パークハウスつくば研究学園 Part6

ここは安くすれば売れますがそうなったらブランズは売れなくなるでしょう。資材価格も下がってきていますからバブル後の10年のようにならないように在庫を抱えないようにしないといけません。ますます厳しくなりますね。

ここを賃貸にまわしたらいくらで貸すことになるのかな。たとえば３千万で購入し、利回り年８％を見込んで貸すとなると、月２０万円の家賃となりますよね。この家賃で果たしてつくばに借りる人がどれだけいるだろ？ほとんどいないでしょう。
投資で買うのはまず無理です。

2500万円購入なら、現実味はあるのでは？
そう言う意味でも２月まで価格の推移を見守ります。

2500万円ですか。年8%の利回りで貸すとすると月々167000円です。8万円住宅補助を受けとる家庭ではプラス87000円ですから可能性はあるでしょうね。

+管理費ですよ

この人たち大丈夫かなぁ

新市庁舎へのアプローチ道路は超広いんだね。この2/3は歩道。桜の頃が待ち遠しいな。

＞３３９さん
正確に言えば、その５万円は数年ごとに上がっていきます。
そう、積立金は５年程度で段階的に（ものすごく）上がっていきます。

ものすごくって５年でどの位あがるもの何ですか？
５年ごとに倍額とかになっちゃうんですか？

中古マンションの「積み立て」を見ると分かります。例えば
管理費　８０００円
積立金　２４０００円
駐車場　４０００円

これは築１５年くらいの状態（もちろん部屋の広さに比例します。）

新築１２０００円→５年後１５０００円→１０年後２００００円→１５年後２５０００円
で、２０年目に溜まった資金で大型修繕。
２０年目１５０００円→２５年目２００００円
っていうのがセオリーです。
中堅～大手はどこもそうでしょう。
むしろ階段状にしていない場合（デベ倒産など）は２０年目に１戸あたり大きな修繕費は見積もられます。
しかし、往々にして払えない住民が出てきて、「未修繕」→「ゴーストマンション」と化していきます。　

↑マンションの規模にもよるよね。
小規模は必然的に各戸の負担は大きくなるし、大規模だったら頭割が効く。
そこが大規模のメリットの1つとして挙げられている所でもあるね。

↑大規模マンションなのにいつまでも完売しないと
頭割りで負担が大きくなります。
そこが今、完売出来ないマンションのデメリットだと思います。

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？



■しわ寄せは管理組合へ

建物が完成して引渡しを受けると、その時点から管理の必要性が生じます。掃除やゴミだしなど、特に引越しが集中すると業務も増えるものです。

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１～２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

　

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

入居済みの方、念の為要確認ですよ。

毎月支払う管理費や修繕積立金は“全住戸”から不過足なく収納できて成立するよう金額が算出されている。

マンションには様々な共用施設があり、また、24時間有人管理やコンシェルジュサービスなどが充実しているだけに、３カ月分の未収金が発生すると、その不足分はすべて管理組合（既契約者）にツケ回されることになる。

さらに「相当な期間を経過しても未販売住戸があった場合、売り主は第三者に賃貸することができる」とも記載されており、売り主は“完売できない”というシナリオも事前に想定しているのだ。窮地に立たされている分譲マンション業界の内情が、こうした所からも垣間見られる。


http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00533.html