イニシア大井町ってどうですか？

物件比較中さん [更新日時] 2015-11-26 08:28:37

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イニシア大井町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
大井町駅とは少し離れていますが、物件周辺の利便性がどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区南大井五丁目1248（地番）
交通：京浜東北線「大井町」駅徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩14分（A1出口）
京急本線「立会川」駅徒歩8分
京浜東北線「大森」駅徒歩12分（北口）
間取：2LDK～4LDK
面積：54.29平米～82.43平米
売主：コスモスイニシア
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（南大井周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スレ作成日時]2014-11-19 18:16:44

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イニシア大井町口コミ掲示板・評判

21 匿名さん 2014/12/29 15:08:00
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駅からの距離がネック、資産として考えるには厳しいと思います。
パークハウスより高かったら検討見送り。

後は東海道線の騒音がどんなものか、ただ間取りはそれなりに良いと思います。
22 周辺住民さん 2014/12/31 09:38:26
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イニシア大井町の広告、周辺にすごい量投下してますね。

裏のゴクレの価格も待ちたいところです。
23 匿名さん 2015/01/10 06:58:02
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いま、一番広告を頑張らなくっちゃいけない時でしょうからね　知名度とかそういうのを広めるためにも　競争相手もいるっていうのもあるから先んじなければならない部分もあるし　マンション自体は良さそうな印象　あとは駅からの距離に納得できるかと新幹線の音の影響がここまでどの程度あるかですね～
24 購入検討中さん 2015/01/11 14:29:14
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>>23
新幹線ってどおいうことですか？
新幹線通るんですか？
25 匿名さん 2015/01/12 18:47:34
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新幹線？？？
すぐ近くの京浜東北線と東海道線の騒音が、すごいと思いますが。
26 購入検討中さん 2015/01/14 11:38:29
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イニシアのモデルルーム見学とか行った方いますか？いくらなのでしょうか？
27 物件比較中さん 2015/01/16 12:32:57
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新幹線は西大井のほうを通るので、こちらには関係ないですよ。

東海道・京浜東北は本数も多いので、早朝から深夜まで、電車音は結構します。
ただ、パークハウス近くの高架が一番電車音がうるさい場所なので
そこに比べればまだまし、というレベルの騒音です。
28 購入検討中さん 2015/01/17 06:30:28
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杭を打ってない布基礎と説明を受けたんですが、地震とか安心出来るのでしょうか。
ちょっと心配です。。どういった基礎がどなたか分かりますでしょうか。
29 購入検討中さん 2015/01/19 07:25:12
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価格は南向きだと一階以外は全部6000万円越え。6300万円あたりが平均かな。西向きは電車音と日照時間がひどくて5700万円ぐらいでした。正直かなり高い印象でした。駅14分でここまで強気に出られたら買う気失せる…。パークハウス南大井は駅12分で立会川も近いのにここより1割ぐらい安かったはず。リセールも厳しいし、どうしても大井町に住みたくて買い替えできないリスクも許容する人しか買えないんじゃないかな…
30 [男性] 2015/01/19 14:48:27
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>>29
高いですね。でも、今思えばここ近年高いと思われていた大井町近辺のマンションのほとんどがあの時買っておけばって感じなので、大井町〜大森近辺ですと予算増額か中古か、しばらく諦めるか悩みます。駅前の三菱が良心的な価格だったって思えます。。。
31 匿名さん [男性 30代] 2015/01/20 04:24:15
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確かに高いですね。
円安移行後の原材料費高騰のあおりもあるのでしょうか。
32 購入検討中さん [男性 30代] 2015/01/20 12:26:49
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しかし高い。。。
設備をオプションにして単価下げてくれればいいのに。

>>No.28さん
ちなみにほぼ隣のゴクレは杭基礎をそこそこの深さ２０ｍくらい？にしてるみたいです。
建物を支える支持地盤の深さがそんなに変わるものですかね。
ゴクレが用心深い可能性ももちろんありますけどね。
33 購入検討中さん 2015/01/20 14:11:06
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モデルルーム見て思わず前向きに検討しましたが冷静に考えると高いですね。
34 匿名さん 2015/01/20 21:08:06
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えええー、高いね！
今となってはですが、パークハウス南大井は、お買い得だったのか。5000万台中心でした。
35 購入検討中さん 2015/01/21 03:57:48
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駅14分でこれはないですね。他のマンションも
値上げしてますがここほどではないですし。
あと、二重床もないのに、天井高低い
コスト削減マンション。電車の音もあるし
買う要素がほんとうに少ない…。
36 匿名さん 2015/01/22 04:51:25
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アズママというサービスを取り入れるみたいですが、どうなのでしょうね…
顔見知り以外には預けられないような仕組みになっているというし、
いない場合にはアズママ認定の保育ママのような方にお願いする形になると書いてあります。
ということは、こちらは共働きの子育て世代をターゲットにしているのでしょうか。
そのようなサービスというかシステムをわざわざ取り入れているくらいなので。
37 匿名さん 2015/01/22 07:59:48
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そういえば公式サイトに建物の造りのような説明って全くないですよね
デザイン性が主体の説明で、軽視されている感じがします

>>36
そんな人ばかりではないと思うんですけどね
うまく運営されるのでしょうか
38 購入検討中さん 2015/01/22 08:12:12
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37さん

説明会行っても建物の説明はほとんどなかったです。
延々とデザイン押し、大井町押しで。
基礎工事しょぼい、二重床、下がり天井だらけなど
はっきり言ってひどすぎます。
39 購入検討中さん 2015/01/22 13:13:03
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イニシアのこれからの４０年っていうコンセプトの割に、
建物の構造そのもののことは気にならないのでしょうか。
デザイン性はそこがクリアになって初めて追求されることだと思うのですが。
40 匿名さん 2015/01/24 02:22:33
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いくら大井町と言っても駅まで１４分て実際歩いたら結構かかりますね
あんまり明るい道じゃないですし
再販を考えたときに厳しい印象は受けます
41 周辺住民さん 2015/01/24 08:41:54
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ちなみに西側の窓は
二重サッシ等音の対策はあるんでしょうか？

まだモデルルーム行ってませんが
こちらを見ていると
微妙な感じがしてきました。

ちなみに周辺ですが
大井町からは暗くても人通りは結構ありますね。
信号もひとつだけですし案外サクサク歩けます。
大森側からは夜道はかなり暗いし
人も少なく怖いです。
42 購入検討中さん 2015/01/24 14:44:36
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西側に背の高い建物があるので、防音サッシが苦手とする甲高い音は気にならないと思います。
大井町からの道は、歩行者、自転車ともにそこそこありますが、最寄りの立会川からはひっそりとしてますね。
自転車メインのママさんは、大井町は苦にならないんじゃないでしょうか。
44 ご近所さん 2015/01/25 15:03:28
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ここの周囲のマンションって、
みんな「大森」って名前が付いているから
「イニシア大井町」という名前に強い違和感があります。

大森でもない、大井町でもない微妙なエリアですよね。
よほど地縁があるか、永住目的じゃないと買う理由が見つからない。
45 匿名さん 2015/01/26 12:28:51
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>>44
昔は大森＝山王
大井町＝下町というイメージでした

今は大井町の方がイメージいいのでしょうね
46 匿名さん 2015/01/26 15:37:22
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>>45
マンションなので最寄駅が何路線使えるかが資料請求数や販売、価格へプラスの影響が大きいので無理にでも大井町にしているんだと思いますよ。山王は別ですが相場的にも大井町が上ですしね、立会川なんですけどね。
47 匿名さん 2015/01/27 02:50:16
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大井町っていうより南大井だよなあ。
駅距離ももはや大森の方が近いじゃないか。
48 匿名さん 2015/01/27 07:30:51
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徒歩14分だったら、戸建のほうがいいのでは、と思えちゃいますね。

大井町は、りんかい線が通ってから、いっきに駅力が増しましたね。
49 購入検討中さん 2015/01/28 11:16:15
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この辺りは戸建てがチラホラ出ますからね。
デザインと価格に期待をしていたのですが
価格高そうだし、建物の構造も不安になって来ました。

近々モデルルームに足を運んで
そこらへんクリアにしたいと思います。
50 匿名さん 2015/01/28 15:23:37
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布基礎はどうなんでしょうかねぇ。
ベタ基礎の方が安価だから布基礎がいいと説明を受けたのですが、
少なくとも不同沈下にはベタ基礎の方が強いイメージが。
そもそも地盤調査図がなんか小さくてよくわからなかった。

>>49
いろいろ聞けるといいですね。
健闘を祈ります。
51 購入検討中 2015/01/31 13:44:37
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ありがとうございます！
自分で布基礎について色々調べてみる必要が
ありそうですー。
基礎っていちばん大切な部分ですし。

モデルルーム行く前にちょっと知識入れてから
臨みたいと思います！
52 匿名さん 2015/01/31 16:58:42
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ストリートビューを見ると、凄い豪邸の跡地なんですね。
東京でこの敷地と木々は凄い。
どんな人が住んでいたんだろ？気になる。
53 匿名さん 2015/02/02 00:06:50
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Asmamaって、おもしろい取り組みがあるのですね。
以前、私は地域の託児付きイベントがあったので、参加するため利用したことがあるのですが、帰ってきたときには、子供は泣き疲れて寝ているというような姿でした。これを見てからはなかなか預ける事ができないのですが、顔見知りの人に見て頂けるのなら、親も子供も安心できそうです。
でも、預かる人は足りているのでしょうか？
54 物件比較中さん 2015/02/02 10:29:45
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アズママに付加価値があるかは微妙ですね。別に他物件でも登録すればいい話なので。
55 周辺住民さん 2015/02/05 04:03:54
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>>52
土地は広いですが
草木は管理されてないし薄暗いし
以前は不気味な感じでしたよー。

このマンションのおかげで
明るくなりそうでよかったです。
56 購入検討中さん 2015/02/08 08:22:17
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おっ。パークハウス南大井に、キャンセル住戸でてますね。ここの値段見たあとだと、すごく安くみえるなあ。価格交渉もできるでしょうし。

仕様もイニシアより全然良い・・・
57 匿名さん 2015/02/08 12:20:01
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なにげに公式サイトに構造関係のページができてますね。
この前まで影も形もなかったのに。。。
見られているんですかね。。。

じゃ見られているついでに、

ぜひ支持層のＮ値や地盤調査図を載せてください＾＾
58 購入検討中さん 2015/02/09 04:10:26
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マンションコミュニティ、当然営業さんみているでしょうね。マンション名でググれば、すぐ上位に出てくるので影響力は大です。

京浜東北線の山の手側(武蔵野台地)じゃないので、やはり基礎・構造は気になりますね。
59 匿名さん 2015/02/10 04:48:38
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マンションの基礎は私もぜんぜんわからないのですが、
今時戸建でも布基礎ってなかなか使わないですよね？
ベタ基礎が主流かな？というイメージです。
以前、すんでいた家がかなり古くて布基礎でしたが、
土からの湿気がそのまま上がってきてしまうので
梅雨の時期とかは、かなりの湿気でしたよ。
60 周辺住民さん 2015/02/11 02:15:42
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公式サイトには直接基礎としか記載されていないので、
布基礎として表記するのは、何か不都合などがあるのかという
勘ぐりを生んでしまいますよね。
少なくともWEB上では、説明責任が十分ではないと思います。
61 物件比較中さん 2015/02/11 12:17:10
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モデルルーム行ってきたけど、高いです。
手が出ない。ちなみに、共働き一部上場に勤めてます（笑
62 匿名さん 2015/02/11 13:56:04
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ＪＲ駅徒歩１０分未満の価格ですよねー
この価格でこの立地で誰が買うのだろう
63 購入検討中さん 2015/02/11 15:06:16
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かといって、「いま」大井町駅10分内の物件がないのですよね。築浅中古も高すぎ。
65 匿名さん 2015/02/12 06:20:29
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↑ガセですよ。

以前も真偽不明のヤマダ閉店情報が書き込まれたけど、今度は
自ら妄想記事を作文してまでヤマダを閉店させたがってる人の
目的は一体何なんだろう。
気持ち悪い。
66 匿名さん 2015/02/12 06:34:56
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大井町さげを狙った不自然な意図があるのでしょうが、
そもそもここを大井町の物件って言うのに不自然さがあるわけで。
68 匿名さん 2015/02/12 07:25:28
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>>64
これはやばいですね。風説の流布。
書き込み元ipアドレスは残るので、該当プロバイダーに開示請求きますよ。タイーホ確定です。
69 匿名さん 2015/02/12 14:12:39
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＞ずっと住み続けられる品質を目指しています
って書いてあるくらいだから、どんなにすごいかと思いましたけど、
構造の仕様に関しては、厚みとかコンクリ強度とかは、
数値的に可もなく不可もなくといったところなんですね
70 匿名 2015/02/14 02:18:49
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子育て世代のことを考えたいい物件ですね。
設備も充実してますが、何よりデザインが好きです。
自分らしさを出すことのできるデコレーションも興味深いです。
中小デベですが実績もありますし、安心できると思います。
71 購入検討中さん 2015/02/14 15:02:16
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第一期価格でましたか？他物件と比較したくモデルルームに行った方ぜひおしえてください！
72 匿名さん 2015/02/15 04:50:04
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＞71
坪単価は平均２９０万くらいでしょうか。
正直言って、このスレでは高いと言っている方が多いです。
昨年のパークハウス南大井より１〜２割くらい高めの設定だと思います。
（完売している過去の物件と比較してもしょうがないとは思いますが）
似た価格のクレストフォルム大井町サウステラスが第１期完売していないところを見ると、売れ行きが厳しい価格なのだと思いますよ。

デザインやコミュニティーを重視しているためか、
設備としては、最近の新築のマンションの最低ラインだと思います。
事実クレストフォルムよりコンクリの強度は低い数値になっているなど、構造の点で特筆すべきことはありません。

以上個人の意見もありますが。
73 匿名さん 2015/02/15 14:09:58
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西側はもっと坪単価低いですよ。私は夕方明るい西側も好きなので検討したいと思ってます。パークハウス南大井よりもお手頃だと感じました。感じ方はそれぞれだと思いますよ。
74 匿名さん 2015/02/16 02:22:38
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概算ですが、
西側が約６９ｍ２で５７００万なので、「坪単価２８０万」
南側は約６９ｍ２で６２００～６３００万なので、「坪単価３００万」

別スレですが参考までに、引用しますと
パークハウス南大井　坪単価256万円～273万円。
価格的なお手頃はなさそうです・・・
75 購入検討中さん 2015/02/16 03:16:33
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＞59
＞60
大変勉強になりました。
先週モデルルームに行って気に入ってしまったものの、地盤は心配だったため検討しなおします。
確かに、ほかの会社よりも地盤の説明が不十分？（説明したくないのかな？）は感じておりました。

営業マンの方から直接聞いてみます！！
76 匿名 2015/02/16 06:19:11
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まぁ安く感じるなら申し込めばいいし、高く感じるなら様子見すればいいんじゃない？
顔の見えない、肩書きもわからない人達が書いてるのですから、その人達は当然自分や自社の利益が最大になるように書きますよね。
77 購入検討中さん 2015/02/17 22:46:14
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この物件の良さは何？
78 購入検討中さん 2015/02/18 16:31:11
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>77さん
いちおう大井町駅徒歩圏。
新幹線、空港アクセスがよい。
デザインがいい。

ですかね。
- 非表示
- 1
79 匿名さん 2015/02/19 04:32:24
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●良い
・コミュニティ。
・デザイン。
・大森駅にほどほどの近さ。

●う～ん・・・
・大井町徒歩１４分。
立会道路は確かに車は通りませんが、何か囲まれている感じがして不安。
一人では歩きたくないですね。
・坪単価。
80 匿名さん 2015/02/19 12:25:21
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良さは何？という質問で良い部分のみを挙げる流れを作りたかったんでしょうかね
良い部分のみに目がいくのは、ことマンション購入に関しては危険かと

期待　遮音等級は良さそうですね。実際にできたらどうかわかりませんが
不安　天井高、下がり天井
81 匿名さん 2015/02/20 14:44:29
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人によって何を重視しているかが違ってくるから、
何が良いのかというのは一般的に言うと何になるのでしょうね。
少なくとも、建物自体は悪くないんじゃないかとは思われます。
駅までのアクセスなどは
どちらかというと優先順位の上位には入ってこない場合にはという感じになってくるのか。
82 匿名さん 2015/02/20 21:07:53
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大井町駅から、現地に行ってきました。緑道を通り、途中、パークハウス南大井を通り過ぎ、現地着。帰り道は大森駅へ。

どちらも緑道、公園と歩きやすい道ですね。大井町、大森は買い物に困ることが全くなさそう。ヘタに新馬場あたりの物件よりも、ぜんぜん良いかと思いました。

価格は、いまの相場を考えると、仕方がないのでしょうか・・・。
83 匿名さん 2015/02/21 03:47:55
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新馬場あたりと比べたらＪＲ徒歩圏のどこだってプラスになってしまうような。

価格は最初に高く設定するのはよくあることです。
予算ぎりぎりで買われた方がいいわけですから、それで売れたらラッキーですしね。
仕方ないといって考えるのをやめるのはもったいないことかと思いますよ。
84 匿名 2015/02/21 13:23:25
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クレストフォルムは坪２５０万円台も出ましたね。
このままの価格で申し込むのは馬鹿らしくなりますね。
85 匿名さん [女性 30代] 2015/02/22 06:31:04
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見てきました。
南向きは魅力的かなとも思ったのですが、目の前のパーキングが建て替わるかもしれないらしくそうなったらイヤなので西向きにしようかなと思いました。どうしよう・・・。
86 検討中の奥さま 2015/02/23 01:04:12
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>>85
近所住みです。

それぞれ道路はさんで
西がパーキングの会社で
南が普通の会社ですよ^^
ご参考まで。
87 匿名さん 2015/02/24 01:22:30
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コミュニティのアズママというシステムが気になりますが、
所謂ファミリーサポートセンターと同様のサービスを
マンション単位で実施するという事でしょうか。
利用料金は東京都が実施するサービスと同額のようですね。
88 物件比較中さん 2015/02/28 23:28:11
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相場どうなんですかね
大井町から徒歩15分だし水回りのクオリティも都内のマンションでみると最低限、食器棚もオプションだし、ベタ基礎だし
営業さんからオリンピックの関係で高くなっていると説明を受けたけど、それとは別に何かしら理由があるんでしょうか
89 匿名さん 2015/03/02 13:54:48
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高くなってしまう理由が見つからないのが困ったものです。
オリンピックは人手の関係で、地価はそんなに関係なさそうな。。。
＞ベタ基礎
ちなみにこの物件はベタ基礎ではなく布基礎みたいですよ。
90 購入検討中さん [男性 30代] 2015/03/07 10:58:43
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モデルルーム見てきました。

設備はいいけど、逆に選べないのでちょっと無駄に盛られている気がする。

30万円分は内装（壁のデザイン）をサービスしてくれるらしいです。

【駅からの距離感】
JR大井町徒歩14分、JR大森徒歩12分、京急立会川徒歩8分となっていますが、
実際に歩いた感覚的には、
・大井町：遊歩道を歩くので早く歩ける。夜とはかちょっと怖い？線路沿いを歩けばもう少し人通りは多い
・大森：思ったよりも遠い。実感だと大井町と変わらない。
・立会川：そこそこ近いが、駅前には特になにもない。

どの駅も割とフラットなアプローチではありました。

【日当たり】
南、西が道路ですが、その向かいに3階程度の建物が建っているので、１階は日当たり悪そう。
2階は冬だと厳しいが、3階以上は日当たりは問題なさそうです。

【価格】
発表前の予定価格ですが、3LDK（68.93ｍ）が5480万～、2LDK（54.29ｍ）が4780万～でした。
大井町というネームバリューを売りにしているが、大森のが近く、距離感に対しては割高と感じる。

ただ、品川区は教育関係はしっかりしているので子供を考えている人にはいいかも。

9月下旬完成なので仕込みは2年ぐらい前だから、オリンピックによる値上げとかは影響が薄いはずだが、
それらも値段に盛り込まれている感が否めないので私は割高に感じました。

【室内の設備】
女性目線で設計されているらしく、三面鏡内のドライヤーホルダーや洗濯物置きのうえのバーなどは使いやすそう。
クローゼットが大きいので収納には困らなさそうでした。

残念なのはキッチンはあまり力が入れられてないようで、等級の低いキッチンだし狭かった。

その他気になることがあれば回答できる範囲で回答しますよ～。
91 匿名さん 2015/03/08 13:04:30
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この価格と隣のゴールドクレストの状況とか見ると、１期で申し込むのは尚早な感じ。
似たような広さが多いですし。

＞大井町というネームバリューを売りにしている
どうしても引っかかりますよね。
ちょっとがっかりです。
92 匿名さん 2015/03/09 13:31:15
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90さん、詳しいレポありがとうございます。
特に駅からの距離感は参考になります。
フラットアプローチの場合、意外と早く着いたなぁ負担感がないなぁなんてこともあるかとは思いますが、
やはり10分以上かかってしまうとなるとそうもいかなくなってくる距離なのかもしれないですね。
やはりこれくらいの距離だと自転車が本当は一番負担感ないかもしれません。
93 匿名さん 2015/03/10 15:56:52
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販売予定が延び延びですね。
なかなか希望の集約に難航しているのでしょうか。
94 匿名さん 2015/03/19 12:25:13
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そういえばザ・パークハウス南大井の基礎は杭基礎で約２２ｍみたいですね。
ここらへんの地層はどうなってるんですかね。。。
95 匿名さん 2015/03/19 23:09:53
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地域的に言えば
地盤はいい方ではないのでしょうが
ここの土地がピンポイントで良い事を否定する根拠は持ち合わせません。
ただ斜め隣のゴクレさんは杭基礎ですよね。
僅か数メートルで地盤って変わるんですかねー？
96 匿名さん 2015/03/20 12:41:46
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まとめると、以下の通りですね。

●パークハウス(H26)　　　南大井5丁目1442番地　→杭基礎２２ｍ
●クレストフォルム(H27)　南大井5丁目1425番地　→杭基礎２８ｍ
●イニシア(H27)　　　　　　南大井5丁目1248番地　→直接基礎（布基礎）

これ半径５０ｍの範囲内の話なんですよね。
97 匿名さん 2015/03/23 08:38:29
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地盤にも境目というのがあるのでしょうけど、どうなんでしょうね。
マンション初心者で良くわからないのですが、杭基礎で深い方が頑丈ということですか？
というか、地盤が悪いから基礎を深くすると言った方がいいのでしょうか。
単に予算的なものだったりしたらいやですね。
98 購入検討中さん 2015/03/23 22:43:41
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あんまり盛り上がらないですね。
やっぱり、駅遠だし、価格高し、この物件を買うメリットが無いですよね。
99 匿名さん 2015/03/27 16:13:09
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立会川駅徒歩8分は遠いですかね？
大井町、大森で考えると遠いけど...
100 匿名さん 2015/03/28 17:06:58
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8分は遠くもなく近くもなくって感じですかね。
ただ立会川には用がない人が多いだけだと思われます。
イニシアもそう思うから「大井町」っていう名前にしてますし。
101 匿名さん 2015/03/30 14:37:26
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第一京浜を挟むので実際はもう少しかかるかと思いますよ。感じかたなので人それぞれですが、夜だと駅からここまでが暗く長くは感じました。
102 入居予定さん 2015/04/01 04:57:13
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>>97
10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、
ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。
103 購入検討中さん 2015/04/01 12:05:06
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いつから、売り始めるの？
104 購入検討中さん [男性 30代] 2015/04/01 13:29:31
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>>102
支持層まで20数メートルというのはどこからの情報ですか？
私がモデルルームで拝見した地盤調査結果報告資料によると、デベが実施した観測地点では全て支持層まで数メートル以内だったと記憶しているので、もしデベ発信以外の情報をお持ちでしたら、ぜひ詳細情報の共有をお願いします。
105 周辺住民さん [男性 40代] 2015/04/01 15:48:38
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今週月曜日のような京浜東北線の輸送混乱発生時を考えると、京急立会川に迂回できるこの南大井一帯は便利かと思います。首都高速中央環状線へのアクセスも便利ですし。
106 匿名さん 2015/04/02 13:22:37
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ピンポイントではないですが、一番近い地点です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...
少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。
もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。
こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。

基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。
107 匿名さん 2015/04/04 00:04:08
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いよいよ販売開始ですね。
第1期1次で33戸も売り出す。
つまり33戸はの要望が入ったってことですね。

価格 4,798万円～8,498万円
最多価格帯 6,200万円台（8戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 54.29m2～82.43m2

抽選になるくらいの物件なのかな？
108 匿名さん 2015/04/04 05:15:07
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いきなり33戸にはびっくりです

こことは関係ないですが、目黒のタワーは販売センターのオープン前にもかかわらず
資料請求が１８０００件を超えたと発表されてました

都心に限っては物件数が減って買いたい人が溢れてるのでしょうか？
それにしても１８０００件もどうやって対応するんだろう
109 周辺住民さん 2015/04/04 12:10:49
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JR不通時の京急の振替輸送なんて乗れたもんじゃないんですけどねえ。

ＬＤＫのまとめて表示といい、名称といい、基礎の件といいどうもしっくり来ないことが多い物件ですね。
110 匿名さん 2015/04/05 12:38:53
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大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ。京浜東北が止まっている時は、モノレールの大井競馬場を利用するのもいいかもしれません。
111 匿名さん 2015/04/06 14:09:20
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47戸中、第1期1次で33戸ってすごいですね。
駅からもちょっと距離があるし、
ここまで人気が出るとは思わなかったです。
今週末が抽選日のようですね。

残りは2期での販売になるのでしょうか。
112 匿名さん 2015/04/06 14:11:42
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価格はお隣のパークハウスとあまり変わらないくらい？
113 匿名 2015/04/07 02:53:18
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パークハウスより知名度が低くて、基礎が安くて、価格は１〜２割増しくらいですね。
大井町からもパークハウスより遠いですし正直割高。

あと数字を真に受ける人が結構いらっしゃるのにも、不自然な人気なんですねレスにも驚きです。
３月に販売したゴクレは８部屋を完売できなかったんですよ。
つまりこの近辺での販売は完売しなくても仕方のない市況になってるんです。
そこへ来て３３戸を売り出す、そこには二つの目的があると思います。

１.申し込みがいっぱい入ってる人気物件と見せるため
２.ゴクレへの対応

特に２ですが、ゴクレは入居開始してます。
つまりゴクレとイニシアで比較してる人は今決めたいわけです。なのにちまちまと数戸ずつ出してもしょうがないですよね、買いたくても買えなかったじゃ売り逃しになりますから。
そもそも家賃の支払がなくなる時点で今完成してる方が有利でもあります。
また完成した物件は今後値下げの可能性もあります、ゴクレが値下げする前の今契約をしちゃえというのがイニシアの考えかと思います。
イニシアからしたら隣がゴクレみたいなデベでラッキーって感じじゃないですかね。完売が出せなくても仕方ない状況を作ってくれたんですから。

残ってる物件も低層階など価格戦略を見据えてますからイニシアも完売を見込んでないと思いますよ。
114 匿名さん 2015/04/07 05:48:27
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>>113
さすがに３３戸完売は難しくても、そこそこに売れるんじゃないでしょうか？
もし不人気なら逆に１期は１５戸ぐらいに絞って即日完売をアピールすると思うのですが。

どのデベでも、１期２次３戸、１期３次２戸…といった感じで今はお客さんが付くたび少しずつその住戸を売り出すようになってます。３３戸売り出すのはそれなり人気があってお客さんが付いているのではないでしょうか？

どちらにしろパークハウスを買った人は正解でしょう。
建築費が上がっているので、今はあの価格では出せないと思いますよ。
115 匿名さん 2015/04/07 13:59:42
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人気のあるないは正直わかりませんが、
新築のマンションはいくつ売れたかが非常にわかりにくいブラックボックスですからね。
３３戸中３２戸売れようが、１戸売れようが、完売できなかったで、
営業の人が「すごい申し込み数があり、かなり決まりました」と言えばそれでおしまい。
数少ない目に見える部分はこういった掲示板での評判とかじゃないですかね。

今後の売り文句はこんな感じと勝手に予想。
「うちは近辺では一番申し込みのあった物件です。
　ほら１期で３３戸も売り出して、残念ながら完売はしませんでしたが、かなり決まってしまったんですよ。
　新築のマンションは申し込みのあった部屋を販売するので、この販売戸数はそういうことなんですよ。
　ここだけの話、隣のマンションは１期の販売戸数は１ケタで、それでも完売できなかったんですよ。
　同じマンションでもこれだけ違うんですよ。
　今回紹介できるのは、かなりいい巡りあわせです。いかがでしょうか。」
116 申込予定さん 2015/04/07 14:10:25
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パークハウス南大井の価格を知っちゃうと、たしかに高いのですが。
ここに限らず、どこも1割2割上がってますから、こんなもんじゃないでしょうか。
117 検討中の奥さま 2015/04/07 14:18:32
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ちなみにパークハウス南大井も、第１期で49戸中30戸を売りに出してましたから、特別多すぎないのでは。
118 匿名さん 2015/04/07 15:37:58
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３３戸の一覧はお客さんに渡っているので、売れ残ったところは二度と新規発売できません。
無理して出して売れ残ると、販売上非常に不利になりますよ。（コスモスイニシアはむしろチマチマ小分けして販売している印象）
物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示されるので、イニシア行徳のスレなどでも“あと何戸”とカウントダウンのレスがついてます。
セールストークのために多く出すというのはちょっと考えにくいです。買うお客さんも一生に一度の買い物、セールストークに惑わされるほど単純じゃないと思いますよ。
119 匿名さん 2015/04/07 22:59:00
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＞106さん
こんなサイトあるんですね、ありがとうございます。

こう見ると、近辺にすごい優秀な硬い地盤が浅いところにあるとは言えないと感じますが、とにかく勉強になります。
自分で調べることも結構できるんですね、自分の無知を知りました。
120 匿名さん 2015/04/08 00:44:36
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水回りがとても使い勝手の良い設備になっていますね。
一つ一つの空間も広々として感じで間取りが良いと思います。
価格は少し高めにも感じましたが、まずまず良い感じです。
下げ
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物件概要
所在地	東京都品川区南大井五丁目1428番（地番）
交通	京浜東北線「大井町」駅徒歩14分（東口）東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩14分（A1出口）京急本線「立会川」駅徒歩8分京浜東北線「大森」駅徒歩12分（北口）東急大井町線「大井町」駅徒歩16分
種別	新築マンション
総戸数	47戸（他に管理事務室1戸）
そのほかの情報	構造、建物階数：地上7階建敷地の権利形態：所有権の共有完成時期：2015年08月竣工済み入居可能時期：2015年09月下旬予定

	東京都大田区山王三丁目
	8,430万円・13,780万円
	2LDK・3LDK
	44.22m²・68.50m²
	総戸数 21戸

	東京都港区港南３丁目
	未定
	1LDK～3LDK
	42.1m²～130.24m²
	総戸数 815戸

	東京都目黒区三田２丁目
	未定
	1LDK～3LDK
	44.12m²～184.24m²
	総戸数 16戸

	神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目
	未定
	1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK）
	36.63m²～64.84m²
	総戸数 132戸

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