阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？④

ブルジョワ思考はグロンフロントへ。

価格が割安な販売価格のため、ケチな住民も沢山住みそう。
そこそこの余裕金でせっかく買ったのに、当初のサービスがどんどん取りやめられて、後悔させられる羽目になりませんようにお祈りいたします。
やはりそこそこのタワーで生活レベルや価値観が近い住人が住むマンションの方が良いのだと勉強になりました。

人それぞれ考え方がありますがコンシェルジュの件、１世帯辺り数百円でも年間にすれば
全世帯で数百万円、この金額をどう評価するかです。　今後修繕費の値上げは確実であり
ローンを組んだ人は余計な経費はできるだけ削減したいはず。

参考までに、ローンを組んだ人は、返し切るまでその部屋は自分の所有ではないこと、所
有者は銀行であることを良く認識することです。

年間数千円で30年で90万円。
30年後にコンシェルジェがいる事で90万高く値が付くかどうか。
安いタワマンの3000万の物件で90万。
高いタワマンの8000万の物件で90万。
考え方は変わってきますよね。
コンシェルジェはひとつの例にすぎず、
総合的にどんどん削っていくと付加価値が下がるのは事実です。
管理費が高い物件を、嫌だな、と思う人と、
高い管理費でしっかりしてる、と安心する人がいるのも事実です。

安い物件は安いなりに需要がある。
ステータスを求めたいなら他をあたったら？

まだコンシェルジュがなくなったわけでもないのに、なくなる設定でスレが進んでるな。
お金持ちほど無駄なことに厳しい目線を持ってると思うけど。
いま確定なのはヴィークが庶民タワー認定されたってことだけ。

所詮ただの管理人。竣工後にコンシェルかどうか外来には見分けつくかどうかってレベルの人が来るかもしれないでしょ。
ヴィークが庶民ならここは…ってことになるよ。

ヴィークはどうしてコンシェルジュやめようとしてるのかな。
最初から庶民派タワーだとみんなが思ってるここと違って、高級タワーだと思ってヴィークを買った人もたくさんいるだろうに、気の毒だね。
まさに820や823が言ってるように。

別にコンシェルジュに限らずって話だけどね。
実際、コンシェルジュ無くすにも住民のある程度の総意が必要ですしね。
玄関の前に自転車が放置されて、ベランダや廊下には色んな物が置かれ、廊下には注意書きが掲示された
管理の行き届いていない悲惨なタワマンにならないか？が、この物件の最大のポイントですね。

ヴィークはここと違ってアドレス的に見得を切る必要も無いのでしょう。コンシェルが必要って言うのは住民のごく一部の層と管理ビジネスに携わってる人くらい。要らないものはきちんと省ける正常な価値観のマンションに住みたいです。

>>825
年間数千円で30年で90万円。

どこから、その数字出て来たか知らないけど、その数字だと年間３万円で月2500円になる。
月2500円ｘ565戸だと月/141万円でコンシェルジュ1人雇ってる事になるけど...。

本当に30年間、コンシェルジュを維持し続けて管理を怠らなかったとしたら、それ以上の価値は出ると個人的には思う。
コンシェルジュなどは、余裕の表れであって、余裕を持ってちゃんと管理されてきた証拠だからね。

スケールメリットを上手く活かせるか？スケールデメリットに潰されるか？だね。

しまった、コンシェルジェ辞めさせるなら
ヴィーク高層ロフト階、買えば良かった。あれはお買い得物件だった。

ヴィークタワーの住人から昨年９月に聞いた話ですが、管理費が赤字、駐車場の契約率30％、
管理費、修繕費の支払不能者が数件出たと聞きました。コンシェルジュは22：00まで常駐だと
のことです。駐車場の契約率が計画予算から大きく下回ったのがコンシェルジュの廃止原因とか。

コンシェルジュが多重派遣で人材紹介料搾取されて
その値段だったなら、ヴィーク住民の英断は正解だと思う。
コンシェルジュ自体は18万位で雇われてると思うし
差っ引かれすぎてたなら…
何処にその資金流れて、そのステイタス分、メリットが何だったか、デメリットが何か把握すべきだろうし
管理組合から直接雇えれば良いのだろうけど、
はたして今後どうなるか…価値が上がる方に一票。

橋ひとつ渡ればイオンにホームセンターで便利だものね。
無駄を廃止すれば、住民も管理費修繕払うんじゃないの？
早期に支払いたくない原因を解明して追求すべきだったね。
駐車場30%契約率だけど、低すぎるね…
タワーパーキング前で怒鳴りちらしてた主婦の気持ちが
一気に掌握出来たわ。
私でも、見栄の為か！支払うもん支払え！って為るわ。

要は、全てが上手く行ってないから、一番、切り易いコンシェルジュから切ったって話でしょ。
築数年で、そんな状況には、普通はならないはずなんだけど。
余程、計画がデタラメだったか、管理組合が間抜けだったかだね。

要するに実際の契約者のニーズとデベの提案しかった仕様がズレてたってことでしょ。そうなると管理組合がどうこうできるものでもない。そういう意味では計画に難があったってことかな？？

ところで、ヴィークの中で売れ残りを売り出してた
すみふさん
あれは、どういったお金の流れで長期いらっしゃったのでしょうか？
住民の代表の管理組合は把握されてますかね？

>820さん

その通り！正におっしゃる通り！

>820さん

その通り！正におっしゃる通り！正論ですなぁ～。

住民の代表？管理会社では？

840です。
844さん
誤解を受けるような伝え方をしてしまいました。
ヴィークが完売する前に、検討した事が有りまして
販売が住友不動産の営業さんでした。
お値段も安く、完売した時は残念だった経緯が有りました。
住友不動産は独自で営業されてたのでしょうか？
それとも、タワーの住民の管理費から少しずつ搾取されて完売のノウハウのお手伝いをされてたのでしょうか？
住民が数年しか経たないタワーで、管理費や修繕費を支払わないなんて、あり得ないので
どうしてなのだろうと思いまして。

管理費、修繕費を支払わないでなくて支払えないと聞きましたが。
金もないのに無理に購入したら当然そうなります。

パークハウス 中之島タワー発表されましたね。５５階建てでＯＭＰ北側の眺望は遮られました、ほんと残念です…。

眺望期待して北側買った人いるのかな。最初からわかっていることだけど。

安い物件は安いなりの需要があるから、基本売れ残りは心配しなくていいと思う。

中ノ島とＯＭＰ、直線で６００メートル位の距離はお互いに結構ストレスですよね。

景色の一部になっていいんじゃないの

安いと購買層の裾野が広いから売るときにも苦労しないでしょう。
それよりも高級タワーの方がこれから庶民派タワーが増えていくのに売るときに苦労するでしょうね。
お金持ってる人はどうせなら新築買いますからね。

>847
パークハウス 中之島タワー高くなりそうですね。

隣にグランキューブ、下福島公園も近く。住環境はまずまずで仕様も良さそうだし。それなりの値段でもここよりは売れそうだね。

>>848
OMPは北向きは無く、北東角か北西角だったと思います。

眺望目的で北東買いましたが、全く気にしてないですね。
できることも知ってましたし、851さんがおっしゃる通り、景色の一部になっていいと思ってます。
600mも離れててストレスって‥‥神経質ですね。

６００ｍで景観って悪くなるのでしょうか？　OMPとサンクタスの距離感はどうでしょうか？

全くストレスにはならないかと。
サンクタスまでは1キロちょっとですよ！

高価格帯タワーと低価格帯タワーのストレスってこと？

600ｍくらいなら大丈夫でしょう。
向こうも住友病院が近くにあるので高齢者に良さそうですね。

既に、ニューヨーク・ロンドン・パリ・ヴェネツィア・シドニー・ボストンのイメージ写真が世界の水都
どんな動画が産まれるのか期待している。

ちなみに本庄西はまさかのマンハッタン。
これが意外としっくりだった。
これからは、本庄西の事をマンハッタンて呼ぶわ。

中之島の方は、引渡：2018年2月予定なので3年後の入居ですか。

そうなると大阪屋跡地と中ノ島はガチンコだね。あとはここの竣工後２年のブランクを待てるは当然むこうに流れるだろうね。

タワーラッシュ！　そうなれば当然中古は出回る。　大阪も崩壊に近づいて来てるかも！！　そうなれば初期投資を少ない物件の方が怪我も少ない！　ＯＭＰの価格帯は何とかなりそうな気がする。
同じ中古で板マンと変わらないのならばタワーに住みたいと思う人が多い気がする。

「大阪も崩壊に近づいて来てる」とはどのような意味ですか？

崩壊はしませんが間違い無く二極化していってるから、生き残るアドレスを慎重に選ぶのが大前提です。転倒前提で怪我の少ないとか、何かずれてません？

パークハウスブランドにも噛み付くネガキャンタワーの面目躍如！！

なんでパークタワーにしないんかと思ったら、タワーは三井が使ってるんですね。
パークハウスよりパークタワーのほうが聞こえよろしいのに、残念。

三菱地所が販売主ですか。ヴィークタワーの二の舞にならなければよいのですが。

パークハウス中之島、半分以上は賃貸になるでしょうね。

サンクタスタワーでも三割は賃貸みたいですよ。

>>875
竣工前の賃貸は、webで1割しか観れませんが、3割の情報源を良かったら教えて下さい。

中之島はいい環境だと思うし住んでみたいけど、通勤のこと考えると私は中央線必須。
京阪中之島線はちょっとなー。

サンクタス賃貸大京の割分１割、オリックス１割、投資家１割の配分ですね。

>>879
有難うございます。

タワーにしちゃ安い。
今はお金がジャブジャブだから買い時でしょ。

タワーと捉えてもステータス感ない。じぶんが住むのでなければいいかな。

現在分譲しているタワーマンションに比べると３～４割ぐらい安いぐらい超お買得ですね。
ステイタス感は個人の価値観により違うので、手ごろな価格で高層フロアの７０㎡以上を探しているので非常に魅力を感じています。

この価格帯なら、時期も時期だからそろそろ完売しても良いかと思うのだが…
カネ余りなのは確かなので、少子高齢化の影響かな？

昨日MR行きましたが、残り60切ったくらいでした。
MRは大変賑わってて、席も足らない状態でしたよ。あと数ヶ月で完売するのでは？

目立つようになってきたから、気になってMRを訪れる人が増えているようですね。
知り合いの間でも「駅前のあれすごいよなぁ」って話題になっていました。

関電不動産なら電力自由化したら電気代安くしてくれないかな('ω')

私は土曜日に残100ちょっとと聞きましたが。
営業の人によって違うんですかね。

南堀江、完売ですって。

>>891
ここの値上げ後の価格は知りませんが、値上げ前の価格で坪150～200位までのイメージだったかと。
今の市内タワー物件の坪単価は、低層でも200前後したりしますけどね...。
OMPの中層階2LDK/70㎡で3700万位なら、他市内タワー物件中層階/2LDKで5000万位とかザラにあると思いますけど。

坪150じゃなく180ぐらいじゃない？

まぁ当時は阿波座だったし2013年発表ならそんなもんかな程度でしたが2014年で急激に上がりましたからね…

5000万台となるとやはり心斎橋～梅田の近郊ですか？

>>893
そうですね。
心斎橋は中層階の60m2で4500万ぐらいでしたよ。
淀屋橋は5000万以上だったと思います。

坪150～160位の部屋は、東側下層階を中心に結構ありましたけどね。

ちなみに、心斎橋2LDK/60m2で4500万だと坪単価250万位ですね。3LDK/70㎡だと5300万位の計算になります。
OMPで3LDK/70㎡中層階で、私の記憶では、3800万位だったかな。

北区、中央区のタワー物件と比べると、３～４割安いと言われても頷けますけね...と言う話です。

営業さんが言う数字と、価格表の残戸数が違うみたいなので実際の残は何戸なんでしょうね。
HPでも書いているわけではないのでハッキリとしませんね。

>>895
先日、心斎橋のMRに行き価格表見て20階の北東の60㎡強で4500万台だったので、OMPでは同じ条件で3000万前後だったので、単純計算で4割弱やすいですね。

他の市内、心斎橋とかではなくて、阿波座（江之子島）という立地で高いか、安いか
判断すべきではないですか。

阿波座という立地で高いか安いかは判断できないね。タワーが阿波座に複数できたらその価格表を基に、あるいはそれらの中古販売価格を照らし合わせて高いか安いか判断できるようになる。現状の阿波座の板マンと比べたらそら高いわ、ってなるだけだし。

心斎橋のタワマンと比較すること自体、変ではないですか。

>>889

値上げ前の今年１月時点で残り105戸だったらしいけど。３月入ったのにまだ１００ちょっと残ってるって？？不動産が一番売れるこの時期に全然売れてないのはかなりキツイなぁ。

心斎橋と阿波座では地価が違うので当然販売価格は違うと思いますが、駅近２分の利便性を考慮して同条件で部屋が４割も安ければ大阪人としては非常に魅力を感じます。
マイホーム購入を考えているのでOMPは興味を持っています。
他に駅近で２０階以上の６０㎡以上で３０００万前後のタワーマンションがあればご教授ください。

南堀江もそれくらいの物件あったみたいだけど、完売しちゃったみたいだね。

同時期発表、同価格帯なら南堀江は駅から離れてて既に完売してるし松屋町は駅一分だが20階までの中層タワーでこちらも部屋の選択権がほぼ無い状態

安価なタワーが欲しく出遅れた人はココの一択状態でしょうね

後は築浅中古タワーを探すか…大抵、今の不動産価格にあわせ当時の買値より高くしてますが立地面で良い物件があるかも

中ノ島は？？意外と高くならなさそうですけど。

駅近の定義は？
5分？

向こうは三菱地所だしTVCMに杏を起用してまで宣伝してるし富裕層狙いでしょ

仕様は微妙とか水害怖いとか言われてますが

そういえばここの二棟マンションも尾野真千子を起用してたけど最初だけだったのかな？

「阿波座ってええやん」

駅近というのは徒歩５分以内ですよ！

地下鉄が走りまくってる環状線内なら駅近は5分以内じゃないですか？

電車通勤をしないので5分が遠いのか近いのか分かりませんが…

このスレではなぜか南堀江は「駅遠」になってますね。

中ノ島に対し、こっちは尾野真千子に関ジャニでイメージ戦略は負けてませんよ～。

>>901

その考え方は危険ですよ。
景気上向きで東京で値上がりしているから田舎も値上がりする、
と考えているのと同じです。外資やリート系が東京以外でも投資するのは
地方都市の駅前等の商業用地に限ります。
梅田がここ数年で値上がりするのは地価と建築コストの上昇ですが、
阿波座あたりだと建築コストによるところが大きいです。
景気の後退ではなく、単なる建築コストの低下や消費増税、五輪、復興需要による
建築ラッシュが終わればコストは下がります。

>>903

総合的な仕様もしっかり見て価格を比較した方がいいですよ。
複層ガラス、床暖房、ディスポーザー、フロアゴミだし、駐車場、等の物件ハード、
物件出口からホームまでの実際の距離等も総合的に判断した方がいいです。
価格はそれなりに理由があってついている、と考えるのが妥当です。
同じ規模のサイズで安い、のを探すのもいいですが、
なぜ高いのか？安いのか？理由付けが有る場合がほとんどですので、
それを見ていく方が勉強にもなります。

>>902
一月に残り140くらい

１１月に残り１４９戸でしたよ？？

>>914

一月の数字は公式ですか？

913さんの内容は正論です、不動産関係の方ですか？

なんか残戸数の数字がかなりぐちゃぐちゃですね。まぁどこかの営業の嫌がらせも入ってると思いますが。

私が最近見た価格表では残57でした。価格表は契約寸前で抑えられてるのとかも契約済として他の人が検討できないようにしてると思うので、確かな数字とは言えないですが。

ただ、100以上はもう残ってないと思います。気になる方はご自身で確認されたほうがいいと思います。

ＯＭＰスレにどこかの営業が嫌がらせに入ってくれるほど売れてほしいですね～～ＯＭＰの営業さん！！

>>919
918ですが、それは誰に言ってるの？？
もし私に言ってるなら、違いますけどねぇ。

残念ながら私は普通の検討者です。

11月残り149個？よう覚えてますね、
902さんは間違った情報を書いてあまり売れてないイメージを付けようとしてるが、検討者のためにはもうちょっと正確な情報を提供したら、918さんみたいに価格表を見ながら書いていただきたい。