パークハウスつくば研究学園 Part6

>>ネットで調べた一般論

ネットとは便利な物です。「知らなければいけない事」「知っておきたい事」を簡単に検索する事ができます。
まだお使いじゃないようなので、一度お試しになってみてください。




これは一般論ではなく、法的に考えられる事項です。

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　「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を
　　引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については
　　負担する」

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これは普通に考えても当然支払い義務があるということは誰でも判ります。


しかしながら、駐車場問題は法的に見てもこれとは異なります。

なぜならば、住戸とは違い、駐車場はあくまでも借りた人が払うのは当然だが、借りていない人は
払う必要がない。

住人の中でも、借りる人と借りない人が居ます。借りていない人は当然払う必要は無いですよね。

地所も借りていないと主張すれば、法的には払う必要がないのです。

つまり、払うとしてもあくまでも売主としての善意なのです。

だから、やっぱり払わないと言う事で済んでしまう話と言う事です。


ですから、地所が、今後、年間数千万の負担を続けるか否かに関しては、書面で貰うべきでしょう。

地所が払わないと言う事になったとしても、住人の勝ち目はありません。

今後契約をされる方は、その辺の事も十分に理解し、必ず書面で貰う事をお勧めします。


この書き込みは、検討者向けなので、住人の方のコメントはご遠慮下さい。

マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとされていますので、駐車場の使用料に関しては、売主は負担しません。
国交省では未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反にはなりません。
また、公序良俗に反せず、重要事項説明書・売買契約書に明記されている場合も多く、未販売住戸の駐車場使用料に関して売主・買主の双方が合意して契約しているのですから有効ということになります。

今日、テレビで、確かニュースだと思ったのですが、地所の方が都心の多くのビルの修繕について、ビルに入っている会社に呼び掛けているのを見ましたが見た方いらっしゃいましか？

住戸に関して。

区分所有法では「共用部分の負担および利益収取」として、「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（第19条）」と定められています。「共用部分の負担」というのは管理費や修繕積立金のことをいいます。また、「各共有者」とは、区分所有権の目的である専有部分の一定割合を有する者を指します。つまり、既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であれば分譲マンション業者のことを指します。したがって、同法に従うと、売れ残り住戸の管理費等は“売り主”が負担しなければならないということになります。


こちらは安心できますね。

>この書き込みは、検討者向けなので、住人の方のコメントはご遠慮下さい。

住民の方に真意を書かれると困るような言い回しですね。
確かこの物件の駐車場は、空き部分について売主が負担する事を管理組合と書面で交わしているような事を聞きましたよ。
まぁ、永久に売主が負担してくれるかどうかは知りませんが、中小の売主と違って不利な部分はあっさり逃げるような事はないとおもいますよ。
もし真剣に購入を検討しているなら、駐車場に関しての書面での取り交わしを営業さんにでも聞くば簡単に解決するのではないでしょうか。

地所は誰に払うのですか？
管理組合にですか？
駐車場の建設費はマンション本体と会計はね違うのですか？
地所が払わない
住民も払わない
誰が困るのですか？
そこのところ良くわからない
誰がが払わないと何故だめなのかわかりません
教えてください。
よろしく！

＞＞交わしているような事

どうやら未だ確認していないようですね。
ような事じゃなくて、確認しましたと言う話をお待ちしています。


＞＞不利な部分

不利も不利じゃないもありませんよ。売主は法的には払う必要がないんですから。
払わなければならないのに払わなければ逃げるになりますが、払う必要の無いものを払わないのは当然のことで、逃げる必要はありません。

また、上場会社は株主の物です。払う必要の無いお金を株主が許すかどうかは疑問です。


＞＞駐車場に関しての書面での取り交わしを営業さんにでも聞くば簡単に解決するのではないでしょうか。

書面で貰えと言った本人が言うのも何なんですが、書面で貰うと言う事は、そんな簡単な事ではないと思いますよ。

払う義務の無いことを書面にしてしまえば、どんな状況になろうとも、払わなければならなくなります。
自ら負の足かせをはめる企業は無いと思います。かなりの努力が必要でしょうね。



＞＞住民の方に真意を書かれると困るような言い回しですね。

違いますよ。最初にも書きましたが、確認もしていない事をさも確認したかのように書き込んで、
検討者に間違った情報が伝わる事を恐れているからです。

もちろん、確認していただいたことを書いていただく事を大歓迎です。

↑　訂正　「もちろん、確認していただいたことを書いていただく事は大歓迎です。 」

386さん

＞＞地所は誰に払うのですか

払うとすれば、マンションの管理組合でしょう。

＞＞駐車場の建設費はマンション本体と会計は違うのですか？

駐車場はマンションの付帯施設だから、住戸とは直接関係無いと思いますよ。
もし仮に関係あるとすれば、借りない人と借りる人とで、おかしなことになりますもんね。

駐車場は買取じゃなくて賃貸ですもんね。所有は管理組合ということになるのかな？
詳しい人が居ればご教授お願いしたいです。

＞＞誰が困るのですか？

管理組合でしょう。でも管理組合が破綻すれば住人が困ります。
だから結局住人が困る事になるのでは。

＞＞誰がが払わないと何故だめなのかわかりません

駐車場の維持管理（人件費・機械式の駐車場ならメインテナンス等々）が掛ります。
また、経年による老朽化の修理保全。
その資金が滞れば、駐車場を安全に使う事ができなくなりますよね。

平置きならどうにかできるかもしれませんが、パークは機械式も有るので、定期的な保守点検が必要なはず。
すぐに困ると思いますよ。

売れ残りの分譲マンションはお買い得か？

昨年末にブログでも書いたが、新築分譲マンションが売れない。
今年になってその状況は顕著のようで、新聞や週刊誌などのメディアでも取り上げ始めた。
千葉市内のマンションは、特に販売数が伸びず、どこも在庫を大量に抱えているようだ。
それもそのはずで、一昨年にもマンション建設ラッシュの話を書いた。
供給過剰だと。
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-90.html
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-56.html
ところがそれからもマンション建設は続いている。
未販売住居数が増えるのも当たり前である。

当然のことであるが、マンション販売会社（売り主）はどこも値下げに走っている。とにかく在庫を減らして少しでも経費を減らしたいのである。
売れ残りのイメージを持たせないよう、また既に購入したお客からクレームを貰わないように、新聞折込広告などには大幅値下げを表示していない。が、販売価格の１割くらい値引くマンションも多いようだ。


ここで、このような売れ残りのマンションがお買い得か？を考えてみたい。
仮に総戸数５０戸の新築分譲マンションで、完成後１年を前に２０％の売れ残りがあったする。
売り主も焦っているので、１０～２０％の値引きが期待できる。

①売り主は既販売分から比較して非常にお得です！と販売に躍起なる。
しかし、この値段はこのマンションの相場なのである。当初の売出価格は比較する対象にならない。厳しい言い方をすれば、先に高い価格で購入した所有者は売り主の価格設定に巧く乗せられたようなもの。
値段には意味がある。周辺の分譲マンションとも比較してみれば、その価格が概ね妥当であることが分かるはずだ。もちろん、築浅でも売却すれば周辺の中古マンションと同様の評価になる。

賃貸なら駐車場代も払うのはやぶさかではない。特に駅前なら。
しかし、分譲マンションの場合は納得できない。維持管理費のために１千円というなら納得できるが。
近場の駐車場と同じ５千円から７千円を永久に支払い続けるのは釈然としないなぁ。

１０００円では維持管理できませんよ。４０００円～ですね。

>390

おおむね同意。でもこれをやらなければ、大きく儲からないのも事実。
いかに高く売りつけるか否かが分譲会社の利益につながってくる。

それをわかって買っているなら、早めに買った購入者は値下げを甘んじて受け入れるべきだが
必ず文句いって訴訟まで起こす奴らがいるからな。

パークは最初興味があったが、
売り出し価格をみて対象から外した・・・・・。

駐車場って所有権はどこにあるの？管理組合ですかね！なら住民の共有でしょ？
管理費だけなら１千円あれば足りると思うけど！

維持管理費の目安


機械式駐車場の維持管理費は、全体としてどの位掛かるのでしょうか。
(財)東京都道路整備保全公社のＨＰで駐車場の種類と特徴に次のように記載されています。
だだし、維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したものです。

　①自走式立体駐車場　　　　　　　　　　　　1万円/1台・年
　②機械式立体駐車場　(循環式)　　　　　10万円/1台・年
　③機械式立体駐車場　（エレベータ式）　10万円/1台・年
　④機械式立体駐車場　（多段式）　　　　　7万円/1台・年

その他、ピットの排水ポンプ設備、駐車場に必要な消防設備などもあり、
機械式駐車場の維持には相当金が掛かります。

　　　「マンション管理センター通信　２００８年３月号　ｐ２２～ｐ２５」　より一部抜粋　


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さらに・・・・・機械式駐車場の改修工事


　機械式駐車場の修繕周期は、形式により大きく異なります。
駐車装置の機械部分の減価償却資産としての耐用年数は１５年と定められていますが、
一般的には駐車装置は２０～２５年程度で取替え、昇降装置は１０年程度、安全装置は
５年程度で修繕・取替え、排水ポンプは１０年程度で取替えます。

　改良工事は、マンション内の駐車場ニーズにより、機械式駐車場の導入・増設を行うことや、
駐車装置の性能をグレードアップすることが検討事項になります。性能のグレードアップには、
駐車装置を全面的取り換えの際に超静音・超パワフルを実現したタイプやコンパクト設計による
省スペース対応のものなどがあります。また、車高が高い大型車両が駐車可能な駐車装置の作り
変えるを行う事もあります。
　
地下ピット式機械式駐車場の改修工事のコスト（単価）は概ね次のように想定されます。
※コストは地下ピット機械式駐車装置を５０台規模として場合の１台当たりの単価


ａ．新設
　工　法：　平面駐車場を機械式駐車場に変更
　仕　様：　掘削、ピット、駐車装置、ポンプ新設
　コスト ：　１５０～２００万円/台
ｂ．取替え
　工 法： 機械式駐車場の取替え
　仕　様：　既存ピットを再利用
　コスト ：　１００～１５０万円/台
ｃ．取替え
　工 法： 大型機械式駐車場に取替え
　仕　様：　既存ピット撤去、大型ピット駐車装置に変更
　コスト ：　２００～２５０万円/台
ｄ．廃止変更
　工 法： 自走式立体駐車場に変更
　仕　様：　既存ピット、機械式駐車装置撤去
　コスト ：　１８０～２３０万円/台

　参考資料：平成16年6月　国土交通省　改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル　Ｐ８４

↑　この物件の機械式駐車場ってほんの一部しかないのにどうしてそんなに機械式について熱く語るの？
つくば市内はすべて機械式のマンションの方が多いのだからそちらでもっと熱く語れば良いのに。
やっぱり単なる自己満レスだから、すこしでも注目度の高い板に書き込みたかっただけ？

>>395さん貴重な情報の書き込みありがとう。知識が蓄えられました。興味深く読ませていただきました。
自走式の場合、年間の経費は１万円とありますが妥当な額でしょうね。月千円で済みますね。
機械式の場合の維持管理、補修、改修費が高額なのに驚きました。
あらためてパークハウスの駐車場を観ると自走式がほとんどなのでもっと安くても良いのかと思いました。が、先行きの改修に備えなくてはならないわけですから納得の金額ですかね。
このスレに書き込みしてもわるいことはなにもないですよ。
貴重な書き込みでした。

パーク限定でないのは構わないけど、どうせならみどりのの方にも書いてよ。
タワーパーキングなんてもっと大変そうだよね。

トミカのタワーパーキングの定価とかじゃない奴ね。

>406
パークハウスの場合、７５６台の内機械式は９６台ですから心配するほどの問題ではないでしょう。
心配するなら全部機械式のつくば駅周辺の物件とかタワーパーキングの物件じゃないのかな。

基本的に駐車場代は、安すぎるとパークハウスの立地だと又貸しする奴が出てくるので周辺並みか
気持ち高めで問題ないでしょう。駐車場のメンテ代以外は、修繕積立金に回して修繕積立金を下げ
る原資にするのが普通だから１０００円なんてのに拘ることに意味は無いですし本気で１０００円
なんて言っている人は良く分かっていないと行間に書いてあるようなものです。

【一部テキストを削除しました。管理人】

自走式駐車場が月１０００円は、エレベーター無しのケースだと思いますよ。
パークハウスは駐車場専用エレベーターがあるので自走式でももう少しかかるはずです。

メンテ代が１０００円でも２０００円でもいいんだけど駐車場代はそう言うものだけで
決めるものでは無いと言う事です。

容量的には自走式駐車場だけでまかなえるのに、わざわざ機械式を作らなきゃいけなかったのは敷地が分断されていたため。東向きや眺望劣悪な住戸が多いことも敷地形状と配棟に無理があったから。不人気の大きな要因です。

410さん

＞＞全部機械式のつくば駅周辺の物件とかタワーパーキングの物件

他のマンションのお話をしたいのなら、他のマンション掲示板に行かれる事をお勧めします。




さて、ここまで購入を待っている検討者にはもう一つ考えなければいけないことがあります。

以下専門家コメントコピペ

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売れ残りマンションの問題点

一部どころか多くの住戸が売れ残っているところはやはり要注意といわざるを得ません。
これは価格と条件（立地や間取りなど）が合っていない、と考えていいでしょう。


いったん値引きがされたあとは、それがそのマンションの価格基準となってしまいますから、
高い時点で買って、数年で手放したいと思った人がいても、購入時とは比較にならない低価
格でしか売りに出せない、という事態にもなってしまいます。

またなんらかの議決の際も、売れ残りを大量に持っている売主があるかぎり、議決に必要な
だけの票も集められない、ということもあります。


売れ残るようなマンションだと判断できずに先に買ってしまった人がもっとも悲惨ですが、
あとから安く買った人も「居心地のいいマンションライフ」というのはなかなか難しいも
のだと思います。安くなった！と飛びつく前に、こういったリスクを検討してみることも、
大事ではないでしょうか。

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価格が安くなるということは、良いことだけじゃないみたいです。


一番気になるのは、資産価値の減少より、生活の基盤となる「居心地のいいマンションライフ」
が送れるか否かの部分です。

「以前、公団の物件で大量の空き住戸が出て、大幅な値下げをしたことがニュースになったの
を覚えている人も多いと思います。高い当初価格で買ってしまった住民の方々のインタビュー
の様子は、それはもう恨みと怒りがこもったすごいものでした。」


この掲示板の住人の方も凄いですもんね・・・・・・・・。


永住するつもりで買うマンションですから、価格以上に隣人とのトラブルも考慮に入れないと
いけないですね。


【一部テキストを削除しました。管理人】

インフォメーションセンターの売約済みの花飾り


売約済の表示の操作？モデルルームには、マンションの売れ行きをしめすボードがあるケースが多いです。ここに「商談中」「売約済」を示す造花やリボンなどが飾られています。


で…私もこれいくつか見たことあるんですが、造花やリボンがまばらにしか飾られていないマンションって…見たことないんですよねえ。たとえ不人気物件でも、それなりに埋まってるんです。


どういうことかというと、この「商談中」「売約済」には、サクラも混じっているという可能性が高い、ということです。もちろん本当に売れ行きのいいマンションはそんな小細工する必要はないのですが、実際はかなり売れ残りがあるマンションでも、たくさん造花やリボンを貼りつけて、残りわずか、というように「見せかけて」、間もなく売りきれてしまいますよ、と購買意欲をあおっているケースも多いのです。


実際に、とても正直な営業マンから「サクラも混じってますから」という言葉を聞いたことがあります＾＾；ですからあの売れ行きを示すボードだって、営業戦略の一つにすぎないのです。


しかしこれを真にうけて、じゃあ残っている中からでも、と、本来希望していた住戸をいきなりあきらめるのは早すぎます。数千万もする買い物、そんな簡単に妥協しちゃっていいのですか？できるだけ「自分たちの希望する、心から気にいった住戸」を手に入れることを優先して考えましょう。


安易な妥協は、入居後の後悔と不満にもつながります。せっかく買ってもそれではもったいないですよね。


たとえ希望の住戸が売約済でも、ダメモトでキャンセル待ちをしてみるのもいい手ですよ。実はその「売約済」自体がサクラだったりすることもあるのですから。



http://www.g-hajime.com/gyo/post_24.html


パークのインフォメーションセンターの花がいい加減とは言いませんが、

何しろ我々が本当に売却された物なのか確認のしようがありません。

したがって、その手の販売戦略には、目を向けないようにした方が無難のようですね。

なるほど。すべて納得です。隣近所とのコミュニケーションはサラサラと流れないと、鬱血して炎症を起こし、やがては膿んできます！
ＱＯＬ（生活の質）に多大な影響を及ぼします。
売れ残りはいろいろな問題を孕んでいること良くわかりました。

まあ、こればっかりはＴＸ側から見れば丸見え（特に夜）！
イーアス側からだと廊下の電気がコウコウ（もったいない）で、「ほとんど入ったのか？」と
思わせるが、ＴＸ側から見ると・・・・。
現地でよく観察するのが１番だね！

さくらは真っ暗だけど、けやきは随分入居しましたね。
壱番館の明かりも増えてきた気がします。

そりゃ一年経過しているのに真っ暗では問題でしょう？

免震の地所物件。
快速停車が決まる前に買おうと思ってます

壱番館の明かりずいぶん増えましたね。

増えなきゃ困るでしょ。本当はもう全戸数灯りがついてなきゃおかしい。

全戸数が点かなくても、この不景気では仕方がない。
何でもそうだが、１００％売れると思っても、簡単に売り切ることは無いでしょ。
仕事をしている人ならわかることだよね。
将来が不安で買えない人は、指をくわえて、安アパートで我慢した方が賢いよ。

＞＞何でもそうだが、１００％売れると思っても、簡単に売り切ることは無いでしょ。

確かに普通に物を売る商売であればその通りですが、マンションに限ってはそうとはいえません。

普通に物を販売する場合であれば、売れなくとも負の部分を背負うのは、売っている会社だけですが、

マンションの場合は１００％売れないと、買った側が困る事になります。


議決権や修繕計画などに影響が出る可能性や、資産価値の減少等々、細かい事をあげれば色々と問題が出てくる可能性が大きいです。


将来が不安と言うよりも、将来が不安な事は既に確定しており、その不安がどの程度なのかを皆さん（購入検討者）考えている状態だと思いますよ。

いつかは完売するとほとんどの住民、検討者は思ってるからね。
楽観ではないよ。

現実的に、あと「何年」かかるのか
「さくら」に至っては、完売する日など来るんだろうか？
維持費が高い、この「パーク」はこれからの時期（デフレスパイラル）は本当に難しい。
デフレで給料下がると、維持費は重くのしかかってくる。
しかも維持費は段階的に上がる。
場所とスケールは面白いが
①快速の停まらないＴＸ駅前としては高額すぎる。
②維持費が高すぎ
③何と言っても売れ行きが悪すぎ。異動などで転売したくても、値がつかない。
これらがネックでしょうね。

>しかも維持費は段階的に上がる。

これは、修繕積立金のことですね。だとすると、ここぐらいの規模だとどの程度が
適正と思われますか？

さくらの５千万円〜は容易には手が出ない値段。このデフレでお金の価値も上がった。現状維持は実質値上げです。つくばに永住を考えている人も地下が下がり、この値段だとまあまあの戸建てが買えると考える。早期の完売が難しいのは誰にもわかること。話題の駐車場も機械式！

地所さんがこのままどこまで頑張れるか？それは言わぬが鼻。

これからの日本がどうなるかは皆目見当もつかない厳しい現状。この不景気が数年続くと「民間」にとっては死活問題。
５千万のゆとりあるローンを組める人達ってつくばにどんだけいるの？金持ちはローンなど組まないか！

これネガレスで削除でしょうか？
でも今の景気を考えるとき、おいしい話する人は疑ってかからないとと思う。

けやきがおおよその目処がついたら、さくらはそのうち価格改定されるでしょう。
けやきと同等の価格、３０００万台～になると予想。
地所は大赤字だろうが、住民はラッキーとしか言いようがない。