グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。
所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO 中国開発事務所、ミサワホーム中国 広島支店 、旭化成不動産レジデンス
施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/グランクロスタワー広島
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社
[スレ作成日時]2014-12-09 16:21:59
以前管理会社に依頼事項を言ったところ、極めていい加減な対応をされた。
この管理会社は、信用置けないと感じたが、この一連の流れは、居住者の視点で対応するという考え方が
欠如しているからではないかと感じる。
その点では、一貫しているともいえる。
それに対して、住宅部会は、どう対応するのか。また、居住者がどう判断するのか。
住宅部会の役員って
役員の人達だけの中で勝手にやめさせる事できるのかな？
だいたい最初から知らないうちに決まってたし
やめさせる事も、総会の決議がいるのではないのか？
新部会長N氏は、派遣会社関連ですか。
管理会社、住宅部会が、居住者の立場よりも、自らの利益のためにっていうことなら、
これらの利害関係者には、総会でNOの声を上げるしかない。
議案書を読んでいますが、分かる方、ご教示ください。
住宅部会の総会議案書の第一期収支報告（P7）、第二期予算書（P23）の委託業務費が、実績、予算とも
空欄（ゼロ）なのは、なぜですかね？
管理会社は代わった方が良いと思う
でもアンケートの結果は30%の住民にしても
ほぼ満足しているが多い
ほとんどの住民はこの掲示板見ないし
住宅部会も曖昧に書いて流しているから
知る機会もないんではないだろうか？
総会といっても全員が出るはすもないし
いいように食い物にされているきがします。
どうしたら良いのだろうか？
住宅部会で、別、というのも、管理会社、アイアメニティ、エキシティ関係者からは、
受け入れがたいということなんでしょう。
住宅部会にアイアメニティが入っているのが、おかしい。
賃貸は、別の管理組合で良いと思う。
新部会長は、元々、区画整理の取りまとめみたい。
以前、「要望書」を提出して、というのがありましたが。
何にしても、総会の議案不承認、総会等での問題提起等、を通じて、住民の問題意識を高めていくしかないのでは、と思います。
賛同してくれる住民を増やすことです。
このHPで色々と情報共有をしてもらったおかげで、管理組合の問題点が分かってきました。
部会長解任動議の正当性は、どうなんですかね？
役員の互選ということなので、問題ないんですかね？
NIPPOと利害関係がある住宅部会の派遣会社の委員
まずこれを切らないと駄目
仮に他の管理会社に代わっても
自分に利益が取れないとまた勝手な事をしそうな
今の委員も信用出来ない
ノムコムの記事より
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html
1戸当たり（70m2として換算）の月額管理費 10,150円
1㎡では、145円。
やはり随分割高では。
タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
2015年6月 9日
根強い人気のタワーマンション。「管理費って安いの？高いの？」「積立金が大幅に値上がりするって本当？」と心配する人も多いようです。そこで今回は、タワーマンションの管理費と修繕積立金について考えてみました。
戸数が増えるほど管理費が減る。高層は例外？
マンションの管理費は、総戸数が多いほど「スケールメリット」がはたらき、一戸当たりの負担は安くなると言われています。しかし、全国的な統計を見ると、結果は意外なものでした。国土交通省の「マンション総合調査」の最新版、2013年のデータを見てみましょう。この調査は2013年までに完成した全国の分譲マンションを対象としています。
図1．マンションの管理費。戸数規模別グラフ
図1のグラフは、1戸当たり（70m2として換算）の月額管理費を戸数規模別に示したものです。
20戸以下がもっとも高く、戸数が増えるにつれて徐々に安くなっていますが、500戸を超えると、また高くなっています。75戸以下の中小規模マンションよりは安いものの、100戸以上の大規模マンションより2～3割高いのです。
次の図2は、管理費を建物の階数別に示したものです。「11～19階建て」がもっとも安く、超高層のタワーマンションが該当する「20階建て以上」が一番高額です。
図2．マンションの管理費。階数別グラフ
図1・2を合わせて考えると、総戸数の多いタワーマンションの管理費は一番高い、といえそうです。この結果は、私にとっては意外なものでした。都心部周辺の個々の物件を比べると、共用施設がほとんどない中高層のマンションより、共用施設とサービスの充実したタワーマンションのほうが管理費の負担額が低いことは珍しくないからです。
管理費にスケールメリットがあるのは確かなようですが、500戸を超えるようなマンションに関しては、他の影響がより大きいと考えられます。それは、タワーマンションの「属性」とも言うべきものです。
問題なのは、賃貸のアイアメニティ。
賃貸で、エレベータ等も別にもかかわらず、住宅部会で、戸数分議決権をもっているのではないか。
住民とは、利害が一致しない。
牛丼ではないが、旨い、安い、早い、がビジネスの基本だと思う。
住宅部会は、誰のための部会になっているのか。
住民のための部会となっているか、無駄な出費をしていないか、
問われることになる。
ここの管理組合、分かりづらいです。
分譲住宅の部会がなく、賃貸と一緒で、住宅部会（居住棟）となっている。
分譲オーナーは、人数が多いため管理費の総額が大きい。
その管理を任せる管理会社の選択を住宅部会で決めるのだが、
賃貸会社もその住宅部会の大オーナとしの立場となっている。
そのため、賃貸会社と「なあなあ」地権者の横暴がまかり通っているでは、と思います。
>>876: 匿名さん
[2018-04-23 15:20:47]
建物の管理構成ですが、皆さんに配布されている管理費修繕積み立ての細目にあるように、大きく３つになります。それぞれの修繕積み立て、管理費が加算されています。
商業部分も含めた建物全体、賃貸も含めた居住棟、そして分譲部分。
分譲部分だけなら、１軒１票ですが、居住棟全体のことを審議するとき下の賃貸部分の100軒ほどの票を地権者団体の会社がもっていることになります。
何よりも分譲部分のオーナーさんに、この掲示板の存在を知って貰い、現在の管理費が管理会社と地権者の利権の食い物にされているのを知って欲しいです。
皆さん地権者は15、16階にいると思っていますが、本当にお偉いのは上層にお住まいなんですよ。
管理会社の件は、杜撰なドンぶり勘定＋濡れ手にあわぶりが暴露された。
慌てて、仲間うちの部会長に替えたということ。
減額したが、それでも、まだ、割高。
とりあえず一件落着と思っているだろう。
叩けば、色々出てきそう。
12回議事録、すごいですね。
部会長を解任した理由が
「大きなリスクを伴う提案」
一体誰にとっての「大きなリスク」なのか。
当然、この再開発の建物全体から利権を得ている一部地権者にとっての「リスク＝管理会社の変更」だね。
再開発の計画段階から、一部地権者が管理会社を通して利益を得るという計画が出来ていたのだろう。近鉄も経理データを見て、余りの搾取に驚き、穏やかにコンシェルジュ直雇いで倹約などとしたようだが、癒着状況からみて変更は無理だと思っているだろう。
管理人、コンシェルジュは氷山の一角だと思う。おそらく、土地の買収、建築など全てに利権が張り巡らされているだろう。調べたら森友、加計もびっくりのような事実がでてくるかもしれんが、命が惜しいので止めときます。
ゴミ回収だが、
「これまで市の回収に出していたが、ゴミが増え置き場がないから業者委託にすることにした。」
これまで無料の市の回収に出していたというのが驚き。
だから、高い管理費取りながらも、大型ゴミは各自に回収を市に依頼させて、運搬の費用も各自に負担させていたってことか。節約分管理費を下げて欲しいものだ。
前のマンション７０戸ほどだったが、自分でゴミ置き場まで持ってはいったが、業者委託で毎日回収だった。大型ゴミも自分で払う必要なかった。
新部会長以下、管理組合も含めて、既得権益仲間で、穏便に事を済ませたいというのは、
分かりやすいが、議案ぐらいHPに上げたらどうだ。
5分もあれば、出来ること。
いつまで経っても、ご案内だけでお茶を濁す。
前のマンションより小さい間取りにしました
前のマンションと比べて1万以上管理費高いです（駐車場代含まず）
タワーマンションだから16階建のマンションに比べて、高くてもこんなもんかと思ってました。
ゴミもまさか今まで無料の市の回収だとは思いもしませんでした。
市の回収から業者に代わって、それでも余分があり人件費に使いたいと言ってたんですね。
どれだけ私たち住民から搾取していたのかとあきれるばかりです。
ぼったくっているので、適正にやれば月額86万安くても、十分、利益を上げて、
管理会社としてのマンション管理ができる。
間が悪かったと、しれっとしていると思う。
新部会長以外の、他の役員は何をやっている。
タワーマンションの今後の修繕など考えれば節約した管理費を修繕費の積立てに回したいね。タワーマンション住むのは初めてなので金額については「こんなものか？」と思っていたけど色々裏がありそう。とりあえず今回は管理会社はNIPPOで更新されるんだろうけど次回は何としても全うな選び方をしたい。今後も情報共有しましょう。
目の届かないことをいいことにして、
自分の懐を増やす、輩が多すぎる。
全く良心のかけらもない。極めて残念で腹立たしいが。
別のお財布にしても、そのお財布から、勝手に持ち出される大きなリスクがある。
「資産価値保全」のためには、住民からの管理費を減額するのが住民のため。
結局、委託管理費減らしても、月額管理費を減額することにはなっていない。
また、いつの間にか、勝手に使われるということになる？
今回の減額分はそうするの？
さらに言えば、既に支払分も、払い過ぎということでしょう。
損害賠償にもなりかねないと思う。
とりあえず、住宅部会は本来管理会社を見張る？ものだから
分譲と賃貸と分ける（今は賃貸アイアメニティが入っている）
管理会社は住宅部会に関与しない
利害関係にあるものを住宅部会の役員にしない
出来ればこの掲示板に書いてあることを、必要なことを見ない人にも情報共有できるといいのですが
ここの管理費に駐車場の管理費を足して他と比べて高いとやってしまうと、他所は駐車場の種類が平面式で違うとか他所は駐車代金を別に取るからとか突っ込まれそう
管理費を比べるときは、管理費だけにして、他マンションは駐車場の管理費も含んでるのに、ここは管理費だけでも遥かに高いという言い方のが分かりやすい。
発売中の市内某タワー
206円/平米 駐車場込み 大型ゴミ無料
グランクロス
298円/平米 駐車場は別料金
駐車場を考慮すると㎡あたり100円くらい下がれば世間並みの管理費になりますね
要するに、1.5倍以上かかっているということです。
コストパフォーマンス悪すぎというか、ボラれている。
アンケート調査では、4割が管理全般に満足とある。
基礎データに、アイアメニティが入っているかどうかがポイントだが、
信じられん。
確かにこの掲示板見るまでは
まぁこんなものかと思い、アンケートにもほぼ満足に
してたと思います
なんとか分譲の各家庭にこの実態を知らせたいですね
本来それは住宅部会の役目ですが
利益共有、共犯関係な委員たちだから
それは無理と言うものですね
今度の総会で声をあげ、総会の議事録にあげるしか
ないのかなぁ
曖昧に書くのであれば、それはそれで委員を追求し
利害関係のない委員の良心に訴える?
ここは他社見積りに対して人件費の高さが際立ってるみたいですね。
住人になぜこんなに高いのかと問われたら
派遣会社は見積書の価格に対して、うちはこんなにとってないとのことで。
他の設備メンテの費用は業者が来てなかったからわからないけどそっちでも色々あるんですかね。
やめさせられた部会長が他の管理会社に見積をとってくれたのだから、しっかり見て比較して、現在のNIPPOでの管理費が異常に高い理由を探らなければならない。
元部会長の活動を無駄にしてはいけない。
人件費がべらぼうに高いというのは、地権者の派遣会社からの派遣費が高いからだ。
初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね。
おそらく、分譲部分以外での費用なども全部まとめて、分譲の管理費を注入していると思う。
税理士の知り合いがいるのでみてもらおう。弁護士の知り合いもいるので法的な問題点もみつけよう。
金曜日の全体会から出席しないといけない。
見積もりの価格、こんなに高く取っていないといったとの事
ほんとうであれば派遣会社はNIPPOに問いただして怒るはず
それをしないのはそのとうりではないですか？
NIPPOが派遣会社のいうとうり取っていないなら
これは横領で刑事事件です。NIPPOを切る案件ですね
残念ながら私は出る事ができないので、申し訳ないですが
総会ではきちんとした説明を求めて下さい
「①住宅部会」と「②住宅部会・分譲」とがあり、意図的に分かりづらくしている。
>>995: 匿名さん さんの指摘のうち、A.については、
①の議案に反対しないと（つまり金曜日に出ないと）、
１）ズブズブ管理費の適正化
２）地権者、賃貸会社とつるんでいる役員を監視
ことはできない。
①住宅部会（分譲オーナー＋賃貸のアイアメニティ）で、NIPPO委託費の件が議案となっている。
しかし、予算案にはNIPPO分は入っていない。
②住宅部会・分譲（分譲オーナーで構成）
NIPPO委託分を外部委託費として計上している。
B.については、
NIPPOに委託費の明細を確認するということ、ですか？
>>995: 匿名さん
A. 金曜日の全体会から出席しないといけない。
B. 初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね
996です
ありがとうございます。
少し納得しました、でも管理費高い、派遣会社のトップが委員でなぁなぁ
まだもやもやしています。
私的自治により、契約自由の原則があるとはいえ、
管理組合も組合員（多くは分譲オーナー）の委任を受けて
善管注意義務の基に、役員をやっていると考えます。
あからさまに組合員に不利益な事を続けていると、
この責任に問われることを、考えておいた方が良い。
プレゼンの2社が選ばれた理由は、安さもあるけど、元会長があえて年末に問い合わせて
電話が通じない会社もあるなかちゃんと電話に出て対応してくれたかららしい
ほとんどの住民は議長への委任状になる。すでに委任状で過半数が集まっているはず
その委任状が部会長に集まって管理会社変更になるのを恐れ、総会直前に解任したんだと思う
過半数以上の提出がないと可決出来ないから早く出してくれって紙が、出してない家の
ポストに昨日入ってたみたいですよ。
委任状がまだ過半数以上集まってないんじゃない？
相見積もりを取ることが、どれほど大変だったことだろうか。
しかも、このように既得権益だらけの状態で。
極めて、建設的で、前向きな進め方だと思う。
一方で、散々議事録で理不尽に個人攻撃しており、管理組合＋管理会社に関しては全く理解できない。
「重大なリスク」「拙速」等々、道理の通じない人たちは、単なる主観的な表現で
さも自らに正当性があるかのように一方的な言葉を羅列している。
世間の常識からかけ離れていることが分かっていない。
住宅部会および臨時総会の議事録を最初から全部読み直したら、すごいことがよくわかる。
日大アメフトや安倍政権と同じ非民主的な独裁だね。
１期の住宅部会委員は地権者関係者とそれ以外の人８名で構成された。（おそらく４対４。）
元部会長（辞めさせられた）は住民側にメリットになるよう公正な運営を目指した。
それで、町内会費（地権者のぶんどり金）も支払いが選択できた（最高裁判決まで持ち出してくれている）
さらに、管理会社と地権者の癒着を切り適正な管理をするために、管理会社の変更を企画した。
派遣会社などで不当な利益を得ている地権者が自分の利益を守るため、部会長追い出しを目的として住宅部会委員を2名増やし（地権者側を増やした）元部会長を追い出した。そして、派遣会社経営の地権者自身が新部会長になった。
現時点では、新部会長が監査も兼ねていて、泥棒に金庫番させているようなもんだね。
その後はやりたい放題で、委員の任期を2年２期にして半分を入れ替え（つまり非地権者の委員は全員１期のみで解任）自分の手下ばかりを委員にすることにした。（ゾーンごとの輪番といいながら選んでいるのは委員だし、反地権者が過半数とならないように公募枠というものも作っている）
さらに、役員をつとめた委員をOBOG委員として相談役にするそうだ。
つまり、永年の独裁体制を構築しているということ。
2期目からは、もっとすごいことを決めて押しつけてくるだろう。
みんな覚悟しておいた方がいいぜ。
地権者は、土地と交換で、マンションを取得したことで、貸し借りは終わりのはず。
その後、住民の管理費を、不適切に得ているとしたら、問題だと思う。
最初の役員は、7人ですね。（H29/7）
そのうち、新部会長（地権者）＋地権者3名と前部会長＋2名となっています。
新部会長と地権者3名は、再任ということになっています。
新任5人と補欠2人。
これでは、変わりようがないようにも思います。
出ていくしかないんですかね？
そうですか。
済みませんが、出席できていないんですが。
結局、議案はどうなったのか、お手数おかけしますが、ご教示いただけないでしょうか？
議案には、役員と管理契約については、不承認にしていました。
予算とか、決算もボロボロなんですね。
総会に出席しました。新部会長ははっきり言って用無し。
分譲総会の会計監査していますが、メクラ印。
住民の皆さん、このままだと、我々の大事な管理費が
管理会社と地権者の食い物になります。
総会に参加して下さい！
そうですね。
出席したいんですが、広島に住んでいないため、都合をつける必要もあり・‥。
総会の予定を少なくとも、1か月くらい前にはお知らせいただければ、と思います。
ただ、議決権は、郵送で行使しました。
総会で、詰めないとダメであるというのはその通りだと思います。
ネット中継等もできないんですかね？
それであれば、もっとハードルは下がります。
ただ、管理会社、新部会長等は、反対でしょう。
今年の新部会長は地権者かコンシェルジュを派遣している関係者です。
解任させられた部会長は癒着に気づき、皆さんの管理費を下げるため
頑張った方です。結果NIPPOの管理費が月50万も下がったんですよ。
皆さん総会に参加して下さい！
新部会長、地権者で、元々あった、ここの町内会長だと思います。
土地区画整理Cブロック（グランクロス）の親玉？
広島商工会議所の云々っていうのもあった。
前部会長の功績は大きいと思います。相見積もりまで、よく行ったと思います。
感謝しています。
あとは、隣近所への口コミ、このHPの存在を知らせること等。
2018は、2017と同じサービスで、年500万下げたということは、2017は、500万円ボっていたということである。
2018についても、管理会社を近鉄にした場合は更に500万円安かった。まだ、叩けば、安くできるというか、
ボっているという話である。
今回、住人から取りすぎている500万円は、管理費を減額せず、修繕費に充てるということだが、
そんなに簡単に変えられるんですか？
徴収不要だった管理費を修繕費に当てるのは下げたことにならないんじゃ。
これからずっとなら、今度は修繕費がいきなり値上がりになった状態ですよね。
返金が難しいならその分来月から下げて調整するとかしないんですかね。
結局は修繕費を値上げしてそっちから利益を取ることにした、になってたらやだな。
このことを各住民はしらないから
どうしても[はい]としてしまう
この顛末をまとめて各ポストに入れて
知らせないと変わらないだろう
総会行きたいが、急だし いつも土曜日だから
仕事を休めない
まず、住宅部会委員を変えないとだめだ
一般住民に、このHPのアドレスとともに、現状についてポスティングを行うこと、を行って、
注意喚起を進める必要があると思う。
現役員以外の住民に対してです。
新部会長、いい人って関係ないと思いますよ
ニッポーも2年連続で間違えない、よくなるって
当たり前の話です
今、問題なのは、問題にしてるのは
私達から集めた管理費、お金を
管理会社のニッポーと管理会社ニッポーに人材を
派遣している新部会長が組んで
ぼったくっていると言うことです
本来管理会社を見張る立場の委員が
管理費の管理の監査を管理会社自身にさせている事です
問題を差し替えないでもらいたい
まず自分が支払っている管理料と修繕積み立ての内訳を見てください。
それぞれ「全体」「住宅」「分譲」になっている。
管理料で一番高いのが「分譲」。ところが、修繕積み立てで高いのは「住宅」。
3区画に分けてあるのに、役員会があるのが「全体」「住宅」だけ。
「分譲」の管理者は管理会社になっており、全ての決定権は「住宅」部会にある。
一番お金が集まる分譲の管理料の大半は管理会社への業務委託料に使われている。「住宅」の業務委託料は0円。
つまり、住宅棟にかかる費用は全部「分譲」の管理料で賄われており、「分譲」の修繕積み立て費用のほとんども住宅棟に取られている。
さらに「住宅部会」の決定権には賃貸の100軒ほどの票が入るので、分譲368軒なのでどう頑張っても規約を変える3/4の票は集めれない。つまり地権者有利な規約内容を変えることは出来ない。
管理会社の高い管理料の多くは人材派遣に使われ、会計ができる職員もいないし、ゴミは無料の市の回収に出している。
以上が現状だね。分譲の支払い金額が全て食い物にされてる。さらに通帳印鑑の管理もズサンなので、そのうち悪賢い職員に持ち逃げされるぜ。会計簿にどう見ても現金購入したというものが並んでる。
かなり計算ができない職員が無茶苦茶な会計をしてて、それをそのまま総会に出してたので、却って現状がよくわかった。会計したことないのだろうねえ。
予算案がどれもマイナス予算というのも会計能力なし。
分譲から高い管理料取りながら、賃貸部分が管理料出さず、管理会社が業務委託料でボッタクってそれを派遣会社に回してるのでマイナスになってるんや。
全体部会で足りない金額も突然分譲から取って全体に振り込んでる。いったい誰の判断でやってるのやら。
[グランクロスタワー広島]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか？
投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
広島県広島市南区稲荷町2-18 |
|
4,300万円～8,830万円 |
|
1LDK、2LDK、3LDK |
|
48.93m²～78.62m² |
|
総戸数 36戸 |
広島県広島市西区横川新町1番8 |
|
未定 |
|
1LDK、1LDK＋S、2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
45.10m²～75.54m² |
|
総戸数 62戸 |
広島県広島市西区観音本町１-11-3他 |
|
3770万円～5760万円 |
|
3LDK・3LDK+S（納戸） |
|
58.89m2～81.96m2、 |
|
総戸数 56戸 |
広島県広島市安佐南区長束5丁目 |
|
3,980万円～4,480万円 |
|
2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
67.47m²～75.04m² |
|
総戸数 52戸 |
広島県広島市西区己斐本町１-14-2 |
|
3480万円～6600万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
39.05m2～68.2m2 |
|
総戸数 65戸 |
