パークハウスつくば研究学園 Part6

+管理費ですよ

この人たち大丈夫かなぁ

新市庁舎へのアプローチ道路は超広いんだね。この2/3は歩道。桜の頃が待ち遠しいな。

＞３３９さん
正確に言えば、その５万円は数年ごとに上がっていきます。
そう、積立金は５年程度で段階的に（ものすごく）上がっていきます。

ものすごくって５年でどの位あがるもの何ですか？
５年ごとに倍額とかになっちゃうんですか？

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中古マンションの「積み立て」を見ると分かります。例えば
管理費　８０００円
積立金　２４０００円
駐車場　４０００円

これは築１５年くらいの状態（もちろん部屋の広さに比例します。）

新築１２０００円→５年後１５０００円→１０年後２００００円→１５年後２５０００円
で、２０年目に溜まった資金で大型修繕。
２０年目１５０００円→２５年目２００００円
っていうのがセオリーです。
中堅～大手はどこもそうでしょう。
むしろ階段状にしていない場合（デベ倒産など）は２０年目に１戸あたり大きな修繕費は見積もられます。
しかし、往々にして払えない住民が出てきて、「未修繕」→「ゴーストマンション」と化していきます。　

↑マンションの規模にもよるよね。
小規模は必然的に各戸の負担は大きくなるし、大規模だったら頭割が効く。
そこが大規模のメリットの1つとして挙げられている所でもあるね。

↑大規模マンションなのにいつまでも完売しないと
頭割りで負担が大きくなります。
そこが今、完売出来ないマンションのデメリットだと思います。

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？



■しわ寄せは管理組合へ

建物が完成して引渡しを受けると、その時点から管理の必要性が生じます。掃除やゴミだしなど、特に引越しが集中すると業務も増えるものです。

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１～２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

　

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

入居済みの方、念の為要確認ですよ。

毎月支払う管理費や修繕積立金は“全住戸”から不過足なく収納できて成立するよう金額が算出されている。

マンションには様々な共用施設があり、また、24時間有人管理やコンシェルジュサービスなどが充実しているだけに、３カ月分の未収金が発生すると、その不足分はすべて管理組合（既契約者）にツケ回されることになる。

さらに「相当な期間を経過しても未販売住戸があった場合、売り主は第三者に賃貸することができる」とも記載されており、売り主は“完売できない”というシナリオも事前に想定しているのだ。窮地に立たされている分譲マンション業界の内情が、こうした所からも垣間見られる。


http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00533.html

売主負担なのでご心配なく。長々とご苦労様でした。

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既入居者としてきちんと払っているのだから、こちらにツケが回ってくるわけない。現在、実態として管理がなされているのが何より証明している。

半数近く入れ残りが発生した場合、管理費や修繕積立金は事業主（売り主）が負担します。

しかし、駐車場使用料や駐輪場の使用料は負担しないことがありますので、管理費等が不足して予算が立てられない状況に陥ることが良くあります。一般的にマンションは竣工当初は、管理費の営繕費、保守点検費の発生は少ないので一般会計の余剰金を修繕会計に多く繰り入れることが出来ますが、一般会計にこの場合余剰金が発生しませんので、繰り入れが出来ず、修繕積立金の額の額にも影響が出ることも考えられます。

きちんと確認した方がいいですよ。自分の事なんですから。

いや
恥か？
客観的に見て、そんな事ないでしょう。
有意義な情報提供だと思いますよ。
「いつまでもこんなに住民が入らなくて、いつまで売主が負担し続けるんだろう」と多くの人が
ここを見てます。

「こんなに」ってどのくらい住民が入ってないのですか？

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完売まで負担してくれます。ご心配なく。ご苦労さま。

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確か、住人の方は「値引き販売＆値下げはあり得ない」と言っていた。
しかし、現実は値引き＆値下げ販売が行われている。

「完売まで負担してくれます」と言っているが、値引きしないと言う話同様に、根拠が示されていない。

心配なくという言葉で、余計心配になるのは私だけでしょうか。

そう
あなただけ

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↑やっぱり根拠の無い話か・・・・・検討者の皆さん、管理費等のことは交渉前に要確認が必要なようです。

■　マンション不況の原因は「銀行の貸し渋り」と「販売価格の設定ミス」

■　揺らぎ出す「定価」という概念　価格交渉の余地は買い手にとって最大の魅力


http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090324d3000d3.html



同じマンション内に「定価で購入した人」と「値引きしてもらった人」が同時に存在することを……。たとえ「モデルルームとして使用していた」という大義名分があっても、定価で購入した人にしてみれば面白くないはずだ。それが証拠に、マンションの値引き販売をめぐり裁判にまで発展したケースも度々ある。衣服や家電製品のバーゲンセールならまだしも、マイホームとなれば値引き幅は百万円単位になる。購入時期の違いだけで、これだけ待遇に差が生じれば、誰しも不愉快になるのは当然だ。その結果、値引き販売が住民間の摩擦を生むことが容易に予見される。「お宅は値引きしてもらっていいわね」と、いやみを言われ続けることに耐えられるだけの精神力がないと、かえって値引きが仇（あだ）になる可能性がある。


　これまでのマンション販売では、相対取引により個別で価格交渉するのが常だった。「一切、口外しないように」と誓約書にサインさせ、当事者だけの秘密として内々で処理してきた。それが、「２割・３割（引き）当たり前」と大々的に宣伝されたら、値引きでの購入者は逃げようがない。一切、他言しないことも忍耐だろうが、他方、あからさまなのも予期せぬ弊害をもたらす。「こうした目に見えない十字架を背負っていけるか」―― その覚悟がない人は、安易に値引き物件に手を出さない方がいいかもしれない。定価での購入者がすべて“よき理解者”とは限らない。この点、心しておいてほしいと思う。