ブランズ円山ってどう？

こういうとこ検討する余裕のある人には関係ないかもだけど、
マンションで100平米越えったら、固定資産税スゴそうっすね、、
あと代理はまた住創プランニング?あそこただの中小の癖に、なぜかお高くとまってて、
勘違い発言してくるやつとか、へんに多いから、
話してるとムカついてくるよ。

５１のネガ発言は同業販社の嫉妬にしか聞こえませんなｗ

各戸の配置と4LDKの間取りがホームページに掲載されてますね．
リビングのバルコニーはＥを除きすべて西向きにしたようです．
日当たりは大丈夫なんでしょうかね．
そして予想通り南側のＤが4LDKの間取りでした．
南側にもバルコニーがありますし，３面採光なのが良いですね．
日当たりを考えれば，Ｄしかないと思いますが，
あとは価格と相談といったところでしょうか．

ＨＰで紹介されている間取りはＤ2タイプしかないみたいですね。
リビングは南と西に面していますが、リビングのバルコニーは西側にしかないみたいです。
でも各居室は南側のバルコニーに全て面しているので、家全体が明るい感じになっていそうです。

ホームページが更新されたようですね．

設備・仕様で気になったのが，窓は二重サッシで，かつ内窓が複層ガラスのようです．
一見，断熱性が高いように見えますが，なぜか外窓はアルミサッシの1枚ガラスなので，
内窓を開けたら，あっという間に結露してしまうような気がしますが，なんでこんな仕様なんでしょうね．
これなら，わざわざ二重サッシにしなくても複層ガラスのみで十分のような気もしますが，
防音のためなのでしょうかね．

↑どのマンションも同じ仕様です
ここだけ特別ではありませんね。

＞56

これが普通なんですね．
うちの引違窓は，一重ですがレバーで窓枠に密着させるタイプなのですが，
通常の引違窓だと，こうしないと気密性が悪くなるということなのでしょうかね．

公式サイトの写真（CGですか？）を拝見しましたが、エントランスのロビーから庭の桜が見えるようになっているんですね。
この桜の木は、以前ここに建てられていたカフェレストランにあったように、シンボルツリーとして植えられる計画なんですね。とても素敵な設計だと感じました。

MR事前案内会では販売価格の説明はありましたか？

もうモデルルームがオープンしていたんですね！
公式ホームページでは価格・管理費・修繕積立金が未定のままですが
予定価格は決定しているようですか？
ざっくりでいいので、大体どれくらいになるのか教えていただきたいです。

＞60

物件概要に予定価格が出てますね．
3,600万円台～7,200万円台だそうです．
4LDKの102平米が平米単価70万，坪単価230万くらいということになりますね．
シティハウス円山やプレミスト円山裏参道よりは安く，
ザ・パークハウス札幌西18丁目よりは少し高めといった感じです．
地下鉄から遠い（といってもマルヤマクラスまで7分）割には高いとも言えますが.
4LDKは３面採光で日当たりも良さそうですし，これらの物件の中では
一番良さそうな間取りのように思います．

80.06m2で3,600万円だったらなかなかよろしいんじゃないかと
思えますが、最低価格の3,600万円は目玉商品となる部屋のみで
実際はもう少し高い？
最多価額帯が4,300万円台になるらしいので、これくらいを
目安にしておけばいいですかね。

＞63

80.06平米は間取りは載ってませんが，おそらく１階のＦじゃないでしょうかね．
北西向きで，北側も西側も駐車場（笑）
そうだとしたら，いくら安くても自分なら買いませんが．

不便な場所だから物置代わりに買うとか（笑）

離れた変則ニコイチですね？上階のほうに居住して、1階は物置代わりに。

場所は山が近いですし、
便利かどうか…という面はありますけれど
静かなのは確かなのかなぁ

どちらかというと、
この辺りに実家がある人が
地元だからという感じで選択されるのかなぁと思いました

地縁のある人の方が
生活のイメージはこの辺りだと付きそうなかんじ

予定通り，本日販売開始のようですね．
今回は46戸中25戸が売り出されるようですが，
他のマンション同様，4LDKはすぐ売れてしまいそうです．

最低価格3530万か。
一番狭い部屋で80平米だから、円山では購入し易い金額かな。
まぁ駅から9分もあるけど。

＞69

おそらくそこは１階の＞64に，書いたような部屋だと思いますよ．
２階以上の通常の間取りだと，おそらく4000万円台からでしょう．

　期で分けて販売はこちらはしていないのですか？
初めの方からこちらの販売を見ていたわけじゃないので良く判らないのですけれども…
あと25戸の販売みたいですが
まだまだ入居まで時間があるので、
このままな感じで販売していくという形になってくるのかなぁ。

＞71

まず25戸が販売開始です．21戸はまだですよ．

4LDKの最上階を含む７戸が売れたようですね．
3530万のところは，やはりまだ残っているようです．

すぐ裏が円山公園で静かなのは良いですが
虫などの心配が少しあります。

眺望の良い物件が残っていれば良いのですが
最上階は、やっぱりもう売れてしまったのですね。

ゴールデンウィーク中に２戸売れたようですね．
ホームページで販売戸数をきちんと公開する東急の姿勢は好感が持てます．
プレミスト円山表参道なんか，まったく更新されてないですから．
それとも一戸も売れてないのかな（笑）

デベによって更新期間が違ってくるので何とも言えないカナ。
ちょいちょい更新するところと、１か月くらいずっとしないところと見ているとあるんで。
ただこちら側としてはちょいちょい更新があった方が
フレッシュな情報を得ることが出来るのでありがたいんだよなぁなんて思います。
売れている速度が判るのもいいんじゃないかと。

＞76

更新期間の問題というよりは，いつ更新したのか，次回の更新はいつの予定なのかを
明示しているかということです．
こちらの物件は，その点をきちんと記載しており，買う側に正しい情報を提供しようという姿勢が見えますが，
プレミスト円山表参道はその点についてまったく記載がなく，売り手に都合の良いタイミングで更新していると
受け取られても仕方ない様な気がします．

一番こまめにメールくれるのプレミストだけれど。
行かなかったけれど、マンションと相続税対策ってお題で税理士さんか司法書士の先生
お呼びして相談会のお知らせとか貰いましたよ。

メールでの連絡が頻繁であるなら、ホームページ担当の方が熱心でないだけでしょうか？
たまにホームページが全く更新されずに放置されたままで、どうやって販売しているのだろう？と思えるマンションがありますがDMや電話での営業活動は活発という訳なのかしら。

元購入検討中の情報はあてにならん。
三菱がここより安いとかのガセネタとか・・・・

７７＞

プレミストも次回情報更新予定日載ってますよ。
どこ見てるんだかw

＞80

結果的にザ・パークハウス西18丁目の方が高かったということですね．
あくまでその時点で出ていた情報を元にした予想ですので，
ご理解ください．


＞81

確かに全体物件概要には載ってますね．
しかし，第１期物件概要の販売戸数はしばらく25戸のままですが．
１戸も売れていないということはないでしょうから，
現在の販売戸数をリアルタイムに更新する気はないんでしょうね．

いい加減な情報は流さない方がいいよ。
その時点ではだとか、謝らずに言い訳ばっか。

共用施設の内訳をみておりますが、屋内に駐輪場とゴミステーションが
入っているのはいいと思います。
自転車はいたずらや盗難、劣化が心配ですから。
ゴミステーションも屋内が助かりますが、1階に一箇所だけですか？

今ざっと見てみる限り、ごみステーションは1階に1か所だけじゃないかなと思われます。
あまり多くあっても、管理が大変でしょうから…まあそれでいいんじゃないでしょうか。
外に出なくても良いっていうのはとても助かります。
季節関係なく、24時間後見出しが出来ますので。

ゴミステーションは各階にあればゴミ出しが楽でしょうが、
清掃員さんの人件費がかさめば管理費に負担がかかりますし…

駐車場はできれば自走式がベストだと思いますが機械式が
27台程度ならメンテナンスコスト的に破綻はないでしょうか。

>86
機械式駐車場はエレベーターと異なり定期点検が法的に義務付けられてはいませんが、管理組合に行ったアンケートによれば、どこもだいたい年6回の定期点検が行われているようです。
年間にかかるメンテナンスコストは1台あたり10万円、改修工事で1台あたり100-150万円ということで、改修費用が大きな壁となりそうに思います。

87さん
メンテナンスコストが意外と安いように思います。
私が以前聞いた話だと、取り替えに数千万かかってしまうので
住民間で意見が分かれ揉めるマンションが多いということです。
こちらは27台と少数なので負担も少なくなるという事ですか？

↑
27台✕100～150万＝2700万～4050万
相当な負担では？

機械式駐車場の建て替えにMAX4050万かかってしまうんですか！？
全て修繕積立金でまかないきれるのでしょうか。
このようなコストも長期修繕計画に盛り込まれ計画されているのか
確認しておく必要がありそうです。

最近の新築マンションは土地が限られてますから
機械式駐車場がない物件は，ほとんどないと言って良いのでは．
マンションに住むためには，ある程度仕方ないコストということでしょうね．
（実際には，そこまではかからないと思いますが）

ところで，いつの間にか販売戸数が増えてますね．
販売住戸を追加したのでしょうか．

3段だから９基
9基✕100～150万＝900～1350万

それにしても、ここ売れてないみたいだね

すごく間取りが悪い・・・
もう少しリビングを広目にしてほしいね。
あと部屋も狭い。

どの間取りも，吊り戸で仕切られた部屋，キッチンを合わせて２０畳以上は確保されています．
このロケーションでそれ以上に広いリビングを求めるのは高望みというものですよ．

間取りの中でも目を惹かれたのは1階のGタイプです。
全ての居室がバルコニーに面して庭から出入り可能となっており利便性が高そうですが、セキュリティが万全でないとこの開口部の多さはリスクとなるかもしれないと感じました。
キッチンと洗面所が離れているので家事動線的にもどうかな？という印象ですが…もしかしてもう売れちゃいました？

収納スペースもしっかり確保されていて
各お部屋も広々としているので使い勝手が良さそうだと思いました。
名前だけの３ＬＤＫとかもたまにありますからね。
これで狭いと感じていたら、今どんな広いお家に?と思ってしまいます。

部屋が壁だけで仕切られていると生活音が聞こえるのでは？
通常はWICなどがあり壁のようになっているけど、ここは壁での仕切りのプランが多いので、ちょっと気になりました。
浴室と玄関が近いと浴室内から廊下に出たとき寒くないのでしょうか？

＞部屋が壁だけで仕切られていると生活音が聞こえるのでは？

家族間でということでしょうか？
それはどのマンションも同じような気がします。

もし、隣への生活音をということであれば、
賃貸マンションではないので、隣の声が聞こえるということはないかと。

こればかりは、営業さんに聞いてみないとわからないかもしれません。

ここは完売したのかな？まだ最上階はあるのかな？
最近どのマンションもリビングもそうだけど各部屋は狭いね。５帖とかの部屋でベッド置いたらもう狭いすぎでしょ・・・しかもCLだってめっちゃ小さいし、だからタンスなんか置いたら歩く場所ないよ。
最低でも６帖ないときついね。

＞99

自分がここ数年ウォッチした中では，最近売りに出ていた
ライオンズヴィアーレ円山南４条の15階がかなり魅かれましたね．
120平米ありますし，リビングの大きいピクチャーウィンドウも素晴らしいですね．
築10年でも価格は5700万でしたが，売れてしまったようです．
地下鉄よりやや遠い（西18丁目７分）のだけが欠点ですが．
高すぎる新築を買うよりは，こういった中古というのも選択肢の一つでしょうね．

最上階はまだあるっぽいかなぁ。公式サイトのトップに価格入りで出ているので、思い切り売り出しているということなのではないかと思われますよ。本当に価格が相場とは離れてしまっているのかな。いい部屋だとは思いますけれども。値下げなどの動きはあるんでしょうか。最初から高い額だとそもそも見に行こうとする気持ちのハードルが上がってしまうように思いました。

上階となると、やはり価格がグッと上がるから残っているのでしょう。
でも、広さなどから考えると高すぎるということはないと思います。
駅からもうちょっと近ければというのはありますが、売れ残ることはないかと思います。

マンションは上に行くほど値段が高くなりますからね。
通常は、上の階に広い間取りのプランを持ってきていますし。
上の階は眺望なども含めて、そういう意味では資産価値が高いのでしょうか。

私の知人はマンションで資産運用しています。
購入する住戸は必ず上の階。
下は購入しません。
タワマンなどは特に上の階は人気があり需要が高いそうです。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/jyuko/search/list/wish_area_list/11/buil...
ここに出てくる部屋はまだ売れ残っているという事でしょうか？

１０４さんが書かれているように、
確かに資産運用するためにマンション購入されている方多いです。
ただ、この間取りだと資産運用というよりも永住目的で購入する人が多い気がします。

・駅から遠い
・墓がすぐそこ
・山の端で日暮れが早い
・より円山駅寄りに複数の物件が発表された（値段高いけど）
といったあたりが、成約が伸びない要因ですかねえ。間取りはＡとＦ以外はそうキツキツでもないですが、現地で見ると日照が厳しそうな住戸はけっこうありますね。

＞107

>44に書いたように不動産表記上，地下鉄まで徒歩９分となってしまうので
その時点で，検討対象から外してしまうのかもしれないですね．
実際にはマルヤマクラスまで徒歩７分ですから．悪くないと思うのですが．

墓というのは円山墓地のことでしょうか？
遠いので気にする人はいないのでは．

日照に関しては，建設前から＞53などで心配されていましたが，
やはり気にする方はいるでしょうね．
予算的に可能であれば南向きワイドスパンのＤの間取りがベストと思います．

このロケーションで，少し前に建てられたブランズ円山裏参道やパークホームズ円山裏参道テラスより
高いくらいの値段というのが納得できない人が多かったのかもしれませんが，
そうこうしているうちに南２西25近辺の同じような間取りは8-9000万くらいが予想され
庶民にはまったく手が出せなくなりました．
円山で広い間取に住みたい方には，もうここしかないのではないでしょうか．

家具付き分譲が2戸出ています。
値下げの代わりに、家具付きっていうことなのでしょうか。
いま出ているのはやはり広い部屋。
ファミリーだったら、この広さはいいのでしょうけれど、
お値段的に…という感じかなぁ
もう一声があったら、動きそうなものなのに。

裏参道から南に離れるとぐんと安くなってるイメージがあったのですが、最近はずいぶんと強気の値付けですね。

まだ残っているようですね。

十分広くて良い間取りだと思います。

円山公園駅が近いのが個人的にいいですし、このあたりは神宮なども含め、
静かに暮らせる場所というイメージがあるので良さそうです。

あまり売れていないのは、やっぱり間取りが気になる方が多いのでしょうか。

＞112

地下鉄徒歩９分がちょっと遠い（この値段にしては）のは大きいでしょうね．
＞108に書いたようにマルヤマクラスまで徒歩７分は悪くないと思いますが．
小学校，中学校も近いですしね．
しかし，ここにきて近くにパークハウスが建ちますから，とりあえず様子見の人が多いかもしれません．

近くに別のマンションがさらに建つとなると、やはり様子見してしまいそうですね。

山の近くなのでやや日暮れが近いというのもありますが、
自然が近い環境ってやはり良いですよね。

小学校や中学校が違いという事なので、ファミリー層が中心になりそうですね。

インナーガレージのプラン、すぐに売れてしまうのかと思っていたのですがまだあるようです。
意外だなぁと思ったんですが純粋に値段の問題でしょうか（汗）
何かがあってもすぐに気がつく場所に置いておけるならそのほうが良いと考える人が多いと思う中まだあるのですから。
値下げは市なさそうな感じなのかなぁ。
家具付き住戸があるみたいですがここは大賞なんでしょうか

ここ、なかなか売れないのは何故なんでしょう？
値段的にはまあまあという気もするけど、
これだけ出すならもっと立地のいいところって感じでしょうか？
それとも、別の理由があるのでしょうか？

マンション購入にあたって
第一条件は立地条件です円山エリアでも
さすがに徒歩9分（実際は15分くらい？）は厳しいですね
私の場合は札幌に住むにしても運用するにしても資産性の高い
地下鉄徒歩５分以内で中央区の大通り駅、札幌駅周辺でしょうかね

徒歩9分の割には価格が強気だから売れないのではないでしょうか？
円山が近いため、13時頃から暗くなると聞きました。実際住んでいないので、本当かどうかわかりませんが…。
マンションでそれはちょっと残念に思います。

ここの価格ならもっと地下鉄に近くて利便性の高い所があるからな。ブランズは近隣にも建ち過ぎる気がするから、お客が分散されるんじゃないの？

100m2 オーバーなら値段的には今のご時世妥当かもしれないね。
ただ徒歩９分はもう立地的には一軒家とさほぼ変わらないのではと思ってしまう

以前こちら検討していましたが、地下鉄駅徒歩9分？は遠く思えてしまいました。
秋ごろに実際歩いてみましたが（大人・女性）、マルヤマクラス入り口まで頑張って歩いて10分くらいで、改札までだと更に地下に入って数分かかります。
うちは小さい子供がいるので、子供を連れてだともっとかかりますね。
夏などはまだいいのですが、特に今時期雪が積もった状態ではもっと時間がかかるし大変なのではないでしょうか。
先週末のドカ雪で、やはり駅に近い方がいいなと実感しました。

日当たりも、円山が近いのと、低層階は西に建物がある為、実際14時あたりで既に部屋が暗く感じました。冬はもっと早いかも。
残っている部屋でも上の方なら日当たり良さそうですが高いですね。
設備やデザインなど、お部屋の感じはとても好みだったんですけどねー。

学区もとても良い所で、子育て世代にとっては魅力を感じていたのですが、大人の足でも小中学校まで徒歩10分以上かかり、こんな雪の時期は車での送り迎えが必要かなと思いました。

あと、営業さんがさら〜っと話していましたが、こちらの物件は円山の土砂災害危険箇所に含まれます。
そんなに気にすることでもないかもしれませんが、一応。

>>122
良心的で信用できるわ、そういうの教えてくれる営業さん。土砂災害危険個所って大変なことよね。
承知して買うのと知らないのじゃ。札幌も大雨降ったり台風来るようになり他人事じゃないものね。

そういうのって聞かれないと教えてくれないもんだと思っていましたが、
あちらからそういうのって話してくれるんですか。
選んでいる時ってそういうのが頭から抜けていたりすること多いので、ある意味良心的だ。
この辺りで実際にそういう災害があったということは調べた限りではネット上にはないのですが、
過去にそういうことがあったりしたのでしょうか。

＞121

駅距離と地域を天秤にかけて，どちらをとるかということでしょうね．
この辺りで駅に近くなれば，もうこの価格では買えないですから．
この価格帯で駅距離が譲れないなら，場所を変えるしかないということでしょう．


＞124

重要事項説明に含まれる事項ですので業者は説明する義務があります．
自分の時は，遺跡発掘に関係する場所かも教えてくれましたよ．
教えないのは悪徳業者だけだと思います．

土砂災害危険個所は以下です．
http://www.city.sapporo.jp/kikikanri/higoro/fuusui/dosya_kiken/chuo/ch...

この災害マップ分かり辛いですけれど、ここに載ってとこと隣接してるとこも
不安ですね。近所が土砂災害起こしてるのに、自分のとこはかろうじて災害マップから
多少離れてるって言ってもね

＞126

ハザードマップというものを，どうも良く分かっておられないようですね．
これは地形の形からもし土砂崩れが起きた際にどこまで被害が及ぶ可能性があるかを
予想したものであり，過去に土砂崩れの被害があったわけではありません．
円山は原始林で樹木が伐採されていないので，地盤がしっかりしており
大規模な土砂崩れを起こす可能性はかなり低いと思われます．

土砂崩れを心配するくらいなら，洪水を心配した方が良いのでは．
以下にハザードマップがありますよ．
http://www.city.sapporo.jp/kikikanri/higoro/fuusui/ssh_map.html
実際に昭和56年に起こった洪水の浸水範囲は以下にあります．
http://www.city.sapporo.jp/kikikanri/higoro/fuusui/documents/kouzuimap...

洪水のほうが怖くありませんね
なぜか土砂災害より

最終１邸で煽ってどうする

さあ、切り替えてブランズ円山北6条にしましょう！

いつの間にか完売してますね．
もう周辺は，この値段では買えなくなってますから，
お買い得だったのではないでしょうか．