イニシア大井町ってどうですか？

イニシア大井町の広告、周辺にすごい量投下してますね。

裏のゴクレの価格も待ちたいところです。

いま、一番広告を頑張らなくっちゃいけない時でしょうからね　知名度とかそういうのを広めるためにも　競争相手もいるっていうのもあるから先んじなければならない部分もあるし　マンション自体は良さそうな印象　あとは駅からの距離に納得できるかと新幹線の音の影響がここまでどの程度あるかですね～

>>23
新幹線ってどおいうことですか？
新幹線通るんですか？

新幹線？？？
すぐ近くの京浜東北線と東海道線の騒音が、すごいと思いますが。

イニシアのモデルルーム見学とか行った方いますか？いくらなのでしょうか？

新幹線は西大井のほうを通るので、こちらには関係ないですよ。

東海道・京浜東北は本数も多いので、早朝から深夜まで、電車音は結構します。
ただ、パークハウス近くの高架が一番電車音がうるさい場所なので
そこに比べればまだまし、というレベルの騒音です。

杭を打ってない布基礎と説明を受けたんですが、地震とか安心出来るのでしょうか。
ちょっと心配です。。どういった基礎がどなたか分かりますでしょうか。

価格は南向きだと一階以外は全部6000万円越え。6300万円あたりが平均かな。西向きは電車音と日照時間がひどくて5700万円ぐらいでした。正直かなり高い印象でした。駅14分でここまで強気に出られたら買う気失せる…。パークハウス南大井は駅12分で立会川も近いのにここより1割ぐらい安かったはず。リセールも厳しいし、どうしても大井町に住みたくて買い替えできないリスクも許容する人しか買えないんじゃないかな…

>>29
高いですね。でも、今思えばここ近年高いと思われていた大井町近辺のマンションのほとんどがあの時買っておけばって感じなので、大井町〜大森近辺ですと予算増額か中古か、しばらく諦めるか悩みます。駅前の三菱が良心的な価格だったって思えます。。。

モデルルーム見て思わず前向きに検討しましたが冷静に考えると高いですね。

えええー、高いね！
今となってはですが、パークハウス南大井は、お買い得だったのか。5000万台中心でした。

駅14分でこれはないですね。他のマンションも
値上げしてますがここほどではないですし。
あと、二重床もないのに、天井高低い
コスト削減マンション。電車の音もあるし
買う要素がほんとうに少ない…。

アズママというサービスを取り入れるみたいですが、どうなのでしょうね…
顔見知り以外には預けられないような仕組みになっているというし、
いない場合にはアズママ認定の保育ママのような方にお願いする形になると書いてあります。
ということは、こちらは共働きの子育て世代をターゲットにしているのでしょうか。
そのようなサービスというかシステムをわざわざ取り入れているくらいなので。

そういえば公式サイトに建物の造りのような説明って全くないですよね
デザイン性が主体の説明で、軽視されている感じがします

>>36
そんな人ばかりではないと思うんですけどね
うまく運営されるのでしょうか

37さん

説明会行っても建物の説明はほとんどなかったです。
延々とデザイン押し、大井町押しで。
基礎工事しょぼい、二重床、下がり天井だらけなど
はっきり言ってひどすぎます。

ちなみに西側の窓は
二重サッシ等音の対策はあるんでしょうか？

まだモデルルーム行ってませんが
こちらを見ていると
微妙な感じがしてきました。

ちなみに周辺ですが
大井町からは暗くても人通りは結構ありますね。
信号もひとつだけですし案外サクサク歩けます。
大森側からは夜道はかなり暗いし
人も少なく怖いです。

西側に背の高い建物があるので、防音サッシが苦手とする甲高い音は気にならないと思います。
大井町からの道は、歩行者、自転車ともにそこそこありますが、最寄りの立会川からはひっそりとしてますね。
自転車メインのママさんは、大井町は苦にならないんじゃないでしょうか。

ここの周囲のマンションって、
みんな「大森」って名前が付いているから
「イニシア大井町」という名前に強い違和感があります。

大森でもない、大井町でもない微妙なエリアですよね。
よほど地縁があるか、永住目的じゃないと買う理由が見つからない。

>>44
昔は大森＝山王
大井町＝下町というイメージでした

今は大井町の方がイメージいいのでしょうね

>>45
マンションなので最寄駅が何路線使えるかが資料請求数や販売、価格へプラスの影響が大きいので無理にでも大井町にしているんだと思いますよ。山王は別ですが相場的にも大井町が上ですしね、立会川なんですけどね。

大井町っていうより南大井だよなあ。
駅距離ももはや大森の方が近いじゃないか。

徒歩14分だったら、戸建のほうがいいのでは、と思えちゃいますね。

大井町は、りんかい線が通ってから、いっきに駅力が増しましたね。

この辺りは戸建てがチラホラ出ますからね。
デザインと価格に期待をしていたのですが
価格高そうだし、建物の構造も不安になって来ました。

近々モデルルームに足を運んで
そこらへんクリアにしたいと思います。

ありがとうございます！
自分で布基礎について色々調べてみる必要が
ありそうですー。
基礎っていちばん大切な部分ですし。

モデルルーム行く前にちょっと知識入れてから
臨みたいと思います！

ストリートビューを見ると、凄い豪邸の跡地なんですね。
東京でこの敷地と木々は凄い。
どんな人が住んでいたんだろ？気になる。

Asmamaって、おもしろい取り組みがあるのですね。
以前、私は地域の託児付きイベントがあったので、参加するため利用したことがあるのですが、帰ってきたときには、子供は泣き疲れて寝ているというような姿でした。これを見てからはなかなか預ける事ができないのですが、顔見知りの人に見て頂けるのなら、親も子供も安心できそうです。
でも、預かる人は足りているのでしょうか？

アズママに付加価値があるかは微妙ですね。別に他物件でも登録すればいい話なので。

>>52
土地は広いですが
草木は管理されてないし薄暗いし
以前は不気味な感じでしたよー。

このマンションのおかげで
明るくなりそうでよかったです。

おっ。パークハウス南大井に、キャンセル住戸でてますね。ここの値段見たあとだと、すごく安くみえるなあ。価格交渉もできるでしょうし。

仕様もイニシアより全然良い・・・

マンションコミュニティ、当然営業さんみているでしょうね。マンション名でググれば、すぐ上位に出てくるので影響力は大です。

京浜東北線の山の手側(武蔵野台地)じゃないので、やはり基礎・構造は気になりますね。

マンションの基礎は私もぜんぜんわからないのですが、
今時戸建でも布基礎ってなかなか使わないですよね？
ベタ基礎が主流かな？というイメージです。
以前、すんでいた家がかなり古くて布基礎でしたが、
土からの湿気がそのまま上がってきてしまうので
梅雨の時期とかは、かなりの湿気でしたよ。

公式サイトには直接基礎としか記載されていないので、
布基礎として表記するのは、何か不都合などがあるのかという
勘ぐりを生んでしまいますよね。
少なくともWEB上では、説明責任が十分ではないと思います。

モデルルーム行ってきたけど、高いです。
手が出ない。ちなみに、共働き一部上場に勤めてます（笑

ＪＲ駅徒歩１０分未満の価格ですよねー
この価格でこの立地で誰が買うのだろう

かといって、「いま」大井町駅10分内の物件がないのですよね。築浅中古も高すぎ。

↑ガセですよ。

以前も真偽不明のヤマダ閉店情報が書き込まれたけど、今度は
自ら妄想記事を作文してまでヤマダを閉店させたがってる人の
目的は一体何なんだろう。
気持ち悪い。

大井町さげを狙った不自然な意図があるのでしょうが、
そもそもここを大井町の物件って言うのに不自然さがあるわけで。

>>64
これはやばいですね。風説の流布。
書き込み元ipアドレスは残るので、該当プロバイダーに開示請求きますよ。タイーホ確定です。

＞ずっと住み続けられる品質を目指しています
って書いてあるくらいだから、どんなにすごいかと思いましたけど、
構造の仕様に関しては、厚みとかコンクリ強度とかは、
数値的に可もなく不可もなくといったところなんですね

子育て世代のことを考えたいい物件ですね。
設備も充実してますが、何よりデザインが好きです。
自分らしさを出すことのできるデコレーションも興味深いです。
中小デベですが実績もありますし、安心できると思います。

第一期価格でましたか？他物件と比較したくモデルルームに行った方ぜひおしえてください！

＞71
坪単価は平均２９０万くらいでしょうか。
正直言って、このスレでは高いと言っている方が多いです。
昨年のパークハウス南大井より１〜２割くらい高めの設定だと思います。
（完売している過去の物件と比較してもしょうがないとは思いますが）
似た価格のクレストフォルム大井町サウステラスが第１期完売していないところを見ると、売れ行きが厳しい価格なのだと思いますよ。


デザインやコミュニティーを重視しているためか、
設備としては、最近の新築のマンションの最低ラインだと思います。
事実クレストフォルムよりコンクリの強度は低い数値になっているなど、構造の点で特筆すべきことはありません。

以上個人の意見もありますが。

西側はもっと坪単価低いですよ。私は夕方明るい西側も好きなので検討したいと思ってます。パークハウス南大井よりもお手頃だと感じました。感じ方はそれぞれだと思いますよ。

概算ですが、
西側が約６９ｍ２で５７００万なので、「坪単価２８０万」
南側は約６９ｍ２で６２００～６３００万なので、「坪単価３００万」

別スレですが参考までに、引用しますと
パークハウス南大井　坪単価256万円～273万円。
価格的なお手頃はなさそうです・・・

＞59
＞60
大変勉強になりました。
先週モデルルームに行って気に入ってしまったものの、地盤は心配だったため検討しなおします。
確かに、ほかの会社よりも地盤の説明が不十分？（説明したくないのかな？）は感じておりました。

営業マンの方から直接聞いてみます！！

まぁ安く感じるなら申し込めばいいし、高く感じるなら様子見すればいいんじゃない？
顔の見えない、肩書きもわからない人達が書いてるのですから、その人達は当然自分や自社の利益が最大になるように書きますよね。

この物件の良さは何？

>77さん
いちおう大井町駅徒歩圏。
新幹線、空港アクセスがよい。
デザインがいい。

ですかね。

●良い
・コミュニティ。
・デザイン。
・大森駅にほどほどの近さ。

●う～ん・・・
・大井町徒歩１４分。
立会道路は確かに車は通りませんが、何か囲まれている感じがして不安。
一人では歩きたくないですね。
・坪単価。

良さは何？という質問で良い部分のみを挙げる流れを作りたかったんでしょうかね
良い部分のみに目がいくのは、ことマンション購入に関しては危険かと


期待　遮音等級は良さそうですね。実際にできたらどうかわかりませんが
不安　天井高、下がり天井

人によって何を重視しているかが違ってくるから、
何が良いのかというのは一般的に言うと何になるのでしょうね。
少なくとも、建物自体は悪くないんじゃないかとは思われます。
駅までのアクセスなどは
どちらかというと優先順位の上位には入ってこない場合にはという感じになってくるのか。

大井町駅から、現地に行ってきました。緑道を通り、途中、パークハウス南大井を通り過ぎ、現地着。帰り道は大森駅へ。

どちらも緑道、公園と歩きやすい道ですね。大井町、大森は買い物に困ることが全くなさそう。ヘタに新馬場あたりの物件よりも、ぜんぜん良いかと思いました。

価格は、いまの相場を考えると、仕方がないのでしょうか・・・。

新馬場あたりと比べたらＪＲ徒歩圏のどこだってプラスになってしまうような。

価格は最初に高く設定するのはよくあることです。
予算ぎりぎりで買われた方がいいわけですから、それで売れたらラッキーですしね。
仕方ないといって考えるのをやめるのはもったいないことかと思いますよ。

クレストフォルムは坪２５０万円台も出ましたね。
このままの価格で申し込むのは馬鹿らしくなりますね。

見てきました。
南向きは魅力的かなとも思ったのですが、目の前のパーキングが建て替わるかもしれないらしくそうなったらイヤなので西向きにしようかなと思いました。どうしよう・・・。

>>85
近所住みです。

それぞれ道路はさんで
西がパーキングの会社で
南が普通の会社ですよ^^
ご参考まで。

コミュニティのアズママというシステムが気になりますが、
所謂ファミリーサポートセンターと同様のサービスを
マンション単位で実施するという事でしょうか。
利用料金は東京都が実施するサービスと同額のようですね。

相場どうなんですかね
大井町から徒歩15分だし水回りのクオリティも都内のマンションでみると最低限、食器棚もオプションだし、ベタ基礎だし
営業さんからオリンピックの関係で高くなっていると説明を受けたけど、それとは別に何かしら理由があるんでしょうか

高くなってしまう理由が見つからないのが困ったものです。
オリンピックは人手の関係で、地価はそんなに関係なさそうな。。。
＞ベタ基礎
ちなみにこの物件はベタ基礎ではなく布基礎みたいですよ。

モデルルーム見てきました。

設備はいいけど、逆に選べないのでちょっと無駄に盛られている気がする。

30万円分は内装（壁のデザイン）をサービスしてくれるらしいです。

【駅からの距離感】
JR大井町徒歩14分、JR大森徒歩12分、京急立会川徒歩8分となっていますが、
実際に歩いた感覚的には、
・大井町：遊歩道を歩くので早く歩ける。夜とはかちょっと怖い？線路沿いを歩けばもう少し人通りは多い
・大森：思ったよりも遠い。実感だと大井町と変わらない。
・立会川：そこそこ近いが、駅前には特になにもない。

どの駅も割とフラットなアプローチではありました。

【日当たり】
南、西が道路ですが、その向かいに3階程度の建物が建っているので、１階は日当たり悪そう。
2階は冬だと厳しいが、3階以上は日当たりは問題なさそうです。


【価格】
発表前の予定価格ですが、3LDK（68.93ｍ）が5480万～、2LDK（54.29ｍ）が4780万～でした。
大井町というネームバリューを売りにしているが、大森のが近く、距離感に対しては割高と感じる。

ただ、品川区は教育関係はしっかりしているので子供を考えている人にはいいかも。

9月下旬完成なので仕込みは2年ぐらい前だから、オリンピックによる値上げとかは影響が薄いはずだが、
それらも値段に盛り込まれている感が否めないので私は割高に感じました。


【室内の設備】
女性目線で設計されているらしく、三面鏡内のドライヤーホルダーや洗濯物置きのうえのバーなどは使いやすそう。
クローゼットが大きいので収納には困らなさそうでした。

残念なのはキッチンはあまり力が入れられてないようで、等級の低いキッチンだし狭かった。


その他気になることがあれば回答できる範囲で回答しますよ～。

この価格と隣のゴールドクレストの状況とか見ると、１期で申し込むのは尚早な感じ。
似たような広さが多いですし。

＞大井町というネームバリューを売りにしている
どうしても引っかかりますよね。
ちょっとがっかりです。

90さん、詳しいレポありがとうございます。
特に駅からの距離感は参考になります。
フラットアプローチの場合、意外と早く着いたなぁ負担感がないなぁなんてこともあるかとは思いますが、
やはり10分以上かかってしまうとなるとそうもいかなくなってくる距離なのかもしれないですね。
やはりこれくらいの距離だと自転車が本当は一番負担感ないかもしれません。

販売予定が延び延びですね。
なかなか希望の集約に難航しているのでしょうか。

そういえばザ・パークハウス南大井の基礎は杭基礎で約２２ｍみたいですね。
ここらへんの地層はどうなってるんですかね。。。

地域的に言えば
地盤はいい方ではないのでしょうが
ここの土地がピンポイントで良い事を否定する根拠は持ち合わせません。
ただ斜め隣のゴクレさんは杭基礎ですよね。
僅か数メートルで地盤って変わるんですかねー？

まとめると、以下の通りですね。

●パークハウス(H26)　　　南大井5丁目1442番地　→杭基礎２２ｍ
●クレストフォルム(H27)　南大井5丁目1425番地　→杭基礎２８ｍ
●イニシア(H27)　　　　　　南大井5丁目1248番地　→直接基礎（布基礎）

これ半径５０ｍの範囲内の話なんですよね。

地盤にも境目というのがあるのでしょうけど、どうなんでしょうね。
マンション初心者で良くわからないのですが、杭基礎で深い方が頑丈ということですか？
というか、地盤が悪いから基礎を深くすると言った方がいいのでしょうか。
単に予算的なものだったりしたらいやですね。

あんまり盛り上がらないですね。
やっぱり、駅遠だし、価格高し、この物件を買うメリットが無いですよね。

立会川駅徒歩8分は遠いですかね？
大井町、大森で考えると遠いけど...

8分は遠くもなく近くもなくって感じですかね。
ただ立会川には用がない人が多いだけだと思われます。
イニシアもそう思うから「大井町」っていう名前にしてますし。

第一京浜を挟むので実際はもう少しかかるかと思いますよ。感じかたなので人それぞれですが、夜だと駅からここまでが暗く長くは感じました。

>>97
10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、
ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。

いつから、売り始めるの？

今週月曜日のような京浜東北線の輸送混乱発生時を考えると、京急立会川に迂回できるこの南大井一帯は便利かと思います。首都高速中央環状線へのアクセスも便利ですし。

ピンポイントではないですが、一番近い地点です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...
少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。
もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。
こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。

基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。

いよいよ販売開始ですね。
第1期1次で33戸も売り出す。
つまり33戸はの要望が入ったってことですね。

価格 4,798万円～8,498万円
最多価格帯 6,200万円台（8戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 54.29m2～82.43m2

抽選になるくらいの物件なのかな？

いきなり33戸にはびっくりです

こことは関係ないですが、目黒のタワーは販売センターのオープン前にもかかわらず
資料請求が１８０００件を超えたと発表されてました

都心に限っては物件数が減って買いたい人が溢れてるのでしょうか？
それにしても１８０００件もどうやって対応するんだろう

JR不通時の京急の振替輸送なんて乗れたもんじゃないんですけどねえ。

ＬＤＫのまとめて表示といい、名称といい、基礎の件といいどうもしっくり来ないことが多い物件ですね。

大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ。京浜東北が止まっている時は、モノレールの大井競馬場を利用するのもいいかもしれません。

47戸中、第1期1次で33戸ってすごいですね。
駅からもちょっと距離があるし、
ここまで人気が出るとは思わなかったです。
今週末が抽選日のようですね。

残りは2期での販売になるのでしょうか。

価格はお隣のパークハウスとあまり変わらないくらい？

パークハウスより知名度が低くて、基礎が安くて、価格は１〜２割増しくらいですね。
大井町からもパークハウスより遠いですし正直割高。

あと数字を真に受ける人が結構いらっしゃるのにも、不自然な人気なんですねレスにも驚きです。
３月に販売したゴクレは８部屋を完売できなかったんですよ。
つまりこの近辺での販売は完売しなくても仕方のない市況になってるんです。
そこへ来て３３戸を売り出す、そこには二つの目的があると思います。

１.申し込みがいっぱい入ってる人気物件と見せるため
２.ゴクレへの対応

特に２ですが、ゴクレは入居開始してます。
つまりゴクレとイニシアで比較してる人は今決めたいわけです。なのにちまちまと数戸ずつ出してもしょうがないですよね、買いたくても買えなかったじゃ売り逃しになりますから。
そもそも家賃の支払がなくなる時点で今完成してる方が有利でもあります。
また完成した物件は今後値下げの可能性もあります、ゴクレが値下げする前の今契約をしちゃえというのがイニシアの考えかと思います。
イニシアからしたら隣がゴクレみたいなデベでラッキーって感じじゃないですかね。完売が出せなくても仕方ない状況を作ってくれたんですから。

残ってる物件も低層階など価格戦略を見据えてますからイニシアも完売を見込んでないと思いますよ。

>>113
さすがに３３戸完売は難しくても、そこそこに売れるんじゃないでしょうか？
もし不人気なら逆に１期は１５戸ぐらいに絞って即日完売をアピールすると思うのですが。

どのデベでも、１期２次３戸、１期３次２戸…といった感じで今はお客さんが付くたび少しずつその住戸を売り出すようになってます。３３戸売り出すのはそれなり人気があってお客さんが付いているのではないでしょうか？

どちらにしろパークハウスを買った人は正解でしょう。
建築費が上がっているので、今はあの価格では出せないと思いますよ。

人気のあるないは正直わかりませんが、
新築のマンションはいくつ売れたかが非常にわかりにくいブラックボックスですからね。
３３戸中３２戸売れようが、１戸売れようが、完売できなかったで、
営業の人が「すごい申し込み数があり、かなり決まりました」と言えばそれでおしまい。
数少ない目に見える部分はこういった掲示板での評判とかじゃないですかね。

今後の売り文句はこんな感じと勝手に予想。
「うちは近辺では一番申し込みのあった物件です。
　ほら１期で３３戸も売り出して、残念ながら完売はしませんでしたが、かなり決まってしまったんですよ。
　新築のマンションは申し込みのあった部屋を販売するので、この販売戸数はそういうことなんですよ。
　ここだけの話、隣のマンションは１期の販売戸数は１ケタで、それでも完売できなかったんですよ。
　同じマンションでもこれだけ違うんですよ。
　今回紹介できるのは、かなりいい巡りあわせです。いかがでしょうか。」

パークハウス南大井の価格を知っちゃうと、たしかに高いのですが。
ここに限らず、どこも1割2割上がってますから、こんなもんじゃないでしょうか。

ちなみにパークハウス南大井も、第１期で49戸中30戸を売りに出してましたから、特別多すぎないのでは。

３３戸の一覧はお客さんに渡っているので、売れ残ったところは二度と新規発売できません。
無理して出して売れ残ると、販売上非常に不利になりますよ。（コスモスイニシアはむしろチマチマ小分けして販売している印象）
物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示されるので、イニシア行徳のスレなどでも“あと何戸”とカウントダウンのレスがついてます。
セールストークのために多く出すというのはちょっと考えにくいです。買うお客さんも一生に一度の買い物、セールストークに惑わされるほど単純じゃないと思いますよ。

＞106さん
こんなサイトあるんですね、ありがとうございます。

こう見ると、近辺にすごい優秀な硬い地盤が浅いところにあるとは言えないと感じますが、とにかく勉強になります。
自分で調べることも結構できるんですね、自分の無知を知りました。

水回りがとても使い勝手の良い設備になっていますね。
一つ一つの空間も広々として感じで間取りが良いと思います。
価格は少し高めにも感じましたが、まずまず良い感じです。