（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

ホント落ち着かない。諸経費高騰後の新価格にドキドキ。どこのロケーションもこれから発表される物件の公表タイミングが慎重になってるって感じ。

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私見ですが、2007年竣工のパークタワー目黒が約坪400万円であること、また賃料が平米5000円ぐらいであることを考えると、450が妥当じゃないでしょうか？目黒は人気ですが駅の周りに何もない事を考えると、500だと、うーんって考えます。

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パークタワーは安い時ですよ
直近の高値は、花房山の470です。

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品川区のホームページにも都心上空ルートの話が出てますね。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000023400/hpg000023398.htm

●「中間とりまとめ」における新飛行経路案

　「中間とりまとめ」において公表された羽田空港の新飛行経路案は、東京湾を活用した現在の滑走路運用・飛行経路に加え、内陸部上空も活用した飛行経路により、国際線の離着陸が集中するピーク時間帯（15時～19時）の処理能力拡大を図ろうとするものです。
　飛行経路は北風時・南風時で異なります。「中間とりまとめ」の南風時案2の飛行経路案は品川区上空1500フィート（約455メートル）を通過する計画です。

首都圏空港機能強化技術検討小委員会の中間取りまとめについて（国土交通省ホームページ）

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ここに決めたい

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坪400なら欲しいなー

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>>26

そこに書かれていない南風案１、に決まったならあまり関係ないのですが。

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年内に予定価格くらいわかりませんかね？

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半年も前に予定価格は出さないでしょう。

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低層マンションに住んでますが、そろそろ高層マンションに住み替えたいと思っています。かと言って湾岸は希望していなかったのでここは魅力。楽しみ。

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パークタワー目黒の中古が売りに４件出てますね。４件の売出坪単価は坪551、556、583、593万円です。築８年でこの坪単価ですか。パークタワー目黒より目黒駅のフラグシップマンションとなるこのマンションの坪単価は最低でも500は超えそうです。

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千代田区の皇居沿いとか港区の六本木とか青山ではないので外国人の購入者はあまりきそうもないですので600であればパークタワー目黒が中古で500後半で時間がかかるようでしたら2年半から3年先の本案件は完売できるまで相当時間がかかるのではないですか。

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>>33
そんなボッタクリな希望価格出されても。
その価格じゃ売れんでしょ。

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次のパークマンションは800-1000万とのことなので、ここの600はあり得ないレベルではないでしょう
渋谷は販売開始まで2年以上かかりそうですから、足元の上昇基調を考えると待つのはリスクが高すぎる気がします

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大崎って、坪単価いくらだったのですか？

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三井のタワーは350〜360、レジデンスは390〜400。レジデンスはタワーから半年後の売り出しタイミングで坪単価が1割増しになってた。徒歩6分と3分の違いはあるけどね。タワーはパークタワーグランスカイよりも安いと盛り上がっていた記憶が。たしかグランスカイの中古よりもパークシティのタワー新築のほうが安かったし。タワーは資材高騰直前だったのでギリセーフだったね。

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沖式新築マンション時価によると、大崎は割高。

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場所は最高ですね！

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学芸大学のブリリアが坪400って聞きました。高くなりましたねぇ・・。
なので400以下は絶対に無いと言うことですね。

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パークタワー目黒の中古理論値はここに出てるよ
https://www.sumai-surfin.com/re/3682/

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2期連続 GDPマイナス成長。
黒田バズーカ発射も消費増税は延期。
円安頼みのアベノミクスの限界近し。

皆さん高値掴みには気を付けましょうね～。

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600は噂レベルではない。
皆さん考えが古すぎます。
すぐに売れなくても良いんです。後から続々と高額物件出ますから時代が追い付きます。

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>>39
あれは、上昇トレンドは反映されてないから。

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庶民景気実感には関係ない物件とはいえ
６００はあんまりです。バブルじゃありませんか～。

個人的には現住宅、賃貸で我慢できる破格と思います。

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>>45
それは言い訳になりません、西新宿60は沖式で割安。
上昇トレンドは関係なし。

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大崎と書くと北品川5丁目・東五反田と思ってしまう方が多いのでしょうけど、大崎駅徒歩7分以内で見ると300万以下築浅中古物件が今でもごろごろあります。そことの比較になりますからどうしても割高とでるのでしょう。　大崎全体はそれでも値あがってきましたが、供給戸数も多いですしね。

つまり再開発地域の一角だけ高いだけ（人気）というのが今の状況という事です。

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再開発は街全体の価値があがるので価格が高いのは当然です
安いのがすきならボロを買って気長に再開発でも待ってみたら

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秀和と朝倉山荘買ってた人はおいしいですよね。
ホントに、ボロ買ってまってたらいいことあるかも

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>>47
いや、だから算出した時期がちがうからw
大崎は、1年前。今の相場からすれば、明らかに割安。
最近の売り出しで、坪360で買える物件の顔ぶれをみれば明らか。
新宿が割安だからと言って、大崎が割高とはならない。
数字の見方をわからず、数字に振り回されるほど愚かなことはない。

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>>50
そこはたまたま再開発組合に組み込まれたけど、管理組合の総会で再開発組み込みを否決されるケースもあるからね。
そうなったら悲惨・・・

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隣駅とはいえ使える路線数が違う大崎と目黒では目黒のほうが価格が高くなるのは当然でしょう。
時代に関係なく。
一昔前の大崎が～とか何の役にも立たない比較。
そもそも比較対象じゃない。

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＞＞坪360で買える物件の顔ぶれをみれば明らか
そうなんですよねぇ。
大崎を割高と思いたい人の気持ちもわからないでも
ないんですが、いくらで買えるの？みたいな目黒駅前
ブーメラン坪単価の方が、大崎よりはるかに心配です。

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>>51
１年前の分譲を「今の相場」の物差しで見ることの方が滑稽。
最近の物差しで割安に見えても
１年前の相場の物差しで見れば割高であった過去は変わらない。

今は今、過去は過去であり、物差しのすり替えは数字の見方のご都合主義に他ならない。

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>55

正論。
でも当時割高と言われた価格が1年後に維持できてるなら買ってる人間からすれば満足だろう。
自分は購入者じゃないけど。(価格云々ではなく自分は大崎は検討外)
果たしてここがいくらで売り出してその後維持できるかは興味ある野次馬です。

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未来の事はわかりません。なので、人は
過去から学ぼうとします。で、肝心なのは今でしょ。

大崎が割高とは言えないような今なんです。
私がいくら「目黒駅前は割高だ！」と声高に叫んでも
売れてしまうような、今なんです。

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一言で物差しといっても色んな種類があるはず。
横を測る物もあれば縦を測る物、同じ種類の中で測る物、etc・・・

なので、過去を基準に現在の相場を論じても良いんじゃないの？

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割高、割安というのは何と比べるかによるよね。
何と比べてもいいのだがそこを明確にしないと議論がかみ合わない。

品川駅なんて高輪側と港南側では駅からの距離が同じでも値段が大きく違うわけだが、港南は高輪より安いけど高輪より割安なのか？

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再開発は価値を上げるためにやるわけだから、
再開発前の価格と比べて高いとかいうのはナンセンス。
再開発による想定されるバリューアップはいくらでその分を見込むと割高とか割安とかいう話になる。

いくらでロジカルに論じても価格はマーケットが決める。ただしマーケットが間違っていることもある、間違えたプライシングは時間とともにマーケット自身が修正するので、自分の方が正しいと思うのであればその判断に従えばよい。

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尺度自体は複数あるだろうけど比較をする上では双方の尺度を同じにしないと比較にならないよね。

高輪と港南のケースはどちらの絶対額が安いか高いかの話であってどちらがどちらかより割安かどうかという話じゃないでしょう。

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>>55
そんなに沖信者なら、同じページの儲かる確率と利回りも見たら。大崎の利回り予想は、いくらかな？
数字とは、知性を総動員して総合的に判断するもの。
君のように、ある数字一つを盲信して判断してたら、真の割安物件は一生かえないよw

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マンションオタクやら何とか式見て割高だ？
アホでしょ？
むしろ、それらが全く使えないことの証左になったんじゃないの？大崎の物件で。
誰かが言っていた、マーケットもミスプライシングするってのは、事実。
でも、その相場が一年程続いたら、それが実態相場。
マーケットもそこまでバカじゃない。

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63に同意。
株式マーケットとかで、どこどこのアナリストが割安って言ってます。なので、割安と判断しましたとか言うのは自由だけど、
それで外したら、そのアナリストは見向きもされなくなる。
ただそれだけ。

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沖式で、一年前の割高物件と今の割安物件、さて、どっちがキャピタルゲインがでるでしょう？
割高の根拠が、ブロガーの意見とか、何の冗談だよ。
もうちょい、自分の頭で判断した方がいいよ。

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割高とか割安とか関係ない。問題なのは、坪350万も出して駅から遠い低地のマンションを買うのか、坪400～500万出してメジャー駅近の高台を買うのか。どんなに相場感なくても、住んでみて、あるいは資産として持ってみて、後者>>前者と気付くだろう。

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後者をこの物件と言いたいのだろうけど、目黒駅って別にメジャー駅じゃないからね。
４０年近く目黒駅が最寄り駅だけど、なんでJR山手線しか止まんないんだよとずっと思ってますから。
南北線・三田線が繋がったのがせめてもの救いのような駅です。
駅周囲も雑然としてて全く洗練されてない。

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目黒検討する人間は元々あまり大崎検討してないと思うぞ。
足回りも違うし。

大崎との比較ってどこから来たの？？

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>>68
ここをずっと検討している人間ですが、三井大崎タワーも買いましたよ。
確かに昔の大崎のイメージは悪いですが、再開発エリアということに期待して。

あとは、このタワーが適正価格で売り出されれば文句はないのですが、中々難しそうね

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あなたのようにあっちもこっちも買える人は一般的な検討者とは少し特徴が違うのであまり意見も参考にならないんですよね。。

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>>70
そんな事はないですよ。
私だって一庶民ですから。ここを検討しているひとは大崎なんか検討しないと言われたので、そんな事は無いと言いたかったので。

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三井大崎タワー買っててここも検討してる人を世間は庶民とは言わないがね

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>>65
その通り。
ブロガーや評論家の言う通りに購入して損をしたら、彼らは何かしくれるわけじゃない。
ここに書き込みしてる人と同じ、一意見でしかないよね。

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このくらいの変動で大騒ぎする人は不動産なんか買わない方がいい。いつどうなるかわかんないんだから。
割高とか割安とか無意味な論争だよ。
しかも人の数字にとらわれて、サイトみて不動産知った気になってるのアホみたいだよ。大体大崎に行ったことあるんかい？物件見たんかい？て言いたい。
自分の足でちゃんと 物件見てから論じて下さいな。

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>>69
ほんとうは買ってないでしょ

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>>75
まあ、むきに反論してもしょうがないけど南東角部屋買ったよ。
あのマンションの中で一番資産価値があるところね

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このマンションの立地はいいですが、目黒区全体は古いですよね。

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パチンコ屋さんも多いですね。

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>>76
あら 失礼しました。
タワマンで南て暑過ぎるとか聞くけど、どうですか？

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パチンコ屋2軒だけしかないよ

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>>79
まだ竣工してないからわかるわけない。
今住んでる所は、最上階南西メゾネットだけど、夏は灼熱地獄ですね。

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>>77
目黒区じゃないですよ

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あの・・・　私パチンコ屋さんはぜひ生き残ってもらいたい派なんですけど・・・　たまにボーとして己の世界に入れますから。。。　ちなみに私は芝浦物件買いましたが、ここは高くても買うつもりです。

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タワマンでも奥行き2mくらいのバルコニーがある物件は上階バルコニーが庇になるから取り立てて灼熱でもないでしょ？

そう言ってる自分のところがそうなので。

ダイレクト窓タイプは知らないけど。

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みなさん、物件お持ちなのにさらに購入するのですか
投資ですか？お金余っているの？

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>>80
3軒は駅前だけでありますが。

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GDP見ると、
マンションどころじゃないな。

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>>84
西向きは西日が横から照り付けるから、
庇も少ししか役に立ちませんよ。
81さんも南西向きだから西日が暑いのでしょう。

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GDPとか言ってる人は都内でマンション検討やめたら？

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>>89
都内でなければGDP関係ない
ってな訳じゃなし

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びみょーに不況感漂う方が好都合。
高望みして、背伸びして購入しようとしている雑魚が淘汰されるので。

もっと株価も暴落してくれないかな。

高級物件ではないが、希少価値は抜群なので購入価値ある。自分用には
セカンドハウスだけどね。

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>>90
GDPは上がっても下がっても地方や郊外の不動産価値は下がり続けてる。

一方で、都心の不動産は再開発のある場所は上がり続けてる。
あまり連動してると思わない方がいいよ。

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どこへ向かう？日本経済。不動産市況のゆくえは。

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>>92
どっちにしろ、都内以外で
マンションを検討すればいいって話ではないな

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<<86
MDとガイアと他どこかありますか？

立ち食いの隣と坂川の入り口は同じ店よ

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うちの会社、自民党になってから業績良いから、買っちゃうよ。超円高は勘弁。

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購入意欲、なえてきたな。

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ごめんなさい。
反対側バスロータリーのところの忘れてました。
三軒ですね。

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カタログいただきました。ウーン。

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なんだかファミリー向けっぽいね。西新宿みたいな値段になる？

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なるかもな。

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西新宿みたいな価格にはならないだろうけど、
なってくれるなら良いな。

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「森」っていうコンセプト２つとも同じ。かぶってる。

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>>100
西新宿は駅から遠いし、ちょっと違うでしょ。

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時期的には西新宿と天秤にかける検討者は多そうですね。

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天といえば
両方とも都心通過ルートの飛行機騒音が心配。

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西新宿並なら即完どころか抽選何倍だよってなるな。

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騒音うんぬんは対策した建て方してるかどうか見極めるとして立地最高。

アマゾンにスタバ、ポルシェにウォルトディズニージャパンとか本社が集まってきてるっていう経歴があるし
ミーレのショールームもあるんだよね。雅叙園は個人的に好きなパワースポットだ。とラーメン好きな自分にはいいかもな。
目黒の今後の発展に期待。
雅叙園は個人的に好きなパワースポットだ。

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何故雅叙園を強調するのか知らんが立地は確かに良い。

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線路に近いから、もともと騒音対策は完璧かも。

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目黒といえば雅叙園でしょ
知らないのに立地がいいと思える人いるんだ

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目黒といえば目黒エンペラー。　そういえば今もやっているのかな？

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目黒エンペラーは健在ですね。昔より目立ちませんが、目黒の歴史は感じます。
営業してませんが、五反田の海喜館には負けますけど（微笑）

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西新宿が競争相手みたいな感じなら、ここは売れてしまう予感。
城南でライバル物件ってないのかしら

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下目黒だからね。

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＞111
雅叙園くらい知ってるわ。
2回も好きだと連呼する必要ないだろ。そんなに好きなら雅叙園買えよ。買えるなら。

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ビルの方の商業施設はどんなとこがはいるんでしょうか

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>>114
ここの販売開始が遅いのが難点。
西新宿の最上階付近の高額部屋に客を取られそう。

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>>118
西新宿なら圧倒的に目黒がいいとおもうけど…

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>>119
それは同感だけど、西新宿最上階付近の価格帯が高いので
高い価格のタワマンを買う客をあちらに先に取られそう。

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でか、新宿は目黒と同じカテゴリーではないので比較対象ではありません
話の腰を折らないでください

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>>116
雅叙園ってマンション雅叙園のことじゃないと思うけど。

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