は3割落ち込むとの予想と出ていました。


パークはより一層厳しい状況になるかもしれませんね。

>>研学がつくばのシンボル・・・・
>>ありえない
今はあり得ないでしょう。つくば駅周辺だってあそこまで３０年以上かかってる。
でも今回は、研究学園（葛城）地区を新都心とする事は政策としてのはなしなんですよ。
県も市も今後の施策の中心はつくば駅周辺ではなく研究学園駅周辺。


>>ただの商業町です。
つくば駅周辺こそただの商業町でしょう。

コンクリート代は１戸当たり１００万円もしないですよ。鉄もコンクリートもたいしたことないです。だからデベが儲かったわけです。すごく高額な給料もらってましたから。
儲けを度外視しての価格は１戸平均いくらでしょうね？
土地の仕込み代がここは半端じゃないからね。ちなみに隣のガレリアベールは土地代は１戸当たり８００万円ですが。

少し安く見積もって、坪単価８０万円で施工したとき１００㎡で２４００万円です。土地台を加えるとガレリアベールだったら３２００万円です。パークハウスの場合はガレリアベールより土地購入代金が高いときいてますが、この場合、最低でも３５００万円で売り出さないと儲けは無い計算になります。
それより安ければお買い得です。
デフレが進んでますがデベに限らす製造メーカーは青色吐息です。可哀相ですよ。

デベの地所は平均３５００万では儲け無し。３千万円以下では大赤字ですね。２千万円など論外ですよ！そんなことになったら即買いですが！！

今後の動向ですが、パークの売れ残りの部屋が、どこかの賃貸業者に売り出され、賃貸になった場合は問題点が出てきます。

「「区分所有法」「マンション管理適正化法」」という法律で、貸主が所有戸数だけ議決権を持つ事になります。
物事を決める際の決議には50％の票が必要になるとの事なので、賃貸業者の意向如何では、規約等々の変更もあり得るということになります。

まあ、賃貸になるかどうか、私達にはまだまったく判りませんが、その事も含めて、交渉の際に地所に確認した方が無難かもしれませんね。


つくばのシンボルというか、一番便利な街になる事は間違いないですよね。
マンション購入者の60～70％が地元住民であることから考えれば、価格が下がれば売れる事は間違いないと思いますが、現入居者との兼ね合いを考えると、今の販売方法では無理でしょうね。

地所さんも今後あの手この手を考えている事は間違いないので、今後の動向を見ながら良いタイミングで納得いく価格で買いたいと思っています。