京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？　その2

３期の情報&周辺情報のチェックで週末この周辺のスレを見てますがココの荒らしさんはなかなか酷いですね。荒らすわりに沸点低くて幼稚な感じ。
反応する人がいるから調子に乗るんだろうけど部外者でも見ていてちょっとイライラします。
部外者が失礼しました。

3棟目は本当にグラン、マークよりも価格的に高くなるのでしょうか？
高くなったとしたら、400戸以上も売り切ることができるのか？どうなんでしょう？

マークもグランより条件悪いのに高くした結果、売れ行きはあまり芳しくない。ということで、3棟目は下げることもあるんじゃないかな？と予想。高くてもマークと同じくらいの坪単価になるのでは？で、1戸あたりの面積減らして、買いやすくするんじゃないだろうか。
学区、眺望の良さはプラス要因だが、やはり駅からの距離と、小学校隣接というのがかなりのネック。
今は最終の価格精査中、って感じなのかな。

3棟目の情報なかなか出ませんね。
マークの次期販売もまだ未定っぽいし、グランは売れ残ってるし…どうなることやら。
3棟目はこのエリアの中で一番ファミリー向けっぽいのに、1戸あたりの面積が減ったら残念ですね。
だからと言って高くては400戸売り切るのは難しそうで、いったいどう出るのか。
ところで、3棟目の東側は小学校ですが、南側は公園なんですか？
小学校と公園に囲まれていては、半端なくうるさそうで気になります。

>>725さん

3棟目の南西角は寺田西公園ですね。そしてその東は農林水産省の寮を挟んで寺田東公園。
確かに公園と小学校に囲まれていますね。
公園があると低層階でも日照条件は良くなるでしょうが、うるさいのは確かですね～。
夜になると騒ぐ若者とかいるかもしれないですし。
公園が近すぎるのも良し悪しですよね。

そろそろ着工のはずですし、早く知りたいですよね。
また同じモデルルームでしょうし、グランやマークを検討していた人にはいち早く案内がきそうなものですが。

周りに古いマンションや、戸建もあるし、地元の人は車両の往来、騒音等で大変でしょうね。

モデルルームは現在あるものは無くなって、おそらく現地で新しくするようです。

>>728
今のモデルルームでは、引き続きグランとマークの販売をするのですね。
3棟目のモデルルームはもう出来上がっている感じですか？
ご近所さんということで、もしおわかりになれば教えてください。

３棟目はよほど安くしない限り、
今売り出したら完売は難しいでしょう。
あの土地はしばらく寝かせるのでは？
うちにも全然連絡ありませんもん。

3棟目はマークが完売に近い状況までいかないと、販売できないでしょうね。
マークが売れてない今の状況で、3棟目を安くして売り出したら、それこそマークも最後は値引きしないとどうしようもない、となるんじゃあないでしょうか。
しかも、マークの営業は、3棟目は建築費の高騰で安くはなりません、と言ってマークをすすめてるんですから、3棟目が安くなったら大問題です。

いえ、多分割とお安い部屋も多く作ると思います。安いものから平米の広い高い部屋まで幅広く作るでしょう。
しかも自走式駐車場。マークスクエア買った方はちょっと後悔かもです、、、。駅までの距離は同等、環境も学区もは三棟目のほうが良さそうだし。

3棟目の駅までの距離って、洛西口までどのくらいですか？7〜8分はかかるように思いますが。桂川までも同じくらいじゃないんでしょうか？
スズキ販売店の横に通路があるようなので、そこを出入口にすると、桂川へは少しは早く行けそうですね。

3棟目の隣のある洛南小学校のホームページでは、
洛南小学校まで、
桂川駅　徒歩約10分
洛西口駅　徒歩約15分

ってなってますけど、スズキの隣が出入り口としたら、同じくらいではないでしょうか？
それとも洛南小学校のホームページでは、小学生が歩く速さで書いてるんでしょうか？

地図で見ると、洛西口まで7分、桂川まで6分というところでは。
意外と近いですね。
信号や大通りもないですし。
学区の心配もないし、駐車場も自走式なら、マークより3棟目に期待しますね。

現地いきましたが、外観は安っぽくみえますね。デザインマンションじゃないし府営住宅ぽかった。

Google先生に聞いた所残念ながら洛西口まで10分ですな。無論マンション入り口まででそれからエレベーター乗って・・
大通りも信号もありますよ。
だけどこれしき若い力で乗り切るというなら、長期所有を前提にファミリー向けには良いのかな。リセールは期待しがたいかも。

>>738
洛西口の現在ある梅田行きのホームは仮であり高架になります。なのでジオノース完成時は今あるホーム、線路は全て道路になりますよ。

>>736
デザインはよくわからないですが、資材等の高騰で採算が合わなくなってるようですね。3棟目も完成まで強気でくると思いますね。

>>739
今はノース2階がホームに面していますが、高架になると、4階あたりから駅のホームが覗ける位置関係でしょうか？
下の道路とは、歩道か車道のどちらになるのでしょうか。

>>738
え？イオンよりかなり新鮮で安いですよ。このスーパーが出来て本当に良かったです。洛西口側は本当に便利です

あのスーパーはもっと品数が充実したらいいのですが。やはり規模ではイオンですかね。

確かに、道路沿いで排気ガスの影響を受ける割には、白を基調としているため、薄汚れた感じになりそうですね。736さんのおっしゃる通り、飾り気がなく府営住宅っぽいかな。マークも同様・・・。イオンも思ったほど、盛況ではないため、近い将来が縮小・撤退すれば、マンションが連立するだけの魅力のないエリアになりそう。桂川駅も新快速が止まることを想定していないため、交通の便も良いとは言えない。つまり桂川（久世）駅の駅力は低いままだと思います。物件が多いため、当然リセールも期待できない。

>>738
洛西口から14分！？よほど遠回りしました？
ヴェリテ3棟目のパンフレットによると、洛西口からヴェリテまで3分。ヴェリテから寺田西公園まで5分でした。
つむぎ3棟目は、寺田西公園より手前だから、表記上は8分以下になりますよ。

>>742
私もそう思いました！夕方行ったらいろいろ安くなってたし、共働き世帯にはかなり使えそうなスーパーです。
パン屋さんがオール100円なんですよね。そこで焼いてるし。夕方には80円になっていました。日常使いには助かるスーパーですね。休日はゆっくりイオンでもいいですが、食料品売場も広すぎて、普段使いには向かないですね…専業主婦ならいいんでしょうが(^^;;

>>737
洛西口から大通り渡らないといけないのは、グランとマーク両方ですよね。
つむぎ3棟目は、洛西口からだと舗装された道路を歩くと行けると思います。

今時点でGoogle先生に聞いたら、洛西口高架化前の分数ででると思います。
高架化完了後はそれより数分早くなるかと。

>>744
ジオノースの外観も安っぽいです。
このあたりのマンション群はみんな同じような安っぽい外観。
その分価格も安いから仕方ないのかな。
全部建ち揃ったら、
ヴェリテ洛西口あたりが一番高級に見えるかも。

ジオノースの外観見ましたが、そんなに安っぽくは見えなかったです。
パンフレット通りかと。
逆にすでに建っているヴェリテ1棟目は黄色っぽくて非常にやすっぽい印象をもちます。
感じ方は人それぞれということでしょうか。

白いマンションは安っぽく見えてもしょうがないような気がします。
グラン、マークともにパンフレットみた時点で白だし、こんなもんかな、と思いました。

まあ、なによりも長谷工お得意のペラボーがほんとに安っぽい。
つむぎ３棟目も長谷工、かつ建築費高騰でコストカットだらけのマンションになりそうだから期待できないでしょうね・・・

部外者から見たら、ジオもつむぎもヴェリテも同レベルにしか見えないのが現実

なんだ買えない人のひがみか。
どういう外観のマンションだと満足なんだろうね（笑）

ペラボーはつむぎの専売特許ですから！



他と一緒にされては困ります！！

ジオノースのバルコニー戸境もボードだけど、
あれはペラボーとは言わないの？

ノースはペラボーなの！？
お詳しいですね！！
両方検討した上でつむぎになさって、後悔してキーッってなってるタイプ？

でも避難用脱出壁のみで、上下になにもないのはつむぎの専売特許だよね？
あ、ということは、ペラボーすらないっていう言い方が正しい？
避難用脱出壁オンリーが専売特許！の間違いかも！

隣から匂いや水が流れてきて大変だよね。
ここ見てるとただでさえトラブルが多そうな沸点低い住民多そうだから気を付けて！！
トラブったらペラボーの上から物が飛んでくるかもよ！！
下からはゴミを掃かれるかもよ！！

ジオサウスのベランダも、避難用脱出壁のみに見えるけど？

なんか色あせてるよね。
ぱっと見、中古ぽい。
周囲に合わしてると思う。

うん〇色が一番落ち着くやろｗ

あ、ホントだ。
ジオサウスも
上がない代表的ペラボーだ。

ジオでも上なしペラボーとは・・・
ノースからサウスの劣化は激しい。
それでもノースと価格は変わらないんだから。
建設費高騰でコストカットしなきゃどうしようもなくなってるっていうのは本当なんだな、と実感。

つむぎ３棟目は時期的にかなりのコストカットマンションになりそうな予感。
シングルガラス、上なしペラボーは間違いないでしょう。

少なくともグラン、マークより設備面でよくなることはないのでは？？
とはいえグラン、マークも最低限の設備だし、これ以上設備を落としようはなさそう。
ということは結局坪単価が上がるんだろうね。
東西に長い敷地だし、南向き住居中心としたらますます坪単価はあがるとみた。

確かにグラン、マークの設備は、ショボイですねぇ。また、自衛隊敷地の隣、駅から丸見えですよぉ。駅から近ければいい、というものでもないですねぇ。人間が住むのに適正な環境があります。その点、洛西口は西向以外は、程良く距離感がありますね。青田買いつむぎを契約した方、ご愁傷様です。賃貸をお考えの方、イオン前というだけで借りる人もいるでしょうけど、４００戸以上あれば常にどこかで空室がある状態になるでしょう。競争が激しく、条件が悪くなる一方です。新快速が止まらない駅のイオンが近くても、魅力的ではありません。イオンもオープン当時の活気がなくなってきました・・・。以上のことから、投資には向かないし、住居にも向かないと判断しました。

食洗機やミストカワックやあれこれオプション化すれば
少しは安くできるかも。

あとはT-1サッシまでおとして、魔法瓶浴槽をなくしたらどうでしょう。

カワックや食洗機は逆にないと値上げかもなw

でも、
これだけマンションが林立してるのに、
高級住戸ってひとつもないんですよね。
世の中にはこの界隈のマンションが安っぽすぎて買う気にならない人も多いはず。
8千万ぐらいなら売れそうなもんだと思うんですが。
いえ、私は買えませんが。

久世には住まんやろ

朝から晩まで必死だな

そういえば、桂川も洛西口も、高級路線のマンションが一つもありませんね
一つくらいは、駅近に高級マンションがあっても、差別化が図れて面白かったかもしれませんね
プレミアム住戸が抽選になるくらいなので、40戸程度の小規模マンションであれば、売り切れたと思います
ところで、三棟目より南の戸建ては、どの位の坪単価で売られていたのでしょうか？

久しい世界→一般から離れた場所→久世
江戸時代はどんな場所だったんだろうか。

＞767さん

3棟目の南の戸建ては、あれはバリオ・レシェンテ東向日でいいんですよね？それでしたら、北野住宅の（ファイルナンバーから見ておそらく24年3月10日のチラシ）で、中古で3780万円で出てましたよ。土地92.81㎡建述92.74㎡平成16年8月建築ですから、高いですよね。
http://www.kitano-j.jp/topics/up-images/240310.pdf

最近も売り物件のチラシが入っていて3千万円台後半でしたね。ちょっとそのデータは見つけられませんでしたが。

>>769さん
ありがとうございます
築11年にしては、安くはないですね
でも、もし、これから分譲開始であれば、三棟目よりは、戸建て群の方が魅力感じます
マンションは、利便性を買うものだと思うので、駅から遠いなら、戸建ても選択肢に入ります
ただ、かなり中古なので、比べるのは難しいですね

ノースの優先案内会の時に営業さんに
「最上階角住戸で6000万超えます？」
と聞いたら
「そんなに高くなりませんよ。
6000出せばあのへんの一戸建てが買えるじゃないですか。」
って言ってました。
あのあたりのマンションに高級さが欠けるのは、
南側の新築一戸建て群も売り出し中だったという
理由もあるかもしれませんね。
マンションに大金出すぐらいなら一戸建てにしようと思う人は
多そうですし。