ザ・パークハウス 上鷺宮ってどうですか？Part3

ここにきて20戸ぐらい出できましたね。
キャンセル住戸？、それとも最終期に残していたのでしょうか？
どうなんでしょう。

間取りがエレベーターや階段の側の部屋が多いし、先着順受付ということで、
おそらくいままでの売れ残りがほとんど、って感じですが……。
どうなんでしょう。

まあ、ラストチャンスには違いないですけど。

狭い部屋と広い部屋が残ってるね。
間取りは悪くないんだけど、広い方はグロスが高いし、
狭い方は2人じゃないと厳しいしで人を選びそう。

とは言え、不動産は上昇基調だからじっくり待ってりゃ売れると踏んでるのかもね。
レジデンスコート練馬なんかも結構高く出てきそうだし・・・

いくかどうか迷ってる。勇気下さい！

>54
契約済みの私がイイ点だけを挙げてみるよ。

【立地、土地】
・最寄り駅までフラット4分
・19,000平米の希少な立地。この辺りではとしまえんが再開発でもされない限り出てこない
・良くも悪くも大規模マンションが立ちそうにないこの辺りでは存在感が一番ある
・西武池袋線は有楽町線・副都心線乗り入れで利便性の高い路線になってる

【環境】
・閑静な住宅街の中にあり、落ち着いた雰囲気
・東西の公道に樹齢の高い桜・アカシアがあり、マンションの植栽と合わさって緑の癒やしが得られる
・ごみごみしていない割にスーパー、病院など最低限の施設が揃う
・小学校が近く、車歩道分離で子どもに安心。
・図書館、美術館が徒歩圏内
・道路を一本挟んで交番

【建物】
・基本の田の字ではないプライバシーに気を使った間取り
・玄関、キッチン、洗面の天然石仕上げなど上質の占有部
・ディスポーザ、食洗機、ミストサウナと揃った利便性
・間取りのバリエーションが豊富

【施設】
・豊富な共用部。下手に専有部が広いより、キッズルームやライブラリーを使えたほうが広く暮らせる
・カーシェアリングなどサービスも充実

【価格、規模など】
・過去の富士見台駅で見ると一番高いが、徒歩4分＋電車3分の練馬駅と考えると（今なら）安い
・2014年度の物件なので、ここ２～３年で見ると割安感が出てくる
・隣地のコーシャハイムの賃料から考えると、利回りはこのご時世にしては悪くない
・ワンルーム、１LDKが混じってない＋外国投資家が好む立地じゃないので管理組合の制約は少ない。
・大規模なので管理のスケールメリットが得られる

【おまけ：私は惹かれないけど、好きな人は居るかも】
・第一種住居専用地域の低層マンション
・中野区アドレス
・大手である三菱地所の分譲

こんなところですかね

>>55
ありがとう！すでに妻と腹を決めたので週末挑んでくる！
ちなみに妻は気に入っていたんですが自分はあまり乗り気じゃなかった。
理由は風呂が1418で狭いから。
ですが、こだわってもしょうがなさそうなのでそれは諦めます。

今週末でおわるのか。春だね

数部屋賃貸で出てますねー

もう賃貸？どういうこと？業者が買ったってことかな？

>59

さすがにこの辺りを買う業者はいませんよ。

マンションを買った後に転勤が決まったとか、東京復帰が延長されたとかはよくある事例です。

３０戸ぐらいのマンションでも１件ぐらいは有ることだから、
この規模のマンションだと数件は合っておかしくない。

賃料はこんなもんなんですね。管理費修繕費など不要でこれくらいの賃料なら購入より借りた方がいいなと。

そんなことってあるんですか？

>61

今はどこもこんなもんです。
不動産価格が上がっても、賃料を上げるには時間が掛かるから、
不動産価格の上昇局面では賃貸のほうが有利です。
後1年ぐらいこの相場が続けば、周辺賃料も上がって、差はなくなってくるでしょう。

とはいっても、利回りで4%前後はありますから、
1%以下の金利負担と比べると一概に賃貸有利とはいえないと思いますが。

ここも賃貸の情報どこに載っていますか？
探しても見つかりません。

三菱地所ハウスネットが取り扱い店舗なのでそちらにのってましたよー。あと総合賃貸サイトにものってます。
数年後に賃料も上がるのでしょうか。物件はこれからもどんどんありあまっていく中でどうなんでしょう。
しかも今は新築ですが、築年数が古くなっていくのでその分賃料も安くなっていくのでは。。
だったら新築で賃貸という手でもいいのかと。
考え方次第ですね！

地域的にあまり高く貸し出せなさそうですね。
永住目的で住むのが良さそうですね。

永住物件でしょうね。賃貸派のような好奇心旺盛な方には向きません。駅力はないものの知る人ぞ知る閑静な住宅街。歩道の整備状況や朝の自動車侵入規制をみると自治意識高いそう。物件のコンセプトとあわせて、マッチする人はめっちゃあうけど、そうでない方には見向きもされないかも。落ち着いて子育てしたい私には満足感のある物件です。

永住と言いつつすでに賃貸が出てる現実知ったほうがいいと思う。
永住ってのは結果論に過ぎない。

>66

ちょっと計算してみた

ここの物件の利回りは部屋にもよるけど3.8%ぐらい。
（賃料と、マンコミュの価格から算定。以下同じ）

ブランズ二子玉川が同じ3.8%
グランドメゾン新宿弁天町で3.8%～3.9%
ザ・パークハウス湯島龍岡町が4.0%
パークシティ大崎で4.0%
ブリリアタワー池袋5%強

ってところ（ただし、湾岸はもっと利回りがいい）

単純に物件による差よりも、時期の差が大きい気がする。
後5年待って買いどきを選べるならもっとお得な物件がありそうだけど、
ここ２～３年だと逆にもっと利回りは下がりそうな気がします。

たしかに物件というより時期ですねー。価格上昇&利回り低下の時代。賃貸にだすなら買わないほうがいいですねー。あと5年くらい待てるなら待ったほうがいいような気がします。

外側を見て来ましたけど､まだエントランス脇の細かい工場していたし､東側の外壁タイルがわりと波うってました｡やっぱり突貫工事だったでしょうかね｡あの外壁見ると高級感は感じません｡

立地はよさそうですね。
駅からも近いですし、すみやすそうです
大規模なので、管理費修繕費も将来はすごく高くなる心配も無さそうです。
車寄せがあるのは、利点でしょうね

契約者のスレにもありますが、外壁タイルの波うちや不揃い感、専有部の仕上げの雑さ等、施工クオリティーの低さがうかがえます。
高級な材料が使われているので保険料が高いともありますが、せっかくの高い材料でも雑な仕上げでは、並以下の見栄えでしょうね。

>73

いま見てみるといいですよ。
2月の時期が一番引き渡しに向けて出来が悪かった時期で、
今はかなり普通の出来になってます。
契約者スレの書き込みも2月～3月に不満が多くて、だんだんと収束していってる様子が明らかです。
（1人不満の多い人が連投していますが、収束に向かっている）

材料についても高級な材料っていうのは程度問題で、
都心レベルから見れば大したことないです（城北では有数のレベルでしょうが・・・）

価格はそれなりなので悩みますが、ここが特別施行クオリティが低いってことはないと思います。
近辺の他の大手物件（スカイティアラとかパークハウス上石神井とかグランマークレジデンス）と比べてもそれなりですよ。

価格については1割引いてくれればいい感じなんですがチョット悩みますよね。
それでも、広い部屋を欲しい人はここかプラウド加賀ぐらいしか選択肢は無いですし・・・

>>74
外壁タイルの見栄えの悪さは先週の印象なんで､改善されんでしょう｡

生きることに疲れました。どうしたら良いでしょうか。。頑張って手に入れたのに。

>>75
3月末から入居しています。
入居者目線であることを前もって断っておきます。

外壁タイルについてですが、仕上がりは決して悪いものではないです。
が、品質はハッキリ言って高くないです。
外壁タイル以外にも目に付く所が散見されますし、
内装も高品質とは言い難い仕上がりです。

ただしこの価格帯の他マンションも同程度の品質であり、
このマンションが特別という訳ではないです。

気になる人は気になるし、
気にならない人は気にならないです。
外壁が気になっている方は実際に確認された方がよろしいかと思います。

>>77
東側の外壁タイルの波うち状態はけっこう醜いですけど｡

>>76
マンション購入で燃え尽きですか？住宅ローンあったら燃え尽きていられないはずだけど？

ここまで苦戦するとは思いませんでした…
はっきりいって悔しいです！

>80

買った人？
だったら心配しなくていいよ。

どこも今はこんなもん。
野村も仙川で大量在庫を抱えてるけど、あせってる雰囲気はない。
三菱も今は大きく値引いちゃいないでしょ。

あせらずとも周りが高くなってくるんだから、じっと待ってりゃ高い利益率で売れる。
近々練馬でも坪300万を越えてくるんだろうし、待つことにデメリットは何もない。
この流れが変わる要素もないし、大手はどこもジックリ高値追求だと思うよ。

>>79
違うんです。。一緒に住むはずだった彼女と別れたんです。酷いよ

>>82
結婚してないのに同棲用にマンション買うとか、
重すぎてそりゃ振られるわ（笑）

>>83
婚約してたんだよ。なんでそんな酷いこと言うのさ!

>>84
引渡し後に婚約者に逃げられたってこと!?
だとしたら大変お気の毒ですね｡それじゃお一人での入居は酷ですけど､このまま住むかも悩ましいですね｡

>>84
酷いかどうかは振られた原因次第だわ。
それこそサプライズでマンション買っちゃった報告☆とかだったら目も当てられない。

それとローン組んだのなら共同名義なのか単独なのかで
今後の対応も変わるでしょ。
共同組んだ上で彼女が逃げたのなら弁護士んとこ行きなさい。
単独なら自己責任。

>>84
自分は千葉の物件の引渡前の婚約解消で助かったｗ
おかげで、千葉の長所短所にそこそこ詳しくなったけどな。

>>84
マンション購入させることが目的の結婚詐欺じゃあないよね？

>>87
もう少し詳しく。

>>85
そうなんですよ。でもとりあえず住もうとは思います。

>>91
そうなんですね。励みになります。自分も頑張って行かないとダメですね。正直ショックでした。

>>93
ありがとう！ちょっとショックすぎて内覧とかも興味なかったですが楽しもうと思います。
もしかしたらマンション内でも出会いがあるかもしれません。

＞＞94
水を差すようで悪いのですけどこのマンションはほとんどがご夫婦、ご家族での入居なので出会いは期待しないほうがいいかもですね。マンションで出会いを探すより駅前のスポーツジムとか飲み屋さんとかどうでしょう。ここよりは可能性があると思います。辛いでしょうけど頑張って！

それで、結局なんで別れちゃったんですか？？？何か原因があった？？？

ライブラリーで黒髪で清楚な乙女との出会いがあるかもしれませんよ。

>>95
それがわからないからショックなんですよ!!

>>96
あるね。きっと。コーヒー飲んで待ってます。

>>97
「振られた原因が分からない」、
そういう所だろ振られた原因は。
このマンションのライブラリーには
出会いを求める不審者がうろつくのか、悲惨だな。

>>99
その痩せた発想のほうが悲惨だわ。

振られた原因がわからないってことって普通によくあるよね。異性が考えることなんてぶっちゃけよくわからないし。降った理由がよくわからない場合だってあるぐらいだし。

>>102
いやいや、ただの彼氏彼女ではなく婚約破棄でしょ？
婚約済みなら家族ぐるみの付き合いもしてるし
式やマンションのキャンセルもあるんだから、
普通破局原因は明らかにするだろう。
場合によっては慰謝料が発生する訳だし。

振られた原因も探そうとせず
こんな匿名掲示板でスレチな情報小出ししながら
ダラダラ構ってちゃんしてるような奴だから振られるんじゃないのか？
そもそもいい年して彼女に直接理由を聞けもしないとか思春期かよ。

>>103
いや、おれは>>97じゃないんだが。

ここがとても気に入り、速攻で購入を決めました。
ただこれまであまり貯金をしてこなかったため、理想の広さの部屋を断念し、無理のない価格の部屋にすることに。
でも…この先、家族も増えたりすると、やっぱり狭かったかなって不安になっています。
5〜10年後に広い部屋(空いていればですけど)に住み替えられたらいいなぁ。。。
住み替えってそんなに簡単ではないでしょうか(^^;;

>>105
70あれば大丈夫だと思いますよ。そんなに気にしなくても。どうしても狭かったら住み替えれるしここはリセールもしやすいです

>>106

ありがとうございます！
リセールしやすいというお言葉に安心しました^ ^
どうしても狭いと思ったら、検討したいと思います！

リセールしやすいのはイイですね。
うちも結婚当初は子供は２人なんて言っていたのですが、
結局今では３人子供が居ます。
計画してても変わってしまう事だってありますから、
あとは買い替えしたいと思った時の運しだいになるのでしょうね。
気に入ったマンションなのであれば、同じマンション内で引越しできるのが一番安心ですよね。

>>108
なんで計画変わって3人になったの?単に出来ちゃった？

リセールは安ければしやすいでしょうね

↓は練馬区の駅別の平均中古売出し価格
http://mansion.30min.jp/tokyo/724/ranking/

中野区の駅別相場は↓だけどここは最寄が富士見台駅だから上の相場でしょう
http://mansion.30min.jp/tokyo/721/ranking/

彼女がもどってきたぞーーーー！ありがとうみんな！

>110

そのランキングはずさんですね。
多分SUUMUOに出ている物件で機械的に出してるみたいだけど、
係数がへんてこだからランキングがゆがんでる。

あんまり信用しないほうがいいよ。

例：
練馬区で比較しても、クレヴィア小竹向原・レジデンスコート練馬は南向きでここと比較して同じか後者がやや高いぐらい。
だけどランキングははぜんぜん違う。
プラウド練馬豊玉もわざわざ最寄りの野方を避けて「練馬」で売ってるぐらい練馬と野方じゃ価格が違うのに、何故かランキングでは野方が上。

109さん、出来ちゃったじゃないですよー。
計画的な二人出産だったのですが、二人目が双子ちゃんだったのです！
友人の所は、2人の予定でしたが、男の子二人だったので、
どうしても女の子が欲しくて計画を変更して子供3人になったそうですよ。
逆バージョンの知人も居ます。
計画していても、人生何があるかわかりませんよね。

今現在売り出してる築年数関係ない中古物件の価格の平均だから110のが全てではないでしょう。
練馬区内で富士見台駅が平均で一番高いのはさすがにおかしいですし。
ある程度の目安ですね。

完成前に完売出来ないということは、その物件の価格設定が高かったと言うことだと思います。
新築で売れていないので、中古はさらに安くしないと売れないと思います。
あとは、想定外の雨による地下住戸の浸水などがなければいいのですが

一種低層は新築価格は高いけどリセールでは高く売れないよね。
ましてや竣工完売してないとなると、三菱は値下げするから更に下落リスクあり。

>115

なんか粘着してるみたいだけど、多分三菱は10%も引いてくれないよ。
このご時世相場は右肩上がりで、ここより安い物件なんて出てこないんだから。

即日完売が信条の野村でさえ、仙川は無理して売り切らずに在庫で持ってる。
低金利・不動産右肩上がりの現在、大手から値引きを引き出すのはムリだよ。

ぶっちゃけ、千歳烏山とか荻窪を買えない人に紹介していけば残り少ないんだしなんとでもなるでしょ。

大手が皆住友商法みたいになって悔しいけど、それもご時世ですよ・・・

>>117
このご時世もあと数年だと思います。
数年前にマンション買った人は、価格高騰を受けてません。その物件と勝負するには新築価格が高いです。
ここはりセールよりも永住型だと思います。

>118

後数年だと思うならその後に買えばいいね。

でも、東京オリンピックが5年後。
仕入れた土地に作る建物が値下がりするのは1年半～2年ぐらいかかる。
オリンピック後1年で地価が下がるにしても、建物が下がるのは8年～9年後。

それだけ待てる若い人は待てばいいよね。

>>119
買うのを待つ待たないという話はするつもりありません。リセール力を期待しない方がいいというのを言いたかっただけです。

>120

相場が上がってるからリセールが期待できないって言うならどこでもいっしょですよ。
その理屈からリセールを期待したいなら、10年弱のスパンで待つしか無いんです。
そんなのはここに限ったことじゃありません。

2014年～2015年の物件よりは、2011年頃の物件の方が安いのは日本全国共通です。

>>121
その通りです。
価格高騰を受けてる物件は、リセール不利です。
だから、リセールを期待してこの物件を買うと後悔するよってことです。

>122

そうですね。
10年弱待てればリセールを期待できる物件を買えるかもしれませんね。

ここ5年ぐらいで買う人はリセールを諦めるしか無いですよね。

価格高騰してるのは、外国人購入者の好む物件。
生活重視のマンション購入ではなく資産投機マンション。

人口減少が止まらない日本で、中古マンションが値上がりすると思うのは大きな間違いです。
相続税対策にマンションを購入すると、負の遺産相続になるよ。
管理費修繕費固定資産税は払い続けなければならない。

>124

わかってないな
リセールが期待できる＝値上がりする　ってことじゃないよ。

ここは坪280万だっけ？
だとすると10年後に坪230～240で売れたらリセールは上々。
（一年で坪単価は4万円落ちると言われている）
リセールが期待できるってことは、そのラインを超えられるかどうかってこと。

10年後ね
マンション建設に歯止めがかかれば、そのくらいのね落ちですむかもしれないが

マンション建設に歯止めをかけると言う議員など一人もいない。

住宅購入人口は、減少するが
住宅数は過剰を続ける。
放置空き家対策には、政府や自治体も取り組みはじめたが、放置空き部屋に対しては何もない。

修繕できないマンションが増えているのが現状。

126です。
途中で切れたので、続きです。
このマンション購入は、終わりの棲みかです。

居住性能が高いマンションですから、安心して住み続けられると思います。

人口減少というが、半減するわけではありません。２０年後に一割程度、減る可能性があるって話。一方で世帯の数は増え続けている。高齢者世帯が増加しているんですねえ。駅近とそれ以外の物件で差別化されるかもしれません。高齢世帯は大病院に近く、駅近を希望してます。タワマンは敬遠されがち。

昨日鹿児島で豪雨がありました。
あのように1ヶ月で降る雨の量が1日で降ってしまった場合、地下住居は大丈夫なんでしょうか？
地下住居を検討していますが、これから温暖化により異常気象が増えると思われる中でどうなのか、教えてください。

>>129
１年前に議論し尽くされてます。近隣に氾濫する河川はなく、排水能力は地所の説明の通りかと。それでも心配な方は近隣のペンシル戸建が無難です。例えば時間当り100ミリの超豪雨で全く排水されなければ10センチ浸水。排水機能はあるわけですし、地下住戸のマンションで浸水のニュースは聞きませんね。地下住戸でなくともベランダの排水口が塞がれて居れば僅かな雨でも戸内に浸水してます。ベランダに清掃は大切ですね。

中野区役所と練馬区役所の洪水マップをみると中村橋駅から富士見台駅の南側に浸水履歴がありますね。

蓋がされた千川、千川通りから溢れ水でしょうか？

>>129

中村中学校近くのマンションに住む知人が地下住戸浸水して売却できないと嘆いてました。
浸水被害を想定して浸水しないように作られているかと思いますが、絶対安心はないでしょう。

何を取るか、何を妥協するかでは？

結婚と住宅選びは同じと言います。

>>132
それは残念でしたね。
下手なマンションを購入するとこうなるということです。
ちなみになんていうマンションですか？

>>133
名前だせないでしょう。

大島てるで検索すれば分かるかな？

>>131
富士見台の南側だけどこのマンション隣接地ではありませんよね。このマンションの立地は水災の恐れが極めて低い表示では？

>>134
浸水事故があれば周知の事実なので
物件名を出すことは問題ないでしょう。
そこのマンションの築年数、排水量、洪水マップが分かれば単純に比較できますので。

>>136
地下住戸ネガティブキャンペーンではよくある作り話では？中村中学校の件は聞いたことありません。この物件は河川氾濫や周囲の溢水の流入の可能性は低い。時間当りの降水量と排水能力の問題。

>>137
具体的な名前が出れば事実、出なければネガキャンでしょうね。
事実でないのに名前を出せば軽犯罪ですし。

この辺りは降水量は高いのかな？
しかし、どこに住んでも水害の被害はありますよね。昨今のゲリラ豪雨を考えると都心でも被害がありますから。
そう考えると低層階を選ぶより、中層以上のほうが被害は少ないでしょうね

129様

　１階（地下階）物件をご検討とのことですが、ご心配の点、私も気になり、かなり念入りに調べました。

１）外部からの水の流入
　中野区の洪水ハザードマップ（※）を考慮して、開口部は立ち上げ＆遮水フェンスを設置して、外部からの浸水を防ぐ構造となっているため、かなりの雨が降っても、敷地外からの浸水を防ぐ構造が採用されています。
　（※：ハザードマップは、実績および想定降雨（23区だと時間70mm）時の排水能力不足による湛水も考慮していると思います。）

２）敷地内の豪雨対応
　同様に想定降雨に対する排水能力を確保した上で、それを超える降雨があった場合には、１階（地下階）の下のピット層を貯水して、ポンプで排水することで、安全性を確保している、とのことでした。

　以上から、くぼ地のマンションの１階とか、一般的なアパートの半地下階よりは、浸水に対して高い安全性をもっていると考えています。
　（その他、非常用設備の備蓄（量と質）が充実していたことも、こちらの物件を選んだ理由です。低層階にしたのは、まずは価格ですが、防災で言えば、エレベータが不要で、万が一の地震時に水汲み等が楽というのも理由のひとつです。）

ちなみにご見学に行かれましたか？
質問されれば、パンフレットでの記載を含め、丁寧に説明してもらえますよ。
ご参考まで。

内覧の時、当方子供が2人いてあの収納数では少ない感じがしたのでどうすればいいのか夫婦で話していたところ、向こうの方が『今はエコロジーの時代なのでシーズン毎買い替えで物を溜めないようにするのが主流、リサイクルを活用して行けばいいのです』と言い切られた瞬間、この物件はシーズン毎に家具や布団などを買い替え出来るレベルの方々の住まいなんだと思い、子供もいるし為経済的に難しいと思い諦めました。
高い部屋以外はアルコープ部分に物が出ている状態の部屋を何戸か見ました。
(特にファミリー)みなさん収納はどうしているんでしょうか。

ここの住人が泣き止まない赤ん坊を外に連れてきて泣かすのがうるさい。タバコも部屋で吸わないようにと道路で吸ってうちにはいってくるんだよね。

自分のうちでクレーム出さないように周辺住人に迷惑かけるのやめてほしい。

>>142
タバコについては同じ住民として恥ずかしく思います。
が、程度はあるにせよ子供は仕方ないのでは？
保育園もある地域ですしお互い様でしょう。

>>142
何様なのかわかりませんがマンション、戸建関係なく街は住民全員が共有し使っているわけで人間が生活する以上は音なりなんなりは出ます。配慮もされているのであればあなたも配慮しなさい。長く住んでいようが前から住んでいようがそういうのは関係ありませんから。

確かに、赤ん坊の泣き声は我慢するとして。

>>144
タバコをわざと道路ですう必要ないだろう。引っ越しもどうろを塞いで大騒ぎ。
もっとまともな人間がおおいとおもってたのに残念だ。

>>145
タバコをどこで吸おうが法律に違反しない限り自由。引越しの車だってやむを得ないだろう。クレーマーか？

>>146
いや、路上での喫煙は中野区の条例違反だ。

>>147
中野区の条例すら知らないんだな。禁止じゃないし。

条例を知って言っているのだろうか？
条例で定められている以上、それを遵守するのは区民のマナーだろう。
条例という言葉すら知らないのだろうか恥ずかしい。

>>149
中野区は歩きタバコは公共の場において全区域で禁止してるが路上喫煙を禁止しているのは中野駅周辺など一部でしかないが。この物件の周辺道路で路上喫煙してるだけなら条例違反ですらない。そんなことも知らないのか？恥ずかしい人だ。

加えて法律に違反しない限り、と言ってるし。何勝手に変に解釈してるの?タバコって言葉が出るだけで熱くなっちゃう類かね。あとそもそも路上喫煙してた人がこのマンション民かどうかすらわからんし。そんなことをここで議論しても無駄だろ。条例なり法令違反してる奴がいるなら然るべき対応取れば済む話。